Právo v realitách

Vzor kupní smlouvy – Vymezení nemovitosti a úskalí pro prodávajícího (Díl 1)

V tomto a příštích dílech se budeme detailně věnovat vzoru kupní smlouvy a rozebereme si, co byste jako prodávající nemovitosti měli mít na paměti, a na co naopak nepřistupovat.

V dnešním díle se zaměříme na klíčové aspekty, jako je přesné vymezení nemovitosti, důležité pro úspěšný prodej domu či bytové jednotky.

Probereme si nejčastější chyby, na které si dát pozor při nahlížení do katastru nemovitostí a kontrolu výpisu z katastru nemovitostí.

Zjistíte, proč je důležité nezapomenout na podíly na pozemcích a jak se vyhnout budoucím komplikacím, například s daní z nemovitých věcí.

Dozvíte se také, co se stane, když se v kupní smlouvě objeví formální nebo věcná chyba a jak to ovlivní katastrální řízení.

Probereme si i specifické situace, jako je řešení členství v bytovém družstvu u transformovaných družstevních bytů nebo jak naložit s garážovými stáními a věcnými břemeny.

Pokud přemýšlíte o prodeji nemovitostí a chcete mít jistotu, že je vaše kupní smlouva bezchybná, doporučujeme obrátit se na Realitní advokáty. Vyhnete se tak potenciálním problémům, jako je nutnost odstoupení od kupní smlouvy nebo opakování celého procesu.

S námi budete mít jistotu, že vaše transakce proběhne hladce a efektivně, bez skrytých poplatků či nedořešených záležitostí.

Nenechte se zaskočit právními detaily a poslouchejte, jak správně postupovat při prodeji rodinného domu či bytu.

Naše advokátní kancelář vám pomůže s celým procesem a zajistí due diligence, aby bylo vše v pořádku.

• 0:00 - 0:35 Úvod do tématu: Vzor kupní smlouvy z pohledu prodávajícího
• 0:35 - 1:40 Proč je důležité přesné vymezení prodávané nemovitosti (bytová jednotka, dům, pozemek, parking, sklep, komora)
• 1:40 - 3:00 Nejčastější chyby a úskalí při vymezení nemovitosti (překlepy, nezohlednění podílů na pozemcích, neidentifikované parkingy/komory)
• 3:00 - 4:15 Význam "přehledu vlastnictví" a odhalení skrytých podílů (např. na nebytových jednotkách)
• 4:15 - 6:20 Specifika členství v bytovém družstvu u transformovaných jednotek a jeho souvislost s prodejem
• 6:20 - 8:30 Co se stane, když je v kupní smlouvě chyba (problémy s katastrem, nemožnost opravy, nutnost opakování procesu)
• 8:30 - 10:10 Rozdíl mezi formální a věcnou chybou a jak ovlivňují katastrální řízení
• 10:10 - 11:25 Příklady opomenutých prvků (podíly na nebytových jednotkách, přístupových cestách) a jejich důsledky
• 11:25 - 12:40 Shrnutí nejdůležitějších bodů pro vymezení nemovitosti v kupní smlouvě
• 12:40 - 13:20 Závěr a doporučení obrátit se na realitního advokáta

Je koupě družstevního bytu noční můra, nebo skrytá příležitost? Mnoho lidí se jí bojí a preferuje osobní vlastnictví. Jsou ale jejich obavy oprávněné?

V tomto díle podcastu Právo v realitách se noříme do světa družstevních podílů. Rozebereme největší mýty a ukážeme si, na co si dát pozor, abyste nekoupili zajíce v pytli. Odhalíme skryté výhody, jako je anonymita a rychlost převodu, ale i zásadní omezení, o kterých musíte vědět předem.

V tomto díle se dozvíte:

• Jaký je skutečný rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním podílem.
• Proč na družstevní byt jen tak nedostanete hypotéku.
• Jaká omezení platí pro rekonstrukce nebo další podnájem.
• Co je to anuita a proč ji musíte připočítat ke kupní ceně.
• Zda máte právní nárok na budoucí převod bytu do osobního vlastnictví.
• Jaké dokumenty si vyžádat a co všechno prověřit u družstva i prodávajícího.

Potřebujete pomoci s koupí nebo prodejem družstevního bytu? Prověříme všechny dokumenty, připravíme bezpečné smlouvy a zajistíme advokátní úschovu. Ozvěte se nám prostřednictvím formuláře na našem webu!

