In dieser Folge ist Florian Würzburg zu Gast – Steuerfachmann, Notar und Fachanwalt für Erbrecht. Gemeinsam sprechen wir darüber, warum viele Menschen zwar kurzfristigen Steuervorteilen hinterherjagen, aber das Thema langfristige Vermögensplanung und Erbschaft massiv unterschätzen – gerade bei Immobilienvermögen.

Florian teilt zwei typische Fehler, die in der Praxis immer wieder zu Stress, Verzögerungen und sogar Familienkonflikten führen, und zeigt, wie man sie mit guter Vorbereitung vermeiden kann.

Ein zentrales Thema: Wer Übertragungen zu lange aufschiebt, riskiert, dass sie wegen fehlender Geschäftsfähigkeit nicht mehr möglich sind – dann landen Familien schnell im Betreuungsrecht mit Gutachten, gerichtlichen Genehmigungen und langen Wartezeiten.

Wir sprechen darüber, warum vorausschauendes Handeln so wichtig ist, wie Vorsorgevollmachten helfen können (und welche Risiken sie im Außenverhältnis haben) und warum privatschriftliche Vollmachten bei Immobilien spätestens beim Grundbuchamt nicht ausreichen.

Außerdem gehen wir darauf ein, wie man Übertragungen so gestaltet, dass die Interessen der Übergeber geschützt bleiben – zum Beispiel über Wohnungsrecht oder Nießbrauch, wenn das Eigenheim oder ein Immobilienbestand übertragen werden soll, ohne die wirtschaftliche Kontrolle sofort abzugeben.

Dabei diskutieren wir auch wichtige Punkte wie Rückforderungsrechte (z. B. bei Vermögensverfall des Beschenkten), Schutz vor späterem Liquidationsdruck durch Erbschaftsteuer und warum frühzeitige Planung auch steuerlich sinnvoll sein kann, weil Freibeträge sich alle zehn Jahre erneuern.

Zum Schluss sprechen wir darüber, warum „ich schreibe mir das Testament selbst schnell auf einen Zettel“ rechtlich zwar möglich ist, in der Praxis aber häufig teuer wird – durch Auslegungskonflikte, Erbscheinverfahren und Streit unter Erben.

Wenn du Immobilien besitzt und willst, dass dein Vermögen strukturiert, steuerlich sinnvoll und ohne Familienkrieg übergeht, dann ist diese Folge Pflicht.

Schreib gerne in die Kommentare, welche Fragen du zu Erbschaft, Schenkung, Nießbrauch oder Vollmachten hast – und abonnier den Kanal, damit du keine Folge verpasst.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In dieser Folge spreche ich über einen aktuellen Immobilien-Deal, der für mich ein echtes Meisterstück werden soll.

Mehrere Parteien wurden ausgekauft, ein Baugrundstück ist Teil des Pakets und aktuell befinde ich mich in der Refinanzierung über einen Lombard-Kredit.

Die ersten Angebote liegen auf dem Tisch – inklusive der typischen Diskussion, ob beim Zinssatz noch ein paar Zehntel drin sind.

Genau darum geht es in dieser Episode: Warum ich den Fokus auf den letzten Prozentpunkt Zins für weit weniger entscheidend halte, als viele glauben.

Ich erkläre, weshalb eine niedrige Tilgung für Investoren sinnvoll sein kann, warum Eigenkapital zu schonen wichtiger ist als Zinsoptimierung und wieso ein gut eingekaufter Deal sich auch bei leicht höheren Zinsen rechnet.

Mit einem einfachen Bild aus dem Alltag – Auto, Benzin und Reiseziel – zeige ich, wie ich Finanzierung im Immobilienbereich verstehe. Der Zins ist für mich nicht der Hebel für Erfolg, sondern Teil einer langfristigen Routenplanung auf dem Weg zur finanziellen Freiheit und zur Schließung der Rentenlücke.Außerdem spreche ich darüber, warum ich aktuell längere Zinsbindungen bevorzuge, welche Rolle das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren spielt und weshalb Flexibilität und Planungssicherheit wichtiger sind als minimale Zinsunterschiede.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In dieser Folge spreche ich darüber, warum der Kauf einer Kapitalanlageimmobilie für viele Menschen die bessere Alternative zu teurem Coaching sein kann – aber auch, worauf man dabei unbedingt achten muss.

Gerade über Kapitalanlagevertriebe werden Immobilien oft stark überteuert verkauft, vor allem durch hohe Provisionen, die ein an sich gutes Objekt schnell zu einem schlechten Investment machen können.

Außerdem geht es um irreführende Renditeversprechen, bei denen Investments nur durch hohe Steuererstattungen „funktionieren“.

Ich erkläre, warum das gefährlich ist und weshalb eine Immobilie auch ohne steuerliche Effekte tragfähig bleiben muss. Ein weiteres Thema sind WG- und Co-Living-Konzepte: sinnvoll, aber nur dann, wenn das Investment auch mit normaler, nachhaltig erzielbarer Miete funktioniert.

