מחשבות בטון

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

אם דייר תובע אותנו? אם רוצים להעביר כספים לישראל? למי אני משלם מיסים?אחרי שמתחילים להבין איך המנגנון עובד, אפשר לפחד קצת פחות ולפעול קצת יותר.חברה (LLC) זו לא חובה - אבל זה נותן לך משהו אחד חשוב: הפרדה.הפרדה בין הנכסים שלך בישראל לבין מה שקורה בארה"ב. אם דייר תובע, הוא תובע את החברה, לא אותך אישית. זה לא מגן הרמטית, תלוי במבנה, תלוי בהתנהלות, אבל זו שכבה שאתם לא רוצים לוותר עליה.הדבר שמגן עליך לפני כל זה - ביטוח.ביטוח שמכסה את כל הנזקים בנכס, ומעבר לכך ביטוח אחריות אישית אפילו עד מיליון או שניים.ביטוח זה הבסיס והוא חשוב לא פחות, ואולי אפילו לפני כל שיחה על חברה.מסים - אנשים חושבים שאם הם שותקים, לא מדווחים או מעבירים כספים לארץ, הרשויות לא יידעו - טעות.חייבים להגיש דוחות מס גם בארצות הברית וגם בישראל כל שנה ובזמן. לא הגשת - קנס.תיעוד - ניסיתם להעביר כסף לארץ או החוצה בלי מסמכים מסודרים? הבנק יכול לסגור לכם את החשבון בלי אזהרה. הכסף ייתקע כי גרמתם למישהו להרים דגל. חבל.חוזה רכישה, חוזה שכירות, דוחות מס - הכל צריך להיות שם ברגע שמישהו ישאל שאלות. ומישהו תמיד שואל.חשבון בנק נפרד לחברה - נכון, לא חייב אבל עדיף. עוד הוכחה שאתם מתנהלים כחברה ולא מתחבאים מאחורי מסמכים. בתי משפט ורשויות יבדקו את ההתנהלות ולא רק את הניירת. גיהצת את כרטיס האשראי של החברה כי עשית קניות הביתה בסופר פה בישראל? פחות חכם.לא לבד - אל תנסו להבין הכל לבד, אל תנסו לעשות הכל לבד ואל תחשבו שאתם יותר חכמים מבעל מקצוע או מהמערכת עצמה. כן תבינו, תשאלו שאלות ותיקחו אנשי מקצוע טובים.הנהלים, החוקים והתקנות תמיד יהיו שם, גם אם אתם לא מרגישים אותם עכשיו - הם שם כי מישהו עשה בלאגן לפניכם.תגיבו ״בלאגן״ והפרק בדרך אליכם.מחשבות בטון | פרק 30 | בירוקרטיות - כל מה שלא כיף אבל ממש חשובמחשבות בטוןפודקאסט על יזמותפודקאסט נדל"ןפודקאסט השראהפודקאסט על השקעותפודקאסט ישראלי מומלץפודקאסט על הצלחה בחייםפודקאסט על כסףהשקעות נדל"ן בישראלאיך להתחיל להשקיע בנדל"ןטעויות בהשקעות נדל"ןאיך לקנות דירה להשקעההשקעות נדל"ן למתחיליםהשקעות נדל"ן בארה"בטיפים למשקיעי נדל"ןניתוח עסקת נדל"ןבניית תיק השקעות נדל"ןמינוף בנדל"ןיזמות בישראל יון ארצות הבריתאיך להקים עסק מצליחמיינדסט של יזמיםאיך לבנות חופש כלכליטיפים לניהול עסקהשראה ליזמיםסיפור הצלחה עסקיאיך להצליח בעסקיםפיתוח חשיבה עסקיתאיך התחלתי להשקיע בנדל"ן – הסיפור האישי שליסודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ןהשיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקיםאיך לבנות חלום שיהפוך למציאותיזמות ונדל"ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

פרקי הזמן:

