Immo.FM

Was haben Immobiliensachverständige mit Streit zu tun? Einiges. Ob Trennung oder Erbfall: Oft geht es nicht nur um Zahlen und Verkehrswerte, sondern um Interessen, um Gefühle, um Menschen.

In der Folge vom August 2020 erklärt Doreen Wolf, frisch ausgebildete Mediatorin, das Prinzip: Ein unbeteiligter Dritter führt durch das Gespräch, die Lösung finden die Beteiligten selbst.

Bei drei, vier oder zwölf Erben ist das Konfliktpotenzial hoch. Mirko Otto kennt die Alternative: jahrelanger Streit vor Gericht, hohe Kosten und ein Urteil, das oft keinen zufriedenstellt.

Zwei Töchter wollen dieselbe Orange. Die Mutter teilt sie, und beide sind unzufrieden, weil die eine den Saft trinken und die andere mit der Schale backen wollte. Niemand hatte gefragt, wozu.

Darum geht es: Hinter jeder Position steckt ein Interesse. Der Weg dorthin hat fünf Phasen: Vorgespräch, Themensammlung, Herausarbeiten der Interessen, Lösungsfindung und Abschlussvereinbarung.

Mirko Otto rät außerdem, ein Gutachten gemeinsam zu beauftragen und beim Ortstermin zusammen dabei zu sein, denn das Gutachten, das einer allein bestellt, überzeugt die anderen selten.

Welche Wege Erben offenstehen, lesen Sie im Beitrag Erbengemeinschaft: Auszahlen, verkaufen oder behalten.

Das Sommerfest. Ein Käufer fragte die Eigentümer, warum sie den Verkauf blockierten. Es ging ihnen um das jährliche Grillfest mit den Mietern. Er sagte es schriftlich zu, und sie verkauften.

Das Familienhaus. Ein Erbe musste Pflichtteile auszahlen und wollte die Teilungsversteigerung. Nach offenen Gesprächen kaufte ihm die Familie den Anteil ab, und das Haus blieb in ihrem Besitz.

Keine fertige Lösung. Die Mediatorin zeigt auf Wunsch, was rechtlich möglich ist, schlägt aber nichts vor. Am Ende müssen die Streitenden selbst sagen können: „stimmt schon, ist okay“.

Es ist wieder Startup-Zeit bei Immo.FM. Carsten Petzold stellt Doozer vor, benannt nach den fleißigen Bauarbeitern aus den „Fraggles“. Das Unternehmen will die Modernisierung modernisieren.

Stellen Sie sich vor, Sie wollen als Vermieter ein Bad sanieren, den Boden tauschen und die Wände streichen lassen. Das klingt nach Recherche, Terminen und langem Warten auf Angebote.

Die Handwerkerplattform, wie sie im Mai 2020 beschrieben wird, verspricht einen kürzeren Weg, allerdings nur für Arbeiten innerhalb der Wohnung und nicht für Dach oder Fassade.

Sie messen die Wohnung mit dem Laser aus und legen einen „digitalen Zwilling“ an. Dann wählen Sie Leistungen und Produkte aus einem Katalog, zu dem die Handwerker ihre Preise hinterlegt haben.

Daraus entstehen Angebote verfügbarer Betriebe, ohne dass ein Handwerker vorher in die Wohnung kommt. Der Moderator bleibt skeptisch, denn er kennt den Satz: Das muss ich mir erst ansehen.

Überraschungen gibt es trotzdem. „Alten Fußboden rausreißen, Asbestplatte drunter, Baustopp“, nennt Carsten Petzold als typischen Berliner Fall. Dafür sind Nachträge vorgesehen.

Für wen. Gedacht ist das für Vermieter und Wohnungsunternehmen, die weiße Wände und ein Standardbad wollen.

Für Sonderwünsche im eigenen Zuhause ist es nicht gebaut. Doozer ist heute eine Marke der Zig Deutschland GmbH.

Beharrung. Die Branche hält an alten Abläufen fest, sagt der Gast: „Aber eigentlich will keiner der Erste sein.“ Verdrängen will er niemanden: „Wir wollen überhaupt niemanden disrupten.“

Mietendeckel. Doreen Wolf fragt nach den Folgen für Berlin. Dort seien die Aufträge seit der Ankündigung stark gesunken, sagt der Gast, denn „die Unsicherheit ist eigentlich das Schlimmste“.

Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel im Frühjahr 2021 für nichtig erklärt.

Wie immer befragen wir unsere Gäste unabhängig und unvoreingenommen, ohne (Schleich-)Werbung.

