Bienes Raices 180 - El podcast para inversionistas de bienes raices con Raul Luna

 El día de hoy te voy a compartir cómo comprar al precio correcto. ¿Y porqué siento que puedo enseñarte esto? Porque en mi primera década cometí muchos errores, compré mal, sigo cometiendo errores, pero errores muy distintos. Y hoy en día puedo decirte esos errores para que tú no los cometas. Vas a cometer otros, pero por lo menos no los que ya cometí yo.
¿Cómo comprar al precio correcto?
Hay tres cosas para tener en cuenta; al principio puede que tengas solo una idea, pero conforme crezcas y pases de ser un inversionista novato a uno ya con experiencia, debes saberlas con certeza.
1. El VDR (Valor Después de Renovada)
2. Lo que cuesta renovar esa propiedad
3. La oferta inicial que tú debes pagar
Cuando la gente me dice: "Oye, Raúl, ¿Cómo me doy cuenta que estoy comprando al precio correcto?, ¿Cómo pago el precio correcto?" Te voy a compartir, primero, cómo NO vas a comprar al precio correcto.
Primero, te voy a hacer una pregunta: ¿Sabes cual es tu estrategia de salida? Por ejemplo, está el fix and flip, que es comprar, remodelar y revender. Otro es Buy-and-hold, que es comprar para quedártela y tener un ingreso residual. La tercera es el wholesale, donde pones en contrato para vender el contrato. 
Dependiendo de la estrategia de salida, es el precio que debes pagar. Depende bastante.
Por ejemplo, si no tienes dinero, crédito, trabajo, etc. quizá es mejor que comiences como wholeseller, donde compras a precios muy bajos, pones la propiedad bajo contrato, vendes el contrato, asignas tus derechos y te quedas con una ganancia, porque supiste cómo comprar a un muy buen precio.
El fix and flip, el que compra, hace la renovación y revende, puede pagar un poco más. El que compra para rentar, y crear un ingreso residual puede pagar un poquito más, no mucho más, pero hay que saber comprar al precio correcto. cada una de estas necesita una fórmula diferente, pero yo te voy a enseñar una fórmula, con la que he hecho historia.
Si te enfocas en esta fórmula, aplica en la mayoría de las cosas; en mercados elevados en precio como en el que estoy yo. Entendamos algo, comprar al precio correcto va a significar entender cual es tu estrategia de salida. O ¿Cuál es el enfoque, cono inversionista, en el que me quiero especializar.
Comprar por emoción, lo he visto cantidad de veces en las subastas. Pero es el lugar perfecto para aprender cómo no hacerlo; porque vas a ver cómo entre los inversionistas se comen las ganancias. Ahora, lo que también he estudiado es que, dependiendo de la estrategia de ese inversionista, es la cantidad que puede pagar. Ojo, te doy un secreto: ve a las subastas a buscar compradores, a pedirles sus tarjetas para que puedas venderles tus propiedades.
Como inversionista, voy a querer comprar a un precio razonable. Pero me encanta preguntarle al dueño la cantidad que desea recibir, porque si me da un número más bajo que lo que me arroja mi fórmula, ¿para qué pagar más?
Ahora, depende de cómo lo hagas tú. 
La segunda cosa es cuando fuerzas el trato. ¿Sabes que me ha tocado ver? Que muchas personas dicen: "Aunque no me de ganancia...", "Aunque yo no me pague...", "Aunque me sirva de experiencia...". Cuando comienzas a cortar esquinas, a forzar el trato, a hacer excepciones, no vas a agarrar el precio correcto.
Número 3, el no conocer el área es crucial. Cuando no la conoces tiendes a pagar más por un trato. ¿Cómo comprar al precio correcto? Es asegurándote de saber como no comprar al precio correcto.
Número 4, evaluar de forma muy optimista. Muchos no saben esto pero, la estación del año dicta bastante. Ejemplo, Octubre, Noviembre y Diciembre las propiedades tienden a tardar en venderse. Tú como inversionista, si vas a comprar para remodelar y revender, tienes que tener en consideración que en esos meses la gente está distraída en las fiestas de fin de año, está lloviendo, o está nevando. Pero, es buena época para encontrar mejores tratos.
Cuando digo "ser optimista" me refiero a que cuando comienzas a agarrar las propiedades mejor vendidas del área durante el principio del año o mediados del año, fatal. Si estas a final del año, y agarras casas que se han vendido en verano o primavera, te estas dando un balazo tú solo.
Tengo una fórmula, y esta no cambia. Es donde agarro el Valor Después de Renovada, lo multiplico por el 70%, menos la renovación que me da la cantidad de mi oferta.
¿Cómo llego al precio de la renovación? Mi consejo es que, al principio, lo hagas al tanteo. Pero debes corroborar y comparar con varios contratistas. Esto es lo que me he dado cuenta en mi mercado, que tú tendrás que darte cuenta en el tuyo, pero lo que yo hago es entrevistar a varios contratistas. Porque me he dado cuenta que, incluso en la misma ciudad o en la misma zona, los precios que dan son muy distintos. 

Número uno es cómo utilizar la fórmula para que ustedes sometan ofertas. Vamos a cubrir eso. dos Cómo contactar a otros usuarios y agentes de bienes raíces para generar leads, para generar obviamente tráfico de propiedades y número tres.

Qué hacer si te aceptan la oferta en base a la fórmula que te vamos a enseñar? Les voy a hacer bien, bien directo y al grano, muchachos, que no les distraiga lo que el vendedor, el agente o incluso el just seller esté pidiendo por la propiedad.

Al principio de mi carrera, cuando escuchaba yo el precio. Voy a poner ejemplos. Vamos a decir que un vendedor estaba ofreciendo su propiedad por 300.000 $ y yo sé que lo único que puedo pagar por la propiedad son 175000 $.

Automáticamente dentro de mí yo me hacía la historia. No, pues no va a querer, es demasiado barato, bla, bla, bla. Yo me hacia yo mismo, me vendía la razón, la excusa, el motivo de lo que el vendedor o el agente de bienes raíces o el whole seller me iba a decir, porque yo estaba viniendo con una oferta mucho más baja hoy en día. Ya no, hoy en día no me distraigo por el precio que estén impidiendo, así puedan pedir medio millón. Y si yo nada más la puedo comprar por tres 50, porque ese es el más mi fórmula y porque ese es en donde yo debo de estar.

Qué crees? Eso es lo que yo voy a ofrecer. Entonces la fórmula que te voy a enseñar, si la si la respetas, si la trabajas muy seguido, entonces eventualmente vas a encontrarte un vendedor, agente o el whole seller que te va a vender la propiedad, a lo que tú necesitas comprarla en base a tu fórmula, en base a tus

a tu precio. Cuando yo hablo vendedor, estoy hablando que tú estás negociando directamente con el dueño de la propiedad porque no hay intermediarios. Cuando hablo el agente de bienes raíces o agente hablo de que tú estás negociando, trabajando directamente con un agente de bienes raíces.

Generalmente yo me voy directamente con el que tiene el listado de la casa. No me voy con el que no la tiene. Recuerden, si voy a trabajar con un agente de bienes raíces, yo me dirijo con el que tiene el listado, con el que está representando al vendedor.

Por qué? Porque él es el que está más cerca al vendedor. Vamos a agarrar esta, la propiedad que tenemos en Santa Rosa. Ok, Yambos es una casa de tres recámaras, dos baños y medio 1627 pies cuadrados.

Esta propiedad ya está en contrato. Lo interesante es que fíjense cuando recién la compramos. Que la propiedad tenía un valor de 575.000 $. El valor que yo le estaba dando, como estaba en las condiciones que estaba en la casa, era de 370.000.

Yo le puse un estimado de 70.000 $ de reparación. Y le puse que nos iba a tomar cuatro meses desde el día que la compráramos hasta el día que la vendiéramos, nos iba a tomar cuatro meses. Cuánto íbamos a pagar impuestos, cuánto vamos a pagar de aseguranza, cuánto vamos a pagar de compañía, de títulode, de aseguranza, de título

, de Scruffy, etcétera, de comisiones. Cuánto vamos a pagar de comisiones? A cuándo la vamos a vender para mercadear, para ponerle muebles, etcétera, etcétera, etcétera. Y el sistema me dice hoy se van a ganar 100.000 $ porque esa es la ganancia que se va a obtener.

Es representa un 21%, 40, un 21%. Bueno, y qué crees? La propiedad la pusimos A598, la tuvimos que bajar 30.000 $ porque me di cuenta que estaba un poco muy alta y ahorita está en contrato por muy poquito. un poquitito más de lo que dijimos, no por mucho.

Sin embargo, está por cinco, 77. Yo dije que se iba a vender como cinco 75. Algo así son los números, no están tan tan, tan, tan diferentes de lo que pensábamos que iba a suceder. Que no significa que tengo una bola de cristal, no significa que obviamente todo el tiempo van a salir los números perfectos.

No, no funciona así. Por eso necesitas la fórmula. Explico la razón que te digo que ocupas el 70%. Ok, escuchen esto, ocupas el 70% de multiplicado por el BD. R Significa esto vamos a agarrar esta propiedad si tienes calculadora, este es el tiempo de sacarla.

Si nosotros dijimos que se iba a vender por 575.000 $, ese  multiplica 575 por el 70%. Eso significa que 402.000 $ 400 dormí con 500 $. Ese es el precio base y allí todavía le tienes que reducir.

Le vas a reducir lo que creemos que va a costar la construcción en este caso, eh? A nosotros nos costó 70.000, pero ese no era el precio que iba a costar. Pero hoy te va. Le vamos a poner para propósito de este ejemplo le vamos a poner.

A nosotros nos costó 70.000 porque obviamente buscamos las mejores personas. Nos tomamos el tiempo de agarrar como siete cotizaciones de techos siete diferentes personas que nos dieran precios en prensa. O sea, nos fuimos bien, bien masivo en agarrar bastante gente que nos diera precios para poder elegir y tener opciones.

Nos salió en 70 menús, vamos a poner 70.000 $, lo que significa que la oferta inicial son de 332.500 $. Bueno, qué crees? Se somete la oferta al someterse la oferta te dice no estás loco porque ellos querían creo que 500, algo así.

No me acuerdo. Tas loco, pero como estaban perdiendo la casa, como esta casa estaba en por Closer, tenían ya noticia de de que la de que se iba a ir a la a la acción si iba a ir a la subasta.

Los vendedores estaban presionados o agarran algo ahora o perdemos. Probablemente todo dijeron no te aceptamos los tres 32 créemelo, no fue de la no fue de un momento a otro. Ya tomó un periodo de alrededor como semana y media entre negociaciones de pa enfrente, pa atrás, pa enfrente, pa atrás, pa enfrente, pa atrás.

Al final dijeron sabes qué? tres, 70 fue lo mínimo, blah blah blah blah blah blah. Dije Okay, vamos a hacer los números. El 70% es donde quieres iniciar, es tu oferta inicial, pero no significa que no puedas seguir incrementando.

Ok, en este caso dije ok, qué es lo máximo que yo puedo pagar por una propiedad como esta? Lo máximo, lo máximo para una renovación es que nada más va a ser de de de de demolición y reparación o demolición y renovación sin cambiarle paredes, sin hacer construcción masiva.

Entonces me animo a irme hasta un 80% del BB. R Menos reparaciones ok. Entonces cinco, 75 multiplicado por el 80% te da cuatro 60 -70 1.000 $. Quiere decir que lo máximo, lo máximo es 390.000 $. En este caso nosotros la compramos porque.

170.000 $, mi estudiante es Carlos y mi persona. La compramos por tres setentas o nos soltamos comprándola por menos del 80%. Si toma la decisión, el compromiso viene primero. Es más, el genio aparece cuando el compromiso lo haces. Escucha lo que acabo de decir.

El genio es genio. La magia aparece cuando el compromiso lo haces. Lo que yo les estoy diciendo que hagan es exactamente lo que yo he hecho. Ok, no te voy a pedir que hagas algo que yo no he hecho en mi vida.

Yo he puesto algunas propiedades cuando ni siquiera dinero he tenido, ok? Y no ocupas tener el dinero en el instante. Si de verdad quieres que el genio aparezca, haya compromiso.

Categoría de bienes raíces. Hablemos de categorías, hay un sinnúmero de categorías, pero puedes invertir en casas, por ejemplo, en condominios, en dúplex es cuando hablo de dúplex, estoy hablando de dos apartamentos Triple exes, tres apartamentos dúplex, cuatro apartamentos comercial multifamiliar, cinco apartamentos circulares hacia arriba comercial centros comerciales son shopping centers o centros de tiendas comerciales industrial o propiedades industriales, terrenos residenciales, terrenos comerciales, uso mixto, uso mixto. Es cuando hay apartamentos arriba y hay tiendas abajo de sus apartamentos. Eso se llama uso mixto. Ahora, tú vas a tener que elegir tu categoría de propiedades en las cuales tú vas a invertir, ya sea casa, condominio, dúplex, triple o fortuna. Tú tienes que elegir. Yo en lo personal comencé en los apartamentos, mi primera propia fueron los apartamentos de 17, sin embargo me di cuenta que si quería de alguna manera instalar de entrada o salida, entramos aquí de entrada por salida.

En mi segunda década fue cuando comencé a entrar en las casas y condominios. Por qué? Porque eran más práctico, más simple, hay más comparables. O sea, la rapidez es sumamente confusa y por eso le agregué ese sector. Sin embargo, tú vas a querer y algunos van a querer contar para vender el contrato, otros van a querer comprar

papel clave, otros van a querer comprar para quedarse con las propiedades que cualquier estrategias de salida, muchachos. Entonces, cuando vas a vender o entrar en cada una de ellas, pero ya ahora sí, en detalle número uno y en ese mismo.

Dulce es donde no ocupas crédito, donde no ocupas. De la propiedad ni siquiera pasa tu y funciona de esta encuentras ubicas la propiedad e identificando ubican encuentras tapones bajo contrato. El contrato es lo que gobierna en este caso y te da el derecho de que tú eres el comprador y que tiene los derechos de comprar la propiedad

. Tú vas a buscar a otro inversionista como como tú y como mi persona, que él o ella compra propiedades da descuento en donde si la remodela, si la revende o se las quiere quedar, no importa. Entonces buscas a un inversionista comprador, tú le vas a vender el contrato, tú le vas a ofrecer el acuerdo y cuando tú le

traspasas o le asignas ese acuerdo, entonces él recibe. En este caso él recibe el contrato y tú por asignar el acuerdo, recibes tu ganancia y es así como funciona. Recibe tu pago al aceptar el contrato. En este caso, cuando él cierra la propiedad anti-semita es así.

Si no ocupaste de la cruz parte del dinero que ocupa el dinero a quien tú le vas a traspasar el o vamos a empezar un trato que es el valor de la propiedad, está en 200.000 $ y tú la tienes bajo contrato por 125.000 $ y la remodelación es de 25000.

Pero tú puedes decirle y sabes que yo la tengo en contrato por 125, te la vendo a ti por 135, te ganas 10.000 $ por asignarle un tiempo. Esta fue de hecho la estrategia de salida. A mi en lo personal me sacó del agujero de la banca.

Literalmente mi primer curso que yo hice me dio a ganar 10.000 €. Y créanme lo de quien comenzó a subir, no? 15.000 20.000. Comencé a hacer juicios de tiempo, pero comencé y comencé. Obviamente de mi primero pueden ayudar a algunos ya grande o significante para ti y para algunos y para otros no, sin embargo, así es como funciona

Julie ahora Holden es casi idéntico a Julie. La única diferencia es que está sin pausa, a tono, no sin pausa. Si cierras a como activar su ocupar poner un texto aquí, si vas a poder ocuparte préstamo crédito en moneda, tu nombre no la remodela.

Le haces a la mejor un poquito de arreglo, una más como para que califique para el comprador que vaya a querer vivir en ella, por ejemplo. Y la vendes rápidamente. Encuentras el trato, cierras a tu nombre y haces cualquier tipo de cariño bien leve, leve, leve.

Igual con un ejemplo. Yo compré una propiedad en donde le tuve que poner los detectores de humo y los detectores de monóxido de carbono y tuve que amarrar los tanques de agua porque es un reglamento. En este caso en el estado de California es regulatorio.

Es un deber del vendedor que entregue una casa, especialmente cuando la vas a entregar para alguien que va a vivir en ella. Entonces esos son las únicas cositas que le hice y puse en el mercado rápidamente y se vendió con velocidad que la diferencia, vendes el contrato, si estás vendiendo

la propiedad que tu. Espero que quede claro, enfrenta fecha en flips adquieres la propiedad sin pasa tu nombre. Si ocupas prestigio, ocupas dinero, pero no tiene que ser tu crédito, no tiene que ser poner. Es sumamente importante.

Ahora adquieres la propiedad. Entonces la renovación ya una vez que termina la remodelación queda la casa bonita o la vivienda como chulada. Entonces la vendes o te la pones al mercado y vende la propiedad. Eso es la persona que vende sin tener que trabajar con contratistas, subcontratistas y demás.

Pero ahora hay adquieres la propiedad, haces la reformas, la remodelación que vayas a hacerle y luego las rentas y estabiliza la propiedad como un caso de éxito. Nosotros estamos cerrando esta semana en cuanto es 40, no 50 y 40,56, son 96 unidades, son dos propiedades, 56 en California, en donde es precisamente adquieres la propiedad. Se le van a hacer la remodelación, se van a rentar, estabilizar la propiedad porque están muy descuidadas, arremolinarse y ocupación de la mente para las personas que quieren virtudes, para las personas que quieren un residual o un objetivo en donde le esté entrando rentas todos los meses.

Por ahí que uno rompe aquí, luego no hay bueno. Yo arranqué como es el primero de capital y ese para después entrar en pánico. El financiamiento por el oeste este nunca financiamiento de dueño es una de mis estrategias de sanidad personalmente de favoritas.

Por qué? Porque adquieres la propiedad cuando negocias o negocias con el dueño de forma directa en este caso o indirecto a través del agente de Bienes raíces. También sucede en donde el dueño funciona como si fuera el banco. Sé que cuando te financien la mayoría o te financie una porción, no importa financiamiento por el nuevo financiamiento.

Bueno, así es como funciona. Y luego finaliza aceptando lo que me encanta de financiamiento de bueno es que no ocupas crédito, no ocupas un empleo, no ocupas de llenar formularios extensos como naturalmente llegan para un préstamo muy un muy común, muy regular.

Tipos de mercados, de bienes raíces y les voy a decir mis tipos de mercados favoritos y en los que obviamente no soy muy fanático de esos mercados. Así es que el primer tipo de mercado es el mercado primario.

Mercado primario es el mercado metropolitano. Son áreas metros, son áreas con alta densidad de población. Por ejemplo, puede podemos hablar de San Francisco, California, San José, California, Los Ángeles, California, podemos hablar San Diego o Miami, Tampa, Florida a Chicago, Illinois, podemos hablar Nueva York.

Todas las áreas que son de alta densidad en sus mercados, los que tipo de personas que vive por lo general allí son personas. En este caso que están allí por los empleos o que son áreas que generan bastantes empleos y el tipo de comprador promedio común compra una vivienda porque quiere un lugar donde vivir, tiene un lugar

donde llamarle casa donde llamarle hogar y no está buscando necesariamente por lujos. Estoy hablando del comprador promedio, que es a quien en lo personal, si tú te enfocas, puedes. En el comprador promedio puedes entrar y salir bien rápido, entrar y salir bien rápido.

Escuchen una cosa yo he tenido personas que no me hacen caso en los mercados o en las propiedades, que literalmente son demasiado grande y no me han y no me hacen. Cuando no me hacen caso terminan cometiendo el error y pagando el precio muy muy elevado.

A mi me fascina mercados metropolitanos o gente, por eso me encanta, por ejemplo San Francisco, California. Me encanta invertir como San José, California, como por ejemplo Oakland, California. Son áreas metropolitanas y luego tenemos áreas como mercados secundarios. Los mercados secundarios muchachos, son mercados vacacionales o segundas casas.

Te puedo poner un ejemplo Carmel California está pegado a la playa. Son mercados donde la gente que tiene bastante poder adquisitivo se compra su segunda o su tercera casa, donde se va a dos o tres meses del año a a incubar hacia allí y estar a un lado de la playa.

Otra área vacacionales como la que estamos aquí, donde viva y donde vivo, donde vive mi persona. Sarasota, Florida es muy vacacional, especialmente las personas que definitivamente están más pegados a la playa. El super vacacional son mercados de segundas hogares y en ese tipo de compradores son compradores exigentes porque tienen el dinero, son compradores donde no les puedes

. A la hora de remodelar una propiedad en un mercado secundario no le puedes meter cosas de un tipo ni de, por ejemplo de la home depot, de la ferretería de allí de la esquina o cuál es esta otra que es la cadena.

Es que no le puedes meter terminados baratos en un mercado secundario.

¿Cómo lo sé? Pregúntame por experiencia en un mercado primario ok, si le puedes meter a determinados comunes. ¿Por qué? Porque no están ni comprador allí. No es tan exigente como lo es en un mercado secundario. Eso lo nutre.

Son mercados, suburbios y esos mercados ahorita están en su número apogeo, creciendo con una velocidad espantosa y más por lo de la pandemia. Ese aceleramiento fue drástico. Ahora existe el mercado rural y el mercado rural es más denso en tierra que en casas.

En pocas palabras, hay más tierra que que incluso población. El detalle con mercado rural es de que el tipo de comprador otra vez no es el comprador común. El comprador que va a comprar en áreas rurales es el que aprecia los ranchos, la agricultura le encanta, la soledad no quiere, no quiero, en este caso vecinos y por lo general tarda más en venderse. 

Mercado secundario. una propiedad te va a tomar mucho más tiempo en venderse o que el mercado rural. Igual quieres que las propiedades se vayan, pero con velocidad de luz, mercado primario, mercado, suburbio y que te mantengas abajo del promedio si te mantienes en el promedio o abajo en estas dos mercados que son mis mercados favoritos. 

¡Pum! Entras y sales, entras y sales de una manera muy fregona y se los puedo decir por experiencia propia. Tienes que elegir tu zona en donde vas a invertir y conocerla de manera íntima. Ok.

¿Qué cosas tienes que conocer? Como por ejemplo, cuál es la población de tu mercado? primero que nada, qué mercado vas a quedarte en boca, metro vacacional, rural o suburbio? Sólo tienes que definirlo. Y luego, una vez que ya definas eso y que ya entendiste lo que te acabo de compartir o que cuál es la población, en el caso mío, nos encanta invertir en San Francisco, California, a pesar de que vivo en la Florida. Invertimos de manera virtual. Y recuerda que si hay otra, aún hay más. Sólo que al final siempre depende de ti.

¿Porqué invertir en bienes raíces? Te la pongo muy sencillo: todos necesitamos un techo, sin importar la economía, todos necesitamos un techo. No todos necesitamos acciones o un negocio. Es una verdad que no puedes discutir. La verdad es que los bienes raíces es una inversión que te conviene a corto, mediano y largo plazo.
A corto plazo para las que tienen conocimiento, a mediano plazo para los que tienen conocimiento y paciencia, y para largo plazo para los que tienen conocimiento, paciencia y lo hacen a largos plazos porque se amplifica.
Otra razón; está disponible para todos. Cualquier persona dispuesta a invertir tiempo y energía, lo puede llevar a cabo. No necesitas tener una licencia, si lo quieres hacer como inversionista. Cuando tu compras y vendes como inversionista, no necesitas licencia de agente de bienes raíces.
Los agentes de bienes raíces necesitan licencia porque representan los intereses del comprados o el vendedor de una propiedad, cuando tú vas a hacer esa representación, sí la vas a necesitar.
Para invertir en bienes raíces no necesitas ir a la universidad, yo ciertamente no asistí a la universidad, puedes iniciar con poco, nada o mucho. Donde tú estés, puedes iniciar ahora mismo.
Hablemos de apalancamiento, $10 mil dólares te compran $100 mil dólares en propiedades, o más. $10 mil dólares en la bolsa de valores te compran $10 mil dólares en la bolsa de valores. Sí hay otros mecanismos pero no tiene el mismo impacto en cómo puedes incrementar la plusvalía de los bienes raíces. 
Los bancos confían en los bienes raíces. Ve a cualquier banco y pídeles un préstamo para invertir en tus acciones, no te los van a presta. Pero si te va a prestar para bienes raíces. Ellos quieren tener seguridad con su dinero y ven en los bienes raíces con un nivel de alta seguridad.
Otra razón para invertir es el cash-flow. Una inversión te paga mes con mes si la hiciste de la manera correcta. Otro paga por la deuda que tú adquiriste, entre más deuda buena tengas, más oportunidad de crear riqueza vas a tener.
Los intereses están regalados en menos del 3%, el dinero esta tan barato que te pagan por generar riqueza. Estamos viviendo los mejores tiempos y aún van a ser mejores momentos para los que están preparados.

El sentirte un inversionista es comenzar a elevar tu creencia y, cuando comienzas a elevar tu creencia y lo respalda, con acción, ¿Qué crees que va a pasar? Por eso yo le digo a la gente: el éxito es un juego de mentalidad. ¿Por qué? Porque si no te mentalizas a ganar, si no te mentalizas a crear victorias, sino te mentalizas a que las cosas te van a ir bien. Entonces, automáticamente, ya perdiste, automáticamente no hay éxito, no hay ganancia.
Entonces, por eso es muy importante entender eso. Te soy franco; no vas a entender todo en un solo webinar, no vas a entender todo en un solo curso, en una sola clase.
Quiero que sepas que las inversiones de bienes raíces es muy, muy similar a la siembra; es muy similar al hecho de que, ok, ¿en que área me voy a enfocar? ¿en qué categoría de bienes raíces?, casas, apartamentos, bodegas, industrial o sea, todo eso conlleva y es importante en este caso, obviamente ustedes están escuchando de alguien como Mr. Alberto que no es como que todos los días tiene ocho o diez horas, tiene tres horas, cuatro horas cuando mucho y es el tiempo que le está dedicando a los bienes raíces y él mismo lo dice: "Yo con la academia tendré, cuando mucho, el año", pero vamos a hablar, Mr. Alberto, un poco sobre el trato
Díganos un poco de esta propiedad. Ya le llamó el dueño, ya la tiene en contrato, ya abrió escrow, ya mandó el depósito. Primero que nada, ¿Cuánto fue la cantidad del depósito que le puso usted al contrato?
Mr. Alberto: "Fueron cien dólares."Mr. Luna: Cien dólares. Ahora yo estoy hablando desde un punto de transparencia. Eso fue lo que él puso de depósito ahora, antes de los cursos, antes de ponerse a estudiar, Mr. Alberto, ¿usted pensaría que con cien dólares pudiera controlar una propiedad de bienes raíces?
Mr. Alberto: "No, al principio no, y era bien interesante. Conforme más iba yo estudiando y leyendo y escuchando los audios que tenía a la mano. Este era bien interesante porque yo también cuando me decían pues a veces no se necesita dinero, no se necesita.
Lo que sí decían es que es que el "deal" o el trato, el trato era lo que hacía que viniera todo lo demás. Y ahí fue donde comencé yo, entendiendo que no era lo importante lo demás, sino el trato que uno agarrara".
Mr. Luna: Y ¿qué opina al respecto ahora que le ha tocado vivir cierto nivel de experiencia? Mr. Alberto: "En mi punto de vista (lo importante) es cómo agarrar el "deal", como comprarlo, como ponerlo en contrato, en un precio donde haya carne, como dice usted."Mr. Luna: ¿Qué es más importante el trato o el dinero?
Mr. Alberto: "El trato."Mr. Luna: Eso es lo que yo le enseño a la gente. Es más importante tener un trato perrón bajo contrato, que tener el dinero y no saber cómo encontrar tratos. Ahora, los dos son importantes.
¿Se ocupa dinero para comprar bienes raíces? Depende. El trato es mucho más importante al principio, un trato perrón, un buen trato que esté jugoso. Y un trato jugoso es cuando estamos comprando al 70% de la venta del valor futuro de la propiedad, menos la reparación.
De allí para abajo, es un trato perrón. Mr. Alberto compartanos de estas tres unidades. ¿Esto está en que ciudad?, ¿Cuántas recámaras por unidad? demos un poquito de color sobre esto. 
Mr. Alberto: "Esta propiedad que tiene tres unidades me como ya ves, lo encontré por medio de una carta. Lo que me gusta de este, es que cada unidad tiene 2 cuartos pequeños y un baño, entonces tiene muy buen potencial porque, en primera, son tres unidades y en segunda está en una buena locación.
Sparks, Nevada es una zona que está creciendo bastante y donde aprecia mucho el valor, ya arreglando, ya acondicionandola muy bien, haciéndole los las reparaciones o lo que necesite para que aprecie y suba de valor. 
Mr. Luna: Ahora son las tres unidades, los tres apartamentos son de dos recámaras, un baño, ¿cierto?, ¿cuáles son las rentas potenciales?
Mr. Alberto: Ahí, la renta potencial, es de $1100 a $1200 dólares. Sin embargo, ahorita en la condición que está, están rentando dos en $800 y otra en en $1100. Obviamente que tiene un buen potencial para cuando se renueve y todo eso, subirle a lo máximo que vendrían siendo alrededor de 1200 por unidad.
Mr. Luna: Ojo, vamos a decir, por ejemplo, en Nevada, creo que hoy en Nevada todavía no hay renta controlada, ¿no?Mr. Alberto: No, no lo hay. Mr. Luna: Entonces, ojo, la renta si se puede subir, obviamente, o se puede cambiar o se puede modificar, pero, $3.600 dólares al mes, multiplicado por doce, son $43000 al año.
Ojo, cuando compramos "multi-family", cuando hacemos compra de propiedades, si la vas a comprar para cashflow, te voy a decir una regla no es la única regla, pero es una de las reglas.
Si a la propiedad le puedes colectar $3.600 , siendo conservativos, y Mr. Alberto está siendo conservativo; hay algunos que yo veo que dicen: "es que la renta lo puedas cobrar en $1350 o $1400" y ya la persona se esté esperanzado.
Cuando inviertes bajo esperanza te vas a meter en problemas. Anoten eso cuando estás invirtiendo bajo esperanza, de seguro, de seguro te vas a meter en problemas. Cuando inviertes sin tener claro lo que realmente debes de estar poniendo atención.
Vas a tener dificultades en algún punto. Entonces, $3600 al mes. La regla del 1% dice que una vez que la propiedad esté arreglada, una vez que la propiedad esté rentada a alguien que produzca $3600 mensuales como inversionista,
Estoy hablando como inversionista y no te estoy hablando como comprador "retail", como comprador al por menor. Yo no te estoy hablando como comprador que vas a comprar para tu vivir en ella. Yo estoy hablando como inversionista, ¿ok?
Si agarras $3,600 al mes, lo divides al 1%, que es la regla del 1%. Esto significa que esta propiedad que podrías pagar hasta $360.000 y te produciría 1% mensual sobre esta compra. Pero eso es si te la vas a quedar, no es un Home-run, no te vas a hacer millonario de la noche a la mañana. Eso no quiere decir que eso es lo que la propiedad vale. Eso es la cantidad que pudiera llegar a pagar una vez que esté ya arreglada, que ya esté produciendo ese tipo de cantidad. ¿En cuanto la tienen en contrato, Mr. Alberto?
Mr. Alberto: "$220.000".Mr. Luna: Y ¿cuánto más o menos le calcula que va a ocupar de renovación?Mr. Alberto: Así como ya la fui a ver ahorita. Yo diría que unos $60.000 o $50.000. Dejándola así, bien, bien.Mr. Luna: ¿Cuántos le calcula que es el valor después de renovada?
Mr. Alberto: Pues si estaba calculando, creo que unos $350.000 y de hecho todavía estoy trabajando en eso. Tengo algunos agentes de bienes raíces que me están ayudando a sacar los comparativos alrededor de la zona.
Todavía estoy en el proceso de sacar el precio más concreto. Sin embargo, no quise perderla.Mr. Luna: Yo quise poner a Mister Alberto, porque yo no quiero que venga de mí y ustedes digan "ah, pues y tú ya lo sabes", no. Esto viene de un estudiante que literalmente dijo: "no quiero perderla. La pongo en contrato y ya después veo lo demás”. Mister Alberto. Entonces, cuál es el plan aquí? ¿Cuál es su plan? 
Mr. Alberto: Bueno, mi plan primeramente vendría siendo, ver si la puedo revender, haciendo wholesale. Eso sería lo ideal para obtener dinero rápido, ¿verdad? La otra forma sería remodelar y pasar el proceso de unos dos o tres meses y ponerla al mercado y venderla a precio del mercado.
Mr. Luna: ¿en cuanto lo va a comenzar a ofrecer, Mr. Alberto? Mr. Alberto: En $300.000Mr. Luna: En $300.000. Entonces usted está buscando la ganancia que sea de 80.000. Obviamente el valor, el valor exacto se va a saber en unos cuantos, en unos días, de que si vale $350K, o $360K si los vale más que eso.
No, no lo sé, obviamente Mister Alberto no lo sabe. Pero lo que sí sé es que es un mercado tan caliente que no hay nada obviamente que dure en el mercado tanto tiempo.
Mr. Alberto Bravo ha invertido en todos los cursos que que salen. Él ha estado dispuesto a pagarlos, pero también así como ha estado dispuesto a pagarlos. Yo le hago una pregunta, mister Alberto, obviamente de todo lo que ha comprado ¿considera que de lo que ya ha ganado y de lo que vienen en ganancias de todos estos tratos, ¿Considera que el retorno de inversión ha sido en bueno, más o menos o extraordinario? 
Mr. Alberto: No, la verdad es que ha sido muy bueno, no extraordinario todavía, como yo he querido, pero ha sido muy bueno que yo he usado tarjetas para educarme y he usado dinero que no tenía que usar y más. Sin embargo, tuve confianza. Mi esposa tuvo confianza que todo iba a salir bien y gracias a Dios ha salido bien. Y por eso sigo aquí, porque no ha sido todavía excelente, porque necesito hacer más y tengo que ser bien consistente. 
Mr. Luna: ¿Qué tomaría para que sea excelente? ¿Es por parte de los cursos o por parte de que obtenga mayor ganancia?
Mr. Alberto: No, el curso no tiene nada que ver, es lo que tiene que ver que lo aprendido lo ponga en práctica. Eso es lo que tiene que ver. Mr. Luna: Ok, ahora ojo. ¿Porque le hice esa pregunta?, porque quiero que ustedes entiendan de que él siente que aún no ha puesto varias cosas en práctica y puede ser cierto. Y de repente todos somos así, todos en algún punto de nuestras vidas hay cosas que no ponemos en práctica y aun así está teniendo extraordinarios resultados. A lo mejor él no lo ve como extraordinarios resultados.
Pero yo les hago ustedes una pregunta si pudieras ganar $50.000 en tu primer trato. Y es tu primer trato y eso es casi, lo que ganas en todo el año ¿no sería algo extraordinario?. ¿Cómo lo ves tú? Yo no sé, pero yo me acuerdo la vez que gané por primera vez todo lo que me tomaba ganar en un año, lo gané en un trato y nunca se me va a olvidar. Fue fue el trato que hizo el cambio drástico en mi vida.

