יש רגע שבו משקיע מסתכל על הבתים שיש לו ושואל את עצמו אם הגיע הזמן למשהו גדול יותר. בפרק הזה אנחנו נכנסים בדיוק לרגע הזה.

סימני זמן:

00:00 פתיחה נדלן מסחרי

01:56 הערכת שווי מסחרי

03:16 מימון לרב יחידות

05:50 ניהול מרובה דיירים

07:52 נזילות ומכירה

10:01 מגורים כצורך בסיסי

12:14 שותפים ומימון גדול

15:13 מה לבדוק לפני השקעה

16:20 סיכום ופרידה

מאיזה גודל נכס כבר לא נחשב מגורים

יש קו שרוב המשקיעים לא מכירים, ומעבר לו הכל משתנה. נכס מולטי פמילי מעל גודל מסוים כבר מוגדר מסחרי, ואז הדרך שבה הבנק מסתכל על העסקה משתנה לגמרי. פתאום לא שואלים כמה הנכס שווה בשוק, אלא כמה הוא מכניס. זה נשמע טכני, אבל זה קובע מי יכול לקנות ומי לא.

למה חוזה לעשר שנים הוא לא תמיד בשורה טובה

בנכס מסחרי הדייר חותם לתקופה ארוכה, משפץ בעצמו ומתחזק את המקום. על הנייר זה נשמע חלום. בפועל יש שם משהו שהופך את זה למסובך הרבה יותר ממה שנראה, ואנחנו מסבירים למה.

מה קורה ביום שרוצים לצאת

כאן נמצא ההבדל שהכי קל לפספס לפני הקנייה, והכי כואב אחריה. בית פרטי ובניין משרדים לא מתנהגים אותו דבר כשמחליטים למכור, וההבדל הזה יכול לתקוע אותך לשנים.

הביטחון שאף אחד לא מדבר עליו

אנחנו מסבירים למה דווקא הצורך הכי בסיסי בעולם הוא מה שהחזיק את התיק שלנו יציב גם כשהשוק רעד. עסק יכול לסגור את הדלת מחר. אבל מקום לגור אנשים תמיד יצטרכו.

ומה עם ניהול, שותפים, ומימון של עסקאות גדולות

גג אחד במקום עשרים, ביוב אחד במקום עשרים. אבל מה קורה כשצריך להביא שותפים לעסקה, ומה חשוב לבדוק לפני שנכנסים.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

מחשבות בטון | פרק 36 | נדלן מסחרי מול מגורים

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל ובארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן, הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן, כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

שיחת טלפון באמצע הלילה: סופה פגעה בנכס שלך בארהב והגג נפגע, ואתה אלפי קילומטרים משם. הרגע הזה קובע אם הביטוח שלך באמת שווה משהו, או שאתה עומד לגלות מאוחר מדי מה הוא לא מכסה.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה על ביטוח

00:54 סופה פגעה בגג

02:39 מה כולל ביטוח מבנה

04:00 מטריה ביטוחית נוספת

05:10 שמאי חברת הביטוח

06:21 מקרה אישי עם גג

09:18 קבלנים וחברת ביטוח

10:14 אחריות אישית של דייר

13:03 ביטוח לפי מדינה

15:39 בדיקת פוליסה מול סוכן

16:14 ביטוח חברה מול פרטי

16:52 עדכון פוליסה עם סוכן

רוב המשקיעים עושים ביטוח מבנה גנרי ובטוחים שהם מוגנים. אבל באותיות הקטנות של הפוליסה מסתתרים בדיוק הדברים שיקבעו אם תקבל פיצוי מלא או פירורים, ורובם אפילו לא יודעים מה לחפש.

השמאי של חברת הביטוח לא עובד בשבילך. בפרק אנחנו מספרים איך נזק שהוערך בהתחלה בכמה אלפי דולרים בודדים הסתיים בסכום אחר לגמרי, ומה הצעד שכמעט אף משקיע ישראלי לא עושה למרות שהוא משאיר את הכסף בכיס.

מה זה ביטוח אובדן שכר דירה ולמה אסור לחתום על פוליסה בלעדיו? למה אותו נכס באוהיו, בפלורידה ובטקסס מקבל ביטוח שונה לגמרי, ובכמה מדינות הביטוח לבדו יכול להרוג את כל התשואה? ומתי דווקא עדיף לא לגעת בביטוח בכלל?

על כל אלה, על ההבדל בין ביטוח לבית פרטי לדירה בבניין, ועל השאלה האחת שאתם חייבים לשאול את סוכן הביטוח כבר מחר בבוקר, בפרק.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

מחשבות בטון | פרק 35 | ביטוחים בנדלן אמריקאי

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

ביטוח נכס בארהב, ביטוח נדלן בארהב, ביטוח דירה להשקעה, ביטוח מבנה, ביטוח תכולה, אובדן שכר דירה, ביטוח אחריות אישית, מטרייה ביטוחית, שמאי נזקי רכוש, פיצוי מחברת ביטוח, פוליסת ביטוח לנכס, השקעות נדלן בארהב, נכס להשכרה בארהב, ניהול נכסים מרחוק, ביטוח בית מול דירה, משקיעי נדלן ישראלים

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל ובארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן, הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן, כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

שותפות בנדלן בארהב עם חבר, אח או בן משפחה נשמעת כמו הדרך הבטוחה להתחיל כשחסר הון. לו יש קצת כסף, לך יש קצת ידע, וביחד זה מרגיש בטוח יותר. עצרו רגע. שותפות בנדלן היא כמו נישואין, וכמעט אף אחד לא מדבר על הגירושין לפני החתונה. בפרק הזה עושים סדר בכל מה שחייבים לסגור לפני שנכנסים לשותפות בהשקעות נדלן בארהב.

פרקי הזמן:

00:00 למה בכלל שותפות

01:20 עם מי מתחתנים

02:34 שיתוף עם קרובי משפחה

04:09 חלוקת תפקידים בשותפות

05:25 מניעת מצבים תקועים

08:59 מבוי סתום בהחלטות

13:15 איך מתגרשים משותף

17:32 סינון שותף פוטנציאלי

22:19 האם באמת צריך שותף

מה נלמד בפרק:

שותפות היא חתונה לכל דבר

מראיינים שותף בדיוק כמו שמסננים דייר. עסקים עם חברים או משפחה בלי חוזה, כי סומכים אחד על השני, זה בדיוק המקום שבו האמון נשבר במבחן המציאות.

גם ירושה משפחתית היא שותפות

דירה שעברה לשלושה אחים היא שותפות לכל דבר. למכור, להשכיר, לשפץ? ההבדל בין משפחה שמסתדרת לאחת שנקרעת הוא כללים שנקבעו מראש.

מי מחליט? 80/20 מול 50/50

כשאחד שם 80 אחוז ברור מי מוביל. אבל בחלוקה שווה, בלי מנגנון שבירת שוויון, כל מחלוקת על תיקון דחוף הופכת לקיפאון. הכלל: קודם מה שנכון לנכס, מתחשבנים אחר כך.

שותפות זה לא רק כסף

אחד מביא הון, השני ידע וניהול. מבנה נפוץ, אבל את התרומה הלא כספית חייבים לתמחר מראש ולתת לה אחוזים, אחרת הוויכוח יגיע ביום שהרווחים יגיעו.

כשהנכס דורש כסף ולשותף אין

חימום שקורס, גג שדולף. נערכים מראש: קופה משותפת, באפר של כמה חודשים, ומנגנון שמעדכן אחוזי בעלות לפי מי שהשקיע בפועל.

מנגנון גירושין: איך נפרדים בשלום

מכירה נכונה לוקחת זמן: בלי לחץ, בלי דייר בפנים, בעונה החמה. או ששותף אחד קונה את חלק השני. ובקבוצות גדולות: תקופת נעילה וזכות לאשר מי שנכנס.

התרגיל שמגלה אם השותף נכון

תחשבו על מי שלא הייתם נכנסים איתו לשותפות, הקפדן שמתיש או זה שלא אכפת לו כלום. עכשיו תריצו את השותף שלכם על אותם תרחישים. זה הסינון האמיתי.

איך מתאגדים טכנית

LLC משותפת עם אחוזים בהסכם התפעולי, חברה נפרדת לכל שותף, או רישום על שני אנשים פרטיים. לכל מבנה יתרונות שונים ביום שנפרדים.