Es war einer der Aufreger des Jahres und hat Berlin zum Schilda der Wohnungspolitik gemacht: der Mietendeckel. Selbst in der Tagespresse war dem Thema seit dem Sommer 2019 kaum zu entkommen.

Der Senat wollte die Mieten auf dem Stand vom Juni 2019 einfrieren, Obergrenzen aus dem Mietspiegel 2013 ableiten und auch bei Neuvermietung keine Anhebung mehr zulassen.

Als wir aufnahmen, war das Gesetz noch nicht beschlossen.

Nachtrag: Das Gesetz trat 2020 in Kraft, und das Bundesverfassungsgericht hat es im Frühjahr 2021 für nichtig erklärt. Die Folge gibt den Stand vom Dezember 2019 wieder.

Die erste Folge kam sofort: In den zwei Wochen vor dem Stichtag im Juni 2019 verschickte allein eine Hausverwaltung, die Mirko Otto kennt, über 2.000 Mieterhöhungen.

Stellen Sie sich vor, Sie erben die Wohnung Ihrer Großmutter, in der lange nichts gemacht wurde. Sie könnten viel Geld in Bad, Boden und Fenster stecken und bekämen danach dieselbe Miete.

Würden Sie das tun? Mirko Otto erwartet es von niemandem: „Kein Mensch wird mehr modernisieren.“ Eigentümer weichen aus, indem sie möbliert auf Zeit vermieten, aufteilen oder verkaufen.

Am Ende gibt es mehr Eigentums- und weniger Mietwohnungen, und Normalverdiener finden noch schwerer eine Wohnung. „Der Markt wird eine Lösung finden“, nur eben keine Miete unter Marktpreis.

Zuständigkeit. Darf ein Land das überhaupt, obwohl Mietrecht Bundesrecht ist? Mirko Otto bezweifelt es und überlässt die Antwort den Juristen und dem Bundesverfassungsgericht.

Neubau. Neue Häuser sind ausgenommen, aber niemand weiß, wie lange. Erste Genossenschaften haben Bauvorhaben gestoppt, weil ihnen ohne Mieterhöhungen im Bestand das Geld fehlt.

Vorsicht. Mietern riet er damals, die Miete nicht auf eigene Faust zu kürzen. Sollte das Gesetz kippen, müssten sie nachzahlen und könnten im schlimmsten Fall die Wohnung verlieren.

Zur Aufteilung von Mietshäusern gibt es einen eigenen Beitrag: Umwandlung in Berlin: Was die Verordnung für Mietshaus und Wohnung bedeutet.

„Deutsche Wohnen enteignen“: Mit diesem Schlachtruf begann 2019 in Berlin eine ungewöhnliche Diskussion. Innovative Idee oder blanker Unsinn? Dahinter steht der Satz, Wohnen sei ein Grundrecht.

Markus Rosenthal von Wunderflats nimmt ihn ernst und fragt weiter: „wer macht die Ziegelsteine? Wer gießt den Beton?“ Handwerker und Hersteller wollen für ihre Arbeit bezahlt werden.

Wohnen kostet also immer Geld, und offen ist nur, wer die Rechnung übernimmt. Darüber sprechen er und Mirko Otto gut 80 Minuten lang, mit hörbarer Lust am Widerspruch.

Mirko Otto wendet ein, dass das Land die Eigentümer entschädigen müsste, und zwar mit einer Summe, die er für unbezahlbar hält. Am Mangel an Wohnungen änderte das nichts.

Er sagt es so: „Aber lösen tue ich damit kein einziges Problem, weil es gibt keine neue Wohnung, nicht eine einzige.“

Neue Wohnungen entstehen nur, wenn jemand baut, und Bauen hat seinen Preis. Eine Miete weit unter den Kosten geht nach seiner Rechnung nur auf, wenn der Staat Geld dazugibt.

Kleine Vermieter. Neue Regeln setzen große Unternehmen leicht um, kleine Eigentümer kaum. Geben sie auf, kaufen nach Mirko Ottos Sorge Investoren, die streng kaufmännisch wirtschaften.

Niedrige Mieten. Vermieter, die deutlich unter der ortsüblichen Miete blieben, bekamen damals Ärger mit dem Finanzamt. Beide sehen darin einen Widerspruch zur Wohnungspolitik.

Bauland. „Boden ist nicht unendlich vermehrbar“, sagt Rosenthal. Umso wichtiger sei, dass Bezirke Bauland ausweisen und es nach dem besten Konzept vergeben statt nur an den Höchstbietenden.

Die Folge gibt den Stand und die Meinungen vom Mai 2019 wieder. Beim Volksentscheid im September 2021 stimmte eine Mehrheit für die Vergesellschaftung, umgesetzt war sie bis Herbst 2026 nicht.

Markus Rosenthal von Wunderflats sitzt mal wieder bei uns im Studio. Diesmal nehmen wir den Pressesprecher in die Zange und fühlen dem Geschäftsmodell seines Arbeitgebers auf den Zahn.

Das Berliner Unternehmen vermittelt möblierte Wohnungen auf Zeit. Die erste Frage liegt nahe: „Wozu brauche ich denn jetzt noch Wunderflats?“

Schließlich gibt es die großen Anzeigenportale. Warum sollten Sie als Eigentümer nicht einfach dort inserieren und sich die Provision sparen?

Die Antwort des Gastes: Auf eine günstige Anzeige melden sich binnen Tagen sehr viele Bewerber, und dann fängt die Arbeit erst an, weil Sie herausfinden müssen, welcher zahlt und ins Haus passt.

Sein Unternehmen trifft eine Vorauswahl und fragt dafür beim Arbeitgeber nach. Das macht ein Mensch und kein Programm, sagt Markus Rosenthal, weil es in diesem Markt auf Vertrauen ankomme.

Schlupfloch? Möbliert und befristet, also an der Mietpreisbremse vorbei? Der Gast hält im April 2019 dagegen, dass alle Regeln des Mietmarkts auch hier gelten, und erinnert an die alte Monteurswohnung.

Wie Airbnb? Sein Unternehmen biete „Wohnen auf Zeit an und nicht Tourismus auf Zeit“. Mirko Otto sieht den Unterschied auch, weil ein Mieter für ein halbes Jahr die Nachbarn kaum belastet.

Doppelmoral? Mirko Otto stört, dass eine landeseigene Gesellschaft selbst möbliert auf Zeit vermietet, während es Studenten erschwert wird, ihre Wohnung in den Semesterferien zu vermieten.

Bleibt die Sorge, dass die Politik auch hier einen Riegel vorschiebt. Markus Rosenthal schließt nichts aus: „Je irrationaler, desto wahrscheinlicher.“

Die Folge gibt den Stand vom April 2019 wieder; seit April 2026 verlangen die Berliner Bezirke in Milieuschutzgebieten eine Genehmigung für die befristete Vermietung.

Ob wir ihm eine oder mehrere Schweißperlen entlocken konnten? Das hören Sie in der Folge.

Es gibt viele Gründe, sich von einer Immobilie nicht zu trennen, die Sie nicht mehr bewohnen: Lebensentwürfe und Arbeitsorte ändern sich, oder es ist das Elternhaus. Warum also verkaufen?

Das Thema hatten wir im ersten Gespräch mit Markus Rosenthal von Wunderflats angerissen. Heute gehen wir in medias res, am Beispiel eines geerbten Einfamilienhauses im Berliner Südwesten.

Die Faustregel lautet: Was möchten Sie in einem Ferienhaus vorfinden? Der Mieter kommt mit dem Koffer und nicht mit der Schrankwand, und er erwartet WLAN, Waschmaschine und gern auch Bettwäsche.

Damals sah sich zuerst ein Mitarbeiter Haus oder Wohnung an und sagte, was vorher gemacht werden sollte: ein altes Dachfenster tauschen, Dichtungen im Bad erneuern. Entscheiden müssen Sie das selbst.

Dann geht es um die Miete. „Es gibt keine Mietpreisgarantie“, sagt Markus Rosenthal, der Preis finde sich am Markt. Bleiben die Anfragen aus, liegt es vermutlich daran.

Danach kommen der Fotograf, die Anzeige und der Entwurf des Mietvertrags. Interessenten werden Ihnen mit Profil und Arbeitgeberbescheinigung vorgeschlagen, und Sie entscheiden, wen Sie nehmen.

Vollständig. Bücherwand, Korkenzieher und Raclette dürfen bleiben, Gerümpel nicht. „Je umfassender die Ausstattung, desto eher werden die Wohnungen auch angenommen.“

Ungesehen. Nach Angaben des Gastes wollte 2019 nur noch einer von hundert Mietern vorher besichtigen, weil Fotos und Beschreibung genau zeigen, was sie erwartet.

Bedingungen. Soll die Putzhilfe weiter kommen oder ein Gärtner den Garten pflegen, gehört das von Anfang an ins Angebot. Die Vermittlung kostete damals zehn Prozent der Miete.

Ablauf und Rechtslage sind der Stand vom März 2019. Seit April 2026 verlangen die Berliner Bezirke in Milieuschutzgebieten eine Genehmigung für die befristete Vermietung.

Er ist Detektiv, aber kein Polizist, und Chemiker, aber ohne Kittel.

Michael Wachotsch, Gast im Februar 2019, ist Sachverständiger für biologische und chemische Gebäude- und Innenraumdiagnostik in Berlin.

Gerufen wird er, wenn es in Haus oder Wohnung riecht, wenn ein Dachstuhl ausgebaut werden soll oder wenn jemand kaufen will und von Schadstoffen gehört hat.

Sein erstes Werkzeug ist die Nase. Erst wenn sie nicht weiterweiß, nimmt er Proben für das Labor, und zwar nur die zielführenden, weil das Labor den größten Teil der Kosten ausmacht.

Vor dem Kauf fragt er: Wie alt ist die Immobilie, was wurde umgebaut, und was haben Sie selbst vor? Als Faustregel nennt er geringe Verdachtsmomente bei Baujahren vor 1920 und ab 2000.

Dazwischen wurde vieles verbaut, was heute Sorgen macht: Asbestzement an Fassaden und Dächern, Teerkleber unter Parkett, Holzschutzmittel im Dachstuhl. Heikel wird es oft erst, wenn Sie umbauen.

Zur Besichtigung kommt er meist als guter Freund mit, damit die Verhandlung nicht leidet. Mehr zur Begleitung beim Kauf finden Sie auf der Seite Gutachter beim Hauskauf.

Fertighaus. Der scharfe Kellergeruch mancher Fertighäuser stammt von Chloranisolen, die sich bei Feuchte aus alten Holzschutzmitteln bilden. Hoffen Sie nicht, ihn wegzurenovieren: „Der bleibt.“

Ost und West. Die DDR hatte andere Kleber, Farben und Bodenbeläge. Im Osten waren nach seinen Worten rund 80 Prozent der Dachstühle öffentlicher Häuser behandelt, im Westen etwa 20 Prozent.

Ohne Geruch. Starker Geruch treibt Sie wenigstens aus dem Raum. Schlimm wird es nach seinen Worten erst bei einem Giftstoff, der nicht riecht.

In fast 80 Minuten geht es außerdem um ein Bett, das wach macht, und um die Frage, woher der Korkton im Wein kommt.

PropTech steht für „property technology“, also Immobilientechnologie. Gemeint sind Unternehmen, die Geschäfte rund um die Immobilie mit digitalen Mitteln effizienter machen wollen.

Eines davon war im Januar 2019 bei uns zu Gast: Mathias Baumeister stellte als Gründer und Geschäftsführer das Berliner Unternehmen realbest vor.

Wie bei vielen Gründern begann seine Reise damit, dass ihn etwas genervt hat. Sein Ziel war, den Verkauf von Wohnimmobilien möglichst weit zu digitalisieren. Das ist einfach, aber nicht leicht.

So lief es nach seiner Schilderung: Der Eigentümer gibt online einige Daten ein und erhält sofort einen Wert. Dann stellen sich zwei Makler aus der Region vor, und realbest vermarktet.

Hier lag der Zündstoff für das Gespräch. Mirko Otto wollte wissen, woher die Kaufpreise dafür kommen sollen: „Ihr habt ja maximal Zugang zu Angebotspreisen.“

Für Mathias Baumeister ist die Online-Einschätzung „ein erster Aufschlag“, der die Besichtigung vor Ort nicht ersetzt. Erst dort werde der Verkaufspreis abschließend festgelegt.

Was ein Online-Rechner leistet, lesen Sie im Beitrag Kurzgutachten, Gutachten, Online-Rechner: Was Sie wofür brauchen.

Preistransparenz. In den meisten Bundesstaaten der USA, erzählt Mirko Otto, lässt sich jeder Verkauf mit Preis und Fotos nachlesen. Davon ist Deutschland weit entfernt.

Zwei Makler im Wettbewerb. Nennt dann nicht jeder den höheren Preis, um den Auftrag zu bekommen? Das kann vorkommen, räumt der Gast ein, aber ein guter Konkurrent halte mit Argumenten dagegen.

Standards. Einen festen Ablauf, „der Leute dazu zwingt, bestimmte Abläufe einzuhalten“, findet Mirko Otto ausdrücklich „klasse“, weil die Qualität von Exposés sonst stark schwankt.

Alle Angaben zum Unternehmen sind der Stand vom Januar 2019.

