Immo.FM

Gibt es „Goldene Regeln“ im Umgang mit Interessenten? Unverrückbare Wahrheiten, die immer gelten und Profis und Amateuren Erfolg garantieren? Ja, es gibt sie.

Nachdem unser Moderator Andi sein Haus so gut wie verkauft hat, konnte er in fast 100 Telefonaten und mehr als 50 Besichtigungen einige Muster erkennen, die auf fast alle Menschen zutreffen, die sich auf Ihre Immobilienanzeige melden – ganz gleich ob Sie Makler oder Eigentümer sind.

Vom ersten Telefonat an bis zum Notartermin: Wir als Verkäufer agieren, reagieren, passen unser Verhalten der Situation ein Stück an. Aber wie?

Wäre es nicht toll, diese Regeln zu kennen und ab morgen selbstsicherer und entschlossen aufzutreten und den Raum für Enttäuschungen minimal zu halten? Machen wir. Und Immo.FM kann noch mehr, denn unser erster Gast nach 30 Folgen ist kein geringerer als Andreas Crämer, der als Verkäufer seit mehr als 20 Jahren Häuser und Wohnungen im Wert von Dutzenden Millionen überall in Deutschland an Mann und Frau gebracht hat.

Heute spendieren wir die ersten vier Regeln. Sie lauten:

1. Beginne mit dem Happy-End!

2. Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!

3. Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!

4. Alles geht in 12 Stunden!

Was bedeutet das im Einzelnen? Nun, das müssen Sie selbst hören...

Immobilienprofi Mirko Otto hat sich ja schon einmal in einer Sendung kritisch über den Mietspiegel geäußert. Wenn man sich seine Argumente anhört, dann ist es leicht, das ganze Konzept nur mit einem Kopfschütteln zu quittieren.

Der Mietspiegel ist nicht nur unwissenschaftlich, auch sein Zustandekommen ist absolut fragwürdig. Man könnte einen Schimpansen mit Pfeilen auf Excel-Tabellen werfen lassen – der Nutzwert der Ergebnisse wäre womöglich ähnlich.

Nun hat Europas größtes Zentrum für Immobilienwirtschaft eine Studie vorgelegt, die mit dem Mietspiegel endgültig aufräumt. Wie es sich für eine Schlüsselinstitution wie die „International Real Estate Business School“ (IREBS) gehört, wird nicht einfach gemeckert, sondern eine Lösung gezeigt, die sehr überzeugend scheint.

Eine Kernforderung, die weniger trivial und populistisch ist als sie wirkt: „Politik raus aus dem Immobilienmarkt!“

Es wird ja gerne so getan, als ob die Mieten „explodieren“, „Wohnungsnöte“ werden ausgerufen und eine allgemeine Stimmung geschürt, die keinem Menschen weiterhilft. Da stört es natürlich, dass die tatsächlichen Zahlen anders aussehen.

Aber auch ohne Politiker hätte man ja nicht sofort einen hilfreichen und belastbaren Mietspiegel. Wie aber könnte man das machen?

Das erfahren Sie heute gewohnt kurzweilig und verständlich. So sind wir eben.

Wie wir wissen, will unser Andi Karpinski sein geerbtes Herrenhaus demnächst verkaufen. In unserer letzten Ausgabe hatten wir schon viele Fragen geklärt, heute geht es mitten im Eingemachten weiter.

Wofür haften Sie als Verkäufer? Welche Aussagen müssen Sie im Vertrag festhalten, um auf der sicheren Seite zu sein? Wo können sich Fallstricke verstecken? Vielleicht hat es Sinn, die Wohnung oder das Haus noch einmal unter anderen Gesichtspunkten anzusehen.

Wenn es dann einen Vertragsentwurf und bald darauf einen Notartermin gibt, gilt es, noch einige Fristen zu beachten.

