Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “inflation immobilier”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Faire un investissement immobilier pour créer un revenu passif, très bien. Mais prenez en compte l’inflation dans vos calculs ! Qu’est-ce que l’inflation ? Et pourquoi est-ce si important de prendre cet indicateur en compte ?

Transcription “inflation immobilier”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui on va répondre à la question “pourquoi est-ce si important de prendre compte de l’inflation lorsqu’on investit dans l’immobilier ?”.

C’est très important, et je réponds à cette question tout de suite après le jingle.

 

Alors avant de commencer cette vidéo, je vous invite si ce n’est pas déjà fait à vous abonner à la chaîne Youtube afin d’avoir d’autres vidéos comme celle-ci.

Qu’est-ce que l’inflation ?

Alors tout d’abord, qu’est-ce que l’inflation ?

En fait l’inflation, c’est l’augmentation du coût de la vie année après année. Comme vous le savez en fait, les produits que vous achetez aujourd’hui dans les magasins n’auront pas la même valeur demain. Ils seront plus chers en général, voire moins chers si l’inflation est négative ce qui est déjà arrivé.

Donc l’inflation, elle est comprise plus ou moins entre.. allez entre 3 % et – 1 %. Ce qui veut dire que si vous achetez un produit aujourd’hui 1€, peut-être que l’année prochaine le même produit en fonction de l’inflation, je vais pas faire les calculs, mais il vaudra 1,10 € par exemple. Donc la valeur de l’argent baisse.

2 types de personnes…

Alors il y a 2 catégories de personnes.

Il y a des personnes qui ont un peu peur de la conjoncture et qui préfèrent… qui préfèrent conserver tout l’argent qu’ils gagnent sur leur compte. Donc d’accumuler des sommes importantes d’argent sans jamais rien y faire.

Et il y a les investisseurs.

Les conservateurs

En fait qu’est-ce qui se passe pour les personnes qui souhaitent faire dormir l’argent sur leur compte pour être sûrs dans le futur de pouvoir disposer de cet argent bref ?

 

En fait, il faut que le taux d’intérêt soit supérieur à l’inflation. Parce que si les taux d’intérêt, donc l’argent que, en fait l’argent qui dort sur les comptes vous rapporte des intérêts, en ce moment au moment où je tourne cette vidéo – ce sera peut-être plus le cas au moment où vous la regardez, mais au moment où je tourne cette vidéo, les taux d’intérêts sont exceptionnellement bas. Donc ils descendent à 1%, ou voire moins en fonction de là où vous êtes voir un tout petit peu plus. Mais grosso modo c’est ça c’est 1%.

Si jamais l’inflation dépasse les 1%, alors dans ce cas-là vous n’avez pas vraiment d’intérêt à garder l’argent sur votre compte pour en tout cas être sûr de ce que vous avez dans 10 ans, dans 20 ans. L’argent va perdre de sa valeur.

Les investisseurs

Après, la 2ème catégorie de personnes que j’ai évoqué, ceux sont les investisseurs.

Alors pour moi ceux sont les plus intelligents. Vous avez différentes façons d’investir votre argent : vous pouvez l’investir en bourse. En bourse par contre le problème c’est que il faut s’y connaître. Et puis parfois même si on s’y connait, ça rapporte pas forcément de l’argent. On peut perdre quand même beaucoup en bourse.

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “Comment trouver des artisans ?”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Vous ne vous sentez pas de réaliser les travaux vous-même dans votre immeuble de rapport ? Ou alors vous ne comptez pas les faire pour défiscaliser ou simplement gagner du temps ? Dans tous les cas, il va falloir déléguer cette partie travaux à quelqu’un… Mais à qui ? Comment trouver des artisans ?

 

Transcription “Comment trouver des artisans?”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Dans cette nouvelle vidéo je vais répondre à la question “à qui déléguer mes travaux et comment trouver les artisans qui vont réaliser les différents travaux ?”.

