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Julie a 34 ans, elle est belge et dirige deux sociétés dans le branding et la communication. Elle se verse environ €2.700 net par mois et a mis de côté un peu plus de €20.000, essentiellement grâce à ses droits d’auteur. Elle n’a jamais investi et est aujourd’hui locataire.

Mais sa situation change : elle va emménager chez son conjoint, propriétaire de sa maison, dans une autre ville que la sienne. Ses questions sont doubles — comment investir ces €20.000 sans compromettre une future capacité d’emprunt pour un achat commun, et comment organiser financièrement cette installation chez quelqu’un d’autre.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par recadrer le point de départ : ces €20.000 ne sont pas une enveloppe d’investissement, mais une épargne de précaution — d’autant plus nécessaire quand on est indépendante. Elle explique aussi pourquoi la trésorerie d’entreprise ne doit pas être comptée dedans, et où placer l’argent destiné à un projet à deux ou trois ans.

Puis elle aborde la question du loyer, avec une grille de lecture que peu de couples utilisent : l’absence de bail, le coût d’opportunité pour le propriétaire, la taille du logement par rapport aux besoins réels. Et elle relève surtout ce qui se joue en arrière-plan — une amertume naissante, qu’il vaut mieux traiter maintenant que lors d’une future dispute.

👉 Pourquoi la trésorerie d’entreprise n’est pas une épargne de précaution

👉 Où placer son argent quand on en aura besoin dans 2 ou 3 ans

👉 Répartir les charges au prorata des revenus plutôt qu’en 50/50

👉 Payer un loyer à son conjoint : les arguments pour, contre, et le juste niveau

👉 Vivre chez quelqu’un sans bail : la précarité juridique à avoir en tête

🎙️ Cet extrait est tiré de la Radio Libre, le format live de Richissime où Delphine répond en direct aux questions de la communauté sur leur situation financière personnelle.

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Emma a 31 ans. Salariée dans le milieu associatif en Bretagne, elle gère les 200 bénévoles d’une association — un métier passion, mais sur une base SMIC et un contrat de 30 heures. Il y a quelques années, elle a reçu un héritage aujourd’hui valorisé autour de €77.000, auquel s’ajoutent environ €38.000 sur différents livrets.

Son objectif est clair : transformer ce capital en revenus complémentaires. Son blocage l’est tout autant — avec ce niveau de salaire, elle a le sentiment de ne pas avoir droit à l’erreur. Immobilier ou laverie ? Elle hésite depuis des mois.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par poser les limites réelles de sa capacité d’emprunt, puis explique pourquoi l’immobilier locatif classique est à écarter dans sa situation, et quelles options immobilières restent accessibles avec un petit capital.

Mais le cœur de l’échange est ailleurs. Emma est diplômée d’un master, travaille à temps partiel, et ce choix a une contrepartie : du temps disponible. Delphine lui renvoie une évidence qu’elle n’avait pas formulée — ce temps est son principal levier, et ne rien en faire reviendrait à payer une concession salariale sans en percevoir le bénéfice.

Elle termine sur sa vision du temps comme ressource la plus rare, et sur ce que signifie réellement l’optimiser.

👉 Ce qu’on peut emprunter avec un salaire au niveau du SMIC

👉 Pourquoi l’effort d’épargne mensuel est inenvisageable dans cette situation

👉 Laveries : l’avantage de l’emprunt en société sans caution personnelle

👉 Garages, parkings, biens à rénover : les options immobilières à petit capital

👉 Transformer son temps disponible en revenus : side business, travaux, reconversion

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Rémi a 38 ans, il est sapeur-pompier et maître-chien. Il vit en couple, a une petite fille de 4 ans et demi, et attend un deuxième enfant pour janvier. Sa compagne, reçue au concours pour enseigner l'espagnol, n'a pas obtenu de poste cette année : il est pour l'instant le seul revenu du foyer, dans une région où le coût du logement est élevé.

Il avait pourtant bien commencé : encouragé par des collègues partis à la retraite sans patrimoine, il a investi dans l'immobilier dès 2012. Sauf que ses biens, loués en location nue classique, s'autofinancent à peine. Il lui reste aujourd'hui un studio qu'il cherche à revendre — au prix où il l'a acheté il y a quatorze ans.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine fait le bilan sans détour de cette opération, en rappelant ce que l'inflation change à la lecture d'un prix de revente identique. Elle valide la vente, mais relève plusieurs problèmes dans la manière dont elle est menée : un mandat qui n'avance pas, un locataire en place depuis treize ans, un bail nu, et un calendrier à anticiper.