Wann aber ist der so genannte Lasten-/Nutzen-Wechsel zu vollziehen? Und wie sieht er aus? Und nicht zu vergessen: Wann bekommt man den Kaufpreis?

Sie merken: Viele Grundsatzfragen in unserem Verkäufer-Einmaleins, wie immer reich garniert mit Praxisanekdoten vom Experten persönlich.

Unser Moderator Andi Karpinski ist (teilweise fast) Im Glück, denn er glaubt, einen potentiellen Käufer für sein Haus gefunden zu haben. Nun geht es darum, den Verkauf richtig und reibungslos vorzubereiten. Wie aber macht er das richtig?

Natürlich führen alle Wege zum Notar. Doch welchen nimmt man? Wer entscheidet das? Gibt es Unterschiede? Verschiedene Stundensätze vielleicht?

Welche Unterlagen müssen Sie als Verkäufer bringen oder gar besorgen? Was passiert, wenn ein Erbe noch gar nicht im Grundbuch steht? Was wird aus alten Grundschulden aus der Zeit, als die Immobilie finanziert wurde? Was ist eine Löschungsbewilligung? Können Sie für irgendwelche Aussagen haften, die Sie bei der Besichtigung gemacht haben? Was passiert, wenn etwas mit der Immobilie nicht stimmt?

Sie merken es ja: Fragen über Fragen. An einem ganz konkreten Praxisfall – nämlich dem altehrwürdigen Herrenhaus am Fährkrug – gehen wir alle Schritte einmal durch. Danach wissen Sie Bescheid.

Heute beantworten wir Zuschauerfragen: Wie machen sich die Bestellerprinzip und Mietpreisbremse inzwischen bemerkbar und: Wie lüftet man im Sommer einen Keller?

Vorab. Die Botschaft scheint bei allen angekommen zu sein: Angebote mit Provision finden sich tatsächlich nicht mehr in den gängigen Internetportalen. Das von der Regierung adressierte Symptom wurde also abgestellt. Was nun?

Natürlich arbeiten die Makler – die ja genug Zeit hatten, sich auf die neue Situation einzustellen – nicht plötzlich kostenlos. Allerdings ist zu bemerken, dass doch hier und da eine kleine Schockstarre auf Seiten der Eigentümer eingetreten ist. So sind manche durchaus präsente Anzeigen mittlerweile verschwunden. Wir bemerken einen Trend, dass Eigentümer selbst die Dinge in die Hand nehmen.

Allerdings sind hier auch schon erst leichte Hemdsärmeligkeiten zu beobachten, beispielsweise dann, wenn nur dann Besichtigungen möglich sind, wenn der Eigentümer erst aus dem idyllischen „Weiß-ich-nicht-wo“ mal wieder nach Berlin zum Shoppen kommt.

Aber das alles wird sich geben – schließlich wird ja jetzt (wie Sie längst wissen) dank der Mietpreisbremse Wohnraum wieder bezahlbar. Was hat sich hier getan? Nix.

Die Preise sind so gut wie überall die gleichen wie zuvor. Die Mietpreisbreme ist kaum zu sehen. Mietervereine hingegen feiern ihre Sternstunde und laden offenherzig ein, die bestehenden Mietpreise zu prüfen und bei „Ungerechtigkeiten“ dem Vermieter dermaßen den Marsch zu blasen, dass er sich am Morgenchampagner verschluckt. Warten wir ab, was passiert.

Derweil warten die Vermieterverbände gelassen darauf, dass überhaupt erste Klagen vor Gericht landen – und wie sie entschieden werden.

Ob Sie Ihren Keller im Sommer besser ordentlich durchlüften sollen oder die Fenster lieber geschlossen halten und die Kälte bewahren – das hören Sie von unserem „Ranga Yogeshwar der Immobilien“ in unserer heutigen Folge.