Je réponds à ces questions, ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché détaillée que j’ai réalisée pour la ville de Grenoble. C’est une étude de cas qui vous permettra de connaître facilement le potentiel de votre ville ou votre quartier.

Vous pouvez télécharger cette étude de marché simplement en cliquant sur le lien qui se situe dans la description de cette vidéo.

Vous achetez un immeuble à travaux

Alors ça y est vous avez acheté un appartement ou un immeuble de rapport. Vous avez pas mal de travaux à réaliser mais vous ne voulez rien faire en termes de travaux.

Alors ne vous inquiétez pas, y’a forcément une solution !

Déléguer les travaux

Vous pouvez déléguer totalement les travaux ! Donc vous décidez de passer par un architecte, un maître d’oeuvre ou une entreprise générale. Ces personnes là vont pouvoir organiser les travaux de A à Z, en sélectionnant des artisans. Donc si c’est une entreprise générale par laquelle vous souhaitez passer, l’entreprise générale travaille déjà avec son équipe d’artisans. Donc là vous avez pas de problèmes pour coordonner les travaux. C’est l’entreprise qui gère !

Vous donnez vos clés d’appartement ou d’immeuble de rapport avec, vous leur dîtes bien sûr ce que vous devez faire avec des plans d’architecte pour faire les travaux. Et là vous avez vraiment rien à faire à part payer les factures.

Architecte et maître d’oeuvre

Après si vous décidez de passer par un architecte ou un maître d’oeuvre, là vous avez la possibilité de sélectionner les artisans que votre architecte ou votre maître d’oeuvre aura pré-sélectionné pour vous. Donc vous allez avoir une réunion avec lui ou avec elle, et il va vous dire “bon ben voilà j’ai tel artisan qui peut faire le boulot”. Ils vont faire des devis, et vous, vous allez sélectionner les artisans avec eux.

Délégation partielle

Après la délégation totale qu’on vient de voir, vous avez la possibilité de faire une délégation partielle : c’est-à-dire que vous décidez de déléguer seulement la partie travaux mais c’est vous en personne qui allez organiser et coordonner les différents artisans qui seront sur le chantier.

Je tiens à spécifier quand même quelquechose. C’est pas évident de coordonner les artisans sur un chantier. Donc si vous ne l’avez jamais fait et qu’il s’agit d’un petit chantier. Je dis bien petit chantier, peut-être faire, refaire la salle de bain dans un studio par exemple.

Coordonner les artisans vous-même

Vous pouvez essayer de coordonner vous-même les artisans : le plombier, le plaquiste, tout ça. Essayer de le faire vous-même, mais vous allez vite vous rendre compte que les artisans des fois ils ont pas f...

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “3 baux meublés”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Description des trois différents baux meublés. Résidence principale, étudiants ou résidence secondaire… Ce ne sont pas les mêmes particularités.

 

Transcription “3 baux meublés”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui, on va parler des trois différents types de baux meublés qui existent.

 

Ca se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Bail pour la RP

On commence par le tout premier bail : c’est le bail pour la résidence principale.

 

Le bail pour la résidence principale, c’est… il a une durée minimum de 1 an. Mais vous êtes pas obligé de faire un an. Vous pouvez faire plus ! C’est simplement un minimum.

Votre locataire par contre, il doit élire domicile, donc sa résidence principale pendant minimum 8 mois de cette année-là.

Maintenant par rapport à la prolongation de ce bail, il faut savoir que ce bail pour résidence principale, il est reconduit de façon tacite chaque année.

Bail étudiants

Le deuxième type de bail dont je voulais vous parler : c’est le bail étudiant. Le bail meublé pour les étudiants.

 

Alors les étudiants, ils bénéficient d’un statut un peu particulier puisque eux, ils ont la durée minimum elle passe de 1 an, qu’on a vu tout à l’heure, à 9 mois. Donc la durée minimum, elle est de 9 mois. Et il n’y a pas de reconduction, pardon du bail de façon tacite. La reconduction, elle se fait simplement par un nouveau bail. Elle ne se fait pas de façon tacite, attention !

