Immo.FM

Seit dem 01.01.2017 ist sie auch in Berlin angekommen – die Rauchmelderpflicht. Doch diese einfache Aussage, wie man sie gerne mal in der Zeitung liest, ist etwas irritierend…

Richtig ist, dass alle Neubauten ab dem 01.01.2017 mit Rauchmeldern in Aufenthaltsräumen ausgestattet werden müssen. Mit Neubauten sind allerdings nur die Bauten gemeint, die eben nach dem ersten Januar fertig gestellt werden, was also alle Immobilien, die vor dem 01.01.2017 fertig waren zu „Altbauten“ im Sinne dieser Regelung macht.

Diese Pflicht trifft in erster Linie Vermieter und Eigennutzer. Erstere dürfen die Kosten allerdings auf den Mieter umlegen.

- Welche Merkmale aber müssen diese Rauchmelder erfüllen?

- Wann muss man die Batterien wechseln?

- Wer kontrolliert das eigentlich?

- Wie sinnvoll ist diese Regelung?

Wir wünschen wie immer viel Spaß und Kurzweil!

Zum ersten, aber bestimmt nicht zum letzten Mal ist unsere Doreen Wolf, ebenfalls Gutachterin bei Otto & Kollegen, zu Gast bei Immo.FM. Doreen ist unter anderem „Bachelor für Immobilienwirtschaft“, bildet sich ständig weiter und hat mit Sicherheit auch mit Ihrem Gutachten zu tun, wenn Sie Mandant bei uns werden. Was Sie noch über Doreen wissen sollten? Zum Beispiel, dass sie laut Mietspiegel 2017 mehr als die ortsübliche Miete zahlt…

Der neue Mietspiegel ist da! Was Stadtentwicklungssenatorin Lompscher als „Mietexplosion“ auslobt, sind letztlich 4,5% Steigerung pro Jahr, neun Prozent im Erhebungszeitraum. Wer unbedingt zynisch sein wollte, könnte feststellen, dass sich an dieser Aussage zeigt, wie realitätsfern der Mietspiegel ist. Gab es eine „Explosion“ der Mieten? Kann man sagen. Aber der Mietspiegel bildet eben sehr wenig richtig ab, so eben auch nicht die aktuellen Entwicklungen.

Doch natürlich meckern wir nicht nur. Wir besprechen auch konstruktive Vorschläge und Ideen, wie man denn die ortsübliche Miete feststellen könnte.

Wie wird der Mietspiegel eigentlich erhoben? Auch das erklären wir, denn Doreen wurde tatsächlich von der Stadt angeschrieben, an der Befragung teilzunehmen – und sie hat zugesagt!

Wir wünschen wie immer viel Spaß!

Heute schon „ge-leveraged“? Immer wieder preisen Immobilien-Investoren-Gurus bei facebook irgendwelche „100-Prozent-Finanzierungen“. Gibt es sowas?

Vorneweg: Natürlich gibt Ihnen keine Bank die Kosten plus Grunderwerbsteuer plus Malerprovision auf ein Grundstück. Sonst könnte man sich so viele Immobilien kaufen, wie man wollte.

Keine Bank würde sich eine Immobilie als Sicherheit für den gesamten Kredit dienen lässt und dann auch noch für die Erwerbsnebenkosten aufkommen. Dann wäre ja von Anfang an das Risiko größer als der Wert der Immobilie. Wie kommen also die „In fünf Jahren reicher als Donald Trump“-Jünger auf solche Ideen?

Ganz einfach: Die Differenz zwischen dem, was die Bank als Sicherheit akzeptiert kann man durchaus als Blankokredit – also Kredit ohne Sicherheiten aufnehmen. So, wie man das auch tun würde, wenn man sich Konsumwünsche erfüllen will. Das tut die Bank aber, weil das Einkommen des Kreditnehmers einen solchen Kredit rechtfertigt. Das heißt eben genau nicht, dass die Bank die zu finanzierende Immobilie nun klasse finden würde und vom Erfolg des Vorhabens ausgeht.

So hat man dann seine „de facto“-100-Prozent-Finanzierung. Und nun? Was kann schon schiefgehen?

Nun muss die gekaufte Immobilie „nur noch“ diese 100 Prozent (oder mit Nebenkosten 115 Prozent) abzahlen. Ein Mieter fällt aus? Eine Reparatur überrascht uns kalt? Was dann? Dann ist die Rechnung dahin.

Bei drei Prozent Tilgung pro Jahr sind also nach fünf Jahren die Nebenkosten abbezahlt – jetzt erst bezahlen die Raten die Immobilie selbst. Das stimmt aber auch nur dann, wenn der Preis noch so ist wie vor fünf Jahren, also zum Kaufzeitpunkt.

