Un dossier de location solide, une question qui revient toujours : faut-il demander la caution des parents, accepter Visale ou souscrire une assurance loyers impayés ? Bailleurs comme locataires, le bon choix se joue souvent à la signature. Dans cet épisode :

• pourquoi on ne peut pas cumuler assurance loyers impayés et caution, sauf pour les étudiants et apprentis

• le formalisme très strict du cautionnement, mentions obligatoires, signature électronique, vigilance en colocation

• la réforme Visale entrée en vigueur le 6 janvier 2026 : garantie limitée à 36 mois dans le parc privé, environ 9 mois dans le parc social

• le réflexe à avoir, vérifier les conditions officielles Action Logement au jour de la signature Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre pousser la porte de votre banque et confier votre dossier à un courtier, et tout le monde autour de vous a un avis différent. La vraie question n'est pas le taux affiché sur la vitrine. Dans cet épisode :

• Pourquoi le TAEG et le coût total comptent plus que le taux nominal

• Les règles du HCSF qui encadrent votre dossier : 35 % de taux d'effort, 25 ans de durée, 20 % de flexibilité

• Les seuils d'usure de la Banque de France, 5,29 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus

• Ce que change la loi Lemoine sur l'assurance : résiliation à tout moment et fin du questionnaire de santé sous conditions

• Un courtier ne peut rien encaisser avant l'obtention du prêt, et doit être immatriculé Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous cherchez un logement, l'agence vous réclame vos relevés bancaires, votre carte Vitale et un RIB avant même la visite. Vous vous demandez si c'est vraiment autorisé. Réponse : non, et la liste des pièces exigibles est bien plus courte que vous ne le pensez. Dans cet épisode :

• La liste des documents interdits : relevés de compte, carte Vitale, casier judiciaire, dossier médical, photo séparée, attestation d'absence de crédit, RIB au stade candidature

• Cette interdiction vaut aussi pour la personne qui se porte caution

• Les sanctions : 3 000 euros d'amende pour un particulier, 15 000 euros pour une société

• Le faux document fourni par un candidat relève du code pénal : jusqu'à 3 ans de prison et 45 000 euros

• Tri des dossiers par algorithme : ce que le RGPD encadre et ce que recommande la CNIL Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous regardez une annonce, 7 % de rendement affiché, et pourtant le bien vous coûte de l'argent tous les mois. Le cash-flow, c'est le seul chiffre qui dit la vérité. Dans cet épisode :

• Ce qu'est vraiment le cash-flow : les loyers encaissés moins tous les décaissements réels, crédit, assurances, taxe foncière, charges, gestion, vacance et impôts

• La loi Le Meur et le durcissement du micro-BIC en meublé de tourisme non classé : 30 % d'abattement et 15 000 euros de plafond, contre 50 % et 77 700 euros pour les classés

• La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente en LMNP au réel, pour les cessions depuis le 15 février 2025

• Les règles du HCSF : taux d'effort de 35 % assurance comprise et durée de crédit limitée à 25 ans Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre louer vide ou meublé, et au fond la vraie question est ailleurs : dans combien de temps pourrez-vous récupérer votre appartement si votre situation change ? Dans cet épisode :

• En location vide, bail de trois ou six ans et préavis de six mois, contre un an et trois mois de préavis en meublé

• Vous devez attendre l'échéance du bail et invoquer un motif légal sincère : reprise pour habiter, vente, ou motif légitime et sérieux

• La reprise peut se faire pour vous, votre conjoint, partenaire de PACS, concubin depuis au moins un an, ascendants ou descendants

• Le locataire d'un logement vide bénéficie d'un droit de préemption, absent en meublé

• Pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements du loueur meublé changent la donne à la revente Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Votre banquier vous annonce 35 % d'endettement maximum, et votre projet semble bloqué net. Sauf que cette règle a des marges de manœuvre que peu d'emprunteurs connaissent. Dans cet épisode :

• D'où vient vraiment ce plafond de 35 % assurance comprise, et pourquoi il s'impose aux banques depuis le 1er janvier 2022

• La durée de principe de 25 ans, extensible à 27 ans dans certains cas, notamment avec différé d'amortissement ou travaux représentant au moins 10 % du coût de l'opération

• La flexibilité accordée aux banques, jusqu'à 20 % de leur production trimestrielle, surtout pour la résidence principale et les primo-accédants

• Les leviers concrets pour muscler un dossier : délégation d'assurance avec la loi Lemoine, apport, durée, travaux, sans jamais créer de droit automatique Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous voyez « tranche à 30 % » sur votre avis d'imposition et vous imaginez que le fisc prend 30 % de tout ce que vous gagnez. Bonne nouvelle : ce n'est pas du tout comme ça que ça marche. Dans cet épisode :

• Le barème est progressif : seule la fraction qui dépasse chaque seuil est taxée au taux supérieur

• Avec 30 000 € de revenu imposable, le taux moyen réellement payé tourne autour de 7 %

• Pour un revenu locatif en plus, c'est votre taux marginal qui compte, plus les prélèvements sociaux

• 17,2 % en location nue, mais 18,6 % en meublé depuis le 1er janvier 2026, avec une part de CSG déductible de 6,8 %

• En LMNP, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value pour les ventes depuis le 15 février 2025, hors résidences services Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Le vendeur affiche 320 000 €, le voisin a vendu 290 000 € il y a six mois. Comment savoir ce qui se paie vraiment dans une rue, sans se fier aux annonces ? Dans cet épisode :

• La base publique des demandes de valeurs foncières recense les ventes réellement signées, pas les prix espérés

• Ses limites à connaître : mise à jour deux fois par an, absence de l'Alsace-Moselle et de Mayotte, surface cadastrale et non surface Carrez

• Les droits de mutation relevés de 4,50 % à 5,00 % dans de nombreux départements pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, soit environ 7,5 % à 8,5 % de frais dans l'ancien

• Les primo-accédants en résidence principale conservent le taux de 4,50 %

• Le mobilier déduit du prix doit être évalué article par article à sa valeur d'occasion réelle Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous voulez vous lancer dans votre premier investissement locatif, mais vous ne savez pas par où commencer ni combien la banque acceptera de vous prêter. Voici le chemin, étape par étape. Dans cet épisode :

• Les six étapes, du budget réaliste jusqu'à la vision long terme, avec les règles applicables en 2026

• Le cadre d'endettement à respecter : taux d'effort de 35 %, durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans dans le neuf ou avec des travaux d'au moins 10 % du coût

• Le calendrier énergétique à anticiper : logements classés G interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, renouvellements et reconductions, puis F en 2028 et E en 2034

• La réintégration des amortissements dans la plus-value en location meublée non professionnelle, et ce que cela change à la revente Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous enchaînez les visites et à chaque fois, un autre dossier passe devant le vôtre. Et si le problème n'était pas votre profil, mais la façon dont vous le présentez ? Dans cet épisode :

• Ce qu'est vraiment un CV immobilier : une candidature claire, pas une formule magique

• Vous pouvez proposer des pièces, mais un professionnel ne peut jamais en exiger hors de la liste officielle, sous peine de 3 000 euros d'amende pour une personne physique et 15 000 euros pour une société

• Photo, situation de famille ou données d'un tiers : à éviter, risque de discrimination et de non respect du RGPD

• DossierFacile, le service public gratuit pour un dossier certifié et sécurisé

• Côté crédit : taux d'effort à 35 %, durée à 25 ans, et une marge de souplesse limitée à 20 % des nouveaux prêts par trimestre Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr