正律思

By 鄭藝懷律師

很多事情選擇只有一次，如何讓每次的選擇都創造更多機會，一起和鄭律師做正確的法律思考。

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正律思 episodes:

December 17, 2025 110【都更選屋必讀】協議合建v.權利變換：協議合建戶才享有選屋優先權？律師一次說清楚。

⚠️你是不是也被這樣說過？

「不簽約，未來就不能選好戶型喔！」

「有簽合建契約的地主會先挑，你會排後面！」

👉這些說法都是錯的，甚至可能違法。

不簽合建契約≠權益被排除

權利變換戶的選屋順位，不因未簽約而降低！

一、參與都更不一定要簽合建契約

二、選屋衝突：簽約戶vs.權變戶

三、關鍵觀念：簽約者沒有「選屋優先權」

四、權利變換戶與協議合建戶的權利義務同等重要

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/Hw4mt

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December 10, 2025 109委建大爆發時代即將來臨？三大簽約風險一次看懂。

你正在考慮委建還是合建嗎？

在市場快速變動的這幾年，委建契約看似能把利潤留給地主，但你真的了解背後的法律風險嗎？

鄭律師常說：報酬越高，風險越大。

這集將帶你學會用正確的法律思維保護自己。

一、委建契約為何突然變多？

二、委建契約風險一：特別代理權限

三、委建契約風險二：比價、議價、磋商重要性

四、委建契約風險三：地主承擔對外簽約的法律責任

五、律師實務經驗分享

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/4xsru

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11min
December 03, 2025 108從都更條文看權益：參與都更前必懂的四則冷知識。

憑著我們處理多件都更案的承辦經驗，整理出最常被誤會的四大都更冷知識。

鄭律師將用最簡單的方式帶你一次看懂！

Ｑ1：房子進入都更後，銀行為什麼突然不給增貸？

Ｑ2：工地看板換了「起造人」，是不是建商跑路？

Ｑ3：最後怎麼多一個「共同實施者」？是不是建商出問題？

Ｑ4：為什麼房子拆很快，建案卻遲遲不開工？

其實答案全都藏在《都市更新條例》第54、55條！

本集將從條文切入，帶你看懂都更背後的法律邏輯。

立即收聽！

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/HqRZr

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15min
November 26, 2025 107開工不等於拜拜，用法律視角清楚解析各種開工的情況。

你看到鏟子以為在開工，結果那只是拜拜！？

你以為動工了，其實建照不久可能就失效！？

都市更新最怕的不是延遲，而是被誤導。

本集鄭律師將帶你了解開工的定義，才能避免被拖工。

一、你以為的開工不是開工：建築法第54條的建管開工

二、最常混淆的兩種開工：儀式開工vs.契約開工

三、關鍵時刻：什麼叫「實質開工」？

四、其實你更該注意完工日的約定

五、結論：四大開工記清楚

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/0UWKT

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14min
November 19, 2025 106委建上位、合建退位？房市盤整下的都市更新新樣貌。

站在都更與危老現場最前線的鄭律師，在2025年底觀察到一項關鍵變化：委託審閱「委建契約」的需求量逐步上升；「合建契約」則略有停滯。

這不是巧合，而是市場訊號。

本集將帶你快速掌握委建崛起的原因與法律風險，讓每一份土地價值，都能安全落袋。

一、「自主都更免分容積」新聞有意誤導大眾？

二、委建觀念要懂，先從瞭解自主都更開始

三、委建需求近期上升與房市景氣密切相關

四、委建隱藏風險：誤以為「分回更多就是最好」

五、委建合約的簽約主體與未來變化

六、委建不一定比較好，合建也不一定比較差

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/yKR2j

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13min
November 12, 2025 105起造人義務、掛名風險、法律責任與所有權歸屬完整解析。

工地圍籬外的綠牌你有仔細看過？

常聽別人說「起造人很重要」，但你真的了解嗎？

今天這一集，鄭律師要帶你拆解工地綠牌背後的法律意涵，讓你明白「起造人」不只是掛名那麼簡單。

快速整理以下內容大綱～

一、實務上對於起造人的法律定位

二、變更起造人就能直接取得房屋所有權？

三、起造人的權利義務

四、掛名＝責任：起造人的風險提醒

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/Zhmai

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11min
November 05, 2025 104所得稅與都市更新（四）合法節稅不是夢：都更參與者專屬20％優惠稅率。

房地合一稅讓都更地主哭笑不得？

別擔心，政府其實早就留了一扇窗。

👉「防止錯殺條款」五年內移轉新屋，只課20％稅！

從近千萬降到幾百萬，這不是漏洞，是政策誘因。

本集鄭律師將帶你看懂都更下的節稅邏輯。

一、回顧基礎觀念：105年前後的制度差異

二、房屋部分如何計算所得

三、105年後全面適用房地合一稅新制（1.0、2.0）

四、防止錯殺條款

五、透過稅制開窗帶動老屋更新

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/tk3YJ

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October 29, 2025 103所得稅與都市更新（三）房地合一稅2.0下的閃稅實務案例與法律風險。

房地合一稅2.0讓短期課稅變重，不少人想靠「租約掩飾買賣」閃過五年門檻。

但法律上，房子仍屬賣方，五年內任何債務、查封、違約，買方都無力對抗。

就像鄭律師常說的，合法節稅不能靠僥倖，務必事前釐清相關風險。

我們快速整理以下本集重點

一、房地合一稅2.0下的高稅率現實

二、坊間常見的「租約閃稅」手法

三、律師解析：買方潛藏的法律風險

四、律師建議與結語：節稅不等於冒險

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/wUFUg

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October 22, 2025 102所得稅與都市更新（二）房地合一稅2.0的新時代，了解制度才能不吃虧。

房地合一稅2.0上路後，規則完全不一樣。

除了有新舊制交替，還細分成1.0與2.0版本，你一不小心，就可能影響到數十萬甚至上百萬的課稅差額。

快速整理本集重點

一、房地合一稅制的誕生：將土地納入所得稅課稅範圍

二、新舊制分水嶺：105年1月1日

三、新制1.0與2.0的分水嶺：110年7月1日

四、新制1.0與2.0的差異

五、新制2.0擴大適用對象

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/hGJRa

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October 15, 2025 101所得稅與都市更新（一）買賣更新後的房地如何計算所得稅？從基本觀念學會稅務風險。

都市更新後的房地，有機會不用繳所得稅？

「土地課土增稅、不課所得稅」的情況已經改變。

本集鄭律師將帶你了解從免稅到課稅的制度翻轉概念。

一、所得稅的基本觀念

二、所得稅課稅的法源依據

三、都市更新實例看互易與所得認定

（一）法律中的互易概念

（二）更新後房地買賣的所得認定

本集逐字稿連結：https://lihi.cc/gBoru

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