והשאלה הכי חשובה: האם אתם באמת צריכים את השותף הזה כדי להתקדם? לפעמים אפשר לבד, ולפעמים פשוט כיף ביחד. העיקר שזו החלטה, לא בריחה.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

האזנה נעימה!

מחשבות בטון | פרק 34 | שותפויות בנדלן - עם מי מתחתנים?

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

שותפות בנדלן, שותפויות נדלן בארהב, השקעות נדלן בארהב, השקעה עם חבר, השקעה עם בן משפחה, הסכם שותפים, הסכם תפעולי, Operating Agreement, שותפות 50 50, שותפות 80 20, מי מחליט בשותפות, מנגנון יציאה משותפות, פירוק שותפות, קניית חלק של שותף, LLC בארהב, פתיחת חברה בארהב, מקבץ דיור, קבוצת משקיעים, יזם נדלן, פליפ בארהב, נכס מניב, תזרים מזומנים, ניהול נכסים מרחוק, משקיעי נדלן ישראלים

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל ובארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן, הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן, כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

יש לך נכס בארהב אבל אתה בטוח שהבנק האמריקאי לא ידבר איתך. אין קרדיט היסטורי. אין תלוש אמריקאי. נדמה לך שאתה תקוע.

פרקי הזמן:

00:00 קניית דירה בארהב

01:10 תקועים בהון עצמי

02:06 מה זה יחס כיסוי חוב

05:26 מה בודקים בנקים זרים

07:24 ביטחונות ומימון בנקאי

08:36 עלות ההלוואה לזרים

11:11 דרישות תקינות לבית

14:32 שמאות ומחזור מימון

16:59 ריבית קבועה וקנסות

20:19 איך מתחילים בפועל

21:08 מזומן מול מינוף

22:27 התייעצות פרטנית

בפרק הזה גילינו שרוב הישראלים שחושבים ככה - טועים.

DSCR - ההלוואה שלא מעניין אותה מי אתה
היא לא רואה את המשכורת שלך. לא בודקת את הקרדיט הישראלי שלך. היא שואלת שאלה אחת: כמה הנכס מכניס נטו, חלקי כמה אתה מחזיר. אם יוצא מעל 1 - קיבלת הלוואה. אם מתחת ל-1 - אתה מוסיף כסף מהכיס כל חודש. פשוט ככה.

מה הבנק כן רוצה לראות ממך
הנכס הוא הביטחון. אבל יש כמה כללים שרוב האנשים לא יודעים: הנכס צריך להיות ראוי למגורים, מושכר לפחות חודשיים, ו-6 חודשים צריכים לעבור מיום הקניה כדי לממן מחדש לפי ערך שמאי.

האסטרטגיה שמכפילה את ההון
קונים נכס במזומן. ממתינים חצי שנה. ממשכנים ומושכים בחזרה 60-70% מהערך. הכסף הזה הולך לנכס הבא. וחוזר חלילה.

ישראלי לעומת אמריקאי - מה ההבדל בריביות
בנקים אמריקאים ייתנו לזר ריבית גבוהה ב-1-2% ממשקיע מקומי. בישראל ההלוואות יותר קצרות ובודקים אותך יותר. יש לכל אחת יתרונות - תלוי באסטרטגיה שלך.

תמיר דואני: instagram.com/tamirduani

מחשבות בטוןפודקאסט על יזמותפודקאסט נדל"ןפודקאסט השראהפודקאסט על השקעותפודקאסט ישראלי מומלץפודקאסט על הצלחה בחייםפודקאסט על כסףהשקעות נדל"ן בישראלאיך להתחיל להשקיע בנדל"ןטעויות בהשקעות נדל"ןאיך לקנות דירה להשקעההשקעות נדל"ן למתחיליםהשקעות נדל"ן בארה"בטיפים למשקיעי נדל"ןניתוח עסקת נדל"ןבניית תיק השקעות נדל"ןמינוף בנדל"ןיזמות בישראל ובארצות הבריתאיך להקים עסק מצליחמיינדסט של יזמיםאיך לבנות חופש כלכליטיפים לניהול עסקהשראה ליזמיםסיפור הצלחה עסקיאיך להצליח בעסקיםפיתוח חשיבה עסקיתאיך התחלתי להשקיע בנדל"ן - הסיפור האישי שליסודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ןהשיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקיםאיך לבנות חלום שיהפוך למציאותיזמות ונדל"ן - כלים, טיפים וסיפורים אמיתייםהלוואת DSCRDSCR loan ישראלdebt service coverage ratioמימון נדלן בארהב לישראליםישראלים שקונים נדלן בארהבישראלי בלי קרדיט אמריקאיקרדיט היסטורי ארהבמימון מחדש נדלןcash out refinanceBRRRR נדלן ארהבריבית קבועה ארהבrefinance נדלןהשקעות נדלן בלי תלוש שכר

