Sven Vidars Eiendomsbobler - fra Norsk Eiendom

Hvor galt det kan gå hvis en utbygger ikke finner kjøperetil boliger med utleiedel?

Svert galt, sier lagmannsretten som konkluderer med:

"Ikke godkjent, og riv kjøkken og/eller bad!"

Boliger med utleiedel er ofte et krav, eller sterkt ønsket fra myndighetshold. Utleiedelen gir boligkjøper en ekstrainntekt til å finansiere boligkjøpet, og et ekstra rom når familien vokser.

Men hva skjer når utbygger ikke får solgt boligene med utleiedel, og må leie ut både boliger og utleieenheter i påvente av at markedet skal ta seg opp?

Siste rettskraftige dom fra Borgarting lagmannsrettviser da at boligene ikke er godkjent, og utbygger må rive kjøkken og/eller baderomsinventar i hybelleilighetene for å få godkjenning.

Det er helt urimelig at eierskap til boligene legges tilgrunn for å vurdere om de er godkjent eller ikke - sier Sven Magnus Rivertz i denne episoden. Hadde man solgt boligene til ulike privatpersoner som hadde drevet utleie av hhv bolig og utleiedel, ville denne saken trolig vært kurant. Men når det nå er en aktør som eier alle boligene og driver utleie, såer det ikke greit?!

Lytt inn til denne episoden om Hybelhel**et i Lillestrøm.

Etter innspilling av denne episoden har Høyesterett avvist utbyggers anke, og dommen er dermed rettskraftig. Det er med andre ord ingen grunn til å finne frem popkorn, men heller et sørgebånd.

Vær med andre ord varsom med å bygge boliger med utleiedel!

Oslo kommune la 15.04.26 ut kommuneplanens arealdel på ny høring. Hør Sven-Vidars første tilbakemeldinger!

Mye er forbedret siden forrige høringsutkast - man har tydelig lyttet til en del av bransjens tilbakemeldinger. Men mye gjenstår for at KPA skal fungere som et styringsverktøy man kan planlegge bolig- og byutvikling ut fra.

Positivt:

- KPA er strammet opp, gjort tydeligere og er ikke like detaljert som tidligere - mer pragmatisk på å finne de gode utbyggingsløsningene.

- Minstekrav som er lov- eller forskriftsfestet repeteres ikke i KPA

- Høyhusstrategien er tydeligere

- Inndeling i ulike utviklingsområdekategorier, som gir tydelige signaler for hva slags byform og bystruktur man ønsker i ulike områder

- bedre forutsigbarhet for "rett på byggesak"

Mindre heldig:

- Feilbruk av omstridte beregningsmetoder for område- og feltutnyttelse. KPA angir urealistisk lave drabantbyutbyggingsvolumer som retningslinjer. Risikoøkende for utbygger, og en tidstyv ved regulering.

Og kanskje mest overraskende:

- at "det er ikke lov å bade eller på annen måte oppholde seg i vann. Dette gjelder også husdyr." er en helt kurant bestemmelse i kommuneplanens arealdel (!)

Les mer, og send inn ditt høringssvar innen 24.08.26 på: Kommuneplanens arealdel - Kommuneplan - Oslo kommune

Ti tips til en raskere planprosess!

Tips 7 - Tillit og respekt gir effektivitet - ha respekt for motpartens mål, mandat og kompetanse

Tips 8 - Bruk en fagkyndig som kan arealplanlegging, prosessledelse og kommunikasjon - Arealplanlegging er komplekst. Mange fagområder skal koordineres, og det å utarbeide kart og bestemmelser i henhold til gjeldende lovverk og forskrifter er en egen vitenskap. Fagkyndig må derfor ha oversikt over relevante fagområder som skal inn, kunne utforme korrekt plankart og bestemmelser, kommunisere godt med alle involverte og være en drivende dyktig prosessleder.

Tips 9 - Vær enig om å være uenig - noen uenigheter kan løses ved å beskrive ulikt ståsted godt, andre må løftes til politisk avklaring, og dermed unngår man å bruke lang tid på å prøve å overbevise motpart ved uenigheter.

Tips 10 - God medvirkning er risikoreduserende og tidsbesparende. Hva er lovens minstekrav til medvirkning, og hvor omfattende bør man gå til verks i større plansaker? Gjennom en god medvirkningsprosess kan man identifisere nye markedsmuligheter for prosjektet, men gjort feil kan den også oppfattes som en medbestemmelsesprosess og føre til økt misnøye i nabolaget og økt tidsbruk i plansaken. Velg dermed riktig medvirkningsprosess med omhu, og benytt gjerne egne eksperter på feltet.

Ti tips til en raskere planprosess!

Tips 5 - Sørg for at saken er tilstrekkelig opplyst og forsvarlig utredet. Hvor langt ned i detaljene er det riktig å gå, og hvor mange fagområder må man lage rapporter på før man får tommelen opp fra PBE?