Mr. Luna: El día de hoy, como invitado especial, quiero traer nada menos, nada más que amistad Alberto Bravo, para que sepan del bien breve, porque es padre de dos hijos, esposo, este trabaja para pan Bimbo, reparte pan en todas los diferentes tiendas en el estado de Nevada.
Lo hace  tiempo completo. Se levanta a las 04:00, termina las hasta que termina. O sea, no hay hora de término, debe de terminar hasta que termine. Yo creo que hasta que el camión se le suene, se le acaben los gansitos. Si al final lo que quiero que sepas es esto que trabaja a tiempo completo, sin embargo él tiene algo bien claro.
Lo que tiene bien claro es que quiero hacer bienes raíces, ok, lo quiero hacer porque quiero asegurarme de darle a mi familia algo, un estilo de vida extraordinario y quiero salirme de trabajar. Esa es su visión clara que tiene y porque la tiene clara y está dispuesto a pagar el precio.
Obviamente los resultados que ustedes van a estar viendo es de alguien que está dispuesto a hacer lo necesario, ser lo necesario en ir a los eventos presenciales, lo necesario en pagar los cursos y seguir creciendo lo necesario. A mi me ha tocado, a mí me consta, yo lo he visto y lo he visto como en ocasiones ha perdido tratos, también ha perdido tratos por no moverse tan rápido. 
Compártanos en brevedad cómo atrajo este trato, ¿qué vio en este trato?, ¿qué piensa del trato? Y platiquemos un poco para que las personas sepan más al respecto sobre estas tres unidades que acaba de adquirir.
Mr. Alberto Bravo: “Sí, buenas tardes a todos. Gracias Mr. Luna por dejarme compartir con toda la audiencia y pues si este trato vino de una carta que mandé. De hecho lo que no le había comentado a usted es que ya es la segunda vez que le llegaba esta carta a este señor. La primera vez se comunicó conmigo, perdimos el contacto, volvió a llegar otra vez. Otra, otra, otra carta y me volvió a llamar y dice "¿Qué pasó? Ya no me llamaste".
Y lo que pasa es que yo había quedado de ir a ver la propiedad, ya desde hace como tres meses y no pasó nada porque no me devolvieron la llamada, se me perdió el contacto porque como me estaban llamando de diferentes números y también ahí este fue que no lo guardé, pero la cosa es que ahorita, ya me volvió a llamar e hice lo que usted hizo. Hoy me tuve que apurar, apresurar, fui a ver la casa, esta vez guardé su número de teléfono, le dije que estaba interesado y la puse en contrato  rápido.”
Mr. Luna: Primero que nada, tengo preguntas. Para que todos sepan que esto es real, y que no nada más hablamos de las victorias y demás. primero que nada, ¿ha perdido tratos en el transcurso de repente, porque no ha sido organizado, porque no se apresuró, porque no dio seguimiento? Por por lo que fuera, ¿ha
perdido tratos perrones, tratos que se pudieran haber agregado al resultado financiero de su familia?Mr. Alberto Bravo: “Eh, sí, y por supuesto. Se ha perdido no solamente unos, bastantes. Y la razón es porque pues uno va aprendiendo en el camino, se va adaptando uno.”
Mr. Luna: Platíqueme sobre una situación exacta y esto es para que no les pase a los de nuestra audiencia, para que aprendan. En un área específica en donde usted literalmente perdió un trato por no haber hecho algo o porque no se fijó en algo o por lo que fuera. ¿Recuerda de algo en específico?” Mr. Alberto Bravo: “Eh. Sí, sí, me recuerdo de una propiedad a la que había mandado una carta y no regresé la llamada. Cuando me llamaron, la regresé como al tercer día, me acuerdo y ya para el tercer día ya le habían mandado más cartas otros inversionistas y me la ganaron. Esa fue una muy, pero muy buena, la oferta de la casa. Porque creo que la estaban perdiendo y estaban desesperados, que tuvieron que hablarle a otras personas y ahí fue donde me la ganaron.”
Mr. Luna: Y quiero hacer un espacio aquí. Si cuando te cae la llamada de una propiedad, especialmente si van a hacer cartas directas a los dueños, se los digo de antemano y se lo digo directo y al grano. En los primeros 5 a 15 minutos no le llamas. La probabilidad es muy alta de que no te van a contestar, de que te saquen la vuelta, de que de que ya estén hablando con alguien más. Te lo digo por experiencia, que no te suceda. Si te sucede, pues es porque no has aprendido o porque lo que estamos compartiendo, no está llegando. Ahora, se los compartimos abiertamente, porque créanlo, ¿eh? Para que ustedes obviamente tomen nota de eso, ahora le cuesta enviar las cartas, ¿cierto, Mr,Alberto? no es como que son gratis. 
Mr. Alberto Bravo: Correcto.
Mr. Luna: Ahora quiero regresar a este trato, en donde vamos a estar hablando de las tres unidades. ¿Es alguna campaña, una lista, una campaña que hizo o son simplemente cartas random, variadas que manda cuando ve alguna propiedad que está en distress o que tiene algún tipo de de de problemas? Platiquen un poquito respecto a eso.
Mr. Alberto Bravo: En esta específica casa que me acaba de salir y fue un listado que hice hace como seis meses y estuve pagando para mandarlas semanalmente. Ok, entonces esto fue de un listado que he estado mandando continuamente, ya. ¿Por que serán? cuatro meses, cuatro meses.
Mr. Luna: Entonces, si eso ya era una campaña que tenía, que ya estaba corriendo, que estaba pagando y es una secuencia de cartas que se recibió en la segunda. En la primera propiedad, le llamó, perdió el contacto, le volvió a marcar él (el propietario) y en la segunda fue cuando ya se organizó y dijo no "No, aquí necesito tomar acción." ¿Cierto? En serio, no, no esperen a que les caigan los tratos del cielo. 
A lo que yo escucho de Mr. Alberto, yo creo que en este trato de estas tres unidades es lógico: ¿cuál es la cuál es la probabilidad de que el dueño te llame una segunda vez? Si asumimos que a ese mismo dueño le están llegando cartas o publicidad de múltiples partes pidiéndole si está interesado a vender su propiedad, ¿cierto? deberíamos de asumir eso. 
Entonces, no dejen que el éxito sea de chanza, sino asegúrense que su éxito sea garantía. En serio, en bienes raíces no te vas a hacer rico de la noche a la mañana. Pero si te vas a hacer rico a la segura. Si realmente estás determinada, está determinado a aprender de la manera correcta y estar dispuesto a poner el empeño. 
Si te soy franco, mis raíces es hacerte rico a la segura, pero te soy directo también, no es hacerte rico de aquí a mañana. No funciona así. Mr. Alberto, ¿ cuánto tiempo lleva engaged? O sea, ¿cuanto lleva enganchado de los bienes raíces?, pero ya, de bien a bien. 
Mr. Alberto Bravo: "Ya voy para dos años. Obviamente, comencé viendo videos, comencé leyendo y comencé de poquito a poquito. Fue interesándome más y ya hasta cuando supe que había más chance, que comenzó su academia, entonces ya fue cuando me metí más de lleno, y fue donde ya me estaba empapando más en eventos presenciales. Qué fue lo que me ayudó bastante también, porque me sentía como que ya estaba yo adentro, como que ya era inversionista y a pesar de que no había hecho ningún trato, ya me sentía así y eso fue lo que me motivó más, en ese entonces, para que yo no dejara el hilo ya que ya había comenzado, y no dejar, no dejar y no dejar. Y pues aquí ya empezaron a salir los tratos, Gracias a Dios que si me ha funcionado.”
Mr. Luna: “Ahora dice que él se sintió inversionista, se sintió identificado, se sentía: "este es mi campo, esto es lo que quiero hacer". Entonces es bien poderoso lo que está hablando, el sentirte es comenzar a elevar tu creencia. Cuando comienzas a elevar tu creencia y lo respalda con acción, ¿qué crees que va a pasar? Por eso, yo le digo a la gente: el éxito es un juego de mentalidad.”

