Urbital Podcast - se habla sobre bienes raíces

E96 - En este episodio, exploramos la nueva ley de condominios de 2020, aprobada en plena pandemia, y su impacto en los alquileres a corto plazo. Destacamos la importancia de revisar la escritura matriz de un condominio para verificar si permite estos alquileres y discutimos las implicaciones y conflictos que surgen cuando se alquila en áreas no turísticas. Abordamos el debate sobre si el alquiler a corto plazo debe considerarse una actividad comercial o residencial, y cómo se establece la diferencia entre el derecho de propiedad privada y el uso que se le da. Analizamos que, aunque el derecho de propiedad permite decidir sobre el uso de la misma, la clasificación como comercial o residencial depende de la naturaleza y escala del alquiler. Reflexionamos sobre los retos y oportunidades que esta ley presenta, y la necesidad de adaptarse a los cambios regulatorios para propietarios, inquilinos y administradores de condominios.

E95 Urbital Podcast - Héroes que necesitan hogar: Análisis del Home Buyers Assistance Program

En este episodio, junto a Carlos Ayala de VIG Mortgage y Fernando Gil, pasado Secretario de la Vivienda, se analiza el Home Buyers Assistance Program (HBAP) y los retos que enfrentan las personas que buscan hogar en Puerto Rico. Se destacan los problemas y posibles soluciones del programa.

Situación Actual del HBAP:

• El proceso se ha complicado, con solicitantes esperando hasta 90 días por el certificado de elegibilidad.

• El papeleo es excesivo, y los bancos hipotecarios enfrentan tropiezos adicionales.

Problemas Identificados:

• Los analistas del HBAP a menudo solicitan información innecesaria, duplicando el trabajo del banco. 

• Se observa una falta de preparación en las empresas privadas contratadas para apoyar el programa, lo que genera ineficiencia y burocracia adicional.

• HUD evalúa el desembolso de fondos y la rapidez en gastarlos, no la cantidad de préstamos otorgados.

Requisitos y Recomendaciones:

• Los solicitantes tan sólo deben cumplir con ingresos estipulados, no poseer vivienda y recibir consejería financiera para tener la aprobación. El resto de los requisitos le toca a la institución financiera.

• Se sugiere buscar la elegibilidad antes de buscar la casa.

• Se recomienda una mesa redonda con proveedores para recoger necesidades y mejorar la coordinación entre las entidades involucradas.

Fernando Rodriguez comparte la historia de una maestra de Yabucoa que terminó comprando sin la ayuda del HBAP, evidenciando la lentitud y las dificultades del programa en los últimos años. 

Es crucial mejorar la eficiencia del HBAP eliminando capas burocráticas, aumentando la preparación de las empresas privadas involucradas y ajustando los procesos para que se enfoquen en la verdadera necesidad de los solicitantes.

E94 - En Puerto Rico, los seguros están experimentando aumentos significativos en las primas debido a las decisiones de las reaseguradoras, como Lloyd's of London, que determinan los costos basados en las pérdidas y riesgos asociados. Este incremento afecta especialmente a las personas retiradas, o con ingresos fijos, como por ejemplo, del seguro social. Damos un ejemplo en un condominio donde la prima sube de $450 a $570. Este caso es común en todo condominio. El problema es el riesgo por huracanes, terremotos y otros que hacen que la prima aumente por el reaseguro. Además, el mercado de seguros en la isla enfrenta limitaciones de capacidad, lo que impide a las compañías asegurar más allá de ciertos límites. También hay desafíos relacionados con los seguros de inundaciones, donde cambios en los mapas topográficos de FEMA han redefinido las zonas de riesgo. Para mejorar la competitividad y eficiencia del mercado, es necesario implementar cambios, como la estandarización de reclamaciones y una mejor integración de datos y procesos. Escuchen la conversación!