Zum Schluss teile ich meine eigene Erfahrung mit Kapitalanlagen und warum ich das Thema Kapitalanlagevertrieb künftig selbst testen will. Du willst die Objekte sehen, von denen ich spreche: Du willst die Objekte sehen, von denen ich rede: https://steine-steuern.de/investment/

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In diesem Video erkläre ich, warum ich kein Coach bin, obwohl ich regelmäßig Anfragen zu Coachings und Immobilienberatung bekomme. Ich teile meine persönlichen Erfahrungen aus einer getesteten Beta-Gruppe und spreche darüber, warum feste Termine, klassische Coaching-Formate und die damit verbundene Verantwortung für mich nicht funktionieren.

Gerade im Immobilienbereich sehe ich Coaching kritisch: Informationen sind heute frei verfügbar, gleichzeitig sind Coachings oft teuer und binden genau das Kapital, das man für den Einstieg eigentlich braucht.

Ich glaube weniger an perfekte Pläne und mehr daran, ins Handeln zu kommen, Verantwortung zu übernehmen und unterwegs zu lernen – denn Entscheidungen und Ergebnisse kann einem kein Coach abnehmen.

Am Ende erkläre ich, warum ich Kapitalanlagen häufig als faireren Deal empfinde als ein teures Coaching und gebe einen Ausblick auf die nächste Folge rund um Kapitalanlagen und Vertriebsprovisionen.

Fragen dazu?

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

Freunde, wir müssen Realtalk machen: Kann man Immobilien wirklich „unter Marktwert“ kaufen?

Dieser Tipp wird oft als Geheimtrick verkauft – doch in der Praxis ist es meist ein Missverständnis. Denn der Marktwert einer Immobilie ist am Ende genau der Preis, den ein Käufer bezahlt.

In diesem Video erkläre ich, warum echte Schnäppchen selten zufällig entstehen, sondern fast immer einen Grund haben: Sanierungsbedarf, komplizierte Mietverhältnisse oder andere Herausforderungen.

Genau hier liegt die Chance für Investoren, die Probleme lösen und dadurch den Wert steigern können. Unter Marktwert kaufen funktioniert eigentlich nur in Ausnahmesituationen wie Zwangsversteigerungen – der wahre Gewinn entsteht durch Entwicklung und Wertschöpfung.#

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In dieser Folge von Ton Steine Steuern gibt’s eine kleine Premiere:

Zum ersten Mal sind gleich zwei Gäste dabei – und genau das passt, denn die beiden sind auch im Immobilienbusiness als Duo unterwegs.

Sie erzählen, wie aus einer förmlichen LinkedIn-Nachricht und einem langen Treffen im Biergarten schnell mehr wurde: gleiche Werte, ähnlicher Drive – und vor allem der Wille, ins Machen zu kommen.

Spannend ist, wie klar sie ihre Zusammenarbeit beschreiben: Einer ist eher der Treiber mit der „rosa-roten Brille“, der andere der gewissenhafte Gegenpol, der Zahlen, Risiken und Realität checkt – echte Checks & Balances, die sie nach eigenen Aussagen auch durch die Krise 2022 stabil getragen haben.

Neben der gemeinsamen Story geht’s viel um die individuellen Anfänge: Schuldenangst, Denkfehler wie „Ich bin überschuldet“, das falsche Umfeld und der Moment, in dem ein Switch im Kopf passiert – wenn man merkt, dass es eben doch geht, wenn das Objekt passt und man sauber aufgestellt ist.

Einer der Gäste hat sogar erst eine Community/Stammtisch aufgebaut, bevor er überhaupt die erste Immobilie hatte – einfach, um die richtigen Leute um sich zu haben. Zum Schluss wird’s praxisnah: Sie sprechen darüber, warum die aktuelle Marktphase aus ihrer Sicht eher Chancen bietet (Käufermarkt) und wie wichtig es ist, die echte Motivation eines Verkäufers zu verstehen, statt sich nur am Preis festzubeißen.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonsteineSteuern

In diesem Video spreche ich über eines der wichtigsten und zugleich meist unterschätzten Themen beim Immobilienkauf: die Kaufpreisaufteilung.

Das Thema greift aktuell immer häufiger das Finanzamt auf, weshalb ich zeige, wie du die Kaufpreisaufteilung sauber, nachvollziehbar und in drei klaren Schritten richtig angehst – am besten schon vor dem Kauf der Immobilie. Ich erkläre, welche Eingangsparameter wirklich entscheidend sind, insbesondere warum der tatsächliche Bodenwert oft wichtiger ist als der reine Bodenrichtwert und welche Rolle die Restnutzungsdauer und die Gebäudequalität spielen.