Elle détaille ensuite la marche à suivre, puis répartit le produit de la vente entre épargne de précaution et investissement. Et elle conclut sur un point important : dans cette configuration, le meilleur levier n'est pas financier.

👉 Pourquoi revendre au prix d'achat quatorze ans plus tard est une perte

👉 Congé pour vente, délais et négociation amiable avec un locataire en place

👉 Vendre occupé ou vendre libre : ce que ça change sur le prix

👉 Combien garder en épargne de précaution quand on a un seul revenu et deux enfants

👉 Quand le travail reste le levier le plus puissant avant d'investir

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Apolline a 51 ans, elle est salariée dans un grand groupe français et mère de trois garçons de 12, 20 et 23 ans. Elle est propriétaire de sa résidence principale, estimée à €600.000 et entièrement remboursée, et dispose d'environ €50.000 à €60.000 d'épargne par ailleurs.

Son projet surprend : vendre cette maison et repartir en location avec son compagnon. Les raisons sont nombreuses — la fatigue des frais d'entretien, l'envie d'un logement qui s'adapte au départ des enfants, et le souhait d'être sur un pied d'égalité dans son couple. Avec le capital récupéré, elle veut investir et commencer à transmettre à ses fils.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine présente d'abord l'alternative à la vente : l'owner buy-out, qui consiste à se racheter son propre bien via une SCI, éventuellement avec ses enfants. Elle en chiffre le coût réel, souvent sous-estimé.

Puis elle tempère l'idée du démembrement au profit des enfants. Donner la nue-propriété de biens achetés aujourd'hui pose un problème de calendrier qu'Apolline n'avait pas anticipé, et Delphine explique à quel âge cette stratégie prend vraiment tout son sens. Elle propose à la place une approche de transmission plus souple, et termine sur la répartition des €600.000.

👉 Owner buy-out : le mécanisme, l'intérêt et les frais à prévoir

👉 Pourquoi démembrer trop tôt peut bloquer la gestion d'un bien locatif

👉 Donations, donations-partage et dons d'usage : ce qui s'impute sur les abattements

👉 Maximiser sa capacité d'emprunt à 51 ans : la fenêtre à ne pas manquer

👉 Pourquoi un patrimoine important se gère de moins en moins en immobilier

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Anna a 41 ans, elle est salariée et gagne environ €3.500 net par mois. Son mari, 44 ans, dirige une entreprise dans le bâtiment et gagne environ €5.000 par mois depuis deux ans. Ensemble, ils disposent d'environ €140.000 d'épargne, vivent à Paris avec deux enfants, et ont déjà réalisé un investissement locatif en Île-de-France — une opération qui ne leur a pas laissé un bon souvenir.

Leur problème : ils sont perdus. Acheter leur résidence principale ? Refaire du locatif ? Acheter une ruine à retaper ? Investir en bourse ? Leur objectif, lui, est clair : préparer la retraite et pouvoir lever le pied progressivement.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine applique sa méthode habituelle : chercher le levier qui aura le plus gros effet. Et dans leur cas, il est évident — mais ils ne l'avaient pas identifié comme tel. Elle détaille ensuite la stratégie qui en découle, les conditions de marché qui la rendent particulièrement favorable en ce moment, et la méthode de recherche à appliquer.

Elle revient aussi sur leur première opération pour établir une distinction importante : une stratégie inadaptée et une opération mal menée ne sont pas la même chose. Prix d'achat, marché local, marge disponible — elle montre précisément où le raisonnement a dérapé.

👉 Identifier le levier le plus puissant de sa situation avant de choisir une stratégie

👉 Pourquoi l'achat-revente ne fonctionne pas dans les marchés à bas prix au m²

👉 La méthode des offres multiples et de la décote en marché d'acheteur

👉 Financer une première opération comme résidence principale : conditions et limites

👉 LMNP, SCI ou marchand de biens : quand le statut devient obligatoire

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Sophie a 38 ans. Notaire salariée, elle a travaillé quinze ans avant de faire une pause il y a six mois, à la suite d'un deuil familial. Depuis, elle voyage, prend du temps pour elle — et découvre qu'elle n'a pas envie de reprendre.