E93 - En este episodio, Luis Gallardo del Centro para la Reconstrucción del Hábitat, junto a Iván Zavala y Dennis Martínez, nos guían a través de los desafíos y soluciones en la vivienda asequible en Puerto Rico, destacando la Ley 212 de créditos, así como la Ley 118 del 2022, diseñada para agilizar los procesos de títulos de propiedad. También discutimos el tema de los estorbos públicos, detallando el proceso lento, caro y burocrático de su declaración, inventario, adquisición y disposición, y cómo estas iniciativas buscan revitalizar comunidades y facilitar el acceso a vivienda digna.

E92 - Para tener y mantener una propiedad histórica se requiere mantenimiento e inversión constante en la propiedad. Este era el propósito de la exención otorgada por el Instituto de Cultura que viabilizó la restauración del Viejo San Juan.

Antes del 2020, el proceso para obtener la exención contributiva era así: se solicitaba una inspección al Instituto de Cultura. Ellos inspeccionaban la propiedad, determinaban si estaba en cumplimiento o daban recomendaciones para ponerla en condiciones óptimas. Luego, emitían una carta que el Instituto enviaba al CRIM y al propietario, para llevarla a Hacienda. La notificación del CRIM automáticamente reflejaba la exención en la cuenta. Para Hacienda, si no tenías alquiler, no tenías que llevar la carta.

Si había un cambio de dueño, se llevaba la escritura del nuevo dueño al Instituto con una hoja de solicitud de servicio para solicitar el cambio de nombre en la exención. Se presentaba la escritura, y se hacía el cambio con copia del certificado a nombre del nuevo dueño. El CRIM realizaba el cambio correspondiente.

Así era ANTES. Con la Ley 60, TODO esto cambió y se consolidó bajo el programa de incentivos del DDEC. Con la idea de simplificar los incentivos, este proceso fue encajonado en este nuevo sistema. ¿Qué implicaciones tiene? ¡Escuchen!

E91 - En la era digital, la accesibilidad y la eficiencia deben ser pilares fundamentales de cualquier plataforma que interactúe con los ciudadanos. La optimización de procesos administrativos no solo facilita la vida de los usuarios, sino que también contribuye significativamente a la eficiencia operativa de las industrias, fomentando así una mayor actividad económica. Un claro ejemplo de esta optimización es la plataforma XRoad en Estonia, que ha revolucionado la forma en que los ciudadanos interactúan con el gobierno. Según datos oficiales, XRoad ahorra anualmente más de 10,000 horas a cada ciudadano. Esta plataforma permite que los trámites gubernamentales fluyan sin necesidad de desplazamientos físicos o búsquedas de documentos, mejorando así la satisfacción del usuario y liberando tiempo para actividades más productivas.

En este contexto, la plataforma Karibe en Puerto Rico representó un avance significativo para la industria inmobiliaria, con numerosos beneficios que no voy a listar aquí. Uno de estos beneficios era el poder obtener una escritura desde el sistema, lo que antes implicaba una visita física al registro o contactar al notario que trabajó con la escritura, lo cual resultaba en largas esperas y una burocracia tediosa. Con Karibe, los profesionales podían acceder a las escrituras en línea, simplificando significativamente el proceso.

Sin embargo, la reciente decisión de limitar este acceso ha revertido estos avances, creando nuevos obstáculos. La eliminación del acceso en línea a las escrituras en Karibe implica que los profesionales de la industria inmobiliaria ahora deben recurrir a métodos más lentos para obtener la información necesaria. Este cambio es comparable a ir a Ponce por la piquiña en vez de el expreso, lo que no solo consume más tiempo sino que también genera frustración y posibles retrasos en transacciones importantes.

Un ejemplo ilustrativo de los problemas que surgen con estas restricciones es que en el ‘snapshot’ de la inscripción, solo se presenta al primer titular, aunque puedan haber múltiples titulares. Si un contrato de compraventa incluye todos los nombres y el abogado de la otra parte sólo ve un dueño en el sistema Karibe, va a solicitar la escritura para validar la información. Entonces será necesario recurrir al notario, lo que puede retrasar el cierre de la transacción por horas o días.