Baux pas pour RP

La dernière catégorie : c’est les baux qui ne sont pas pour des résidences principales.

 

Donc là, les baux meublés qui ne sont pas pour des résidences principales, donc dans ce cas-là, le locataire et le propriétaire, ils s’arrangent librement sur les conditions de ce bail-là. Donc il n’y a pas de durée minimum, pas de durée maximum. Les motifs de congé et les motifs de préavis, ils sont librement fixés dans ce contrat.

Autre chose par rapport à ça justement, si c’est fait pour… si ce bail il est fait pour de la location saisonnière, il faut savoir que le contrat ne peut par contre pas durer plus que 90 jours.

 

Voilà j’en ai terminé pour cette vidéo. J’espère qu’elle vous a plu.

Si c’est le cas je vous invite à la partager. Abonnez-vous également à ma chaîne Youtube si ce n’est pas déjà fait pour plus de vidéos.

Je vous dis à bientôt !

Et n’oubliez pas, apprenez puis agissez, c’est la seule façon d’avancer !

Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “Offre achat immobilier”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Accordez une importance particulière à l’offre d’achat qui ne doit pas être prise à la légère. C’est un réel engagement de votre part et il vous doit de respecter certains paramètres pour faire une offre vous protégeant … Voyez donc la vidéo !

 

Transcription “Offre achat immobilier”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui je vais parler de comment faire une offre d’achat.

Voilà, vous avez visité un bien. Vous avez peur que d’autres investisseurs se jettent dessus, alors vous vous lancez et vous faites une offre d’achat.

Je vous montre tout de suite comment faire une offre d’achat.

 

Ca se passe tout de suite et c’est après le jingle !

 

Alors avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché que j’ai réalisée pour la ville de Grenoble.

C’est une étude de cas détaillés qui vous montre comment réaliser une étude de marché pour connaître le potentiel locatif de votre ville ou de votre quartier.

Voilà, le lien se situe juste dans la description en dessous de cette vidéo.

Offre achat immobilier : orale ou écrite

Alors l’offre d’achat.

L’offre d’achat, il faut savoir qu’elle peut être aussi bien orale que écrite.

Offre orale

Si vous décidez de faire une offre d’achat orale, sachez qu’elle aura pas vraiment de valeur puisque y a pas un engagement réel de votre part.

Et d’ailleurs si le vendeur accepte à l’oral cette offre, il est pas censé se tenir à votre offre si jamais il a une offre plus haute de quelqu’un d’autre. Ce sera quand même difficile pour vous à prouver que le vendeur avait accepté. Donc de faire les choses à l’oral, ça n’a pas vraiment de valeur juridique.

Offre écrite

Si maintenant vous souhaitez faire une offre d’achat par écrit, ce que je vous conseille fortement, là dans ce cas-là, c’est un engagement de votre part. C’est un engagement solennel et formel, donc c’est un réel acte juridique que vous écrivez ici. Donc il faut faire vraiment attention à comment vous rédigez une offre d’achat.

Mentions importantes à préciser

Alors bien sûr, il y a différentes mentions à indiquer dans votre offre d’achat.

Vous avez en premier lieu le montant de l’offre. Le montant que vous êtes prêt d’acheter le bien.

Validité de l’offre d’achat

Vous devez également indiquer une durée de validité de votre offre. C’est très important. Alors en principe c’est plusieurs jours.

Moi je mets, on dit en général c’est entre 5 et 10 jours. Moi je mets toujours 72 heures. C’est juste pour mettre un peu la pression au vendeur parce que j’ai peur justement que l’offre ne passe pas. Et bon honnêtement, j’en ai pas fait 15 000 des offres. Mais je mets toujours 72 heures quand je fais une offre, puisque je sais qu’il a le temps quand même de réfléchir. Il a le temps de voir avec ses associés si c’est une SCI. Ou si c’est un héritage avec les frères et les sœurs tout ça. Ils ont 2-3 jours pour se mettre d’accord, et je sais que au bout de 3 jours il doit prendre une décision. Donc c’est un peu une façon pour moi de leur mettre la pression.