Son patrimoine lui en donne peut-être les moyens : environ €620.000 de liquidités une fois les biens vendus, auxquels s'ajoute sa quote-part de la résidence principale. Son projet d'achat d'une étude notariale s'éloigne, et une autre idée se dessine : transformer ce stock en revenus réguliers, suffisants pour financer ce mode de vie.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par valider l'idée, souvent sous-estimée, que gérer son patrimoine peut devenir une occupation à part entière. Puis elle applique la règle des 4% en direct pour déterminer le capital nécessaire, avant d'ajouter les deux variables que les calculs théoriques oublient presque toujours : l'inflation et la fiscalité.

Le seuil réel se révèle plus élevé que prévu. Delphine simule alors le temps nécessaire pour l'atteindre selon le rendement visé, tout en tenant compte du fait que Sophie vit déjà sur son capital. Elle termine par un point de vigilance essentiel sur l'argent destiné aux deux prochaines années, qui ne doit surtout pas être placé n'importe où.

👉 La règle des 4% : calculer le capital nécessaire pour vivre d'une somme donnée

👉 Pourquoi il faut majorer ce calcul pour l'inflation et la fiscalité

👉 Vivre de son capital pendant qu'il fructifie : l'effet sur la durée du plan

👉 Une stratégie 100% passive quand on ne veut pas gérer d'immobilier

👉 L'erreur à éviter : placer en ETF l'argent dont on aura besoin dans deux ans

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Joe a 30 ans, il est salarié en CDI pour environ €3.300 net par mois, et met €2.000 de côté chaque mois. Il a déjà constitué €60.000 de patrimoine financier, dont une bonne partie en ETF sur un PEA. Il est encore locataire et dispose de 100% de sa capacité d'emprunt.

Son objectif : la liberté financière. Sa logique : utiliser l'effet de levier du crédit, donc passer par l'immobilier. Sauf que plus il creuse le sujet — colocation, Airbnb, meublé classique — moins il en a envie. La phase de recherche l'ennuie, et la rentabilité lui paraît inférieure à ce qu'il obtient déjà en bourse.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine commence par une simulation sur son rythme d'épargne actuel. Le résultat est sans ambiguïté : en restant sur une stratégie 100% passive, la liberté financière n'arrive pas avant un horizon très lointain.

Elle lui donne ensuite raison sur un point : l'immobilier locatif classique est aujourd'hui mal rémunéré au regard du temps et des risques qu'il demande — au point qu'elle-même n'en fait plus. Mais elle distingue nettement ces stratégies de celles qui, elles, changent réellement la trajectoire d'un patrimoine, et explique un mécanisme que beaucoup ignorent : emprunter via une société sans consommer sa capacité d'emprunt personnelle.

Elle termine sur un levier souvent sous-estimé chez les profils comme le sien : l'augmentation des revenus.

👉 La simulation complète : ce que donne une stratégie 100% ETF sur 10, 20 et 30 ans

👉 Pourquoi le meublé classique et la colocation rémunèrent mal le temps investi

👉 Emprunter en société : l'effet de levier sans impact sur l'endettement personnel

👉 Les stratégies immobilières qui justifient encore l'effort aujourd'hui

👉 Revenus ou investissements : où placer son effort quand on épargne déjà beaucoup

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Sophie et son conjoint ont 39 ans, sont tous les deux fonctionnaires et parents de deux jeunes enfants. Ils sont propriétaires de leur résidence principale, avec environ €263.000 de crédit restant, et détiennent trois appartements loués en meublé. L'un d'eux, au nom propre de Sophie, est entièrement remboursé et pourrait se revendre autour de €230.000.

Leur projet : acheter un petit immeuble de rapport pour préparer la retraite, et permettre à Sophie de s'arrêter vers 50 ans. Leur blocage : un taux d'endettement au plafond. D'où leur idée, soigneusement calculée — vendre l'appartement déjà remboursé, solder la résidence principale, économiser €120.000 d'intérêts et retrouver de la capacité d'emprunt.

