Vous avez un bon dossier, un apport, un CDI, et pourtant la banque hésite. La raison se cache souvent dans trois mois de relevés de compte, et dans des détails qui vous semblent insignifiants. Dans cet épisode :

• Le taux d'effort maximal de 35 % assurance incluse n'est pas un couperet : les banques disposent d'une marge de flexibilité sur 20 % de leur production trimestrielle, surtout pour la résidence principale et les primo-accédants

• Ce que votre conseiller repère vraiment : commissions d'intervention plafonnées à 8 € par opération et 80 € par mois, 4 € et 20 € avec l'offre client fragile, ou encore les paris en ligne

• La banque n'a pas accès au fichier des interdits de jeux

• L'open banking exige votre consentement, révocable, et vous pouvez exiger une intervention humaine face à une décision automatisée Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Une annonce affiche 8 % de rentabilité et vous vous demandez ce qu'il en reste vraiment une fois la taxe foncière, les travaux et les impôts passés. C'est souvent là que le rêve et la réalité se séparent. Dans cet épisode :

• Les trois niveaux de calcul : la brute, la nette après charges et vacance, la nette-nette après impôts

• Le durcissement du micro-BIC des meublés de tourisme avec la loi Le Meur : 30 % et 15 000 € pour les non classés, 50 % et 77 700 € pour les classés

• La réintégration des amortissements du loueur en meublé non professionnel dans le calcul de la plus-value, avec exclusion des résidences services

• Ce qui change depuis 2026 sur les prélèvements sociaux des revenus de location meublée Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous entendez partout qu'il faut « acheter avec l'argent de la banque », mais personne ne vous dit à partir de quel moment le levier se retourne contre vous. On remet les choses à plat, calmement. Dans cet épisode :

• Pourquoi le levier ne fonctionne que si le rendement net réel dépasse le coût complet du crédit, mesuré par le TAEG

• Les règles du Haut Conseil de stabilité financière : 35 % de taux d'effort, 25 ans de durée, 27 ans en cas de différé pour une VEFA ou de l'ancien avec au moins 10 % de travaux, et 20 % de flexibilité

• Depuis le 1er janvier 2026, les prélèvements sociaux sur les revenus imposables en LMNP passent à 18,6 %, avec une CSG relevée de 1,4 point

• Tester son opération face aux aléas : vacance locative, travaux, fiscalité et revente Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre un studio à Paris, un T3 dans une ville moyenne ou une maison à la campagne, et chacun autour de vous a un avis différent. La vraie question n'est pas où investir, mais pour quel objectif et avec quel niveau de risque. Dans cet épisode :

• Paris, ville moyenne, campagne : ce que chaque marché offre vraiment en rendement, en liquidité et en tension locative

• La fin du Pinel pour les nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024 et ce que cela change

• La réintégration des amortissements dans la plus-value en meublé non professionnel au réel, avec quelques exceptions

• Meublés de tourisme non classés : plafond micro-BIC à 15 000 euros et abattement ramené à 30 %

• Encadrement des loyers en zone tendue et calendrier d'interdiction des logements énergivores Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous guettez la baisse des taux, la baisse des prix, le bon moment pour vous lancer. Et pendant ce temps, les mois passent et rien ne bouge. Dans cet épisode :

• Pourquoi le moment parfait n'existe pas : personne ne connaît à l'avance le point bas des taux ou des prix

• Raisonner opération par opération : prix négocié, financement obtenu, solidité du dossier face à plusieurs scénarios

• Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034

• Location touristique durcie : abattement micro-BIC ramené à 30 % et plafond de 15 000 € pour les meublés non classés, dès les revenus 2025

• Les amortissements LMNP désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre meublé, nu, SCI, location courte durée, et vous avez l'impression que chaque personne à qui vous en parlez vous conseille l'inverse. Et si le bon régime dépendait surtout de vous, pas de la mode du moment ? Dans cet épisode :