Détails du bien en question

Alors indiquez également dans les différentes conditions de votre offre, indiquez les détails de votre bien, du bien pour lequel vous faites une offre.

Indiquez, je ne sais pas moi,

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “Déléguer les travaux ou les faire soi-même ?”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

 

Grand débat pour les investisseurs. Bricoleurs ou pas. Avez-vous meilleur temps de déléguer les travaux ou de tout faire vous-même ?

 

Transcription “Déléguer les travaux ou les faire soi-même ?”

 

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

Vous êtes quelques uns à vous demander “est-ce que vous devez faire faire les travaux dans votre appartement, ou dans votre immeuble de rapport ? “, ou “est-ce que vous devez les faire vous-même ?”.

Alors c’est le sujet de cette vidéo, j’y réponds tout de suite et c’est après le jingle.

Déléguer les travaux ou les faire soi-même ?

Pour répondre à la question, “est-ce que je dois faire les travaux moi-même dans mes investissements locatifs, dans mes appartements, dans mes immeubles de rapport ?”. Alors déjà il faut vous demander, est-ce que vous allez gagner de l’argent en faisant les travaux vous-même ?

Faire soi-même les travaux pour gagner de l’argent

Alors oui dans un premier temps, c’est clair que vous allez gagner de l’argent si vous faites les travaux vous-même.

Dans le sens où vous n’aurez pas à payer la main d’oeuvre d’un artisan, puisque la main d’oeuvre d’un artisan, bon… y a un peu de tous les montants, mais c’est plus ou moins entre 45% et 55% du montant de la facture totale pour les travaux que vous faites faire.

Donc voilà. Vous allez gagner toute la partie main d’oeuvre sur les factures forcément.

Le coût du matériel et matériaux

Ensuite par rapport au matériel.

Le matériel que vous allez utiliser, vous ce que vous allez faire, vous allez aller à des magasins de bricolages, je vais pas en citer.

Vous allez en acheter, alors que l’entrepreneur ou l’artisan il va également faire ses courses pour réaliser les travaux dans ces magasins de bricolage, peut-être les mêmes effectivement. Mais lui il aura l’habitude d’aller dans ces magasins, il aura très certainement un rabais puisqu’il se sert régulièrement dans ces surfaces-là. Et donc forcément il bénéficie d’une remise que vous, vous n’aurez pas puisque que vous êtes un particulier. Et vous achetez de façon ponctuelle quelque chose.

Alors à côté du gain financier que vous allez faire en réalisant vous-même les travaux, vous allez par contre perdre du temps, puisque bon je connais pas vos compétences au niveau travaux. Je sais pas ce que vous êtes capable de faire.

Vos compétences ont un impact énorme sur votre projet

Est-ce que vous êtes capable de faire de la plomberie mais pas de l’électricité ? Est-ce que vous êtes capable de faire les deux ? Vous devez déléguer le placo ?

Voilà ça dépend également tout ce qui a à faire en travaux. Donc si vous réalisez les travaux vous-même, forcément j’espère que vous n’êtes pas trop pressé de mettre un locataire dans votre appartement puisque vous allez forcément, je dirais mettre beaucoup plus de temps qu’un artisan qui est spécialisé dans le domaine pour réaliser une tâche.

C’est important de noter que plus vous mettrez de temps et plus le locataire arrivera tard. Ca paraît peut-être basique ce que je vous dis, mais il faut le prendre en considération.

Mon expérience

Par exemple moi j’ai souhaité faire, j’ai souhaité organiser les travaux dans mon précédent achat. J’ai en faisant appel à différents artisans, différents corps de métier, mais j’ai voulu organiser moi-même. J’ai voulu économiser si vous voulez le prix d’un architecte qui m’avait proposé d’organiser les différents corps de ...

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “calcul rendement locatif”. Ou pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

La rentabilité brute étant le premier des indicateurs à prendre en compte, un investisseur doit aussi impérativement connaître le calcul de rentabilité locative nette.

