Sven Vidars Eiendomsbobler - fra Norsk Eiendom

Kunstig intelligens og hybridarbeid endrer kontoret – men «kontoret dør»-fortellingen er for enkel. Når ingen lenger er pålagt å møte opp, må bygget fortjene oppmøtet. Da handler eiendom mindre om kvadratmeter og mer om opplevelse, identitet og attraktivitet.

Sven og Vidar møter Andreas Jul Røsjø i Møller Eiendom, mannen bak «svenneprøven» Harbitz Torg, der et lukket fabrikkanlegg ble til en levende bydel. Vi snakker om hvordan KI og hjemmekontor faktisk påvirker kontoretterspørselen, kampen om relevans i den fysiske byen, og hvorfor kultur – fra fotofestivalen Oslo Negativ til det kommende fotohuset Deich – har blitt en del av forretningen.

Skillet mellom fred, krise og krig viskes ut, forsvarsbudsjettene vokser, og milliardene strømmer inn i datasentre og digital infrastruktur – i Narvik og andre steder. Hva betyr det for eiendom, når bygg plutselig blir en del av samfunnets kritiske infrastruktur og konkurrerer med kraft og teknologi om den samme kapitalen?

Sven og Vidar møter Andreas Jul Røsjø, administrerende direktør i Møller Eiendom, som med bakgrunn fra AF Gruppen Property & Energy og et solid familieeierskap i ryggen tør å bygge når andre venter. Vi snakker om totalforsvar og beredskap som nytt investeringssegment, kappløpet om digital infrastruktur, og hvorfor handlefrihet kan være det viktigste konkurransefortrinnet av alle.

Byrådet i Bergen har behandlet kommuneplanen, og gjort en rekke endringer før den legges ut på høring.

BRA:

• En mer markedsorientert leilighetsmiks - gjør det enklere å komme inn i boligmarkedet for førstegangskjøperen, samtidig som det kreves færre familieleiligheter i områder familier ikke vil bo.
• Tydeligere volumanslag for nye prosjekter i ytre by.
• Fjernet krav man er usikker på om er lov.
• Bruker nasjonale retningslinjer for støy, ikke en kakafoni av lokale
• Lavere krav til uteoppholdsareal i områder hvor det er mye torg og møteplasser.

Kan bli bedre:

• Bedre tydelighet på utviklingsvolumanslag i sentrumsområdene.

Justisdepartementet har lagt frem ny forskrift om tilfluktssteder på høring.
I tilfelle krig er tilgangen til tilfluktssteder essensiell.

I nytt forslag til forskrift skiller departementet mellom tilflukts- og dekningsrom.

Tilfluktsrom er nødvendig for spesielt kritiske foretak ogbedrifter – som ikke uten videre kan relokaliseres i tilfelle krigsutbrudd, slik som sykehus, havner, flyplasser og energianlegg, mens dekningsrom er tilstrekkelig for beskyttelse av øvrig befolkning.

I denne episoden går Sven-Vidars igjennom kriteriene forhvor tilfluktsrom er nødvendig i nybygg, og hvor og hvordan dekningsrom skal bygges eller utpekes.

MVA-regelverket er fullt av fallgruber man kan sitte fast i når du driver uleie av næringseiendom.

Skal du unngå å betale for mye MVA, må du kunne skille på MVA-pliktige og unntatte leietakere. Følge opp leietakere som driver fremleie og samtidig forholde deg til en rekke tidsfrister hos skattemyndighetene.

I denne episoden går Sven-Vidar gjennom de vanligste problemstillingene ved MVA-beregning for næringsutleie, også omtalt i den rykende ferske MVA-veilederen fra Norsk Eiendom.

I juni 2026 la Skattekommisjonen frem sin rapport og anbefaling for nytt skattesystem i Norge.

Hvordan påvirker dette eiendomsbransjen?

- All næringsutleie foreslås MVA-pliktig.

= en forenkling sett opp mot dagens regelverk, hvor noen leietakere er momspliktige, noen er unntatt og noen er en blanding. Forslaget vil gjøre MVA-beregninger ved utleieaktivitet enklere, både for utleier og for Skatteetaten

- Dokumentavgift ved transformasjon likestilt med nye boliger

= Det blir ikke lenger mer gunstig å rive rubbel og bit før man bygger nye boliger, fremfor å bevare hele eller deler av bygningskonstruksjonen i eksisterende bygg

- Formuesskatten - nye satser og verdsettelsesrabatter

= et intervall på 0,25 - 0,75 % er en klar forbedring sammenlignet med dagens 1,0/1,1 %, men fjerning av verdsettelsesrabattene gjør at det ikke er gitt om forslaget innebærer en skjerpelse eller lettelse sett opp mot dagens system.