Außerdem gehe ich auf die aus meiner Sicht sinnvollsten Bewertungsverfahren im Vermietungskontext ein, vor allem das Ertragswertverfahren und das umgekehrte Ertragswertverfahren, die häufig deutlich realistischere und steuerlich günstigere Ergebnisse liefern als pauschale Aufteilungen.

Zum Schluss zeige ich, warum es sich lohnt, die Kaufpreisaufteilung direkt im Kaufvertrag festzuhalten, welche Spielräume dabei bestehen und weshalb pauschale Modelle wie 80/20 oder 70/30 schnell zu unangenehmen steuerlichen Überraschungen führen können – insbesondere, wenn später noch Modernisierungen oder Sanierungen geplant sind.

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In dieser Folge kläre ich eine der meistgestellten Fragen rund um Restnutzungsdauer-Gutachten: Was passiert mit der Restnutzungsdauer, wenn ich nach dem Kauf meiner Immobilie umfangreich saniere – vor allem im Hinblick auf die 15%-Regel?

Wir schauen uns Schritt für Schritt an, was passiert, wenn du in den ersten drei Jahren nach Anschaffung über die 15 % der Gebäudekosten hinaus investierst, wie daraus nachträgliche Herstellkosten werden und ob dadurch deine verkürzte Restnutzungsdauer „kaputtgeht“.

Ich erkläre dir, was dazu ganz konkret in der Einkommensteuerrichtlinie steht, warum das Finanzamt hier weniger Spielraum hat, als viele glauben, und wieso die verkürzte Restnutzungsdauer in der Regel auch auf diese nachträglichen Kosten angewendet werden darf – inklusive einem praxisnahen Beispiel mit Zahlen.

Außerdem zeige ich dir, wie ich persönlich vorgehen würde (Stichwort: Kauf, Gutachten und Sanierung nicht im selben Veranlagungszeitraum) und wo die Grenze verläuft, etwa wenn durch Aufstockung oder Anbau ein neues Wirtschaftsgut entsteht.

Wenn du mit Sanierungen planst und Angst hast, dir dein Restnutzungsdauergutachten damit zu „zerschießen“, ist diese Folge Pflichtprogramm. Fragen dazu?

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In dieser Folge räume ich mit einem Klassiker unter den Untergangspropheten auf: dem Gerücht, dass der steuerfreie Immobilienverkauf nach zehn Jahren „bald abgeschafft“ wird. Seit Jahren wird darüber spekuliert – passiert ist bisher: nichts. Statt Panik zu schieben, schauen wir uns an, wie eine wirklich sinnvolle und gerechte Lösung aussehen könnte. Mein Vorschlag: eine konsequente Grunderwerbsteuer auf jeden Eigentums- und Übertragungsvorgang – egal ob Erbe, Ehegattenschaukel, Übertragungen in eine KG oder große Immobilienvermögen.

Ich erkläre, warum dadurch viele Steuergestaltungen (Ehegattenschaukel, KG-Step-Up & Co.) eingedämmt würden, der Staat direkte Einnahmen hätte und wir uns die ewigen Gerechtigkeitsdebatten rund um „Reiche vs. Kleine Eigentümer“ weitgehend sparen könnten – ohne den Immobilienmarkt zusätzlich zu schädigen. Außerdem spreche ich darüber, warum ich aktuell nicht daran glaube, dass die 10-Jahres-Frist zeitnah gestrichen wird und was das Ganze mit Themen wie Abschreibung, Erbschaft, 6b-Rücklage und Wohnungsmarkt zu tun hat. Wenn dich Immobilien und Steuern wirklich interessieren und du keine Angstparolen, sondern durchdachte Ansätze hören willst, ist diese Folge genau für dich.

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In dieser Folge erkläre ich dir, wie ich mit einem Lombardkredit mein komplettes Immobilien-Game aufziehe und warum diese Finanzierungsform ein brutaler Wettbewerbsvorteil sein kann.

Du erfährst, was ein Lombardkredit eigentlich ist, wie er historisch entstanden ist und warum du damit – im Gegensatz zu klassischen Bankfinanzierungen – extrem flexibel agieren kannst, ohne jedes Mal eine Finanzierung durchkauen zu müssen. Ich zeige dir, wie ich damit unter Marktpreis einkaufe, Objekte entwickle (z. B. durch Mietanpassungen, Modernisierungen oder Dachgeschossausbau), sie anschließend nachhaltig bei der Bank finanziere und meinen Lombardkredit wieder zurückführe – ohne mein Eigenkapital zu verbrennen. Außerdem sprechen wir über Zinsänderungs- und Marktrisiken, den Unterschied zu Kontokorrent- und Mezzanine-Kapital, und warum genau diese Speed- und Finance-Power mich bei Verkäufern so attraktiv macht. Wenn du verstehen willst, wie man mit kluger Finanzierung bessere Deals macht, schneller abschließt und seinen Bestand oder Handel systematisch ausbaut, ist diese Folge genau das Richtige für dich.

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