Las diferencias entre lo que es inversiones residenciales, lo que es bienes raíces residencial y bienes raíces comerciales, y de repente tú mismo vas a mirar las diferencias y elijas obviamente una ruta o elijas la otra ruta. Sin embargo, las dos tienen cosas muy positivas y ambas también tienen cosas negativas. Entonces, ¿Cuál es la diferencia? primero que nada. primero que nada. Residencial, para que tengamos bien claro. Por ejemplo, las casas, las estructuras de una casa, se considera residencial condominio... Si es un condominio el que estás comprando o el que estás queriendo invertir es residencial y todo lo que conlleva dos casas en un terreno, tres casas. hasta cuatro casas en un terreno o dos apartamentos, tres apartamentos, cuatro apartamentos en una sola parcela, está considerado residencial.

Y como residencial algunos beneficios para que tú lo tengas en mente. El costo de entrada es muy accesible porque es muy accesible, por ejemplo, como inversionistas, generalmente cuando vas a comprar para darle la vuelta vamos a decir que vas a comprar para dar la vuelta.

Más gente califica para poder comprar algo en donde vivir, dependiendo los puntos promedios de la suma. una de las cosas que yo siempre he dicho es que cuando agarras tú el promedio de la venta de una casa, o de un condominio, o de un dúplex, o de un triplex, o de un fourplex y agarras el promedio en la zona este y te enfocas desde promedio hacia abajo en cuanto a precios, entonces la cantidad de compradores comienzas a accesar una alberca bien gigantesca de compradores. Y en el mundo residencial el costo de entrada es relativamente muy factible, muy accesible, porque hay préstamos dependiendo el tipo de préstamo

yo he visto que lo que hay personas que han logrado comprar propiedades como casas hasta cuatro apartamentos con 3% de enganche. 

Ahora te estoy hablando. El comprador final, el usuario final, el que no es inversionista, el que no tiene la cachucha, el inversionista de bienes y raíces como tú y como mi persona, como inversionista tú vas a querer comprar obviamente las propiedades en descuento, las vas a querer comprar en tiempo de oportunidad, en tiempo de donde un vendedor está motivado o donde, hasta cierto punto, tiene algún problema que tú le quieres, que tú le quiere resolver y que ahí es donde entras tú, obviamente, como la solución.  

Algunos beneficios obviamente son el costo de entrada del que hablamos. El segundo beneficio que tengas en mente es sencillo y rápido de encontrar el valor relativo a lo comercial. Generalmente todo lo que es residencial ya lo mencionamos condominios dúplex hecho por Flex o una casa y los comparables son por lo que se vendió en el vecindario. 

Generalmente hablando una milla o menos y cuando agarra los comparables alrededor de una milla o menos, mientras esté dentro de la misma comunidad o mientras esté dentro de la misma ciudad. Y así es como se compara, por ejemplo, el residencial. 

Lo que son, lo que viene siendo el valor del lo del residencial está atado a lo que otras propiedades similares se han vendido en la suya en el mundo residencial. Como tienes cuatro apartamentos o menos, si es una casa y estás comprando la por flujo de de dinero o flujo de de cashflow, entonces, lo interesante es esto es de que en el mundo residencial tienes menos entradas de dinero. 