00:00 האם חובה לפתוח חברה

02:41 ביטוח מפני תביעות

05:55 הפחד מרשות המס

09:41 התנהלות פיננסית נכונה

12:09 קנסות על איחור בדוחות

15:30 שותפים בעסקה

17:39 פשטות בשירות כולל

18:46 תחזוקה שנתית לחברה

20:39 רשימת בדיקה מסכמת

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

קבלן לקח מקדמה. עשה קצת רעשים של עבודה…ונעלם.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

00:31 פחד משיפוץ מרחוק

02:22 שליטה מול קבלנים

04:35 בחירת קבלן קבוע

07:03 בדיקת רישיון וביטוח

09:03 מודל תשלומים לפי שלבים

12:42 סכנת עיקול קבלן

15:04 פיקוח על העבודה

17:59 עלויות בלתי צפויות

21:22 סיכונים בשיפוץ

23:15 כשהעבודה לא מושלמת

25:16 הכרת חומרי בניה

27:22 פרקטים מתחת לארונות

28:39 למה לא לעשות לבד

29:58 סיכום ותודות

קרו לי מקרים הרבה יותר גרועים אבל זה מה שקורה למשקיעים ברמה היומית. משקיעים שלא בנו סיסטם או שבחרו באנשים הלא נכונים. כשאתה משקיע בנדל"ן שנמצא בערך 10,000 קילומטר ממך אתה לא יכול באמת לנהל כמו שצריך. אולי לנסות להרים את הקול ולהבין שזה לא ממש עוזר ואתה גם בטח לא יכול להגיע למקום ישר.

מה כן אפשר לעשות?

1. לא משלמים הכל מראש. אף פעם. שליש בהתחלה, שליש באמצע, שליש בסוף. זה לא חוסר אמון, זה ניהול נכון.

2. Scope of Work לפני שמתחילים. תכולת עבודה חתומה. מה נעשה, מה לא נעשה, מה המחיר, מה הזמן. מה שלא כתוב לא קיים.

3. עדכונים שבועיים. תמונות. סרטונים. לא "הכל בסדר". תמונה לכל שלב ולכל בעיה. ראית קיר אחד צבוע? זה לא אומר כלום על שאר הבית.

4. Lien Waiver בסיום. רוב המשקיעים לא מכירים את זה אבל קבלן או כל איש מקצוע שעבד בנכס שלך יכול לשים עליו הערת אזהרה ולתקוע אותך גם שנתיים ביום שתרצה למכור. Lien Waiver והסכמי שיפוץ נכונים יסגרו את זה.

5. ביקורת חיצונית בלתי תלויה. מישהו שאין לו אינטרס. לא הקבלן, לא חבר שלו ולא דוד שלו. מהנדס, איש שיפוצים מנוסה, מישהו שראה מאות בתים ויודע לזהות ולהריח עבודה גרועה ברגע שהוא דורך בנכס. זה עולה כסף, נכון. אבל חוסך הרבה יותר.

6. קבלן טוב וקבוע שווה יותר מכל מכרז. כן גם אם הוא יותר יקר, אתה מכיר אותו והוא אותך, אתה סומך עליו. פחות ויכוחים ולפעמים תראה שיעשה דברים בשבילך גם בלי שתבקש. זה שווה יותר מכמה אחוזים שניסית לחסוך בפעם הלא נכונה.

לא צריך קורס ענק כדי לדעת איך לעבוד עם קבלנים. מספיק רק פרק אחד.זה הפרק שיקבע אם ההשקעה הראשונה שלך תהיה האחרונה - או שזו הנקודה שממנה לא תסתכל אחורה לעולם.

מחשבות בטון | שיפוץ ממבט ראשון

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

איך קופצים מנכס בודד לפורטפוליו של נכסים בלי ליפול בדרך?