Insofern bleibt zu diskutieren, ob es ein genialer Coup ist, eine „100-oder-mehr-Prozent-Finanzierung“ auf die Beine gestellt zu haben oder ob man sich damit etwas aufhalst, was schnell den Zauber des schnellen Reichtums zerstreut.

Nicht zuletzt darf es doch auch nicht Ziel sein, eine Bank dahin bekommen zu haben, Kapital herauszureichen –egal, an wen. Denn „Finanzierungsbekommer“ und „Immobilieninvestor“ sind nämlich verschiedene Dinge.

Diskussion und Schlussfolgerungen gibt es in unserer heutigen Sendung. Viel Spaß – wir haben Euch und Sie gern vor Fehlern beschützt.

Unter anderen sprechen wir auch von Alex Fischer, dem Investment-Punk Gerald Hörhan und „Immopreneur“ Thomas Knedel.

Gibt es noch vernünftige Immobilien?

Angesichts der aktuellen Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt macht es immer weniger Spaß, lohnende Investition zu suchen. Vielerorts sind die Preise so hoch, dass bei der zu erwartenden Mietrendite 25, 30 oder sogar mehr als 35 Jahre braucht, um sein Investment zurückzubekommen.

Geht das denn wirklich nicht billiger? Haben wir keine Idee? Doch, sonst würden wir keine Sendung darüber machen. Nehmen wir beispielsweise das Ruhrgebiet. Hier ist es gar nicht so schwer, Wohnungen zu finden, die nur einen Vervielfältiger von acht oder zehn aufweisen. Das wäre ein veritables Investment, von dessen Mieteinnahmen man Zins und Tilgung begleichen könnte.

Nun ist es aber auch so, dass im Ruhrgebiet ein Großteil der angebotenen Immobilien aus den fünfziger und sechziger Jahren stammt. Nicht nur drohen hier massive Investitionen & notwendige (auch energetische) Sanierungen, viel schlimmer noch: Vielerorts ist die Bevölkerung überaltert, junge Menschen zählen in die absoluten Ballungszentren. Es stellt sich die ernsthafte Frage, wer auf lange Sicht noch dort wohnen will und mit wie viel neuem Geld man einen Zustand schaffen muss, der Mietern der aktuellen Generation genügt.

Schlimmstenfalls verstirbt ein Mieter und es findet sich kein neuer. Dann ist es durchaus wahrscheinlich, dass sich auch kein Käufer für seine Wohnung findet. Das macht die Freude über die eingangs attraktive Rendite rasch zunichte. Wieder zeigt sich: Es gibt eben nichts geschenkt.

Wo wir gerade bei Kalendersprüchen sind: wenn das Leben dir Zitronen gibt, nach Limonade draus. Also die Hypothese unseres Profis: was wäre denn, wenn man sich ganz gezielt Zitronen sucht und daraus Limonade macht? Zitronen, von denen die anderen nicht an, was für prima Limonade man daraus machen kann?

Klingt komisch, ist aber nicht. Mirko Otto erklärt ausführlich wie das genau funktioniert und bringt anschauliche Beispiele, angefangen bei einem echten Albtraum-Auto…

Viel Spaß und danke fürs Zuhören!

Nachdem ein lieber Hörer uns ein paar Fragen eingesandt hat, machen wir heute einen Abstecher ins Mietrecht. Dort gibt es nämlich einige Mythen, die sich hartnäckig halten.

„Wenn ich drei Nachmieter bringe, muss der Vermieter mich auch früher aus dem Mietvertrag entlassen“

Viele Vermieter freuen sich, wenn ein scheidender Mieter neue Interessenten – also künftige Nachmieter – bringt. Der Mieter hat dann womöglich die Möglichkeit, früher auszuziehen und auch noch Geld zu sparen. Der Vermieter spart sich die Mühe, seine Wohnung zu bewerben, womöglich einen Makler zu bestellen etc. Klingt zunächst mal wie eine Win-Win-Situation.

Doch wie ist das? Muss ein Vermieter einen Mieter denn früher aus dem Vertrag entlassen, wenn er ihm drei Nachmieter gestellt hat? Natürlich nicht. Nicht nur gibt es da keinen Anspruch, auch das Interesse eines Vermieters an Interessenten, die der ehemalige Mieter bringt, ist ohnehin schon eingeschränkt.

Schließlich will kein Vermieter gern zu den gleichen Konditionen vermieten wie zuvor. Außerdem kann der Vermieter nicht gezwungen werden, einen der Nachmieter sympathisch zu finden. Schließlich wäre auch denkbar, dass diese Interessenten gar kein richtiges Interesse oder gar keine hinreichende Bonität haben. Sicherlich kann man sich bisweilen mit dem Vermieter einig werden, aber irgendeinen rechtlichen Anspruch darauf gibt es nicht.

