张小姐看酒店生意

【本期介绍】

年轻人住酒店，是不是只认低价？南京一家只有18间客房的酒店，前后投入400多万元，却把客房、屋顶餐吧和派对做成组合生意，项目用了13个月收回投入。北京鸟巢附近的酒店在演唱会满房后，还提供付费化妆和主题餐饮；洛阳一家民宿则让非遗体验成为客人续住的理由。

为什么有人只需要高铁站旁方便睡一晚，有人却愿意为毕业纪念住进高端酒店，还有一名考研学生订了价格达到平时三倍的考点房？

这一期，我们聊不同位置、不同档次的酒店，怎么找到真正愿意付钱的年轻客人，既卖出房间，也不漏掉额外消费。

【时间轴】

00:00 十八间房投入四百多万：年轻人的生意怎么做

01:05 南京影宿：屋顶餐吧、派对与回本

06:27 短途快闪：高铁站和机场的临时客

07:26 鸟巢演唱会：化妆与餐饮增收

10:59 洛阳云华里：非遗体验带动续住

16:45 毕业季：年轻人也住高端酒店

18:08 考试季：贵三倍仍有人订房

19:35 不同类型酒店该抓哪些年轻客

【文字版】

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【本期介绍】

一家入住率常年90%以上、几乎天天满房的机场酒店，最后却被银行接管并出售，这到底是经营失败，还是融资出了问题？本期从世茂这两家香港东涌酒店说起：1219间房最终以27亿港币签约出售，而背后的贷款规模约45亿。我们会拆开看，为什么“满房”仍可能救不了酒店，房价天花板、现金流、利息和物业估值之间到底怎么互相影响；也会讲酒店业主该怎么检查自己的贷款风险、什么时候该和银行谈、什么时候要同时找买家和新资金。

【时间轴】

00:00 入住率90%+，酒店为什么还是被银行收走？

01:18 从开业、挂牌到27亿成交：世茂这两家酒店经历了什么？

04:30 满房不等于赚够钱：房价为什么一直上不去？

07:34 45亿贷款：酒店利润为什么连利息都难覆盖？

09:57 有贷款的酒店，每年要做哪三项资金体检？

10:51 两年缓冲也没救回来：延期、卖楼和退出方案怎么谈？

13:44 内地新规下，酒店还贷、卖楼和长期贷款怎么处理？

15:53 四个贷款预警信号：中了一个就别再拖

【文字版】

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【本期介绍】

迪拜一家连着购物中心和室内滑雪场的豪华酒店，把起步房价从1700迪拉姆砍到800迪拉姆，入住率从88%涨到92%，客房收入却下降了。酒店越开越多、客人不够分，难道只剩降价这一招？

这一期，我们从阿联酋迪拜、美国大教堂城、西班牙卡尔维亚到日本北杜市，看四种不同的应对：争取家庭客与会展需求、削减成本却难以收回投资、拆除老旧酒店限制新供给，以及重新定位亲子客群。

市场要走出供给过剩，需要发生什么变化？而对已经在经营的酒店，什么时候该改造、找合作方，什么时候该退出？

【时间轴】

00:00 迪拜价格战：凯宾斯基降价，客房收入反而减少

01:54 凯宾斯基的定价底线：长住与批量订单

04:20 迪拜如何靠家庭旅游与会展拉动需求

06:15 美国沙漠公主：救回经营也救不回投资

11:18 西班牙马加卢夫：拆除旧酒店能解决内卷吗？

15:12 日本泡沫破裂：八岳酒店如何转向亲子市场

19:43 四国经验：扩大需求与减少供给

20:16 国内酒店业主：改造、合作还是退出？

【文字版】

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【本期介绍】

手里有11家酒店，物业估值两百多亿港币，香港市场又在回暖，为什么这家上市酒店集团还要折价卖楼，拿七成卖楼款还银行？

我们团队接下项目后发现：四家高档酒店每间可售房收入比同档次酒店低23%，一些中档酒店利润虽然上涨，差评却集中在服务、卫生和维修；更棘手的是，几家高档酒店赚的钱连应付房租都不够。