 

Transcription “calcul rendement locatif”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui on va parler dans cette nouvelle vidéo de rendements locatifs, et plus précisément de rentabilité nette.

Je vais vous montrer, je vais vous dire qu’est-ce que c’est et comment elle se calcule, ce qui est vraiment important pour savoir si un investissement en vaut la peine ou pas.

 

Voilà ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Alors avant de commencer cette vidéo, je vous invite à télécharger mon étude de marché que j’ai fait pour la ville de Grenoble. C’est une étude de cas détaillée qui vous montre pas à pas comment réaliser votre propre étude de marché et connaître le potentiel locatif de votre ville ou de votre quartier.

Voilà le lien pour la télécharger gratuitement, ça se situe dans la description en dessous de cette vidéo.

Calcul rentabilité locative nette

Alors la rentabilité nette, comment elle se calcule ?

 

Déjà vous pouvez aller voir ma précédente vidéo sur la rentabilité brute à titre complémentaire.

Pour la rentabilité nette, alors c’est une formule assez simple :

Formule à retenir

c’est le montant de vos loyers annuels hors charges.

Vous déduisez toutes les charges d’exploitation annuelles également.

Et vous divisez ces deux paramètres par le prix de revient.

 

Voilà ! Vous connaissez la formule et vous connaissez tout sur la rentabilité nette !

Bon je plaisante. Maintenant on va détailler les 3 composants de cette formule.

Loyer annuel horc charge

Alors concernant le loyer annuel hors charges :

le loyer annuel, vous prenez simplement le loyer mensuel de vos différents appartements qui constituent votre immeuble. Donc vous ajoutez les différents loyers mensuels, et hors charges bien sûr.

Et vous les multipliez par 12, ce qui vous donnera votre montant des loyers annuels hors charges.

Charges d’exploitation

Concernant maintenant la 2ème partie de notre formule, le 2ème paramètre qui sont les charges d’exploitation.

Alors c’est là que ça se complique un petit peu puisque c’est y’a vraiment beaucoup de choses à penser et il ne faut rien oublier pour avoir une rentabilité nette précise.

Taxe foncière

Alors vous déduisez déjà la taxe foncière.

La taxe foncière, je vous invite à la demander, enfin demander son montant à l’agence immobilière ou au propriétaire qui vend son bien. Il a déjà le montant de la taxe foncière précédente.

Ensuite je vous incite également à contrôler le montant de cette taxe foncière puisque ce qu’on vous dit n’est pas forcément la vérité, donc j’en ai fait l’expérience. Donc vérifiez toujours ce que les agents immobiliers qui sont là pour vendre un bien vous disent, ou les propriétaires d’ailleurs.

Donc la taxe foncière en tant que charge d’exploitation à déduire.

Assurance PNO

Vous avez également l’assurance de propriétaire non occupant, puisqu’il faut bien assurer les murs contre les incendies, les dégâts des eaux tout ça. Vu que vous n’habitez pas dans le logement, il faut une assurance propriétaire non occupant.

Parties communes

Vous avez également les charges relatives aux parties communes que vous devez déduire. Donc là je pense à l’électricité.

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast “optimiser les frais notaire ancien”. Ou pour le télécharger sur votre appareil , cliquez ici.

Astuces vous permettant d’optimiser, de réduire les frais de notaire lors de votre achat immobilier (ancien). Vous économiserez des centaines voire des milliers d’euros.

 

Transcription vidéo “optimiser les frais notaire ancien”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Emeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Lorsque vous achetez un bien immobilier, afin de recevoir les clés, vous devez passer devant le notaire pour signer l’acte authentique. Et le notaire forcément, va vous prendre des frais. Donc ces frais de notaire, on va voir aujourd’hui de quoi ils sont faits. Comment ils sont constitués. Et comment surtout vous pouvez les réduire.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Clerc de notaire et notaire

Alors déjà je voulais faire la distinction entre un notaire et un clerc de notaire. Puisque la plupart du temps lorsque vous allez chez le notaire, en fait vous parlez avec un clerc de notaire.