„Die letzte Miete zahle ich nicht mehr. Die können wir dann ja mit der Kaution verrechnen“ Es gibt viele faire Vermieter. Deswegen sind aber nicht alle Vermieter fair. So kann es während des Mietverhältnisses schon den einen oder anderen Vorfall geben, der einen Mieter erahnen lässt, dass die Erstattung der Kaution nicht reibungslos vonstattengehen wird.

Da ist der Gedanke nachvollziehbar, die letzte Miete gar nicht mehr zu zahlen, um das finanzielle Risiko zu minimieren, falls sich ein Vermieter über eine gesprungene Fliese oder ein Loch in der Wand über Gebühr aufregt und sich die ganze Sache ärgerlich in die Länge zieht, während man auf sein Geld wartet.

Verstehbar? Ja. Aber nicht legal. Das kann dann sogar richtig teuer werden, wenn der Vermieter ernsthaft eine Zahlungsklage anstrengt. Die Kaution hat damit nichts zu tun. Will Sie also ein Vermieter richtig schikanieren, kann dieser Versuch böse nach hinten losgehen.

„Die Kaution bekomme ich, nachdem mein Vermieter die Wohnung abgenommen hat!“ Keineswegs. Das ist im Grunde auch völlig logisch, denn oft steht noch gar nicht fest, wer eigentlich wem noch Geld schuldet. Es ist vor allem sehr unwahrscheinlich, dass bereits alle Betriebskosten abgerechnet und ausgeglichen sind. Manchmal muss noch die Heizkostenabrechnung abgewartet werden oder andere Kosten stehen noch nicht fest.

Deshalb hat ein Vermieter zwischen drei und sechs Monaten Zeit, die Rückzahlung zurückzuhalten. Außerdem könnte es auch sein, dass sich Schäden an der Wohnung erst später nach dem Auszug zeigen oder bemerkt werden. Wer also bei einem Umzug die Kaution schon für die Möbel der neuen Wohnung oder als neue Kaution verplant, wird sich sehr wahrscheinlich verrechnen.

Wer einen fairen Vermieter hat, wird zumindest einen guten Teil der Kaution zurückerhalten können, sofern sich abzeichnet, dass die Betriebskostenabrechnung weitestgehend durch die Nebenkostenvorschüsse abgedeckt ist. Aber auch hierauf hat man kein Recht.

„Einmal im Jahr darf ich eine Party veranstalten, bei der es etwas lauter wird.“ Nein. Ruhestörender Lärm ist nach 22:00 Uhr gesetzlich verboten. Dafür gibt es leider keine Ausnahmen, egal, wie besonders Anlass oder Jubiläum auch sein mögen. Auch hier ist man auf Fairness, Vernunft und Verständnis der Nachbarn angewiesen.

Ebenfalls noch nicht ausgestorben: „Schimmel ist immer ein Mangel an der Wohnung, den der Vermieter beheben muss!

Endlich ist IMMO.FM wieder da und läuft in den kommenden Wochen zu neuen Höhen auf. Wir beginnen mit einem weiteren neuen Gesetz…

Ein weiteres Mal setzt Deutschland EU-Richtlinien in Gesetze um. Diesmal geht es darum, dass jeder EU-Mitgliedsstaat seinen Verbrauchern auch „Streitbeilegungsstellen“ oder korrekter „alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten“ zur Verfügung stellen muss, die Einigungen ohne Gericht ermöglichen. Die deutsche Konsequenz davon heißt „Verbraucherstreitbeilegungsgesetz“ oder VSBG.

Seit dem 1. Februar 2017 müssen Unternehmen deshalb auf ihren Webseiten deutlich zu erkennen geben, ob sie sich bereit erklären, an einem Verbraucherschlichtungsverfahren nach dem VSBG teilzunehmen. Ansonsten drohen wie immer Abmahnungen von unterbeschäftigten Anwälten. Ausnahme sind Betriebe mit unter 10 Mitarbeitern.

Nun kann man ja die Privatisierung als solche durchaus gemischt betrachten und gerade eine „Privatisierung des Rechts“ kann und sollte man kritisch beäugen. Was soll der Nutzen sein?

Zum einen hofft man, dass Verbraucher, die sich aus Angst vor Kosten und dem Paragraphendschungel bei eher geringfügigen Beträgen normalerweise nicht wehren würden, nun den Rücken gestärkt bekommen. Das hat man durchaus erreicht, denn diese Verfahren sind für die Verbraucher grundsätzlich kostenfrei.