这期从账本和客人评价出发，拆开11家酒店如何分区联卖、用小投入改善生意，为什么翻新要先试一层，以及学生宿舍、共居是否值得改。

最后算一笔最重要的账：继续经营、改用途、卖楼，哪种选择更值？

【时间轴】

00:00 资产两百多亿，为何卖楼还债？

01:07 香港酒店市场回暖，集团却跑输同行

03:34 赚的钱不够付房租，酒店没钱翻新

04:43 从OTA平台与客群寻找收入机会

05:54 十一家酒店分四区联卖，改变销售考核

08:28 低成本获客、改善服务与餐饮

10:18 翻新先试一层，空房改学生宿舍与共居

13:16 两千七百万从哪来？卖楼还是留楼？

【文字版】

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【本期介绍】

同一家酒店，安睡房比普通房贵30美元，为什么还有人愿意订？2012年，美国拉斯维加斯米高梅先做了42间，后来扩到171间，入住率与全店平均水平相近，却一直保留着价差。但这不代表换张床、添台设备，就能把房价卖高。

这期我们聊安睡房到底能不能成为一门生意。谁会为了睡得好专门订酒店？商务客、压力大的年轻人，还是旅途中急需安静的人？中低端酒店和高端酒店分别该怎么收费？除了客房溢价，睡眠护理和床品零售还能带来什么收入？最后再说说：改造前先解决哪些基础问题，以及自己投入和供应商合作有什么不同。

【时间轴】

00:00 米高梅：贵30美元的安睡房卖得动吗？

03:51 零压房：重视睡眠不代表愿意加钱

04:55 泰国：有人专程花一周假期去睡觉

06:23 新加坡与杭州：花钱买安静的住客

09:23 安睡房该卖给谁？不同酒店怎么收费？

10:12 不靠房费：睡眠护理也能单独收费

10:49 威斯汀：酒店床品如何变成零售生意？

13:21 改造投入怎么分担？开做前的三条建议

【文字版】

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【本期介绍】

国内酒店还在降价抢客，首尔三至五星级酒店2019至2025年的平均房价却涨了约63%，入住率从约77%升到近80%。酒店凭什么敢涨，客人又为什么愿意买单？

光靠通胀解释不通。首尔六年客房供给增幅不到3%，外国游客却持续回来；韩元汇率还让德国和日本游客对同一间房有完全不同的价格感受。医美、演唱会、购物和商务，又如何持续把外地客带进酒店？

这期还会对比四星与五星酒店的涨价结果，以及上海、深圳的现实案例。对于缺客源的酒店，我们也聊聊怎样联合景区、交通、学校和专业机构，创造让外地人愿意专程过夜的理由。

【时间轴】

00:00 首尔酒店涨价63%，入住率为什么还在涨？

00:53 涨价不只是通胀：汇率如何影响外国游客

02:59 客房供给六年增长不到3%，酒店为什么敢涨价

05:02 外国客源回流：医美、演唱会与商务需求

07:25 四星与五星酒店：涨幅和涨价金额有什么不同

09:45 上海、深圳：国内酒店也有涨价机会

11:50 客源不足的酒店，怎样创造新的过夜需求

13:31 总结：先把需求做起来，才有涨价底气

【文字版】

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酒店把房间改成上下铺，多卖几张床，就能多赚钱吗？

1980年，上海浦江饭店因客房紧张推出“统铺”，后来竟有人专程来住。但青旅的生意远不止低价卖床位：北京有年轻人宁愿每天通勤两小时，也不愿搬出青旅；另一家宁可少摆床，也要留出400平方米公共空间。