• Un test en 4 questions : votre objectif, votre temps disponible, votre situation fiscale et votre horizon, votre tolérance au risque réglementaire

• Le LMNP au réel : les amortissements réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025, avec une exception pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD

• Les meublés de tourisme durcis par la loi Le Meur, et ce que ça change pour votre rentabilité

• Le calendrier DPE : G exclu depuis le 1er janvier 2025, F en 2028, E en 2034

• Le déficit foncier plafonné à 10 700 € par an, porté à 21 400 € jusqu'à fin 2027 pour certains travaux de rénovation Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Votre banquier vous annonce que votre dossier passe au-dessus du plafond légal, et votre projet s'arrête net. Comprendre comment ce plafond est calculé change souvent la donne. Dans cet épisode :

• Le taux d'usure est le plafond maximum d'un crédit, publié chaque trimestre par la Banque de France, et il se compare au TAEG, pas au taux nominal

• Depuis le 1er janvier 2024, la révision est redevenue trimestrielle après la parenthèse mensuelle de 2023

• Du 1er juillet au 30 septembre 2026, le seuil est de 5,29 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, à vérifier à la date d'édition de chaque offre

• Trois leviers pour faire baisser votre TAEG : changer d'assurance emprunteur grâce à la loi Lemoine, négocier les frais, ajuster votre apport Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre poser vos valises dans votre propre appartement ou faire travailler la banque pour vous avec un locatif ? Cette question revient sans arrêt, et la bonne réponse dépend surtout de votre horizon et de votre mobilité. Dans cet épisode :

• Pourquoi il n'existe pas de meilleur choix universel, mais un arbitrage entre durée de détention, fiscalité, crédit et mobilité

• La résidence principale : sécurité et exonération de plus-value à la revente

• Le locatif : effet de levier, mais frais d'acquisition de 7 à 8 % dans l'ancien contre 2 à 3 % dans le neuf

• Ce qui change côté fiscalité : prélèvements sociaux à 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % depuis le 1er janvier 2026 notamment en meublé non professionnel, réintégration des amortissements LMNP au réel pour les cessions depuis le 15 février 2025, et fin du Pinel Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous mettez de l'argent de côté chaque mois, mais vous avez l'impression que ça n'avance pas vraiment. Et si le vrai moteur n'était pas ce que vous placez, mais le temps que vous lui laissez ? Dans cet épisode :

• L'effet boule de neige illustré simplement : 10 000 euros à 5 % sur 30 ans, 25 000 euros sans réinvestissement, environ 43 000 euros avec

• Comment l'appliquer en immobilier : réinvestir les loyers nets, les SCPI, et les structures comme le LMNP, la SCI à l'impôt sur les sociétés à 25 % ou la holding avec le régime mère-fille

• La réforme de la plus-value LMNP, applicable aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025

• Pourquoi raisonner en rendement net après fiscalité, frais et risques, avec les mises en garde de l'Autorité des marchés financiers sur les SCPI Épisode pédagogique, il ne constitue pas un conseil personnalisé. Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr

Vous hésitez entre un bien qui vous laisse 200 euros par mois sur le compte et un autre qui ne rapporte rien tout de suite mais prend de la valeur. Lequel vous enrichit vraiment ? Dans cet épisode :

• La différence concrète entre le cashflow, votre trésorerie mensuelle, et la rentabilité globale, votre enrichissement réel

• Pourquoi ces deux indicateurs ne s'opposent pas, mais s'arbitrent selon votre horizon, votre financement et votre fiscalité de sortie

• La réintégration des amortissements en location meublée non professionnelle dans le calcul de la plus-value, avec les cas d'exonération prévus

• Le durcissement apporté par la loi Le Meur sur les meublés de tourisme, et la taxation de la plus-value à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention compris Abonnez-vous pour ne manquer aucun épisode, et laissez une note si celui-ci vous a aidé. STEPS'UP, le podcast qui décode l'immobilier en moins de dix minutes. Une marque du groupe Global Icon. Plus d'infos sur www.global-icon.fr