- Skjerpet botid ved boligsalg

= Man ønsker å gjøre livet som boligflipper tyngre, og tar med seg førstegangsetablererne i dragsuget.

Fra sommeren 2026 vil kommunene gjennom reguleringsplan kunne bestemme organisasjonsform for boligene som skal bygges - de kan altså kreve at det skal bli borettslag eller ikke.

Hvordan krav om tvangsborettslag kan torpedere hele boligmarkedet, og i hvilke tilfeller dette likevel kan være fornuftig får du høre i denne episoden av Sven-Vidars eiendomsbobler, som også er den tredje og siste episoden i borettslagstrilogien.

Kort fortalt:

- Borettslag kan ikke selges til utleieaktører og har dermed en smalere kjøpergruppe og lavere eiendomspriser. Samtidig som flertrinnsmodellen (forklart i forrige episode) fjernes, gjør dette at borettslag har lavere inntektspotensiale og økt risiko for å ikke kunne bygges i det hele tatt.

- Borettslag tillater ikke utleie, ei heller av næringslokaler. Får du krav om borettslag OG utadrettet virksomhet på bakkeplan i et og samme bygg - kan du rett og slett ikke bygge ut.

- Skal man bygge hybelleiligheter og sikre at disse tilfaller førstegangskjøper som innstegsbolig til eierlinja og en boligkarriere - da er krav om borettslag veien å gå. Dette er eneste måte å sikre at de minste leilighetene ikke ender opp som sekundærboliger og utleiehybler. Nå er imidlertid ikke førstegangskjøpere dem med spesielt lang tidshorisont, så om man får solgt så veldig mange hybelleiligheter i borettslag er heller et tvilsspørsmål. Tvangsborettslag er derfor et godt virkemiddel for å kunne skrote leilighetsnormen, og fortsatt få en variert boligstørrelsesmiks i det enkelte prosjekt.

Del to i Borettslagstrilogien tar for seg fjerning av fritaksmodellen - skattemodellen som reduserte skattebelastningen ved etablering av borettslag.

Nå blir det altså dyrere å etablere borettslag (som av markedet prises billigere enn tilsvarende selveierleiligheter)

Er dette drepen for borettslag som organisasjonsform?

Hva betyr revidert statsbudsjett for eiendomsbransjen?

Tone Tellevik Dahl, adm. dir. Norsk Eiendom forklarer hovedtrekkene i utkast til revidert statsbudsjett, og hvordan dette bidrar til å forsterke eller forbedre krisesituasjonen i eiendomsbransjen.

Det mest oppsiktsvekkende er at Finansdepartementet erkjenner at husleie bidrar til rundt 20 % av KPI, som igjen fører til økt rente, som fører til økt tap for utleiere, som fører til økt nedsalg av utleieboliger, som til sist fører til økte husleier, økt KPI, økt rente, økt tap, økt nedsalg og igjen økte husleier.

En evig runddans som regjeringen ikke har satt mål om å stoppe ved å gjøre utleie lønnsomt igjen, sier Tone i denne episoden av Sven-Vidars Eiendomsbobler.

Norsk Eiendom ønsker å se flere tiltak i revidert statsbudsjett:

- Saldoavskrivning for utleieboliger

- Økte Husbank-rammer

- Gjeninnføre Husbankstøtte til privat utbygging studentboliger

- Fjerning av dokumentavgift ved konvertering av næringsbygg til boliger

- Riktig saldogruppe for solenergi på tak

- Økt tilskudd Enova

Det er altså lite Kommunaldepartementet selv kan gjøre for å nå målet om 130.000 boliger. Kommunalministeren trenger hjelp fra Finans-, Energi- og Klimaministrene skal målet kunne nås. Og hjelpen kan fås i revidert statsbudsjett.

Visste du at borettslag var mellomkrigstidens svar på den tredje boligsektor?

I denne episoden tar Sven og Vidar for seg borettslag og sameier - hva er forskjellen mellom de to organisasjonsformene i boligmarkedet?

Hvorfor er borettslag både billigere og mer velholdt enn sameier? Og hvorfor kan du ikke leie ut borettslagboligen?