Tips 6 - Lag omforente og gjensidig forpliktende fremdriftsplaner med partene. På begge sider av bordet er den en ressurskabal som skal legges for å sikre effektiv fremdrift. Hvis man vet når motpart vil overlevere sine rapporter og vurderinger, vil det bli enklere å planlegge for effektiv bruk av mannskap gjennom hele prosessen.

Ti tips til en raskere planprosess!

Tips 3 - Tidlige og tydelige rammer i planprosessen er viktig. Hvordan treffe planken med detaljeringsgrad og dokumentasjon i oppstartsmøte, og skulle man ikke bedt om en planforhåndskonferanse i stedet? Næringsmegler bør kanskje som minimum tilby referat fra en planforhåndskonferanse når utviklingseiendom skal selges.

Tips 4 - Dialogprosessen er til for avklaringer, ikke forhandlinger. Dette tipset står seg kanskje dårligst, da planprosesser bærer preg av forhandlinger mellom forslagsstiller og planetat. Hvilke uønskede virkninger får prosjektet, hva man kan bøte på ved å tilby flere fellesgoder, andre kvaliteter, og hva må til for at utbyggingen kan dekke kostnaden for disse?

Ti tips for en raskere planprosess!

Tips 1 - Sett deg inn i overordnede føringer - det er ikke bare volumanslagene fra kommuneplanen som sier noe om hva og hvor mye du kan bygge, dette påvirkes også av områdeplan og statlige og kommunale retningslinjer og føringer. Ha god oversikt over alle regler som kan påvirke ditt prosjekt, og dialogen med PBE vil bli enklere.

Tips 2 - En plan gjelder frem til en ny er vedtatt - man vet aldri hvordan planer under arbeid ser ut før etter politisk behandling, vær derfor varsom med å legge stor vekt på føringer fra planer under arbeid. Politikere vil også kunne gi ulike signaler i media, til utbygger, naboer og i de vedtakene som PBE styrer etter. Kun vedtatte rammer og føringer tillegges derfor vekt i plansaksbehandlingen. Er det store sprik eller usikkerhet: søk politisk avklaring på spørsmål hvor forslagsstiller og PBE opplever ulike styringssignaler.

Les ti tips til en raskere planprosess her!

Gjennom FIP-prosjektet, hvor Norsk Eiendom deltok i referansegruppen, har PBE i Oslo gjort effektiviseringstiltak for saksbehandling ved detaljregulering, og redusert saksbehandlingstiden så langt med et halvt år.

I denne episoden snakker Anja Enlid, PBE og Vidar Fiskum, Norsk Eiendom om tiltakene PBE har gjennomført og hvordan disse har bidratt til raskere saksbehandlingstid.

Blandt annet:

- Raskere avklaringer ved feil og misforståelser

- Bedre koordinering av etater og sektormyndigheter

- Saksbehandling i tospann

Men hvordan skal forslagsstillere og utbyggere respondere på endringene hos PBE?

Og vil vi komme ned i tre års saksbehandlingstid totalt?

MVA på offentlig infrastruktur?

Nei, så klart er det ikke MVA på offentlig infrastruktur. Kommunene slipper moms når de bygger vei og vann og avløp, park og idrett.

Men hvordan håndteres dette når det er utbygger som bygger vei og park og idrett, som kommunen etterpå skal overta gratis som del av en utbyggingsavtale?

I beste fall får utbygger tilbake innbetalt MVA fra kommunen, i verste fall stikker kommunen av med MVAen selv.

Lytt inn til episoden om MVA på offentlig infrastruktur, og hvordan noen kommuner nå får både i pose og sekk når de forhandler utbyggingsavtale.

Hvorfor er det så dyrt å bygge nye boliger og næringsbygg?

Sven-Vidar tar deg med gjennom de fleste kostnadene et utbyggingsprosjekt møter, og konkluderer med at i 2026 vil det bli vanskelig å bygge leilighetsbygg som koster mindre enn 110.000 kr per kvadrat i snitt.

Tilsammen skal:

• Entreprisekostnad
• Byggherrekostnad
• Utbyggingsavtaler og infrastruktur
• Risikopåslag
• Finanskostnader
• Tomtebelastning
• Margin

bli lavere enn markedsprisen i området.

Det er klart det blir dyrt. Og det er klart ikke alle tomter kan bygges ut - markedsprisen er rett og slett for lav til å bære alle kostnadene som stat og kommune påfører prosjektet.

Nå skal myra bevares, og det med tilbakevirkende kraft! Sier Miljødirektoratet i sin anbefaling til Kommunaldepartementet og Klimadepartementet om myrvernhøringen.

Lytt inn til Sven-Vidars og hør hvorfor vi trenger vern av myr, og hvorfor tilbakevirkende kraft ikke har noe særlig for seg.