Otro caso que destaca los problemas de accesibilidad es la necesidad de reconstruir un tracto. Piensen en una propiedad que ha permanecido en la misma familia por 30 años, con múltiples cambios de dueños no registrados en el CRIM desde los años 80. Hay cinco cambios de dueños que no se reflejan en los registros. Para vender la propiedad, es necesario reconstruir el tracto en el CRIM usando las escrituras, pero si uno de los notarios no está disponible, esto impide actualizar el CRIM al nombre del nuevo dueño, causando retrasos.

Aún con estas ineficiencias, si quieren cerrar sus casos en 21 días, contacten a VIG Mortgage al 787-200-8585.  

Es crucial entender que las escrituras contienen información que no pone en riesgo datos privados o identificadores sensibles. Estos documentos deben estar accesibles a profesionales licenciados, mediante mecanismos que faciliten acceder a ellos en situaciones adversas. En un mundo donde la información debería estar fácilmente disponible para agilizar los procesos, este tipo de restricciones no solo son contraproducentes, sino que también contradicen los principios de eficiencia y accesibilidad que deben guiar los servicios digitales.

La implementación de plataformas digitales optimizadas es esencial para evitar la pérdida de tiempo en trámites ciudadanos. Si van a imponer restricciones a algo que antes era accesible, deben centrarse en cómo pueden facilitar y acelerar los procesos para quienes necesitan consumir esa información, ahorrando tiempo y recursos tanto a los ciudadanos como a las industrias que generan actividad económica.

E90 - Energía y eficiencia: El debate sobre la medición neta y el futuro de la infraestructura energética en Puerto Rico. 

Directo al grano: todo propietario en Puerto Rico enfrenta el problema de las averías eléctricas. Con más de 120,000 hogares ya con energía solar en sus techos y aproximadamente 3-4 mil nuevas instalaciones mensuales, la transición hacia la energía solar está en marcha. El net-metering es un elemento crucial para fomentar esta transición, pero ¿de qué se trata y cuál es su estado actual y amenazas?

El net-metering permite a las personas generar su propia electricidad, consumirla y exportar el exceso, obteniendo un crédito por el valor al detalle de esa electricidad. Esto hace que la instalación de energía solar en los hogares sea económicamente favorable.

En la década de los 90, el senador Kenneth McClintock presentó un proyecto de ley para establecer un programa de medición neta, pero fue denegado. En 2007, McClintock insistió y la ley se firmó bajo el mandato de AAV. Sin embargo, cuando se aprobó la ley, la AEE no tenía planes de implementarla.

Por años, el mandato de medición neta nunca se ejecutó. Muchos recuerdan los dolores de cabeza para conectar un sistema de energía solar a la AEE y ser compensados bajo el programa de medición neta. Apenas había 9,000 personas conectadas. Con la entrada de LUMA, más de 100,000 clientes se han conectado. El cambio de PREPA a LUMA fue positivo en este aspecto.

Javier Rúa comenta que compró un sistema solar en 2003 y tardó dos años en lograr la medición neta. Los problemas de interconexión no eran tanto técnicos, sino administrativos. Había un sistema fragmentado, con oficinas regionales que no estaban claras sobre las directrices o no tenían interés en apoyar la medición neta. No fue hasta 2014, con la entrada del Negociado, que se comenzaron a hacer preguntas sobre la medición neta, logrando avances en la interconexión.

Cuando LUMA asumió, centralizó la administración de la interconexión, alcanzando más de 100,000 clientes de energía solar en techos.

Diariamente, LUMA publica la capacidad de generación y la demanda pronosticada. Puerto Rico está al borde de un apagón central diariamente, y son los 824 megavatios de capacidad de energía solar en techos los que lo evitan. Una sociedad de primer mundo tiene 1,000 megavatios de reserva de energía diariamente. Puerto Rico está por debajo de esto, resultando en relevos de carga.