Na? Schon die persönliche Bilanz aus der vergangenen Folge erstellt? Prima. Was sind die Ferien doch wieder ergiebig! Nachdem Sie nun Ihre Bilanz kennen, geht es heute – um im Jargon der "Rechnungs-Wesen" zu bleiben zur „Gewinn- und Verlustrechnung“. Lassen wir kurz das Vermögen mal Vermögen sein und kommen zu dem Geld, was in jedem Monat kommt oder geht.

...und wie viel können Sie?

„Das Ziel muss man eher kennen als die Bahn.“ Soll heißen: Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, müssen Sie ermitteln, wie hoch Ihre monatliche Belastung eigentlich sein kann. Schließlich bringt es nichts, wenn Sie Ihre Traumimmobilie finanzieren und danach fortan jeden Abend Reis essen (es sei denn, die Immobilie liegt in China).

Dabei geht es nicht nur um Ihre eigenen Einschätzungen, denn merke: Ihre Einschätzung ist der Bank (leider) egal. Sie hat ihre eigenen Rechenwege, um Ihre finanzielle Belastbarkeit auszurechnen. Es hat also Sinn, direkt einmal eine Selbstauskunft einer Bank auszufüllen und das Ergebnis auf sich wirken zu lassen. Ihr Gastgeber Mirko Otto, der schon einige kleinere und größere Objekte hat finanzieren lassen, erklärt, was Sie zu den einzelnen Positionen wissen sollten. Quasi eine Ausfüllhilfe de Luxe.

Hallo, Herr Kaiser?!

Nachdem Sie anschließend wissen, was Sie sich aus Ihrer und aus Sicht der Bank leisten können (oder: können sollten), geht der nächste Weg tatsächlich zur Bank – ganz unverbindlich. Sie haben ja – zumindest in unserer Vorgehensweise – Ihr Wunschobjekt noch gar nicht gefunden. Das wäre ja auch vorschnell, denn Sie wussten bis eben ja noch nicht, wie Sie das stemmen sollen – und, was der Bankmensch Ihnen noch dazwischenredet. Sie treten also nicht als Bittsteller auf, der jetzt ganz dringend (vielleicht dem Partner im Nacken) einem Verkäufer schnell eine Zusage bringen muss, sondern als unfassbar entspannter, gut vorbereiteter Kunde von morgen...

Nach einer kleinen, vorgezogenen Sommerpause ist das Immobilienradio zurück! Worum es heute geht? Wir widmen uns der Frage, wie man eigentlich Immobilieneigentümer wird. Das klingt sehr weit gefasst? Stimmt.

Konkreter: Wenn es darum geht, eine Immobilie zu finanzieren, dann ist der Weg zur Bank unausweichlich. Die wenigsten von uns werden es schaffen, sich die gewünschte Immobilie zusammenzusparen. Also müssen wir uns der Bank vorstellen und damit letztlich für eine Finanzierung bewerben.

Zwar wird die Bank dann anhand jeder Menge Formulare und Dokumente eine intensive Prüfung vornehmen, ob die Sache machbar ist oder nicht. Besser aber ist doch, wenn Sie alleine herausfinden, was überhaupt Ihr Rahmen ist.

Jetzt kommt’s: Selber zu ermitteln, wieviel an Darlehen Sie eigentlich verkraften können sollten Sie nicht nur, um gegenüber der Bank gut zu argumentieren, sondern auch, damit Sie sich Ihre Traumwohnung oder Traumhaus nach Ihrem Budget aussuchen, nicht nach Ihrem Bauchgefühl.

Einen Anfang lernen wir heute von Mirko Otto: Die „persönliche Bilanz“. Dazu muss man kein Buchhalter oder Controller sein, das ist simpler, als man zuerst denkt. Sie müssen auch keine alten Rechnungen oder Quittungen zusammensuchen.

Wir versprechen: Sie bekommen schnell einen ganz anderen Blick auf Ihr Vermögen und Ihre Leistungsfähigkeit, wenn Sie das Ganze einmal schwarz auf weiß sehen.