Le clerc de notaire, c’est lui qui est en relation directe avec le client. Donc vous, l’acheteur et avec les agences immobilières. Le clerc de notaire également, c’est lui qui va vérifier, il va checker si dans cette transaction qui va avoir lieu, il n’y a pas de problèmes juridiques. Également c’est lui qui va demander à l’acquéreur, au vendeur les différentes pièces justificatives. Le notaire quant à lui est là pour superviser ce qu’a fait le clerc. Et il a plus un rôle de vérification.

Composition des frais de notaire

Alors concernant les frais de notaire, vous avez différents types de frais de notaire. Vous avez les frais de notaire qui sont non négociables. Vous avez les frais de notaire qui sont donc négociables. Et vous avez les frais de notaire imposés.

Les frais de notaire non négociables

Concernant les frais de notaire non négociables. Ce sont les frais qui sont inscrits dans un barème légal et les frais de notaire qui sont inscrits dans un barème légal sont obligatoirement, enfin c’est des prestations qui sont obligatoirement facturées par le notaire. Donc vous avez environ 5% du montant du prix de votre bien qui va être rendu à l’administration fiscale, enfin c’est la partie des frais de notaire donc ces 5 % vont aller à l’administration fiscale. Et 1%, plus ou moins 1%, c’est en fonction du montant de la transaction, ça va constituer les émoluments pour le notaire.

Les émoluments, définition

Et les émoluments c’est quoi ? C’est la rémunération du notaire. C’est pas la totalité des frais de notaire qui va aller au notaire. C’est vrai ce qu’on aurait plutôt tendance à penser, mais en fait c’est l’administration fiscale qui prend déjà les 5 % rien que pour elle.

Optimisation des frais de notaire

Alors j’ai une bonne nouvelle, c’est que les frais de notaire non négociables sont optimisables. Ils sont optimisables dans le sens où les frais de notaires, ils sont calculés sur le montant du bien immobilier, et pas la valeur du mobilier qu’il y a à l’intérieur.

Le mobilier

Donc si vous achetez un immeuble ou même un appartement dans lequel il y a des meubles, par exemple une cuisine équipée, vous avez la possibilité de déduire tous les meubles avant le calcul du montant des frais de notaire.

Alors le montant des meubles sachez que vous ne pouvez pas non dépasser 5 à 7 % du montant du prix du bien. Vous imaginez vous pouvez pas mettre…vous acheter un appartement à 50 000 €,

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast sur “création de lot et place de stationnement”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Interview d’un expert de l’urbanisme. Dois-je créer une place de stationnement lorsque je crée un nouvel appartement suite à une division dans mon immeuble ?

 

Transcription vidéo “création de lot et place de stationnement”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Émeric : je me trouve avec Eurielle pour la troisième partie de notre interview. On va parler aujourd’hui de la création de places de parking.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Émeric : donc Eurielle, re-bonjour du coup.

 

Eurielle : bonjour !

 

Émeric : on va parler donc tout de suite de la création de places de parking lorsqu’on crée des logements.

PLU et places de stationnement

Alors première question déjà, dans quelle situation est-ce que le PLU peut nous obliger de créer des places de parking ?

 

Eurielle : alors je dirais dans tous les cas. Purement et simplement. C’est-à-dire que le PLU prévoit systématiquement le nombre de places de parking qui doivent être affectées pour les constructions, par type de construction. Les données seront pas les mêmes si on habite en habitation, ou en commerce par exemple ou en bureau. Et donc quand on a effectivement un bâtiment sur lequel on veut faire quelconque type de travaux, il va falloir se mettre en conformité, si on crée de la surface par exemple, si on crée également plusieurs habitations alors qu’on en avait qu’une initialement, dans ces cas-là, on va devoir se mettre en conformité avec le nombre de places qui sont exigés par le PLU.

A contrario si vous faites simplement un ravalement de façade avec une création d’une fenêtre mais que vous ne changez ni la surface ni destination, là vous allez pas vous mettre en conformité avec les règles qui existent au jour où vous faites vos travaux. C’est simplement

 

Émeric : d’accord.