El Negociado no captura y presenta los datos adecuadamente, pero es innegable el valor social de las operaciones continuas gracias a la energía solar en techos. Este valor no ocurre en ninguna otra sociedad con capacidad de generación. En Puerto Rico, no hay ese valor. Por ende, es crucial fomentar la medición neta para seguir incentivando la instalación de techos solares, proporcionando una planta virtual que evita apagones diarios.

Presentamos además el "Hosting Capacity Map", que muestra la penetración de renovables y los posibles problemas de voltaje. Sin embargo, en Puerto Rico, el problema es que la red de transmisión y distribución está en mal estado y, poco a poco, se están mejorando las subestaciones para aumentar la capacidad. Dicho esto, es necesario un "Hosting Capacity" proactivo a nivel de distribución, que permita y facilite la generación distribuida.

Ramon Luis Nieves dice: después de María, se asignaron 10 mil millones para reconstruir la red. ¿Cuál es el diseño de esta reconstrucción? Hay una lucha entre renovables y fósiles. Si nadie fiscaliza qué tipo de proyectos se diseñan para la reconstrucción, en 10 años nos llevaremos la sorpresa de que la red reconstruida no incluirá elementos para apoyar la generación distribuida y permitir que la gente produzca y distribuya energía a través de la red. Si la red no está preparada para esto, no ocurrirá.

E89 - Escuchen sobre las soluciones reales al problema de vivienda en Puerto Rico, más allá de los Airbnb's y la Ley 20/22. ¿Qué es 'inclusionary zoning'? ¿Por qué se eliminan requisitos mínimos de estacionamiento? ¿Qué impacto tiene la deregulación en zonas urbanas? Profundizamos sobre los problemas de raíz y cómo los resolvemos. Escuchen un debate entre Jorge Rodriguez del Instituto de Libertad Económica y Raul Santiago Bartolomei del Centro para Nueva Economía.

E88 - En este episodio converso con mi hermano Franco González, quien en 1996 tuvo un negocio en Santurce, justo en lo que hoy es el edificio La Casa, al lado de Ciudadela. Ahora, 30 años más tarde, vive en ese mismo lugar, completando así un círculo en su vida. Juntos reflexionamos sobre la evolución de este espacio y sus alrededores. Conversamos sobre los edificios que llevan 30 años abandonados y los que tienen lista de espera para poder mudarse. Exploramos el concepto del "15 minute City", donde todos los servicios, como médicos y supermercados, están a solo minutos de distancia.

Nos cuenta sobre los obstáculos en los intentos de revitalizar un edificio bajo la jurisdicción de Edificios Públicos, como el caso del edificio donde ahora se encuentra Ballet Concierto en la Avenida De Diego, donde la burocracia y los contratos complican los esfuerzos de recuperación y renovación. Analizamos cómo se ha desviado el propósito original de muchas entidades en el tiempo y nadie asume la responsabilidad.

E88 - Desde la agilidad de cerrar casos en 21 días hasta la capacidad de obtener financiamiento FHA en condominios que normalmente no lo tienen, pasando por los Rural Single Close, VIG destaca por su enfoque innovador y fuera de lo convencional para ser eficiente en el mercado hipotecario.

Carlos Ayala comparte cómo VIG va optimizando cada paso del proceso, utilizando una aplicación que mantiene a los corredores de bienes raíces informados y comprometidos en cada caso.

El checklist de VIG es fundamental: evita obstáculos que podrían retrasar el proceso, como descubrir problemas de última hora, como pozos sépticos fuera de norma, considerando aspectos como poderes legales, capitulaciones y la situación de menores en la transacción. Al realizar este chequeo previo, se anticipan problemas y se acelera el proceso de cierre.

Se destaca la capacidad de VIG para financiar unidades en condominios no FHA mediante "single unit" FHA, ampliando así las oportunidades de venta para los corredores. Con un enfoque en la creciente población joven que busca apartamentos y programas de asistencia para compradores primerizos, VIG ofrece opciones atractivas, como financiamiento FHA con un 10% de pronto.

Finalmente, se discute el innovador Rural Single Close de VIG, que permite la compra y construcción de viviendas en áreas rurales con un proceso simplificado.