פרקי הזמן:

00:00 מנכס ראשון לפורטפוליו

00:30 מנכס בודד לחמישה

03:26 הלוואה על הבית

05:57 אפקט דומינו בבעיות

07:22 ביטוחים חשובים

11:11 עלויות ניהול נכס

14:00 לפזר או להתמקד

16:26 תקופת התייצבות לנכס

19:39 שחיקה מנטלית

22:38 איכות מול כמות

24:10 צעד לנכס השני

25:34 כמה נכסים לרצות

26:14 תחושת בטן והחלטה

לקנות את הנכס הראשון זה הישג מטורף, אבל האתגר האמיתי מתחיל כשרוצים להתרחב ולהפוך את ההשקעה לעסק מניב ויציב. דברים שפעם היו גדולים לאט לאט הופכים לקטנים ודברים שהיו בראש סדר העדיפויות, מקבלים משמעות קטנה יותר ויכולים אפילו להישכח.

כשיש מספר נכסים הכללים הם אותם כללים אבל צורת היישום צריכה להיות שונה לחלוטין. החזון והמבט קדימה מקבלים משמעות אחרת. מאחורי הקלעים של צמיחה בנדל״ן ובמעבר מהשקעה קטנה וחמודה לעסק רציני יש כללים ברורים וצורת חשיבה אחרת לחלוטין.כמה נקודות קריטיות לצמיחה נכונה:

🛑 לא רצים לפני שלומדים ללכת: מתחילים מנכס אחד, מבינים את המערכת, משפרים תהליכים ורק אז משכפלים את ההצלחה.

💼 להפוך למנהלים, לא לפועלים: כשעוברים למספר נכסים, הניהול השוטף הופך למשרה מלאה.חברת ניהול מקצועית היא לא מותרות אלא היא הדרך שלכם לשמור על הנכס כהכנסה פאסיבית באמת, על הזמן וגם על השפיות.

🛡️ חוק ה-6 חודשים: אל תצאו לדרך בלי קרן חירום שמכסה את ההתחייבויות שלכם לחצי שנה קדימה. שקט נפשי שווה הכל וזה ייתן לכם את הבטחון שאתם צריכים כדי לרוץ קדימה ולהתמודד עם כל מה שיבוא.

📍 מיקוד מיקוד מיקוד: במקום להתפזר על פני אזורים ומדינות שונות עם חוקי מס ותרבות שונה, תתמקדו! תכירו את השוק שלכם, תכירו כל פינת רחוב, את התרבות את החוקים, תכירו הכל לעומק, תשכפלו, תתייעלו ותהפכו למקצוענים באזור אחד.

🗑️ איכות על פני כמות: נכסים זולים מדי באזורים חלשים מביאים איתם בעיקר כאבי ראש ותקלות בלתי פוסקות. המטרה שלנו היא לייצר שקט ונכסים איכותיים, תאספו נכסים ״זבל״ ותהיה לכם שקית של זבל, היא תעיק עליכם כלכלית ומנטלית, היא גם לעולם לא תהפוך לזהב.

דיברנו לעומק על איך יוצרים מערכת מנצחת כדי לעבור לשלב הבא, הפרק המלא אצלי בביו, בדף ובכל פלטפורמות הפודקאסטים המוכרות.

מחשבות בטון | פרק 28 | מנכס בודד לפורטפוליו - חוקי המשחק של השלב הבא

#נדלן #השקעות #השקעותנדלן #פיננסים #חופשכלכלי #יזמות #נדלןבארהב #פודקאסט 

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

חברת ניהול.

עושים סוף סוף סדר במערכת היחסים המורכבת הזו.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה

01:05 מלחמה ועסקים

02:26 מיתוס שגר ושכח

06:24 תפקיד חברת ניהול

09:52 קריאת דוחות

15:13 ניגוד אינטרסים

20:08 בחירת חברת ניהול

24:32 מעבר בין חברות

26:31 שאלות לחברה חדשה

29:00 מתי להחליף חברה

29:49 סיכום והמלצות

שילוב של חברת ניהול מקצועית יחד עם בקרה עקבית יכול להיות הדבר הכי טוב להשקעה שלכם.

היא חוסכת לכם טונות של התעסקות בדברים שאתם ממש לא רוצים להתעסק איתם - סתימות באסלה, גביית שכירות, עבודה מול רשויות, טלפונים מדיירים ועוד..