Sie kommen neu in eine Stadt: Wie finden Sie eine Wohnung? Sie kennen die Preise nicht, wissen nicht, welche Lagen interessant sind, und eigentlich haben Sie weder Kühlschrank noch Kaffeemaschine.

Genau da setzt möbliertes Wohnen auf Zeit an. Zu Gast ist Markus Rosenthal, Pressesprecher der Berliner Plattform Wunderflats, die möblierte Wohnungen für einen Monat bis zu einem Jahr vermittelt.

Angefangen hat diese Wohnform mit der Wohnung für Monteure. Heute kommen Freiberufler und Angestellte für ein Projekt in die Stadt: „der Monteur von gestern ist der Manager von heute“.

Mirko Otto beobachtet im Dezember 2018, dass Vermieter wegen der wachsenden Regulierung entweder aussteigen oder professioneller werden. Die möblierte Vermietung auf Zeit ist für ihn eine Folge davon.

Dazu kommen die Unternehmen. Weil neue Mitarbeiter in Berlin oder München so schnell keine Wohnung finden, mieten Firmen möblierte Apartments für das erste halbe Jahr an.

Tourismus ist das nicht: Die Mieter verlegen ihren Lebensmittelpunkt in die Stadt und schließen den Vertrag mit dem Vermieter selbst. Darin sieht der Gast den Unterschied zu Airbnb.

Welche Möbel? Das alte Sofa, das Sie selbst nicht mehr wollten, reicht nicht. Laut Markus Rosenthal gilt: „eine Ausstattung entscheidet darüber, wie attraktiv die Wohnung ist“.

Welche Miete? Der Preis in der Anzeige enthält Möbel, Nebenkosten und Internet. Rechnen Sie Leerstand ein, denn „es kann aber auch sein, dass es Phasen gibt, wo deine Wohnung nicht vermietet ist“.

Welches Risiko? Eine Versicherung gegen Schäden bot die Plattform damals nicht. Es bleibt ein gewöhnliches Mietverhältnis mit Kaution, und einen Streit mit dem Mieter tragen Sie selbst aus.

Mit 75 Minuten war es die bis dahin längste Ausgabe. Zahlen und Rechtslage sind der Stand vom Dezember 2018.

Seit April 2026 verlangen die Berliner Bezirke in Milieuschutzgebieten eine Genehmigung für die befristete Vermietung.

Seien wir ehrlich: Nachhaltigkeit ist ein etwas abgenutzter Begriff. Alle sind irgendwie dafür, aber was genau ist das?

Der Architekt Prof. Peter Ruge, noch einmal zu Gast, unterrichtet sie als Fach. Seine Antwort ist nüchtern: „Im Grunde ist erstmal Nachhaltigkeit ein Rechenmodell.“

Es stammt aus der deutschen Forstwirtschaft: nur so viele Bäume fällen, wie wieder gepflanzt werden. Beim Bauen ruht es auf drei Säulen, nämlich Ökologie, Ökonomie und dem Sozialen.

Was ist das Nachhaltigste, das sich mit 5 Euro machen lässt? Diese Aufgabe stellt Peter Ruge seinen Studierenden. Eine beste Antwort gibt es nicht, denn erst muss das Ziel feststehen.

Eine Gruppe kaufte für einen Euro Kreide, damit der Professor wieder etwas an die Tafel schreibt. Das fand er gut, weil so mehr hängen bleibt.

Deutlich wird er beim Dämmen um jeden Preis, das auch Mirko Otto immer wieder anprangert. Für Peter Ruge ist dieser „Dämmwahn“ der falsche Weg.

Gesamtsystem. Statt nur den Verbrauch zu drücken, soll ein Gebäude selbst Energie erzeugen. „Wir müssen hinkommen zum klimaneutralen Bauen“, sagt Peter Ruge.

Pilotprojekt. Sein Passivhaus in Südchina, wo vor allem das Kühlen die Aufgabe ist, hat gezeigt, dass es geht. Die erhofften Folgeaufträge blieben zunächst trotzdem aus.

Umnutzung. Ein Bankgebäude an der Budapester Straße in Berlin, gebaut in den achtziger Jahren, ließ sich nicht anders verwenden und wurde abgerissen. Nachhaltig ist das nicht.

Am Ende stellt er die G-Road vor, eine Sammlung von Ideen von der Bewässerung in der Wüste bis zur fahrbaren Arztpraxis.

Um Gebäude, die nur einem Zweck dienen, geht es auch in Folge 2: Welche Faktoren bestimmen den Verkehrswert?