Aber wie bewerten Sie denn Ihr Auto? Den Schmuck Ihrer Frau? Ihre Möbel? Und zu welchen Wert ist das richtig erfasst?

Diesen einen und viele andere Blicke richten wir heute mal auf Ihr Vermögen – seien Sie doch dabei!

Eine Stadt entwickelt sich auf vielerlei Arten. Zuwanderung, Arbeitsmöglichkeiten, Geschichte, alles wirkt darauf ein, wie eine Stadt aussieht und funktioniert – oder eben nicht. Selbstverständlich ist es sinnvoll, die Entwicklung einer Stadt zu steuern: Den Verkehr, die Frage nach Grünflächen oder Erholungsgebieten, den Bedarf an Grundschulen oder Schwimmbädern – das kann kein Markt regeln.

Neuerdings meinen die Stadtplaner und -entwickler offensichtlich, einen Fortschritt durch Stillstand zu schaffen. Das soll geschehen, indem man verhindert, dass Wohnungen bzw. Häuser über einen gewissen Grad hinaus modernisiert werden. „Soziale Erhaltungsverordnung“ heißt das dann, umgangssprachlich auch „Milieuschutz“.

Wenn jemand sich also entschließt, zwei Wohnungen im eigenen Haus zusammenzulegen oder neue, größere Balkone anzubauen, so muss er vorher fragen, ob er das überhaupt darf.

Hierdurch könnte es schließlich passieren, dass durch die erhöhte Miete eine „soziale Verdrängung“ stattfindet und sich das Milieu dahingehend „verschlechtert“, dass nur Menschen, die höhere Mieten zahlen können im Kiez wohnen – polemisch formuliert.

Selbst, wenn also ein Mieter eine Fußbodenheizung und Panoramafenster haben wollen würde: Pustekuchen. Wird nicht genehmigt. Maßgeblich sind – kein Gag – die „Prüfkriterien für die Umsetzung der sozialen Erhaltungsverordnungen in den Erhaltungsgebieten“. Logisch, eigentlich.

Bislang wohnt in Berlin fast jeder Zehnte in einem Milieuschutzgebiet. Weitere Gebiete kommen regelmäßig dazu. Zeit, die eine oder andere Kritik zu üben – und wie immer vieles mehr!

Ein Urteil sorgte für Rauschen in den Medien: Am Berliner Amtsgericht in Charlottenburg fiel ein bedeutendes Urteil zum Mietspiegel: Er ist nicht nach wissenschaftlichen Aspekten erstellt und damit letztlich unwirksam.

Welche Kriterien entscheiden denn eigentlich über einen guten Standort? Wie entscheiden Sie, ob Sie besser ein Stück Wald kaufen, eine Gewerbeimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus?

Zuerst mag es nahe liegen, dem eigenen Geschmack zu folgen. Aber Achtung: Bei Rendite geht es nicht um Schönheit und Komfort, im Gegenteil: Quadratmeter lassen sich deutlich besser in den Preis einrechnen als „Schönheit“. Wir müssen also lernen, in Rendite zu denen und von unseren persönlichen Vorlieben zu abstrahieren.

Nun könnte man ja meinen, dass ein Immobilienfonds das richtige wäre: Hier managen Profis Top-Objekte – besser, als wir es könnten Aber das ist wieder einmal alles nicht so einfach. Warum? Das erklärt Mirko Otto ganz nebenbei in dieser Folge. Wenn man also selbst eine Immobilie kaufe möchte, woran macht man dann fest, was entscheidet? Was macht die Zukunftsfähigkeit eines Standortes aus? Welche Kennzahlen muss man finden und interpretieren? Nimmt man die Metropole oder die, die es wird?

Sie merken: Darüber wird einiges zu reden sein. Wir wünschen gute Unterhaltung – wo immer Sie uns hören.