לאינסטגרם: https://www.instagram.com/tamirduani/

פליפ נדל"ן נשמע פשוט: קונים נכס זול, משפצים, מוכרים ברווח. בפרק הזה נפרק את החישוב הזה לחלוטין - מה אנשים רואים בתוכניות הטלוויזיה, ומה באמת קורה כשמנסים לעשות את זה בשטח.

פרקי הזמן:

00:00 פליפים מול המציאות

01:27 סיכונים מוסתרים

03:16 חישוב הרווח האמיתי

04:45 בעיות בעירייה

06:03 התאהבות בנכס

09:16 ניהול קבלנים מרחוק

13:56 תרדמת בשוק

15:15 תוכנית מגירה

18:04 הבנת הסיכון

22:13 מימון מחדש או מכירה

1. חישוב הרווח האמיתי בפליפ
קנית ב-100, שיפצת ב-30, מכרת ב-180 - על הנייר 50 אלף רווח. אבל: עמלת תיווך (6%) + מס רווח הון + עלויות אחזקה + חריגות בשיפוץ - ומה שנשאר הרבה פחות ממה שחשבת.

2. ניהול קבלנים מרחוק - הסיכון הכי גדול
הקבלן לוקח פרויקט מקביל, עוזב אותך באמצע, פרויקט של 3 חודשים הפך לשנה. כל חודש נוסף שוחק את הרווח.

3. למה פרויקטים תמיד לוקחים יותר זמן
פותחים קיר ומגלים בעיה. חומרים מגיעים באיחור. קבלן חולה. תמיד להכפיל את אומדן הזמן ולחשב לפי התרחיש הפסימי.

4. מכירה = אירוע מס. מימון מחדש = לא.
BRRRR: לקנות, לשפץ, לממן מחדש - מושכים את ההון חזרה בלי לשלם מס רווח הון. הכסף נשאר עובד בנכס ואתה פנוי לעסקה הבאה.

5. מתי פליפ כן הגיוני
קבלן מוכח שעבדת איתו שנים, קרבה גיאוגרפית לנכס, שוק חם ומחירים עולים, ניסיון אמיתי בניהול שיפוצים. לא מי שצפה בתוכנית טלוויזיה או עשה קורס.

6. תוכנית מגירה לפני שנכנסים
מה קורה אם לא מצליחים למכור? האם ניתן להשכיר ולכסות הוצאות? האם תזרים עובד בתרחיש ההשכרה? אם התשובה "לא" - זו עסקה שאי אפשר להרשות לעצמך.

7. אם הפליפ הפך להשכרה - מי הדיירים ואיפה הנכס
באיזה אזור הנכס? מי הדיירים שיבואו? האזור בעייתי? נכס שנתקע עם דיירים לא נכונים באזור הלא נכון - הפסדת פעמיים.

מחשבות בטון
פודקאסט על יזמות
פודקאסט נדל"ן
פודקאסט השראה
פודקאסט על השקעות
פודקאסט ישראלי מומלץ
פודקאסט על הצלחה בחיים
פודקאסט על כסף

השקעות נדל"ן בישראל
איך להתחיל להשקיע בנדל"ן
טעויות בהשקעות נדל"ן
איך לקנות דירה להשקעה
השקעות נדל"ן למתחילים
השקעות נדל"ן בארה"ב
טיפים למשקיעי נדל"ן
ניתוח עסקת נדל"ן
בניית תיק השקעות נדל"ן
מינוף בנדל"ן