Zum anderen haben Unternehmen den Vorteil, dass der „Streitmittler“ bzw. die Schlichtungsstelle der Schweigepflicht unterliegen, so dass Streitigkeiten als solche a priori nicht an die große Glocke gehängt werden. Weiterhin haben Unternehmen den Vorteil, dass Verfahren nicht mehr so lange dauern wie beim klassischen Gericht und auch nicht unbedingt teuer sein müssen. Problem hierbei ist allerdings: bei kleinen Streitwerten können die Gebühren für die Schlichtung auch schon mehr als 100 % betragen…

Was der Profi Mirko Otto vom neuen Verbraucherstreitbeilegungsgesetz hält, erfahren Sie natürlich in unserer Sendung.

Heute geht es weiter mit unserem Thema „Mietrechtsreform“. Man sieht der Reform sicherlich an, dass es nun einmal mehr Mieter als Vermieter gibt, denn die geplante Reform macht es den Eigentümern nicht leichter.

Was passiert denn nun, wenn man den Vermietern das eben immer schwerer macht, Profitchancen verkleinert und mehr und mehr Hürden aufstellt, um Mieter zu schützen?

Was passiert denn, wenn diese Eigentümer einfach aufgeben und – bei dem aktuellen Zinstief – an den Mieter verkauft? Wäre dann mehr Wohnraum geschaffen? Würden einkommensschwache Familien dann leichter an eine Wohnung kommen?

Natürlich nicht.

Ist das schon alles? Sicher nicht, sonst würden wir ja eine Sendung daraus machen…

Nachdem wir uns eine Pause gönnen mussten, lassen wir endlich Immo.FM wieder anlaufen! Zeit wurde es ja.

Wir starten mit einem Aufreger: Der neuen Mietrechtsreform. Hier sollen die Mietspiegel auf eine „breitere Basis“ gestellt werden. Aha. Mit dieser „breiteren Basis“ meint der Justizminister vor allem, dass der Zeitraum, aus dem Werte in den Mietspiegel einfließen, von vier auf ganze acht Jahre ausgedehnt wird. Wir erläutern die unguten Folgen.

Auch Mieterhöhungen sollen der Höhe nach gekappt werden. Man will augenscheinlich verhindern, dass Modernisierungen allzu heftig auf den Mieter abgewälzt werden können. Fraglich, ob damit unzumutbare Mieten verhindert werden - oder Modernisierungen.

Wir sprechen über diese, aber noch einige andere Eingriffe in den Markt und die Folgen…

Und heute kommt der dritte Teil unserer „goldenen Regeln im Umgang mit Interessenten“. Wie in den letzten Wochen auch werten wir aus, was Andi bei Verkauf seines Hauses erlebt hat.

Aus seinen – nicht immer witzigen – Erfahrungen arbeiten wir heraus, was jeder wissen sollte, der eine Immobilie vermietet oder verkauft.

In den letzten folgen haben wir bereits folgende Regeln diskutiert:

1. "Beginne mit dem Happy-End!"

2. "Verplempere Zeit am Telefon, nicht im Objekt!"

3. "Wenn ein Anrufer „sehr interessiert“ ist – lass es sein!"

4. "Alles geht in 12 Stunden!"

5. „Sei sexy, aber keine Hure“

6. „Lass die Leute sich verlieben.“

7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“

In unserem letzten Teil besprechen wir noch diese (möglichen) goldenen Regeln.

8. „Gewöhne Dich ans Einstecken!“

9. „Das ist keine Besichtigung. Das ist ein Date!“

10. „Auch Dein Fass hat Grenzen!“

11. „Wenn es Liebe ist, kommt es zu Dir!“

12. und was niemals, niemals fehlen darf: „Gesiegt wird beim Notar!“

13. und genau so wichtig: „Zweifele niemals daran, dass Du verkaufen wirst!“

Also: Einer der renommiertesten Wertgutachter Berlins, ein über zwei Jahrzehnte gut abgehangener Verkäufer und – naja – Andrej Karpinski laden ein zu einer Gesprächsrunde mit wertvollen Erfahrungen und Anekdoten aus dem echten Leben, bei der für jeden etwas neues dabei sein wird.

Heute kommt der zweite Teil unserer „Goldenen Regeln für den Umgang mit Interessenten“. Wir diskutieren – teils kontrovers – Andis Feststellungen aus seinem kurzen Leben als „Immobilienverkäufer“.

Ob Sie Ihre Immobilie verkaufen, Makler sind oder sich als Interessent auf Ihr gegenüber einstellen wollen: Hier kommen wieder wichtige Regeln, über die nachzudenken lohnt:

5. „Sei sexy, aber keine Hure“

6. „Lass die Leute sich verlieben.“

7. „Sei einfach ehrlich statt ängstlich.“

Was genau meinen wir damit? Wie soll man diese Regeln verstehen und anwenden? Das erklären wir gleich in aller Ruhe und wünschen viel Spaß beim Hören!