 

Eurielle : lorsque vous modifiez le nombre de places de stationnement qui pourraient être exigibles. Donc changement de destination, multiplication du nombre d’habitations ou surface de plancher j’allais dire. Et donc dans ce cadre-là, vous devez soudainement alors que peut-être quand le bâtiment était construit en 1960 y’avait pas besoin de places de stationnement. Là soudainement vous allez être en plein soumis aux exigences du plan local d’urbanisme. Pour le nombre de places de stationnements à prévoir pour votre habitation.

Place de parking au sens urbanistique

Émeric : très bien. Et quelle est la définition urbanistique je voudrais dire pour les places de parking en termes de taille, d’accès ? Est-ce que je peux faire un place de parking pour un scooter par exemple ? Est-ce que ce serait validé ? J’imagine que non…

 

Eurielle : alors le PLU va être précis. C’est-à-dire qu’il va vous dire qu’il faut tant de places de stationnement pour les véhicules 4 roues j’allais dire. Il peut aussi dire que pour les deux roues, que ce soit vélo ou moto. Il peut même prévoir pour les poussettes aussi, le nombre de places de stationnement en fonction, soit du nombre de logements, soit de la surface de ces logements ou bureaux. Je parle de logement, car je pense que c’est le cas qui vous intéresse. Et il va définir aussi la consistance de ces places de parking. Donc dire par exemple qu’elle doit faire un minimum de tant de mètres carrés.

 

Émeric : ça c’est peut être précisé dans le PLU ?

Petit ou gros véhicule ?

Cliquez sur PLAY pour écouter la podcast “diviser un appartement – urbanisme”. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

 

Pour augmenter la rentabilité, une des stratégies est la division d’un bien. Quelles sont les règles urbanistiques à respecter ? A quoi faire attention. Réponse en image.

 

Transcription “diviser un appartement – urbanisme”

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui, je me trouve avec Eurielle, Eurielle qui est avocate dans l’Immobilier. Vous avez certainement vu notre première partie de notre première vidéo. On va parler aujourd’hui de la division.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

Diviser un appartement, règles à respecter

Émeric : Eurielle alors c’est parti pour notre donc la deuxième partie de cette vidéo. On va donc aborder la division et donc quand j’ai un immeuble de rapport, donc j’en ai meuble de prépare qui m’appartient. Je souhaite faire des divisions à l’intérieur. Je souhaite diviser des appartements en studio par exemple. Donc à quoi est-ce que je dois faire attention et est-ce que je peux faire ce que je veux en fait en tant qu’investisseur par rapport à ses appartements ?

 

Eurielle : alors il faut d’abord se poser la question de ce que ça implique en termes de techniques de faire ses divisions. Est-ce que ça va avoir une modification sur la façade auquel cas il va falloir que j’obtienne peut-être une déclaration préalable ou un permis de construire. Donc ça c’est la première question. Qu’est-ce que ça implique techniquement ? Est-ce que je crée des ouvertures ? Est-ce que je modifie des ouvertures ?

 

Émeric : donc sur l’extérieur

La surface plancher

Eurielle : sur l’extérieur. Je crée aussi de la surface de plancher. Par exemple si j’ai aménagé des combles qui avant n’étaient pas de la surface de plancher, en remontant le toit ou autre, etc, je peux soudainement créer une surface de plancher si je passe au dessus des 40 mètres carrés, dont on parlait dans la première vidéo, je vais devoir demander un permis de construire. Donc ça c’est la première question à se poser.

Et puis du coup, si je suis soumis à ce permis de construire ou déclaration préalable, est-ce que je respecte le PLU dont on a parlé aussi tout à l’heure, et notamment typiquement ça va être la question des places de stationnement qu’on verra aussi plus avant.