Užitečné odkazy zmíněné v podcastu:

• Veřejný rejstřík (Justice.cz): Zde najdete stanovy většiny bytových družstev. https://or.justice.cz/
• Naše služby: https://www.realitniadvokati.cz/ (nebo konkrétní odkaz na poptávkový formulář)
• Předchozí díl o daních: Pokud vás zajímají daňové otázky spojené s prodejem nemovitosti, poslechněte si náš minulý díl.

Zajímavé pasáže:

(01:35) Hlavní rozdíl: Co vlastně kupujete – byt, nebo jen podíl?(04:05) Hypotéka na družstevní byt: Proč je to problém a jak ho řešit?(08:10) Chcete rekonstruovat? Proč u družstevního bytu potřebujete souhlas družstva.(10:15) Skryté výhody: Anonymita, rychlost a nižší pořizovací cena.(14:20) Příslib převodu do osobního vlastnictví: Máte na něj skutečně právní nárok?

Prodat dům rychle, bezpečně a za co nejvíc peněz. To je cíl každého majitele. Cesta k němu je ale plná nástrah, které vás mohou stát statisíce i nervy.

V této epizodě vám odhalím 5 nejčastějších a nejdražších chyb, kterým se jako prodávající musíte vyhnout. Připravte se na praktické rady, které vám ušetří čas i peníze.

Co se v podcastu dozvíte a proč to musíte slyšet?

• ​CENA, KTERÁ PRODÁVÁ: Jak najít zlatou střední cestu mezi přestřelenou nabídkou, která nikoho nezajímá, a zbytečně nízkou cenou, která vás okrade o zisk.

• ​PRVNÍ DOJEM BEZ DRUHÉ ŠANCE: Proč se investice do úklidu, home stagingu a profesionálních fotek vrátí v podobě vyššího zájmu i kupní ceny. Ukážeme si, co opravdu funguje.

• ​KOSTLIVCI VE SKŘÍNI: Odhalíme právní vady jako věcná břemena či černé stavby, o kterých možná ani nevíte. Nezapomeňte, za skryté vady nemovitosti ručíte 5 let po prodeji!

• ​SMLOUVA JAKO PEVNOST, NE DĚRAVÁ LOĎ: Zjistěte, proč jsou vzory z internetu časovanou bombou a jak vám kvalitní smlouva s advokátní úschovou ochrání statisíce i klidný spánek.

• ​PAST JMÉNEM DANĚ: Prodali jste se ziskem? Možná dlužíte státu. Zjistěte, jak fungují časové testy a kdy se vás týká osvobození od daně z příjmu.

Potřebujete neprůstřelnou kupní smlouvu na nemovitost? Naše prověřené a kvalitní vzory, které řeší všechny nástrahy, najdete zde: https://reads.cz/ra/najem-vzory/.

Více o našich službách se dozvíte na: https://realitniadvokati.cz/

Řešíte prodej nemovitosti a daně? V tomto díle se zaměříme na právnické osoby a družstevní podíly. Zjistěte, jaké jsou vaše povinnosti a jak můžete legálně ušetřit na dani z příjmu.

Prodej nemovitosti u právnické osoby (s.r.o.):

• Zisk se vždy daní: Na rozdíl od fyzických osob zde neplatí osvobození od daně z příjmu. Zisk z prodeje je součástí hospodaření a podléhá zdanění.
• Alternativa prodeje: Místo nemovitosti se často převádí celý obchodní podíl v s.r.o., které nemovitost vlastní. To může být daňově výhodnější.
• Důležitost prověrky: Při koupi firmy s nemovitostí je naprosto klíčová pečlivá právní a účetní prověrka (due diligence).

Převod družstevního podílu a daně:

• 5letý časový test: Pokud vlastníte družstevní podíl déle než 5 let, je příjem z jeho prodeje od daně osvobozen.
• Uspokojení bytové potřeby: Další možností osvobození od daně je, když peníze z prodeje prokazatelně použijete na financování vlastních bytových potřeb (např. koupě bytu, domu, rekonstrukce).

Potřebujete pomoci s prodejem či nákupem nemovitosti?Obraťte se na nás. Rádi vám poradíme a provedeme vás celým procesem.

➡️ Více informací na našem webu: https://realitniadvokati.cz/

• 00:55 - Zdanění prodeje u právnických osob.
• 04:10 - Převod podílu v s.r.o. jako alternativa.
• 05:30 - Důležitost due diligence.
• 07:20 - 5letý časový test u družstevního podílu.
• 09:15 - Osvobození daně a bytová potřeba.