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine valide la vente, mais refuse l'usage prévu des fonds. Simulation à l'appui, elle montre que ces €230.000, simplement placés au taux sans risque actuel, généreraient sur la même durée bien plus que l'économie d'intérêts visée. L'écart est tel que la démonstration ne laisse aucune place au doute.

Elle aborde ensuite les solutions réalistes quand la capacité d'emprunt est saturée, les contraintes propres au statut de fonctionnaire, et termine sur une question que le couple n'avait pas posée : comment investir ensemble quand le patrimoine de l'un préexiste au couple.

👉 Comparer une économie d'intérêts et un gain de placement sur la même durée

👉 Pourquoi un bien immobilier sans crédit doit être arbitré

👉 Capacité d'emprunt saturée : les véhicules qui ne la consomment pas

👉 Fonctionnaires : gérance, dérogation et possibilités réelles d'investissement

👉 Patrimoine inégal dans un couple : construire ensemble tout en se protégeant

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Marie a 45 ans. À la suite d'un héritage, elle va disposer d'une somme importante : des liquidités, sa part d'un appartement qu'elle vendra avec sa sœur, ainsi que des terrains et des bois, pour un total d'environ €150.000 avec son épargne existante.

Elle est propriétaire de sa résidence principale avec son conjoint, et possède un studio à la montagne loué en LMNP, financé par un crédit à 4,45%. Elle a déjà effectué un remboursement anticipé cet été. Sa question : faut-il solder ce crédit, et comment utiliser intelligemment cette somme ?

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine la dissuade de rembourser, malgré un taux qui paraît élevé. Elle ramène la décision à un seul critère : la somme destinée au remboursement peut-elle travailler à un rendement supérieur au taux du crédit ? Avec les obligations d'État à 4,5%, la réponse est claire, et le raisonnement vaut pour tous les crédits récents.

Elle met aussi en garde contre une erreur fréquente lors d'un remboursement partiel, et explique pourquoi conserver des liquidités est essentiel quand un projet de déménagement se profile. Elle aborde enfin la question du bon moment pour revendre un bien en LMNP, et son analyse du marché immobilier pour les prochaines années.

👉 Le seul calcul à faire avant un remboursement anticipé

👉 Pourquoi réduire la mensualité plutôt que la durée du prêt

👉 LMNP : l'intérêt d'attendre 5 ans de détention avant de revendre

👉 Préserver sa capacité d'emprunt quand un achat est prévu dans 2 ou 3 ans

👉 L'analyse de Delphine sur les taux et le marché immobilier à moyen terme

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Junia a 24 ans. Elle vit seule, est locataire, et vient tout juste de décrocher son premier CDI dans la filière comptable, pour environ €2.200 net par mois. Elle a déjà €50.000 d'épargne répartis entre livrets, assurances vie, comptes-titres et PEA, plus €30.000 investis en crowdfunding immobilier.

Sa question : faut-il d'abord acheter sa résidence principale, ou utiliser sa capacité d'emprunt pour un premier investissement locatif ? Et une inquiétude en creux : une banque acceptera-t-elle de financer du locatif à son âge, en période d'essai, et sans être déjà propriétaire ?

Dans cet extrait de la Radio Libre, Delphine écarte rapidement l'achat de la résidence principale. Avec un mariage, un emménagement à deux et d'éventuelles opportunités professionnelles dans les années qui viennent, la durée de détention serait trop courte pour amortir les frais. En revanche, le profil bancaire ne pose aucun problème pour investir, et elle explique précisément pourquoi.

Elle revient ensuite sur le crowdfunding immobilier, dont elle détaille la dégradation du couple rendement-risque depuis 2022, et pourquoi, à 24 ans, immobiliser des fonds jusqu'en 2033 est particulièrement pénalisant. Elle passe enfin en revue les enveloppes de placement, et identifie celle qu'il faut cesser d'alimenter en priorité.

👉 Pourquoi acheter sa résidence principale avant un changement de vie est risqué

👉 Financer du locatif jeune, en CDI récent et sans être propriétaire : ce que regarde la banque

👉 Crowdfunding immobilier : rendement, risque de défaillance et absence de liquidité

👉 Sortir progressivement d'une assurance vie bancaire sans déclencher de fiscalité

👉 Pourquoi viser le cash flow plutôt que des projets purement patrimoniaux quand on est jeune

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