¿Qué significa? que dependes bastante de buenos inquilinos en este aspecto? Porque entre menos puertas tengas en tu propiedad en una parcela, por ejemplo, si tienes una casa, rentas la casa y el inquilino decide salirse o decide cambiar de empleo o decide que ya no quiere vivir en la casa, pierdes automáticamente ese flujo de entrada rápidamente, ¿cierto? Entonces es una diferencia, un diferenciador muy grande. 

Te piden menos enganche, hablamos de eso y generalmente te piden menos engaño, incluso como inversionista, como inversionista, lo puedes comprar de repente entre un 15%, lo más bajo que he visto es un 10%. Lo menos que he visto y estoy hablando con un como inversionista cuando compras para revender, cuando vas con un Hard Money Lender, cuando vas con un prestamista duro que te preste la plata para poder invertir lo más bajo que dispones entre un 15 y un 10%, siendo lo más barato. 

Ahora, hay formas creativas definitivamente en el mundo residencial. Yo he visto prestamistas duros cuando llegas a tener muy buena relación o cuando tu trato está perrunos. Es un trato fregón. Si, sencillísimo. ¿A qué me refiero? Que un trato fregón, si es que tienes bastante eco y bastante plusvalía. O sea. que lo compraste a un muy buen precio, lo cual el prestamista duro te diga: “Yo te presto 100% de todo no necesitas poner nada, pero necesito que me pagues muy bien el interés. Necesito que es más, me des un pedazo del pastel.”

Me ha tocado ver eso. Sin embargo, viene más por relación que cualquier otra cosa que toqué en el mundo residencial y diferencias; si te encuentras en una calle que está demasiado transitada , que se cuenta como algo negativo, a diferencia de algo comercial, algo comercial, se te en una calle sumamente transitada y evitamos entrar en esas diferenciaciones, es buenísimo.

Entonces, entender las diferencias entre invertir en presencial o invertirían comercial. Entender esas diferencias es crítico. Y luego vamos a entrar en la parte comercial gala para que ustedes tengan una idea de qué es y qué es el totalmente lado opuesto de lo residencial.

En lo comercial, estamos hablando de cinco unidades, cinco apartamentos o más en el momento que en una parcela. Cuando digo una parcela estoy hablando de un terreno; un terreno que cuente con cinco casas o más, cinco condominios o más, cinco apartamentos o más, ya es un considerado comercial el momento que le pega a cinco viviendas residenciales. Automáticamente pasa a la categoría comercial. Las oficinas, edificios de oficinas es comercial de edificios industriales es comercial. Centros comerciales como shoppings en los como los moros son obviamente propiedades comerciales, hoteles son propiedades comerciales, edificios de cinco géneros. Por ejemplo, han visto al chico en el McDonald's, que son edificios, que es de una estructura, es comercial, tiendas de tiendas como las que conocen los grandes, como Ross cuando tiene un local nada más en una zona comercial o una zona obviamente de negocio comercial.

Entonces, o edificios que tienen propósito especializado, han visto, por ejemplo, edificios donde cuidan a los ancianos, que es comercial, por ejemplo, edificios donde tiene comercial abajo y residencial arriba. En inglés se le llama mix use. Son de doble uso o uso mixto. El uso mixto se considera comercial y ese es otro tipo de propósito especializado. Entonces, ¿qué podemos ver en la parte comercial?, por ejemplo, de los retornos son generalmente más altos los retornos, o sea, las ganancias generalmente son más altos.

¿Por qué? Es porque el valor de cómo se llega en una propiedad comercial, tú lo forjas o lo incrementas por lo que genera en ingresos. En pocas palabras, si compras una propiedad comercial y está generando, digamos, un ejemplo, digamos que genera $100.000 al año de debe de rentas y los renteros, no tienen por ejemplo un contrato inmediatamente tú les puedes incrementar la renta a 100 50.000 $, por decirlo así al año y el valor de ese edificio, sube. El momento que tú lo viste, esos 50.000 $ más en ese instante ese edificio vale radicalmente diferente, drásticamente distinto.

Y eso es obviamente una parte que a mí me encanta en la parte comercial, que ahora por lo general los inquilinos son más sofisticados. Los renteros, en este caso los inquilinos son más sofisticados, son generalmente más calificados los por ejemplo, los contratos son más a largo plazo.

Te pongo un ejemplo yo nosotros tenemos varios centros comerciales y los por generalmente los barrenderos o en este caso a los negocios que le rentamos los espacios. Los contratos son de cinco años, diez años, algunas veces hasta 15 años. Lo más interesante es que por esos años, pues simple y sencillamente, mientras el negocio esté yendo bien y todo el mundo respete lo acordado. Este es muy pasivo, no es muy pasivo.

Y cuando digo pasivo me refiero a lo mejor no sea la misma palabra que existe en español. Es muy tranquilo, pues no hay mucho envolvimiento. Entonces luego también hay lo que se llama NET leases, acuerdos de triple net y el triple net, nada más para que tengas un contexto, es cuando el inquilino paga y esto es muy común en las propiedades comerciales. Esto es muy común especialmente en centros comerciales, en propiedades de una estructura que se le está rentando una tienda, se le está rentando algún restaurante o algún tipo de negocio.

Es muy común hacer los acuerdos triple net y el se pone lo que es. Es que el inquilino paga por 100% todo tonto, paga hasta por los impuestos del dueño, paga hasta por la aseguranza del dueño, paga por la luz, el agua, luz, gas, paga por todo el 100%. En pocas palabras, al dueño le entra el dinero limpio de ese flujo. No dejes las cosas para después. 

El exitoso se encarga de decidir rápido, de respaldar las decisiones con acción de forma rápida y a la persona que no lo es se la pasa pensando demasiado y se queda únicamente pensando.

Tres maneras de cómo puedes generar 10.000 $ en Bienes raíces; donde no ocupas dinero, no ocupas crédito, no ocupas absolutamente nada de lo que tú crees que ocupas. La realidad es ésta.

Muchas veces, damas y caballeros, hacemos nosotros mismos historias, tenemos voces internas donde nos ayudan a crear historias y en ocasiones mayoría del tiempo son historias negativas. La mayoría del tiempo son historias que no nos ayudan más que hacernos sentir mal.

Entonces suspendan cualquier pensamiento negativo. Hay tres maneras, tres formas bien simples. Tengo estudiantes que han aplicado lo que te estoy a punto de compartir y que literalmente han explotado sus negocios han crecido de una manera extraordinaria. La razón por qué mayoría de la gente no logra resultados grandes en su vida es porque no saben claramente lo que quiere. Por qué lo quiere y qué está dispuesto a dar a cambio. El día de hoy vamos a hablar de cómo ganarte tus primeros 10.000 $ de una manera rápida, ok? Y te voy a dar tres formas, tres maneras de cómo hacerlo.

Así es que vamos a entrar en materia. La primera manera en bienes raíces se le llama Wholeselling. Es un método en donde tú pones la propiedad en contrato, que una vez que identificas la propiedad, evalúas la propiedad, sacas cual es el valor después de renovada determinas o que el valor después de renovada es de vamos a decir 200.000 $. un ejemplo y luego la renovación es de 25.000 $ o 30 y vamos a poner para ser número cerrado, 25.000 $. Entonces, una vez que tú ya sabes, ok, que vale, vamos a ir 200.000 $. La renovación es de 25.000 $.

Entonces, en el Joselyn que le voy a enseñar en términos bien sencillos, es poner la propiedad en contrato, la vas a poner en contrato o que la vas a amarrar en la propiedad y luego vas a traspasar ese contrato a otro comprador que es un inversionista como tú.

Ok, entonces lo vas a traspasar por una ganancia. La ganancia ¿quién la determina? Tú la determinas. Le puedes poner un ejemplo en una casa o en una propiedad que tiene un valor después de renovada de 200.000 $?