布达佩斯的青旅用免费活动留住客人，再通过收费活动和优惠券佣金赚钱；耶路撒冷的青旅则把带团旅游做成了另一门生意。

这期我们聊，床位密度、长住需求、公区溢价和房费外收入到底怎么算，以及酒店、民宿想改做青旅，该先看哪些账。

【时间轴】

00:00 上海浦江饭店：高档客房为何改成统铺？

02:14 床位卖得便宜，服务就能省吗？

03:09 一间房多摆几张床真的更赚吗？

04:54 北京黛西：求职年轻人为何长期住青旅？

07:43 北京“一起一起”：400平方米公区如何带来溢价？

09:35 布达佩斯：免费活动如何带来额外收入？

12:30 耶路撒冷：青旅如何把旅游团做成另一门生意？

15:21 总结：床位、公区和房费外收入怎么取舍？

【文字版】

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【本期介绍】

行政酒廊又花钱又占地方，到底该不该关？

新加坡康莱德把一个酒廊变成两个，部分老客却觉得待遇下降；澳大利亚黄金海岸希尔顿搬走海景酒廊，腾出9间能卖钱的海景客房；悉尼索菲特让酒廊晚上对外经营酒吧，却遭遇付费住客投诉；首尔板桥希尔顿逸林把一半酒廊改成儿童活动区，推出家庭套餐。

为什么有的酒店留着酒廊划算，有的改造更合适，还有的干脆不设？

本期从客群需求、行政房溢价、会员权益和空间价值出发，帮你判断自家酒廊究竟该留、该改，还是该关。

【时间轴】

00:00 开场：酒廊变多，体验为何反而下降？

00:38 新加坡康莱德：一个酒廊变两个的难题

03:53 黄金海岸希尔顿：腾出9间海景客房

05:14 悉尼索菲特：酒廊兼做酒吧的代价

07:21 酒廊关停潮：投入成本与房价溢价

08:35 首尔板桥逸林：半间酒廊变儿童区

09:48 北美与亚洲：行政酒廊的不同选择

11:37 最终判断：行政酒廊该留、该改还是该关？

【文字版】

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【本期介绍】

从香港西九龙站坐高铁到深圳福田站，最快14分钟。高铁拉近的不只是两座城市的距离，也让部分客人开始比较：这一晚究竟住香港，还是住深圳？

2025年，香港中档酒店平均房价同比下降近20%，深圳高端酒店的平均房价和入住率却在增长。但答案不是“谁便宜谁赢”。

香港中档酒店要守住周末客，高档酒店要守住看重地点与时间的商务客；深圳福田的商务酒店、口岸酒店和商圈酒店，客源结构又各不相同。

本期通过深水埗美荷楼、罗湖口岸酒店以及前海的客房组合，拆解两地酒店真正争夺的是什么生意、该如何定价和留客。

【时间轴】

00:00 香港西九龙到深圳福田：14分钟高铁与跨境过夜需求

02:07 香港中档酒店：周末价格压力与美荷楼的独特体验

04:38 香港高档酒店：为什么不必跟深圳拼低价？

06:07 深圳酒店与福田商务区：周中生意才是基本盘

07:23 口岸酒店：三类跨境住宿客人与渠道选择

09:06 深圳商圈酒店：怎样让香港客人留下住一晚？

10:41 深圳高端酒店：房价上涨与新增供给压力

11:45 最终判断：深圳与香港酒店该如何各自留客？

【文字版】

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【本期介绍】

OTA间夜量涨了40%，客房收入却只涨5%，这到底算代运营做得好，还是只是把数字做漂亮了？这期用一个虚构的酒店案例，把判断OTA代运营效果时最容易漏掉的几件事拆开：OTA增长是不是全店真增量，难卖房型有没有改善，订单是不是靠低价和活动换来的，佣金、广告、早餐、升级等成本有没有被吃进去，以及为什么还要看同比、竞争对手和合同权限。判断续不续约，不能只盯一张OTA月报。

【时间轴】

00:00 开头：OTA间夜涨40%但收入只涨5%

00:55 先看全店增量：OTA涨不等于酒店涨

03:13 难卖房型到底有没有真正卖动

04:09 低价起量和订单质量怎么判断

05:41 佣金与广告费开始吃掉收入

06:49 一张500元订单最后能到手多少

09:33 同比和竞争对手一起看

11:05 总结：收入、成本、对比、合同

【文字版】

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