Donc il faut voir effectivement d’un point de vue droit de l’urbanisme, si je dois obtenir une autorisation de construire. Et dans cette hypothèse, si je respecte bien les règles du PLU qui vont s’appliquer à ma construction. Mais j’aurais pas d’autres demandes à faire que celle-ci puisqu’effectivement c’est mon bien et donc j’ai pas besoin d’autorisation d’un tiers pour faire des travaux sur le bien qui m’appartient en totalité.

Diviser un appartement dans une copropriété

Émeric : d’accord. Donc bien vérifier votre PLU. Dans un deuxième cas, quelles sont les règles à respecter et à quoi je dois faire attention lorsque je veux diviser un bien qui fait partie d’une copropriété ?

 

Eurielle: donc outre cette question effectivement de droit de l’urbanisme à proprement parler est-ce que notamment ça voudrait dire qu’il faut que j’ai une place de stationne...

Cliquez sur PLAY pour écouter le podcast sur “demande préalable de travaux“. Pour le télécharger sur votre appareil, cliquez ici.

Travaux de rénovation : autorisation préalable ou permis de construire… Quelle différence ? Quand faire appel à un architecte ? Surface plancher etc…

 

Transcription de “demande préalable de travaux“

Amis investisseurs bonjour ! C’est Émeric du blog mission-investisseur-immeuble.com

 

Aujourd’hui je me trouve avec une avocate de l’immobilier. On va parler des définitions un peu de l’urbanisme.

 

Ça se passe tout de suite et c’est après le jingle.

 

Émeric : Eurielle, bonjour !

 

Eurielle : bonjour !

Présentation de l’expert urbanisme

Émeric : alors est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui te connaissent pas.

Et dire ce qu’est-ce que tu fais exactement.

 

Eurielle : alors je m’appelle Eurielle Berthé. Je suis avocate au barreau de Thonon-les-Bains. J’exerce sur la commune de Juvigny, donc à proximité d’Annemasse. Et j’exerce depuis une quinzaine d’années en matière essentiellement immobilière. C’est-à-dire tant effectivement le droit de l’urbanisme et de l’aménagement que les ventes immobilières, les questions de copropriété, de construction et de baux notamment.

Le PLU – code de l’urbanisme

Émeric : très bien. Alors on va commencer par définir un peu quelques points compliqués pour ceux qui nous écoutent, également les investisseurs immobiliers. Alors qu’est-ce qu’un PLU et à quoi ça sert ?

 

Eurielle : alors PLU ce qui veut dire plan local d’urbanisme c’est un document d’urbanisme qui est annoté par la commune où l’établissement supra communal, comité d’agglomération notamment… pardon et qui va définir les règles d’urbanisme qui vont s’appliquer sur son territoire.

2 documents du PLU

Donc les deux documents qui sont essentiels dans le PLU qui intéressent les gens qui vont construire où faire des travaux. C’est le document que l’on appelle graphique, qui est le zonage qui vont déterminer les ondes qu’on dit urbaines et qui peuvent être effectivement faire l’objet d’une construction. Les zones agricoles destinées à usage agricole ou les zones naturelles dans lesquelles on peut construire très peu de types de construction.

Et le deuxième document, c’est ce qu’on appelle le règlement. Qui va déterminer pour chacune de ces zones UA, UB, AA etc, les règles qui vont s’appliquer. Quelle type de construction je peux faire ? Quelles sont par exemple les distances à respecter vis-à-vis des voiries ou des limites de propriété ? Les règles d’accès de réseau. Les règles d’accès en termes d’assainissements,etc… Et après des règles plus esthétiques sur les couleurs, le type de toitures, les clôtures… ce genre de choses.

Demande préalable de travaux

Émeric : d’accord très bien. En termes d’autorisation préalable, donc dans quel cas est-ce qu’on a besoin de ces autorisations préalables et quels sont les délais ?

 

Eurielle : alors le principe général c’est que toute construction nouvelle va nécessiter une autorisation de construire, soit un permis de construire, soit ce qu’on appelle la déclaration effectivement préalable. Après il y a des exceptions. Donc certains travaux qui ne sont soumis à aucun type d’autorisations et après des dérogations pour des travau...