יזמות בישראל ובארצות הברית
איך להקים עסק מצליח
מיינדסט של יזמים
איך לבנות חופש כלכלי
טיפים לניהול עסק
השראה ליזמים
סיפור הצלחה עסקי
איך להצליח בעסקים
פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל"ן - הסיפור האישי שלי
סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ן
השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים
איך לבנות חלום שיהפוך למציאות
יזמות ונדל"ן - כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

אחד הפחדים הכי גדולים של כל משקיע נדל"ן: דייר שמפסיק לשלם ומסרב לצאת. בפרק הזה נכנסים לתוך הליך הפינוי שלב אחר שלב: מה עושים מהרגע שהצ'ק לא מגיע, כמה זמן התהליך לוקח ומה הוא עולה. מדברים על הטעות הנפוצה של לתת עוד שבוע ועוד שבוע, ולמה זה בדרך כלל יוצא יקר יותר מפינוי מוקדם. גם מסבירים איך חברת ניהול טובה מנהלת את כל התהליך מרחוק, כולל המסמכים, הייצוג והתיאום מול בית המשפט.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה הליך פינוי

01:48 דייר לא משלם

05:57 עלות הליך הפינוי

09:10 גבולות מול דיירים

13:20 בדיקת עבר דיירים

18:10 תהליך הפינוי בפועל

22:42 ביטחונות ונזקים

25:37 סינון דיירים נכון

27:40 סיכום ומסקנות

נקודות עיקריות:
מהיום שהכסף לא מגיע פותחים שעון: מחכים כמה שפחות לפני שמתחילים בהליכים, כי כל שבוע של המתנה הוא שבוע נוסף בלי שכירות.
לתת עוד שבוע ועוד שבוע זו טעות קלאסית: השאלה הראשונה שצריך לשאול היא איזה דייר זה, האם מישהו שגר שנים ותקלה קרתה, או מישהו חדש שכבר בחודש הראשון לא משלם.
הליך הפינוי עולה כסף: יש הגשה לבית משפט, מסמכים, ייצוג משפטי, ועדות מחברת הניהול. צריך להכיר את המספרים האלה לפני שמחליטים על כיוון.
חברת ניהול טובה מנהלת את זה עבורך מרחוק: היא יודעת אילו מסמכים להגיש, באילו ימים הקייסים מתנהלים בבית המשפט, ואיך לייצג אותך בלי שתצטרך לטוס.
בדיקת דיירים לפני הכניסה היא הצעד הכי משמעותי: מי שנכנס בלי בדיקה מסתכן בדייר שלא ישלם, ולאחר מכן בהליך יקר של פינוי.