אבל היא גם יכולה להיות הדבר הכי רע שקרה לכם.

השקעה לא איכותית, חברה לא טובה, מערכת יחסים רעילה ובכלל, אם אתם לא מנהלים נכון את האירוע, הנכס שחשבתם שיש לכם יהפוך מהשקעה נחמדה למוקד תיקונים ומחלבת כספים.

יכול להיות בטעות, בכוונה או אולי רק חוסר הבנה.

אם אתם רוצים להיות באמת משקיעים שהזמן חשוב להם ולא שיפוצניקים זמינים בלילה, הנה כמה כללים לבניית שותפות מנצחת:

הדוח החודשי הוא לא גזירת גורל - אל תסתכלו רק על כמה כסף נכנס לבנק. תצללו לסעיפים הקטנים: תבדקו שאין חיובים כפולים, וודאו שכל תיקון מגובה בחשבונית, תמונות והוכחות.

תהיו קצת יותר מעורבים - כשאתם שואלים שאלות, גם הצד השני מבין שאתם ״על הדברים״ ולא תהיו מופתעים מכל שורה בדוח כי תכירו יותר טוב את הנעשה בשטח והכי חשוב, את הנכס שלכם.

שימור דיירים (טובים) מעל הכל - החלפת דייר זה אירוע יקר אבל לפעמים גם הכרחי.

חברה טובה תדע לשמור על הנכס, לענות לבקשות ותקלות מבלי להפוך אותו ל"אתר בנייה" מיותר. זה יכול להשאיר דייר טוב לאורך זמן.

שקיפות כתנאי סף - רישיון בתוקף, ביטוחים מתאימים ופורטל מקוון שנותן לכם גישה לנתונים בכל רגע. אם אין שקיפות - אין ולא תהיה לעולם שותפות.

הנוסחה הפשוטה - נותנים אמון, יחד עם בקרה עקבית.

כמה דקות של מעבר על הדוח בחודש, שאלה או שיחה כשצריך, יכולים להיות הביטוח הכי טוב להשקעה שלכם.

האם יש פה ניגוד אינטרסים או הצלחה משותפת?

ממה ואיך כל צד מרוויח?

איפה כל צד שואף להיות?

מי באמת יושב מאחורי ההגה?

האחריות והבקרה - זה לגמרי עליכם.

מחשבות בטון | פרק 27 | חברת הניהול - שותפה אסטרטגית או רוצחת שקטה

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

בואו נדבר על כסף.

ישבתי עם אביעד רווה לשיחה מרגשת שהיא הרבה מעבר למספרים.

פרקי הזמן:

00:00 פתיחה בגובה העיניים

02:00 מהייטק לעולם ההשקעות

08:02 מהעבודה לייעוץ פיננסי

19:00 עזיבת השכיר

21:34 סיפור לקוחה מתגרשת

29:24 מתכננים פיננסיים ישן וחדש

36:13 תחילת המסע בנדלן

44:11 אין הכנסה פסיבית

52:19 סיכוני פליפים

59:37 שינוי אסטרטגיה

01:06:00 מטרות לעתיד

שיחה על החופש לבחור, על הפחד משינוי ועל השליחות שבאה אחרי השחיקה.

לשרוף את הספינות: אביעד שיתף על האומץ שהיה לו לשרוף את הספינות בפתיחות, על הרגע שהבין שחיי ההייטק הנוצצים כבר לא ממלאים אותו. הנסיעה הביתה ביום שהתפטר מלא בחרדות ופחדים אבל עם הידיעה שהשחיקה שאכלה לו את הנשמה הייתה מסוכנת יותר מכל חוסר ודאות כלכלי.

שליחות והכוח לשנות את גורלה של אישה אחת: על גרושה טרייה שהגיעה עם הכסף האחרון שלה, אפס ביטחון עצמי ופחד משתק לאבד את מה שיש לה. איך הפכה ממישהי שחוששת מהעתיד, לאישה ששולטת בנכסים ומלאת השראה לדבר על ההשקעות שלה.