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti a kdy se (ne)musíplatit

Dnes se podíváme na téma daně z příjmu při prodeji nemovitostifyzickou osobou.

Co v této epizodě uslyšíte?

- Kdy vám vzniká povinnost zaplatit daň z příjmu a jaká jeaktuální sazba v roce 2025?

Probereme tři hlavní kategorie osvobození od daně:

- Časové testy: Jak se změnila délka držby nemovitostipro osvobození (5 vs. 10 let)? Jak se počítá doba nabytí u koupě, dědictví(včetně započtení doby držby předchůdcem v přímé linii/manželem) či darování?Jak se stanovuje výchozí hodnota u darovaných/zděděných nemovitostí?

- Bydlení v nemovitosti: Jak dlouho musíte vnemovitosti bydlet před prodejem pro osvobození a co se považuje za"faktické bydlení"?

- Použití prostředků na vlastní bytovou potřebu: Jakéjsou podmínky, co všechno spadá pod "bytovou potřebu" a jaké jsoučasové lhůty pro její naplnění.

Jaké náklady si můžete odečíst od příjmu z prodeje.

Lhůty pro podání daňového přiznání.

💡 Ačkoliv se snažímepřinést co nejpřesnější informace, nejsme daňoví poradci. Pro posouzení vaší konkrétní situace a správný postup při vyplňování daňového přiznání vždy doporučujeme konzultaci s daňovým specialistou.

🔗 Zdroje zmíněné v epizodě (odkazy najdete níže v popisku této epizody):

Stáhněte si ZDARMA naši příručku "11 nejčastějšíchchyb při prodeji nemovitosti", kde najdete další užitečné tipy: https://reads.cz/ra/prirucka/.   

Máte konkrétní dotaz nebo potřebujete posoudit vaši situaci? Objednejte si u nás konzultaci:  https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/.

Děkujeme za vaši přízeň a těšíme se na vás u dalšího dílu!

Stojíte před rozhodnutím, zda přepsat nemovitost na své blízké už za života, nebo ji raději odkázat v závěti?

V této epizodě podcastu Právo v realitách advokáti Ilona Černochová a Jan Zajíček z www.realitniadvokati.cz srovnávají výhody a rizika obou možností.

Probírají například:

• ​Rozdíly v načasování převodu
• ​Výhody a nevýhody obou variant
• ​Možnosti změny rozhodnutí
• ​Daňové dopady (včetně otázky, kdy je převod osvobozen od daně)
• ​Náklady
• ​Hlavní riziko převzetí dluhů při dědictví
• ​Dopady na rodinné vztahy
• ​Zajištění potřeb dárce.

Poslechněte si praktické informace, které vám pomohou udělat správné rozhodnutí pro vaši situaci.

Potřebujete právní pomoc s darováním, prodejem nebo jinými realitními záležitostmi?

Více informací a možnost konzultace najdete na našem webu www.realitniadvokati.cz a www.reads.cz.

Chystáte se prodat byt nebo váš byt, dům či pozemek?

V této epizodě podcastu Právo v realitách vás advokáti Ilona Černochová a Jan Zajíček krok za krokem provedou celým procesem prodeje nemovitosti.

V této epizodě zjistíte:

✅ Proč nestačí jen podepsat kupní smlouvu (dvoufázový převod)?

✅ Jak dlouho celý proces reálně trvá a co ho nejvíce ovlivňuje (hypotéky, katastr)?

✅ Jaké jsou klíčové kroky: od přípravy smluv, přes bezpečnou úschovu peněz, až po výplatu kupní ceny?

✅ Proč musíte čekat na katastr minimálně 20 dní a jaká rizika hrozí?

✅ Proč je předávací protokol naprosto zásadní a co nesmí chybět, abyste předešli sporům?

✅ Jaké jsou nejčastější pasti a jak se jim vyhnout?

Spojte se s námi:

Navštivte náš web: www.realitniadvokati.cz, www.reads.cz.

Kontaktujte nás:  e-mail: [email protected] nebo zavolejte na +420 602 585 002.

#prodejbytu #nemovitosti #pravo #realitniadvokat #kupnismlouva #katastr #uschova #predavaciprotokol #podcastcz #pravovrealitach #jakprodatbyt #reality #pravnirady

Víte, na co se připravit, když prodávající nebo kupující zemře po podpisu kupní smlouvy na byt, dům či pozemek?

