Immo.FM

Zu unserer 50. Ausgabe wollten wir gerne etwas ganz Besonderes auf die Beine stellen und das ist uns auch gelungen. Wir treffen nämlich jemanden, der sich in der Berliner Immobilienszene durchaus einen Namen gemacht hat.

Christian Gérôme ist als Geschäftsführer der „Allgemeinen Immobilien-Börse“ Gast in unserer 50. Ausgabe, allerdings kein „Stargast“ – das ist ihm wichtig. Ohnehin möchte er in keine Schublade gesteckt werden. Das wäre auch gar nicht leicht, angesichts seiner vielen Aktivitäten und seiner Art, über Immobilien und unsere Stadt Berlin zu denken. Da reichen wenige Worte nicht aus. Deshalb haben wir in unserer Jubiläumsfolge viele Worte gemacht.

Christian Gérôme entwickelt Immobilien, das steht in jedem Fall fest. In einer Reportage wurde ihm nachgesagt, dass er jede Brachfläche und Baulücke in Berlin kennen würde. Und doch betont er im Gespräch immer wieder, dass er doch nur das tut, was jeder tun kann. Es gelingt ihm dabei, zu überzeugen.

Wer schon länger bei uns ist, weiß, dass wir uns schon mit einem größeren Objekt an der Danziger Straße im Prenzlauer Berg befasst haben, unweit des Ernst-Thälmann-Parks, einem Gelände mit durchaus bewegter aber nicht durchgehend schöner Geschichte.

Dieser Park grenzt an den S-Bahn Ring zwischen Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße, wäre da nicht ein großes Gelände, und zwar der ehemalige Güterbahnhof Prenzlauer Berg, den Christian Gérôme 2010 gekauft hat und bis heute nicht bebauen kann bzw. darf bzw. soll.

Ganze 600 Wohnungen sind geplant, sowohl zur Miete als auch zum Kauf, doch nach wie vor ist kein Spatenstich erfolgt. Wie kann das passieren in einer Stadt, die wenig so dringend braucht wie neuen Wohnraum? In einem Bezirk, der (ob nun zu Recht oder nicht) so unglaublich begehrt ist? In einem Bezirk, in dem sich Ur-Berliner die Mieten doch kaum noch leisten können?

Woher rührt der ganze Widerstand? Wie kann so etwas passieren? Wer trägt die Verantwortung?

Es ist nur allzu leicht, einem erfolgreichen Geschäftsmann seinen Erfolg vorzuwerfen. Es ist so einfach, sich angesichts der Objekte, mit denen sich Herr Gérôme umgibt, neidisch zu werden. Wir haben uns die Mühe gemacht, uns einmal die andere Seite anzuhören.

Zur ausgerechnet 50-minütigen 50. Ausgabe Immo.FM laden wir Sie und Euch herzlich ein und wünschen gute Unterhaltung.

Wertermittlungs-Praxis: Das Sachwertverfahren

Wie bestimmt man eigentlich den Wert einer Immobilie? IMMO.FM erklärt die drei meist angewendeten Wertermittlungsarten und wie sie funktionieren. Teil eins ist das Sachwertverfahren.

Es gibt nicht nur einen richtigen Weg oder Denkansatz, den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Obwohl Manche denken mögen, dass es doch nur eine korrekte, quasi normierte Art und Weise geben sollte, den Wert einer Wohnung oder eines Hauses gibt es in der Tat gleich derer drei.

a) Das Sachwertverfahren

b) Das Ertragswertverfahren

c) Das Vergleichswertverfahren

Warum das so ist? Das liegt daran, um welche Art Immobilie es sich handelt – und wird natürlich in unserer Sendung erklärt. Den Anfang macht das Sachwertverfahren.

Wie der Name sagt, versuchen wir, die Frage zu beantworten: Was ist der Sachwert dieser Immobilie? Das geschieht, indem wir uns vorstellen, wir müssten dieses Objekt neu erstellen, allerdings mit dem derzeitigen Zustand – also nicht brandneu. Insofern kann man den Sachwert auch „Wiederbeschaffungswert“ nennen oder zumindest als solchen verstehen.

Im ersten Schritt wird ermittelt, zu welchem Preis ein Neubau möglich wäre. Danach wird ein Abnutzungsfaktor in Anrechnung gebracht, denn das Objekt ist ja eben nicht neu. Fertig? Keineswegs. Denn der bis hierher ermittelte Wert hat nichts mit den Kaufpreisen zu tun, die in der Umgebung tatsächlich gezahlt werden? Denn dieser erste Sachwert wird unabhängig davon ermittelt, wo die Immobilie steht. Nun muss natürlich noch der Bodenwert bzw. Bodenrichtwert hinzugerechnet werden.

Klingt erst einmal abstrakt? Darum stehen Doreen Wolf und Mirko Otto mit der Kraft der Worte zur Verfügung, um Klarheit zu schaffen.

Unser Hörer Dirk hat sich ein Thema gewünscht. Es geht um den Lastenausgleich und die Frage, ob er etwas mit der heutigen Zeit zu tun haben könnte.

Wir freuen uns natürlich, wenn Hörer uns um Rat bitten. Dirk schrieb uns:

„Im Kontext von Inflation, Staatsschuldenkrise etc. kommt immer wieder die Frage auf, was eigentlich geschieht, wenn es den Staaten nicht gelingt, sich durch schleichende Inflation zu entschulden. Eine These, die häufig zu lesen ist, lautet: Wenn der Staat wirklich klamm ist, dann erlegt er den Grundstücksbesitzern Sonderabgaben auf. Nach dem Krieg nannte man das Lastenausgleich.

Weil die Immobilie ja nicht mobil ist, wäre man dem schutzlos ausgeliefert. Deshalb, so die These, würden Immobilien ein massives Risiko bergen, am Ende der Dumme zu sein, der vom Staat gemolken wird. Mich würde sehr interessieren, wie Sie diese Gefahr einschätzen und was sie insgesamt davon halten.“

Wie immer sind wir selbst verständlich um keinerlei Antwort verlegen. Die gibt es in dieser Ausgabe.

Heute diskutieren wir unsere begründeten Vermutungen über eine Immobilien-Preisblase.

Der Wirtschaftsverband ZIA (Zentraler Immobilien-Ausschuss) sieht ein Risiko zu erheblichen Preiskorrekturen in den großen deutschen Städten – und einigen Gegenwind bekommen.

Die Quintessenz:

- Es werden demnächst viele Wohnungen fertiggestellt, Dadurch steigt das Angebot

- Die Zuwanderung lässt nach, was die Nachfrage zurück gehen lässt.

Was sagen Sie? Wir haben da ganz andere Wahrnehmungen:

- Von einer zurück gehenden Einwanderung können wir – gerade in Berlin – nichts erkennen.

- Dass zu wenig gebaut wird, hört man eigentlich an jeder Ecke.

- Seit Jahrzehnten sind Immobilien in Deutschland vergleichsweise preiswerter als in unseren Nachbarländern.

Immerhin: Laut des Amtes für Statistik sind 2016 13 842 neue Wohnungen entstanden, 0,7 Prozent mehr als Ende 2015. Aber ist das wirklich ein Argument?

Mirko Otto und Doreen Wolf diskutieren Eindrücke, Sichtweisen und Fakten und nähern sich einer gewohnt kompetenten Antwort.

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Der fünfte und letzte Teil unserer Reihe: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ ist endlich da. Der Notartermin ist gelaufen, die Verträge unterschrieben, das Geld bezahlt. Was gibt es denn jetzt eigentlich noch? Einiges.

- Wie greifen Miete, Wohngeld und Kreditrate ineinander?

- Welche Beträge fließen in die Steuer?

- Wie wird der Kaufpreis steuerlich behandelt?

- Wie kann Doreen mit der gleichen Wohnung mehr Geld verdienen?

- Welche Kniffe gibt es, mehr Miete zu bekommen?

- Was kann jetzt eigentlich noch schiefgehen? Wie sind denn die Risiken dieser „Geldanlage“?

In diesem letzten, aber vielleicht wichtigsten Teil widmen wir uns intensiv der Frage, wie und warum sich eine solche Investition rechnet und (nicht nur) für Doreen genau das Richtige ist.

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Hier kommt bereits Teil 4 unserer Serie: „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“ und der Notartermin naht. Nach wie vor gibt es eine Menge Fragen…

Wann ist der richtige Zeitpunkt, den Notartermin zu verabreden?

Was muss man zu Grundschulden wissen?

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Was muss man zum Grundbuch wissen?

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis noch hinzu?

In guten 30 Minuten kommen wir diesen Fragen entscheidend näher und freuen uns, dass Sie dabei sind!

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Willkommen zum dritten Teil unserer Reihe „Doreen kauft eine Wohnung als Kapitalanlage“. Wir haben nun erfahren, wie Sie Ihre zukünftige Wohnung gesucht und gefunden hat. Nun kommt das nächste Kapitel: Die Finanzierung.

Zu welcher Bank geht Doreen jetzt?

Geht Sie überhaupt zu einer Bank oder lässt sie die Bank zu sich kommen?

Welche Unterlagen muss sie jetzt zusammensuchen und wie schwierig ist das?

Wie kommt die Kreditentscheidung der Bank zustande?

Wie funktioniert das mit Kreditsicherheiten?

Wie blickt die Bank auf die Wohnung?

Wie wichtig ist Eigenkapital?

Wie geht die Finanzierung in zehn Jahren weiter?

Eine Menge Fragen, aber zum Glück auch wie immer eine Menge Antworten, die Lust auf diese Ausgabe IMMO.FM machen – wir wünschen wie immer gute Unterhaltung!

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Doreen hat eine Wohnung gefunden, die ihr zusagt. Lage ist okay, Preis im Budget. Was jetzt? Sie lässt sich die wichtigsten Unterlagen zukommen, die wir nicht nur aufzählen, sondern natürlich auch ausführlich erklären.