תיקון חברתי: מערכת החינוך שלנו לא מלמדת אותנו כלום על כסף, דיברנו על איך תכנון הפיננסי כלי מאפשר לאנשים לישון בלילה בשקט, בידיעה שיש להם מפה ברורה לעתיד ברור יותר.

המסע לילדים: נגענו בנקודה שרגישה לכל הורה: איך להעניק לילדים נקודת פתיחה טובה יותר. חינוך פיננסי חיסכון והשקעה אוטומאטיים הם לא רק בשביל הכסף, אלא כדי להנחיל לילדים שלנו את ההבנה שזמן והתמדה הם הכוחות החזקים בעולם.

פליפים ושיעור בצניעות: אלה שהצליחו ואלו שפחות, בלי להסתיר כשלונות מפוארים ונגענו בצלקות שיש לו כיזם. הצלחה נובעת דווקא מהיכולת לקום מנפילות, ההבנה שאין ארוחות חינם, אין נוסחאות קסם ואין דרך בטוחה להתעשרות מהירה. מי שחושב שכן שיכיר את גודל הסיכון.

צלקות כמפת דרכים: טעויות הן חלק מהמסלול, מי שלא עושה, לא טועה, נכון. אבל הוא גם לא מתקדם.

שיטת המאדים: בסרט The Martian בו הגיבור ננטש על מאדים הוא פותר בעיה אחת בכל פעם.

כשאתה במצב הישרדותי, אתה לא תמיד יכול להסתכל על כל הדרך עד הבית, כי זה גדול מדי ומפחיד מדי. יכול להיות שתחשוב שלא תצליח ותכשל מראש, אבל אתה גם יכול לפתור בעיה אחת קטנה בכל פעם, תוך כדי תנועה, בהמשכיות. בסוף להגיע הביתה.

אם אתם מרגישים שאתם רחוקים שנות מלשנות את העתיד שלכם, הדבר הכי גרוע שתעשו יהיה להיתקע במקום. גם אם נכשלתם בצעד הראשון, לפחות התקדמתם.

אל תנסו לפתור את כל הפאזל מראש. פשוט תתחילו להרכיב, ותתמודדו עם החלקים החסרים, שלב אחרי שלב, תוך כדי תנועה ותנסו. זה עדיף על פני לפספס 100% מהזריקות שמעולם לא זרקתם.

מחשבות בטון | בואו נדבר על כסף | פרק 26 (תמיר דואני מארח את אביעד רווה)

קישורים בביו ובתגובות.

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

כשאנחנו נכנסים לבית אני תמיד נזכר בחבורה של משוגעים.אנשים מוזרים שמתהלכים בחלל הנכס. הולכים לאורך, לרוחב ובאלכסונים.מחפשים משהו שרק המנוסים באמת מכירים, זה ההבדל בין להמר מרחוק לבין לקנות עם הרגליים.

פרקי הזמן:

00:00 חוזרים לפודקאסט

01:18 שיטת שליחת הצעות

03:38 סוגי בעיות בנכסים

09:50 בדיקת יסודות ומבנה

17:00 דוגמת עסקה אמיתית

27:33 קרן ביטחון ליזם

29:16 כסף שוכב מול עובד

32:25 סיפור לקוחה ושיפוץ

44:37 שמאות מול הבנק

46:47 דוגמת השקעה ל150 אלף

47:18 חלוקת התקציב לעסקה

48:26 קנייה במזומן

49:02 עסקאות דירות

50:01 מינוף כסף נוסף

51:23 מימון מחדש והחזר

51:56 הבהרה שאין המלצה

52:48 סיכום ותודות

כשאנחנו נכנסים למשא ומתן אנחנו מפעילים בטבעיות את הקסם האישי שלנו ומתנהגים בצורה הוגנת.בצורה הזו אנחנו משיגים את המקסימום למשקיעים שלנו, מפתחים קשרים לטווח הארוך ואנחנו חוזרים לקטוף את הפירות בכל פעם מחדש.

אבל כשצוללים למספרים שם הרגש נשאר בחוץ.אנחנו רוצים לראות מספרים מסוימים שיתאימו למודל שלנו.מספרים שמתאימים לצרכים שלנו ושיש בהם היגיון בריא.מספרים שיכולים להשאיר מקום לתזרים נכון, רווח יזמי, עליית ערך וכן - גם לטעויות.אם 5000 דולר מפרידים בינינו לבין הסגירה אז אולי העסקה לא מספיק טובה או שהמשקיע לא קורא נכון את השוק.

בפרק הזה אנחנו פותחים את האקסלים, מלכלכים את הידיים, מדברים מספרים ולא סיסמאות.זו הצצה אמיתית למאחורי הקלעים, מהרגע שבו אנחנו עוברים על רשימות של מאות בתים עד שאנחנו בוחרים את האחד והמיוחד. סינון אגרסיבי, בדיקות עומק, משא ומתן, שיפוץ, השכרה וניהול - הכל על השולחן.

נצלול יחד ל Case Study אמיתי עם מספרים מהשטח: כמה השקענו, כמה יצא בתכלס, מה נשאר בכיס בכל חודש ומה קרה שנה אחרי. תובנות מהשקעות עבר וכאלה שאנחנו מבצעים ממש עכשיו.ביקשתם, שאלתם - אני עונה, ספונטני, בלי הכנות מראש. האמת כפי שהיא.

כמו התמונה הזו.

מחשבון בטון | פרק 25 | מספרים אמיתיים

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

יוליה ואני שמנו לב שבכל פעם שאנחנו מדברים, אנחנו מסיימים ב-"וואו, חבל שלא הקלטנו את זה". אז הפעם התיישבנו לדבר אצלי בפודקאסט, ויצא לנו פרק מדהים שכולו שילוב נדיר בין "תכלס" נדל"ני לבין פסיכולוגיה של משקיעים.

פרקי הזמן:

00:00 היכרות עם יוליה

03:36 מהייטק ליזמות

09:38 חופש כלכלי

12:20 סוגי הפרויקטים

17:56 פיזור מול התמקדות

22:56 סינון דיירים

30:58 חשיבות הצבת גבולות

33:58 איזון בפורטפוליו

39:34 בתים שיתופיים

44:43 סיכוני השכרה

47:56 עסקה שלא הצליחה

56:44 עצות למתחילים

הפחד המשתק דיברנו על איך הכל התחיל אצלה ועל הפחד מהצעד הראשון, שלקח זמן של הריון שלם עד שיצאה לפועל העסקה הראשונה. זה קורה להרבה יזמים - הפחד הראשוני הזה יכול לתקוע אותנו במקום למשך זמן רב. זהו הפחד מאי-וודאות שיכול פשוט לשתק.

ניהול סיכונים במקום בריחה כל זה לא קרה בגלל חוסר ידע, אלא פשוט בגלל הפחד מהלא נודע. זה החזיק אותה עד שלבסוף הבינה שאין "רגע מושלם" ושאי אפשר פשוט למחוק את הסיכון. סיכון לא מעלימים - סיכון מנהלים. מבינים שיהיו מצבים של חוסר וודאות ומתרגלים לעבוד בתוכם.

לברוח מה-9 עד 5: כולם מדברים על חופש כלכלי ולשתות קוקוס על החוף, אבל המציאות מוכיחה שיזמות נדל"ן היא עבודה קשה: טלפונים, שיפוצים, דיירים והתמודדות יומיומית עם אתגרים. אבל יש הבדל אחד ענק: כשזה העסק שלך, הלחץ מרגיש אחרת והסיפוק הוא אחר. היום היא כבר לא מחכה לסופ"ש כדי "לברוח" ולחיות, אלא בונה חיים שהיא לא רוצה לברוח מהם. היא אולי חשבה שתברח מה-9 עד 5... וקיבלה 24/7 של נדל״ן ואהבה רבה לעשייה.