V tomto dílu podcastu se dozvíte:

- Že se kupní smlouva po smrti neruší.

- Dědicové jsou zavázáni podpisem zemřelého.

- Jakou roli hraje, když katastrální úřad dostane návrh na vklad před nebo po smrti.

- Co se stane s penězi v advokátní úschově.

- O kolik se obchod protáhne, když se čeká na výsledek dědického řízení.

Chcete se naučit, jak bezpečně koupit nemovitost bez pomoci advokáta?

Pusťte si náš interaktivní kurz ➡ https://reads.cz/ra/kurz/.

Zdarma si stáhněte checklist, na co nezapomenout, když do svého bytu vybíráte ideálního nájemníka ➡ https://reads.cz/ra/checklist/.

Pokračujeme v detailním rozboru nájemních smluv.

V návaznosti na epizodu č. 30 z minulého týdne se nyní ponoříme do pokročilejších témat, která jsou zásadní pro každého pronajímatele a podíváme se na správné používání dodatků.

Co v epizodě uslyšíte:

• ​ Pojištění nájemce: Jak ho správně vyžadovat a kontrolovat?
• ​ Opravy a údržba: Kdo platí co dle nařízení vlády?
• ​ Trvalý pobyt nájemce: Můžete ho zakázat? Co s odhlášením?
• ​ Smluvní pokuty: Jaké jsou možnosti a limity?
• ​ Vstup do bytu: Kdy a jak můžete provádět kontrolu?
• ​ Ukončení nájmu: Výpovědní důvody, lhůty a specifika
• ​ Předání bytu: Protokol, úklid, výmalba – jak na to bez problémů?
• ​ Dodatek k nájemní smlouvě: Kdy ho použít a jak se vyvarovat chyb?
• ​ Praktické shrnutí pro běžící i končící nájem

Zajistěte si klidný průběh nájmu i jeho bezproblémové ukončení. Poslechněte si, jak na to!

✅ Stáhněte si náš kompletní balíček vzorů pro pronajímatele (Smlouva, Dodatek, Protokoly...): https://reads.cz/ra/najem-vzory/

✅ Potřebujete individuální radu? Rezervujte si online konzultaci: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/

🌐 Více tipů a informací najdete na našem webu: https://realitniadvokati.cz.

👍 Líbila se vám epizoda? Dejte nám follow, hodnocení a sdílejte ji s dalšími pronajímateli!

Máte dotaz k tomuto tématu?

Využijte Q&A sekci Spotify!

#pronajem #najemnismlouva #nemovitosti #pravo #realitnipravo #pronajimatel #dodatek #ukonceninajmu #vypovedznajmu #pojisteni #opravybytu #predavaciprotokol #podcastcz #realitniadvokati

Pronajímáte byt v ČR 🇨🇿 a chcete mít jistotu neprůstřelné nájemní smlouvy?

Zapomeňte na obecné vzory z internetu!

V této epizodě probereme vše, co potřebujete vědět, abyste předešli problémům hned na začátku a ochránili svou investici.

Co v epizodě uslyšíte:

• ​ Proč je kvalitní nájemní smlouva naprostý základ?
• ​ Prověření nájemce – základ pro bezproblémý pronájem
• ​ Kdo smí být pronajímatel? Pozor na SJM!
• ​ Jak správně uvést více nájemců či spolubydlící
• ​ Jistota (kauce): Jak ji nastavit bezpečně
• ​ Inflační doložka: Zajistěte růst nájmu bez dodatků
• ​ Počet osob v bytě, domácí mazlíčci a kouření – jak to ošetřit?
• ​ Jak efektivně zabránit nechtěnému podnájmu, Airbnb či podnikání v bytě.

✅ Stáhněte si náš profesionální vzor Nájemní smlouvy a Dodatku: https://reads.cz/ra/najem-vzory/

✅ Potřebujete právní radu na míru? Rezervujte si online konzultaci: https://realitniadvokati.cz/online-konzultace/.

🌐 Více tipů a informací najdete na našem webu: https://realitniadvokati.cz.

👍 Líbila se vám epizoda?

Dejte nám follow, hodnocení a sdílejte ji s dalšími pronajímateli! Máte dotaz? Využijte Q&A sekci Spotify!

#pronajem #najemnismlouva #nemovitosti #pravo #realitnipravo #pronajimatel #investice #podcastcz #realitniadvokati #obcanskyzakonik #SJM #kauce #inflace #nájem