- Die Teilungserklärung: Warum ist sie wichtig, was muss man dazu wissen?

- Was ist beim Grundbuch zu beachten, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu schützen? Welche könnten das sein?

- Der Grundriss. Wie zweckmäßig ist die Wohnung geschnitten?

Schon jetzt, als sie Unterlagen vom Makler anfordert, hat Doreen einen Vertrag geschlossen, nämlich mit dem Makler. Den erklären wir natürlich auch ausführlich.

Nachdem Doreen und Mirko nichts Auffälliges gefunden haben, kommt der nächste Schritt: Die Besichtigung. Sicherlich meist emotional, geht es dennoch weniger um Geschmack als um Vernunft. Doreen verrät natürlich auch, wie sie das gemacht hat.

Wie ging es ihr nach der Besichtigung? Alles das wissen Sie und Ihr nach dieser Folge! Viel Spaß dabei!

Heute beginnen wir mit einem neuen und ausführlichen Praxisthema: Wie kauft man eigentlich eine Wohnung zur Kapitalanlage für „später mal“? Das Besondere: Wir können das mit jemandem Schritt für Schritt durchgehen, der gerade genau das getan hat - in den kommenden fünf Ausgaben von IMMO.FM!

Doreen Wolf, selbst Gutachterin und bei Otto & Kollegen „an der Quelle“ hat nach ihrer Hochzeit den Wunsch, sich nach und nach etwas anzusparen, selbstredend in Immobilien. Sie ist um die 30 Jahre alt und geht wie ihr Mann einer angestellten Tätigkeit nach. Was nun?

Gerade mit Blick auf die dauernd steigenden Preisen möchte sie keine teuren Fehler machen. Zunächst die Grundüberlegungen:

- Natürlich muss die Wohnung vermietet sein, schließlich braucht sie Mieteinnahmen

- Wer soll die Zielgruppe sein?

- Welche Faktoren im Umfeld wirken positiv auf die Nachfrage ein?

- Wie hoch ist der Vervielfältiger und mit welchem Faktor kann ich leben?

- Wie gut ist die Wohnung derzeit vermietet?

- Welche Entwicklungen sind zu erwarten?

- Auch nicht unwichtig: Wieviel Eigenkapital ist überhaupt da?

Ein paar Aha-Momente sind schon für diesen ersten Teil versprochen, zum Beispiel die Antworten auf die Fragen:

- Wie hat Doreen Ihre Wohnung gefunden?

- Wie wichtig ist es, die „Ecke“ zuvor zu kennen, in der die Wohnung liegt?

- Wie konnte Doreen eine Wohnung zu dem Preis finden?

- Was ist der Schlüssel, das Geheimnis zum guten Deal?

- Was hat Mirko Otto an Kritik?

Doreen wird uns erzählen, wie sie von der Idee zur konkreten Wohnung gekommen ist. Doch das war erst der Anfang. Nun muss Doreen diese Wohnung auf Herz und Nieren prüfen.

- Welche Unterlagen braucht sie, um alles Nötige zur Wohnung zu erfahren und wie liest man sie?

- Welche Fragen muss sie stellen, um nichts Wichtiges zu verpassen?

- Wer sind die Miteigentümer und wie funktioniert das eigentlich mit mehreren Eigentümern?

Natürlich kann das nur ein Ausschnitt unserer guten halben Stunde sein, zu der wir Sie und Euch gern einladen – viel Spaß!

Wir waren ja schon immer dagegen: Die Mietpreisbremse. Wir freuen uns allerdings, dass sich diese Erkenntnis auch anderswo durchsetzt. Den Auftakt macht ein Urteil aus Hamburg. Hier wird zwar die Mietpreisbremse in ihrer Funktionstauglichkeit nicht weiter hinterfragt, vielmehr habe die Stadt „die Vorgaben aus dem Gesetz in seiner Verordnung zur Mietpreisbremse nicht erfüllt“. Nun ja, das Urteil geht in die Revision, wir warten ab.

In München hat ein Amtsrichter die Mietpreisbremse für nichtig erklärt. Die Staatsregierung habe „Fehler bei der Umsetzung des Bundesgesetzes“ gemacht. Das Justizministerium arbeitet bereits an einer Neufassung des Gesetzes, um mögliche Unsicherheiten künftig zu vermeiden. Auch nicht schlecht: Im verhandelten Fall klagten Mieter aus der feinen „Maxvorstadt“, die 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen - laut Mietspiegel liegt die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nur bei 13,78 Euro. Schon irre, wie die Mietpreisbremse ausgerechnet von denen zu Fall gebracht wird, die sie gar nicht brauchen… Also stimmte unser Immo.FM Cover von damals doch.

In Nordrhein-Westfalen will die Koalition die Mietpreisbremse direkt abschaffen. Sie habe „ihren Zweck nicht erfüllt“.

Die Details, Meinungen unserer Experten und mehr wie immer in dieser Ausgabe IMMO.FM! Viel Spaß dabei!