בסיס רחב שמאפשר גיוון במקום להתפזר, יוליה מיישמת אסטרטגיה של בסיס רחב וסולידי של שכירות ארוכת טווח (יציבות), ועליו היא בונה "קומות" של תשואה גבוהה יותר וסיכון מחושב (Airbnb, PadSplit). זו הדרך לשינה קצת יותר טובה בלילה.

ה"וייב" של העסקה מול המספרים האמיתיים הסיפור על הבניין במיקום המושלם עם הסטארבקס בפינה הוא שיעור לכל משקיע. הלקח הכי חשוב הוא שאסור להתאהב בלבנים ובסיפור שאנחנו מספרים לעצמנו. כשמתאהבים בנכס, מתחילים לעשות הנחות למספרים באקסל - וזה בדיוק המקום שבו ההשקעות מתחילות לקרוס.

תשעה ירחי עסקה | מחשבות בטון | פרק 24 (תמיר דואני מארח את יוליה חביה)

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

אתם קונים נכס, משפצים אותו, משכירים אותו, ממשכנים אותו ומקבלים את הכסף שלכם (או את רובו) בחזרה. ואז קונים עוד אחד, ועוד אחד...

פרקי הזמן:

00:00 מבוא לשיטת ברר

01:06 שלבי השיטה

02:21 קנייה ללא הון עצמי

04:11 שלב הקנייה

07:57 שלב השיפוץ

10:08 שיפוץ ובחירת דיירים

13:45 מימון מחדש מול הבנק

18:53 המתנה לשמאות

22:31 טיפים ליישום נכון

23:08 הטיפ הכי חשוב

24:38 אל תעשו דברים זולים

25:26 סיכום ובקשת שיתוף

זה לא חלום ולא סיפור, זו אסטרטגיית השקעה בנדל"ן שנקראת BRRRR

ראשי תיבות של: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat.

הרעיון הוא להשתמש באותו הון עצמי שוב ושוב כדי לבנות פורטפוליו של נכסים בכמה שלבים:

Buy (קנייה): קונים נכס במחיר נמוך ממחיר השוק.

Rehab (שיפוץ): משפצים את הנכס כדי להעלות את הערך שלו ולהפוך אותו לראוי למגורים ברמה גבוהה.

Rent (השכרה): משכירים את הנכס כדי לייצר תזרים מזומנים והכנסה יציבה.

Refinance (מימון מחדש): זהו שלב המפתח - ניגשים לבנק ומבקשים הערכת שווי חדשה אחרי השיפוץ. מכיוון שערך הנכס עלה, לוקחים משכנתא חדשה שמחזירה לכם את רוב ההשקעה המקורית מהרכישה והשיפוץ.

Repeat (שכפול): משתמשים בכסף שהתפנה מהמימון מחדש כדי לקנות את הנכס הבא ועושים את זה שוב ושוב.

יתרונות:

מינוף - במצב אידיאלי, אתם נשארים עם נכס מניב ביד.

כשכל או רוב הכסף המקורי שלכם חזר אליכם להשקעה הבאה.

צמיחה מהירה: זה מאפשר לבנות תיק נכסים גדול בזמן קצר יחסית ולייצר רווח יזמי גדול.

לאורך זמן, בטווח הארוך אפשר להגדיל את ההון בצורה משמעותית.

סיכונים:

 זו אסטרטגיה עם סיכון.

אם השיפוץ לא תוכנן ובוצע נכון, הערכת השווי של הבנק נמוכה מהצפוי, הנכס לא ברמה גבוהה, האזור חלש, לא שילמתם את המשכנתא בזמן.

השלכות:

לא תקבלו הלוואה 

הלוואה בתנאים לא טובים מספיק

הכסף עלול "להיתקע" בקירות של הנכס 

משכנתא לא משולמת בזמן

הבנק ייקח לכם את הנכס.

תזרים לא יציב

שכירות לא משולמת בזמן 

אני מסביר הכל בפרק, את המגדל הזה צריך לבנות עם יסודות איתנים או שכל מה שבניתם ייפול כמו מגדל קלפים ביום בהיר אחד.