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

אם דייר תובע אותנו? אם רוצים להעביר כספים לישראל? למי אני משלם מיסים?אחרי שמתחילים להבין איך המנגנון עובד, אפשר לפחד קצת פחות ולפעול קצת יותר.חברה (LLC) זו לא חובה - אבל זה נותן לך משהו אחד חשוב: הפרדה.הפרדה בין הנכסים שלך בישראל לבין מה שקורה בארה"ב. אם דייר תובע, הוא תובע את החברה, לא אותך אישית. זה לא מגן הרמטית, תלוי במבנה, תלוי בהתנהלות, אבל זו שכבה שאתם לא רוצים לוותר עליה.הדבר שמגן עליך לפני כל זה - ביטוח.ביטוח שמכסה את כל הנזקים בנכס, ומעבר לכך ביטוח אחריות אישית אפילו עד מיליון או שניים.ביטוח זה הבסיס והוא חשוב לא פחות, ואולי אפילו לפני כל שיחה על חברה.מסים - אנשים חושבים שאם הם שותקים, לא מדווחים או מעבירים כספים לארץ, הרשויות לא יידעו - טעות.חייבים להגיש דוחות מס גם בארצות הברית וגם בישראל כל שנה ובזמן. לא הגשת - קנס.תיעוד - ניסיתם להעביר כסף לארץ או החוצה בלי מסמכים מסודרים? הבנק יכול לסגור לכם את החשבון בלי אזהרה. הכסף ייתקע כי גרמתם למישהו להרים דגל. חבל.חוזה רכישה, חוזה שכירות, דוחות מס - הכל צריך להיות שם ברגע שמישהו ישאל שאלות. ומישהו תמיד שואל.חשבון בנק נפרד לחברה - נכון, לא חייב אבל עדיף. עוד הוכחה שאתם מתנהלים כחברה ולא מתחבאים מאחורי מסמכים. בתי משפט ורשויות יבדקו את ההתנהלות ולא רק את הניירת. גיהצת את כרטיס האשראי של החברה כי עשית קניות הביתה בסופר פה בישראל? פחות חכם.לא לבד - אל תנסו להבין הכל לבד, אל תנסו לעשות הכל לבד ואל תחשבו שאתם יותר חכמים מבעל מקצוע או מהמערכת עצמה. כן תבינו, תשאלו שאלות ותיקחו אנשי מקצוע טובים.הנהלים, החוקים והתקנות תמיד יהיו שם, גם אם אתם לא מרגישים אותם עכשיו - הם שם כי מישהו עשה בלאגן לפניכם.תגיבו ״בלאגן״ והפרק בדרך אליכם.מחשבות בטון | פרק 30 | בירוקרטיות - כל מה שלא כיף אבל ממש חשובמחשבות בטוןפודקאסט על יזמותפודקאסט נדל"ןפודקאסט השראהפודקאסט על השקעותפודקאסט ישראלי מומלץפודקאסט על הצלחה בחייםפודקאסט על כסףהשקעות נדל"ן בישראלאיך להתחיל להשקיע בנדל"ןטעויות בהשקעות נדל"ןאיך לקנות דירה להשקעההשקעות נדל"ן למתחיליםהשקעות נדל"ן בארה"בטיפים למשקיעי נדל"ןניתוח עסקת נדל"ןבניית תיק השקעות נדל"ןמינוף בנדל"ןיזמות בישראל יון ארצות הבריתאיך להקים עסק מצליחמיינדסט של יזמיםאיך לבנות חופש כלכליטיפים לניהול עסקהשראה ליזמיםסיפור הצלחה עסקיאיך להצליח בעסקיםפיתוח חשיבה עסקיתאיך התחלתי להשקיע בנדל"ן – הסיפור האישי שליסודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ןהשיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקיםאיך לבנות חלום שיהפוך למציאותיזמות ונדל"ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

פרקי הזמן:

00:00 האם חובה לפתוח חברה

02:41 ביטוח מפני תביעות

05:55 הפחד מרשות המס

09:41 התנהלות פיננסית נכונה

12:09 קנסות על איחור בדוחות

15:30 שותפים בעסקה

17:39 פשטות בשירות כולל

18:46 תחזוקה שנתית לחברה

20:39 רשימת בדיקה מסכמת

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

קבלן לקח מקדמה. עשה קצת רעשים של עבודה…ונעלם.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

00:31 פחד משיפוץ מרחוק

02:22 שליטה מול קבלנים

04:35 בחירת קבלן קבוע

07:03 בדיקת רישיון וביטוח

09:03 מודל תשלומים לפי שלבים

12:42 סכנת עיקול קבלן

15:04 פיקוח על העבודה

17:59 עלויות בלתי צפויות

21:22 סיכונים בשיפוץ

23:15 כשהעבודה לא מושלמת

25:16 הכרת חומרי בניה

27:22 פרקטים מתחת לארונות

28:39 למה לא לעשות לבד

29:58 סיכום ותודות

קרו לי מקרים הרבה יותר גרועים אבל זה מה שקורה למשקיעים ברמה היומית. משקיעים שלא בנו סיסטם או שבחרו באנשים הלא נכונים. כשאתה משקיע בנדל"ן שנמצא בערך 10,000 קילומטר ממך אתה לא יכול באמת לנהל כמו שצריך. אולי לנסות להרים את הקול ולהבין שזה לא ממש עוזר ואתה גם בטח לא יכול להגיע למקום ישר.

מה כן אפשר לעשות?

1. לא משלמים הכל מראש. אף פעם. שליש בהתחלה, שליש באמצע, שליש בסוף. זה לא חוסר אמון, זה ניהול נכון.

2. Scope of Work לפני שמתחילים. תכולת עבודה חתומה. מה נעשה, מה לא נעשה, מה המחיר, מה הזמן. מה שלא כתוב לא קיים.

3. עדכונים שבועיים. תמונות. סרטונים. לא "הכל בסדר". תמונה לכל שלב ולכל בעיה. ראית קיר אחד צבוע? זה לא אומר כלום על שאר הבית.

4. Lien Waiver בסיום. רוב המשקיעים לא מכירים את זה אבל קבלן או כל איש מקצוע שעבד בנכס שלך יכול לשים עליו הערת אזהרה ולתקוע אותך גם שנתיים ביום שתרצה למכור. Lien Waiver והסכמי שיפוץ נכונים יסגרו את זה.

5. ביקורת חיצונית בלתי תלויה. מישהו שאין לו אינטרס. לא הקבלן, לא חבר שלו ולא דוד שלו. מהנדס, איש שיפוצים מנוסה, מישהו שראה מאות בתים ויודע לזהות ולהריח עבודה גרועה ברגע שהוא דורך בנכס. זה עולה כסף, נכון. אבל חוסך הרבה יותר.

6. קבלן טוב וקבוע שווה יותר מכל מכרז. כן גם אם הוא יותר יקר, אתה מכיר אותו והוא אותך, אתה סומך עליו. פחות ויכוחים ולפעמים תראה שיעשה דברים בשבילך גם בלי שתבקש. זה שווה יותר מכמה אחוזים שניסית לחסוך בפעם הלא נכונה.

לא צריך קורס ענק כדי לדעת איך לעבוד עם קבלנים. מספיק רק פרק אחד.זה הפרק שיקבע אם ההשקעה הראשונה שלך תהיה האחרונה - או שזו הנקודה שממנה לא תסתכל אחורה לעולם.

מחשבות בטון | שיפוץ ממבט ראשון

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

איך קופצים מנכס בודד לפורטפוליו של נכסים בלי ליפול בדרך?

פרקי הזמן:

00:00 מנכס ראשון לפורטפוליו

00:30 מנכס בודד לחמישה

03:26 הלוואה על הבית

05:57 אפקט דומינו בבעיות

07:22 ביטוחים חשובים

11:11 עלויות ניהול נכס

14:00 לפזר או להתמקד

16:26 תקופת התייצבות לנכס

19:39 שחיקה מנטלית

22:38 איכות מול כמות

24:10 צעד לנכס השני

25:34 כמה נכסים לרצות

26:14 תחושת בטן והחלטה

לקנות את הנכס הראשון זה הישג מטורף, אבל האתגר האמיתי מתחיל כשרוצים להתרחב ולהפוך את ההשקעה לעסק מניב ויציב. דברים שפעם היו גדולים לאט לאט הופכים לקטנים ודברים שהיו בראש סדר העדיפויות, מקבלים משמעות קטנה יותר ויכולים אפילו להישכח.

כשיש מספר נכסים הכללים הם אותם כללים אבל צורת היישום צריכה להיות שונה לחלוטין. החזון והמבט קדימה מקבלים משמעות אחרת. מאחורי הקלעים של צמיחה בנדל״ן ובמעבר מהשקעה קטנה וחמודה לעסק רציני יש כללים ברורים וצורת חשיבה אחרת לחלוטין.כמה נקודות קריטיות לצמיחה נכונה:

🛑 לא רצים לפני שלומדים ללכת: מתחילים מנכס אחד, מבינים את המערכת, משפרים תהליכים ורק אז משכפלים את ההצלחה.

💼 להפוך למנהלים, לא לפועלים: כשעוברים למספר נכסים, הניהול השוטף הופך למשרה מלאה.חברת ניהול מקצועית היא לא מותרות אלא היא הדרך שלכם לשמור על הנכס כהכנסה פאסיבית באמת, על הזמן וגם על השפיות.

🛡️ חוק ה-6 חודשים: אל תצאו לדרך בלי קרן חירום שמכסה את ההתחייבויות שלכם לחצי שנה קדימה. שקט נפשי שווה הכל וזה ייתן לכם את הבטחון שאתם צריכים כדי לרוץ קדימה ולהתמודד עם כל מה שיבוא.

📍 מיקוד מיקוד מיקוד: במקום להתפזר על פני אזורים ומדינות שונות עם חוקי מס ותרבות שונה, תתמקדו! תכירו את השוק שלכם, תכירו כל פינת רחוב, את התרבות את החוקים, תכירו הכל לעומק, תשכפלו, תתייעלו ותהפכו למקצוענים באזור אחד.

🗑️ איכות על פני כמות: נכסים זולים מדי באזורים חלשים מביאים איתם בעיקר כאבי ראש ותקלות בלתי פוסקות. המטרה שלנו היא לייצר שקט ונכסים איכותיים, תאספו נכסים ״זבל״ ותהיה לכם שקית של זבל, היא תעיק עליכם כלכלית ומנטלית, היא גם לעולם לא תהפוך לזהב.

דיברנו לעומק על איך יוצרים מערכת מנצחת כדי לעבור לשלב הבא, הפרק המלא אצלי בביו, בדף ובכל פלטפורמות הפודקאסטים המוכרות.

מחשבות בטון | פרק 28 | מנכס בודד לפורטפוליו - חוקי המשחק של השלב הבא

#נדלן #השקעות #השקעותנדלן #פיננסים #חופשכלכלי #יזמות #נדלןבארהב #פודקאסט 

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

חברת ניהול.

עושים סוף סוף סדר במערכת היחסים המורכבת הזו.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

01:05 מלחמה ועסקים

02:26 מיתוס שגר ושכח

06:24 תפקיד חברת ניהול

09:52 קריאת דוחות

15:13 ניגוד אינטרסים

20:08 בחירת חברת ניהול

24:32 מעבר בין חברות

26:31 שאלות לחברה חדשה

29:00 מתי להחליף חברה

29:49 סיכום והמלצות

שילוב של חברת ניהול מקצועית יחד עם בקרה עקבית יכול להיות הדבר הכי טוב להשקעה שלכם.

היא חוסכת לכם טונות של התעסקות בדברים שאתם ממש לא רוצים להתעסק איתם - סתימות באסלה, גביית שכירות, עבודה מול רשויות, טלפונים מדיירים ועוד..

אבל היא גם יכולה להיות הדבר הכי רע שקרה לכם.

השקעה לא איכותית, חברה לא טובה, מערכת יחסים רעילה ובכלל, אם אתם לא מנהלים נכון את האירוע, הנכס שחשבתם שיש לכם יהפוך מהשקעה נחמדה למוקד תיקונים ומחלבת כספים.

יכול להיות בטעות, בכוונה או אולי רק חוסר הבנה.

אם אתם רוצים להיות באמת משקיעים שהזמן חשוב להם ולא שיפוצניקים זמינים בלילה, הנה כמה כללים לבניית שותפות מנצחת:

הדוח החודשי הוא לא גזירת גורל - אל תסתכלו רק על כמה כסף נכנס לבנק. תצללו לסעיפים הקטנים: תבדקו שאין חיובים כפולים, וודאו שכל תיקון מגובה בחשבונית, תמונות והוכחות.

תהיו קצת יותר מעורבים - כשאתם שואלים שאלות, גם הצד השני מבין שאתם ״על הדברים״ ולא תהיו מופתעים מכל שורה בדוח כי תכירו יותר טוב את הנעשה בשטח והכי חשוב, את הנכס שלכם.

שימור דיירים (טובים) מעל הכל - החלפת דייר זה אירוע יקר אבל לפעמים גם הכרחי.

חברה טובה תדע לשמור על הנכס, לענות לבקשות ותקלות מבלי להפוך אותו ל"אתר בנייה" מיותר. זה יכול להשאיר דייר טוב לאורך זמן.

שקיפות כתנאי סף - רישיון בתוקף, ביטוחים מתאימים ופורטל מקוון שנותן לכם גישה לנתונים בכל רגע. אם אין שקיפות - אין ולא תהיה לעולם שותפות.

הנוסחה הפשוטה - נותנים אמון, יחד עם בקרה עקבית.

כמה דקות של מעבר על הדוח בחודש, שאלה או שיחה כשצריך, יכולים להיות הביטוח הכי טוב להשקעה שלכם.

האם יש פה ניגוד אינטרסים או הצלחה משותפת?

ממה ואיך כל צד מרוויח?

איפה כל צד שואף להיות?

מי באמת יושב מאחורי ההגה?

האחריות והבקרה - זה לגמרי עליכם.

מחשבות בטון | פרק 27 | חברת הניהול - שותפה אסטרטגית או רוצחת שקטה