Ok, con la fórmula que nosotros utilizamos significa que esa propiedad deberías de estar pagando por ella o que la fórmula que usamos es el 70% del valor después de renovar o menos la renovación. Ahora ojo, cuando pones la propiedad y la amarras en contrato, tú tienes el derecho de comprarla.

Ahora, al tú tener ese derecho y tienes la cláusula de que puedes traspasar el contrato por una ganancia. Tú no tienes que ser quien termine comprando la propiedad, cerrando en la propiedad o teniendo que traer el dinero de la propiedad.

El único dinero que vas a ocupar en un corcel, te lo explico, es el depósito. El depósito puede ser sin dólares, puede ser 200 $, 500 $ lo que tú le quieras poner y lo que el vendedor o el agente de bienes raíces pone el que tú estés trabajando el negocio. 

La forma número dos se llama Wholetailing  y cierras a tu nombre y vende sin renovar en esta estrategia número dos de cómo ganarte 10.000 $. Ojo aquí si debes de cerrar a tu nombre. Ok, aquí si ocupas dinero y reservas.

Ojo, el dinero no tiene que ser tuyo. Y ahorita voy a explicarte por qué no ocupas el tuyo si ocupas calificar para un préstamo Armani de Armani, ok, allí va a ocupar calificar para el préstamo, pero ahí es donde tú vas a decidir cómo quieres, cómo quieres entrar al mercado, a cómo quieres entrar como inversionista. Bienes raíces como él sale como un inversionista que hace Wholetailing , que es la estrategia número dos. Si tiene un cierto nivel de riesgo, por qué tiene un cierto nivel de riesgo? Obvio, porque tienes un préstamo a tu nombre, porque cerraste en la propiedad la propiedad.

El título de la propiedad está a tu nombre. Entonces, en esta estrategia generalmente es cuando las personas cierran, es porque tienen un buen trato, es un trato más que perrón, en donde quieren asegurarse de que van a cerrar y ya una vez que está a nombre tuyo poderla vender, no le haces nada, porque hay un gap
 de diferencia de donde tú la compraste, a lo que la puedes vender relativamente muy grande. Entonces, ojo, cuando cierras en la propiedad y no le vas a hacer nada y la vas a revender, ten en mente que vas a pagar cierres a la hora de entrada más a costos de cierre la hora de la compra.

Vas a pagar costos de cierre a la hora de probablemente la venta. Vas a pagar probablemente comisiones involucra si vuelves a un agente de bienes raíces que ahora lleva un poco más de riesgo. Sí, porque ya obviamente estás hablando de que vas a requerir de un préstamo.

Va a requerir de dinero, de reservas. Ojo, el dinero no tiene que ser tuyo, las reservas tampoco. Y que cosas por el estilo. Pero bueno, esa es la estrategia número dos PGA número tres en la estrategia número tres para que tengas en mente se llama "asociación". Es cuando tú te asocias con alguien que tiene lo que a ti te falta o que puede cerrar a tu nombre, o puedes cerrar a nombre de alguien más. Pides por ojo, pides por 10.000 $ por enfrente y un porcentaje de ganancia.

Si queremos asociarnos, tú pone el depósito round. Tú pon tu nombre, tu punto. Hazlo todo a tu nombre. Lo que nosotros queremos es que nos des lana por enfrente, dinero por en frente y un porcentaje del pastel entero.

Y ¿Qué crees? Si el trato tiene suficiente ganancia y te puedes ganar rápidamente, te puedes llevar una ganancia de unos 10.000 $ y encima un porcentaje de todas las ganancias globales del pastel y que tú mismo puedes implementar literalmente en tu negocio como inversionista de bienes raíces.

Para poder comprar al precio correcto necesitas saber 3 cosas; al principio debes tener una idea, eventualmente, cuando madures y pases de ser un principiante a un inversionista maduro, debes saber con mayor certeza. Ahí te va: el VDR (Valor después de la renovación), lo que cuesta renovarla, y la oferta inicial.
Cuando me dicen, ¿Cómo pago el precio correcto?, pero primero quiero compartir cómo NO comprar al precio correcto. Y si nada más te pones a pensar en lo que voy a compartir e internalizar la información sabrás la importancia de eso.Primero te haré una pregunta: ¿ya sabes tu estrategia de salida? Porque hay muchas; está el Fix- and-Flip, que significa comprar, renovar y re-vender, está el buy-and-hold, que es comprar y quedartela y tener un ingreso residual, y está el wholesaling; donde pones en contrato para vender el contrato. 
Entonces ¿cuál es tu estrategia? Dependiendo la estrategia de salida, será el precio que puedas pagar. Si tu vas a ser un wholesaler; si no tienes dinero, crédito o trabajo, quizá sería mejor empezar como wholseler. El wholeseler es quien compra a números extremadamente bajos y vende el contrato, asigna sus derechos y recibe una ganancia porque supo cómo comprar a buen precio.
Quien las compra para rentar, puede pagar quizá un poco más, no mucho más. Pero hay que saber pagar el precio correcto y cada una de esas estrategias tiene una fórmula distinta. Pero yo te voy a enseñar la fórmula en la que me enfoco; con la que comencé a hacer historia. Si te enfocas en ella, califica para la mayoría de las cosas. Porque si estás en el mercado, como yo, en San Francisco, California, San Mateo, Daily City, San José, Santa Clara, donde están todas las compañías de tecnología donde los precios están elevados, si mis fórmulas funcionan ahí, funcionan en todos los mercados. 
Sin embargo, para comprar y retener en San Francisco, quizá no sea lo más conveniente para alguien que esté iniciando en Bienes Raíces. Incluso yo, personalmente, cuando compro propiedades en estas zonas tan elevadas, usualmente es para revender o hacer Wholesale. Entonces, ¿cual es mi enfoque como inversionista?
Cuando compras más por emoción que por estrategia, te prometo que no vas a comprar al precio correcto. Te explico, me ha tocado ir a subastas donde comienzan en un precio muy bajo y ahí están, subiendole al precio, y el inversionista puede pensar “no hay problema, le subimos más”, y ahí están. Y generalmente, el nuevo inversionista, comete errores, imagínate, si alguien con experiencia comete errores y muchas veces les va de la patada…
Yo he ido a estas subastas y pienso, ¿cómo le hacen para ganar dinero si pagaron el precio del mercado?, y hay inversionistas que su estrategia de salida es esa, “me la detengo, me la detengo”, pero ojo, me he dado cuenta que ellos tienen otros negocios y no necesitan el dinero de los bienes raíces. Entonces, no caigamos en estos errores, damas y caballeros.
Yo he ido a subastas, de hecho la oficina en la que estamos así se consiguió. Sin embargo, las subastas son el lugar perfecto para aprender a cómo no hacerlo, porque entre los inversionistas se comen las ganancias. Otra cosa que he estudiado, es que dependiendo la estrategia de ese inversionista es el poder de pago de ese inversionista, entonces te diré un secreto, ve a esas subastas,  conoce gente, saluda, relacionate y encuentra personas a quienes venderle tus propiedades. ¿De donde tomo el Valor Después de Renovar? Las propiedades que estamos buscando son aquellas que están destruidas o necesitan arreglos, entonces, tienen que buscar propiedades ya renovadas, ya arregladas, para sacar ese valor. Si usted le quiere dar un valor a la propiedad ya renovada, tiene que ir al mercado (al internet, con agentes de bienes raíces, etc.) a ver que propiedades ya existen en el área que se hayan vendido con esos terminados.Si los terminados son de alto costo, tiene uno que hacer terminados de alto costo, para poderla comparar.Si uno no la quiere renovar, aún se tiene que encontrar comparables, porque la persona que la va a querer comprar hará eso mismo. Por poner un ejemplo más sencillo; si quieren comprar una manzana verde, no pueden comparar con una roja, si la manzana es chica, no pueden comparar con una grande. Si no hacen comparativos similares, no tendrán un VDR cercano al estado del mercado.