אז אם רציתם לבנות פורטפוליו נכסים מניב והרעיון נשמע לכם מגניב,

או ששאלתם את עצמכם איך באמת עושים את זה ואף פעם לא העזתם לשאול,

הפרק הזה הוא בדיוק בשבילכם.

יש פה שנים נסיון ועבודה מזוקקים ל 26 דקות של זהב טהור,

כי הפרק הזה שווה זהב והוא יכול לשנות לכם את הצורה שבא אתם מסתכלים על כסף.

BRRRR וכל מה שלא העזת לשאול | מחשבות בטון | פרק 23

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

קחו מימון זה טוב!זה הפרק שיסביר לכם איך לעוף ולהשתמש, במימון.

פרקי הזמן:

00:00 מבוא למימון יצירתי

03:33 הלוואת כסף קשה

06:58 סיכוני צעירים בהלוואות

08:59 כסף עצמי מול כסף זר

12:44 מימון מוכר

17:14 מיחזור משכנתא

19:11 שכירות לבעלות

25:41 סיפור חברת רכישה

29:37 מימון רגיל מול יצירתי

31:07 סיכום ועצות

וזה גם הפרק שיראה לכם איך אפשר לקבור את העתיד בחלומות שבורים. 

בצורה פשוטה, את כל סוגי המימון בארצות הברית,

איך כל אחד יכול וגם איך כל אחד יכול גם ללכת אחרי האדם הלא נכון ולהסתבך.

מימון הוא כמו סם ביידים נכונות יציל חיים,

או שיהיה מסוכן

אני פותח פה את כל מה שלא מלמדים בקורסים 

ומראה כמה זה טוב כמו שזה מרגיש

וכמה זה מרגיש טוב ויכול להיות מסוכן.

מימון סולידי ושמרני או מימון יצירתי ששמור למקצוענים בלבד.

למי זה מתאים ולמי ממש לא.

איפה המוקשים ממה להזהר ואיך לעשות את זה נכון.

איך למנף לטובתכם וממה להזהר כמו מאש.

לקחתי פה המון חומר מעולם הכלכלה,

את החומר הזה ואת מה שיש פה לא רכשתי באוניברסיטה,

אבל הוא ייתן לכם ים של נקודות זכות.

חומר טוב, הוא יעיף אתכם למעלה.

זה ממכר.

מחשבות בטון | פרק 22 | תורת המימון וחוכמת הרחוב🎧

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים

תעקבו באינסטגרם כדי לראות איך הדברים נראים באמת
https://www.instagram.com/tamirduani

ארץ עיר חי צומח.

א… סטופ.

איפה באמת הכול צומח

ואיפה תמיד יישאר דומם.

איפה כדאי להשקיע

ואיפה שוקעים בבוץ.

השאלה שלעולם חוזרת

איך בוחרים אזור השקעה?

ואיך יודעים שבחרנו נכון.

למה להשקיע כאן ולא שם.

איפה יש פשיעה?

איפה יורים?

איפה יש עסקאות רפאים?

באילו שכונות יש אנשים טובים וישרים?

איך בתי הספר?

איך הציונים?

ומי התלמידים?

מי התושבים?

כמה הם מכניסים?

הגירה חיובית או שלילית?

אזורי בילוי

קניות

בתי חולים

הצפות

כבישים

מיסי עירייה

עוד ועוד ועוד...

אני יכול להיכנס לעוד מלא פרמטרים

ולדבר על זה בלי סוף.

פשוט תראו

או תשמעו

את הפרק.

מחשבות בטון | פרק 10 | ארץ עיר חי צומח ואיך תמיר מנתח? 🎧

פרקי הזמן:

00:00 ניתוח מיקרושוק

05:01 סדר הבדיקה של עיר

09:10 עוגנים ועסקים

11:18 ניתוח נתוני פשיעה

14:31 בדיקת אזורי הצפה

15:27 בתי ספר ואזורים

18:56 מה שמעבר למספרים

22:36 תאריך תמונות ברחוב

27:00 הטעות הנפוצה

29:11 סיכום ומסקנות

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל יון ארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן – הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן – כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים