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Direkt zur Immo

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Wenn man mit einem günstigen Quadratmeterpreis und einer guten Rendite einsteigen will, dann habe ich hier etwas gefunden.

Die Wohnung liegt in einer Kleinstadt mit gut 11.500 Einwohnern in einer ruhigen Wohngegend 35 km vom Leipziger Zentrum entfernt (und etwas weniger ins Zentrum von Gera). Wir haben in der Umgebung der Wohnung eine Pizzeria, einen Supermarkt sowie die Kulturhalle Zipsendorf. Bis zum Hainbergsee und den nächsten Sportvereinen sind es übrigens auch nur 900 m.

In dem Mehrfamilienhaus sind 6 Wohneinheiten und 4 davon sind von den Eigentümern selbst bewohnt. Die Wohnung hat auf 78 qm und zwei Etagen dann 3 Zimmer. Die Wohnung ist seit 2018 vermietet – für überschaubare 4,50 € kalt pro qm. Das hat noch etwas Potential zur Steigerung auf über 5 €. Die Bilder finde ich sehr gut, weil die sehr ehrlich zeigen, dass hier auch gewohnt wird. Der Zustand der Wohnung ist sehr gepflegt. Es gibt ein großzügiges Wohn- und zwei Schlafzimmer, eine Küche und ein Tageslichtbad mit Wanne. Das Auto steht auf dem zugehörigen überdachten Stellplatz.

Bei der Wohnung liegt der Angebotspreis bei 79.000 € und ich könnte mir vorstellen, dass man hier noch etwas Verhandlungsspielraum hat. Man kommt so schon auf 5,6% Rendite und einen positiven Nettoertrag.

Meine Meinung: Ich würde hier ein Preisvorschlag abgeben, um auf 6% Rendite, einem Kaufpreis von unter 1.000 € pro qm und einen leichten positiven Cashflow zu kommen. Dann hat man hier eine vermietete Wohnung mit Potential in einem renovierten Gebäude und der Nähe zu Leipzig und Gera.

Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Fragen kannst du hier direkt auf dem Inserat loswerden oder du schickst sie uns an [email protected].

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Die 2 Zimmer Wohnung mit 63 qm liegt in Siemensstadt in Berlin (liegt in Spandau im westlichen Berlin neben Charlottenburg). Eine Bäckerei und zwei italienische Restaurants liegen in der gleichen Straße - die U-Bahn Siemensdamm liegt 60 m entfernt und dann findet man auch einen Edeka und einen DM. Aber schaut euch die Lage einfach an – ich würde sagen, da findet man alles was die Mieter so brauchen könnten in der Nähe. Nicht weit entfernt ist auch der Volkspark Jungfernheide.

Ein Blick auf die Zahlen:

Die Lage haben wir geklärt – aber jetzt kommen die Gründe warum ich das eigentlich interessant finde. Die Wohnung ist super günstig für 7,08 € kalt vermietet. Marktüblich wären hier eher 12,50 €. Trotzdem ist die Rendite mit über 3,2% für Berliner Verhältnisse völlig in Ordnung. Und auch die Marktwerteinschätzung liegt über dem Kaufpreis.

Hier hat man also die Möglichkeit in günstig in Berlin einzusteigen und die Entwicklung ist klar absehbar ohne da auf Wertsteigerungen an sich zu spekulieren. Ab einer Miete von rund 11 € kalt hat man hier einen positiven Cashflow und auch im jetzigen Zustand hat man bei dem negativen Cashflow um die 250 € kein großes Loch im Budget.

Ich hab mich auch gefragt warum das so vergleichsweise günstig ist. Ich würde sagen: Der Eigentümer wohnt in Norwegen und hat die Entwicklung vielleicht etwas weniger im Blick. Ohne das genauer zu planen geht die Verwaltung davon aus, dass es in den nächsten 5 Jahren auch zu einzelnen Sanierungen kommen kann. Ich bin da relativ entspannt: man kann der Teilungserklärung entnehmen, dass auf diese Wohnung unter 1% der Kosten entfallen, wenn mal Sonderumlagen anstehen. Ein Wort noch zur Mieterin: Die Mieterin (Jahrgang 84) wohnt hier schon seit 2012 und Mieterhöhungen sind bislang auch durchgegangen.

Mit dem unverbindlichen Angebot kannst du auch direkt eine Besichtigung vereinbaren. Aufgrund des wenigen Bildmaterials des Maklers ist das auf jeden Fall notwendig.

Mit dem unverbindlichen Angebot kannst du auch direkt eine Besichtigung vereinbaren. Aufgrund des wenigen Bildmaterials des Maklers ist das auf jeden Fall notwendig.

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Dabei handelt es sich um eine 1,5 Zimmer Maisonette Wohnung (das Schlafzimmer zählt nur als halbes Zimmer ist im Dachgeschoss, das Wohn-/Esszimmer, Bad und Küche im Stockwerk darunter) mit 49 qm. Die Wohnung ist aktuell bezugsfrei und der Makler kann auch gerne die Neuvermietung organisieren. Er rechnet hier mit 8,50 € Kaltmiete pro qm und da gäbe es sogar noch Steigerungsmöglichkeit zur Marktmiete (aber ein konservativer Abschlag fürs Dachgeschoss ist sicher nicht falsch).

Wo gibt es hier Verhandlungspotential: Baujahr ist 1963, die Ölheizung ist aus 2005 und die Energieeffizienzklasse ist nur G. Wenn man das mitnimmt und im Bereich um 96.000 € landet, dann kommt man Richtung 6% Rendite und kann es mit einer 90% Finanzierung auch auf einen positiven Cashflow schaffen (und den Preis sehe ich als absolut gerechtfertigt). Und dann ist eine Immobilie in dieser Lage in einer großen deutschen Stadt auf jeden Fall interessant als Kapitalanlage.

Zur Lage der Immo noch ein paar Infos: Man liegt gut angebunden etwas östlich von der Innenstadt. In 3 km ist man am Bahnhof, in der direkten Umgebung gibt es einen Baumarkt, Supermärkte und eine Schule. Wenn man hier sportliche Betätigung sucht, dann wäre da ein Fitnessstudio, die Radrennbahn und eine Boulderhalle in der Nähe. Bis zur Uni sind es übrigens 6 km – auch das ist ja noch gut machbar.

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Warum ist die Wohnung auf meiner Watchlist?

Ich finde die Lage sehr gut – man liegt super zentral, es sind nur 700m bis zur Uni und auch der Hauptbahnhof ist ähnlich weit entfernt. Man ist auch gut angebunden und hat vieles in der Nähe was die Wohnung für Mieter interessant macht: Die Wohnung liegt in der Johannisgasse und direkt in der Umgebung ist das Völkerkunde Museum, eine italienische Bar, Restaurants und Bus- bzw. Tramhaltestelle. Auch die Uni-Klinik liegt in der Nähe. Kurzum: ich sehe da keine Probleme weiterhin die Wohnung auch vermietet zu halten.

Dazu finde ich den Schnitt der Wohnung gut. Man hat 3 Zimmer, die auch alle als Schlafzimmer genutzt werden und eine Küche mit Zugang zum Balkon. Mieterinnen sind drei junge Frauen, die um die 20 Jahre alt und erst 2022 eingezogen sind. Die Wohnung ist in einem sehr gepflegten Zustand und es gibt auch keine Anzeichen, dass sich das ändert. Die Miete liegt übrigens völlig im Rahmen und ist keinesfalls zu hoch angesetzt wie das teilweise bei anderen Sondervermietungen der Fall ist.

Als weiteren Punkt auf meiner Liste habe ich den Energieträger. Hier ist das keine Öl- oder Gasheizung, sondern eine Luft/Wasser Wärmepumpe. An der musste zuletzt auch etwas gemacht werden aber das Geld dafür stammte aus der Erhaltungsrücklage.

Wie ist der Preis einzuschätzen?

Der Preis ist aktuell schon so angesetzt, dass er auch mit den Nebenkosten unter der Markteinschätzung liegt. Wenn man hier ein paar Prozent vom Preis runterkommt, dann kommt man auch schon auf eine Rendite von deutlich über 4% und einen positiven Nettoertrag. Das wäre jedenfalls mein Ansatz – Nadine und ich unterstützen dich dabei natürlich gerne.

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Die vermietete Doppelhaushälfte liegt in Leuna im Ortsteil Zöschen. Was jetzt nach Provinz klingt ist fast schon der grüne Ausläufer von Leipzig. Bis ins Leipziger Stadtzentrum sind es von hier 19 km, bis zum Leipziger Flughafen sind es sogar nur 15 km (oder 20 Minuten mit dem Auto). Das Haus liegt nahe am Raßnitzer See aber ist auch gut angebunden. Die 181 verläuft weniger Seitenstraßen weiter und bringt einen nach Leipzig und der nächste Supermarkt oder die Sekundarschule sind etwas über 1 km entfernt.

Das Haus wurde gerade renoviert und es wurden nochmal 20.000 € reingesteckt. Die Fassade ist auch erst 6 Jahre alt, die Heizung wurde vor 1,5 Jahren neu gemacht. Zum 1.1.23 wurde das Haus neu vermietet an ein Paar und der gute Zustand und die Nähe zu Leipzig spiegeln sich auch in der Miete wider: Die Mieter zahlen 12,75 € kalt pro qm für das Haus und damit kommen wir auf eine Rendite von 5,3% und einen positiven Cashflow!

Der Kaufpreis wurde von 305.000 € auf 295.000 € gesenkt und ich würde sagen, dass das mit der Entfernung zu Leipzig und dem Zustand der Immo wirklich ein interessanter Deal ist. Wenn du das auch so siehst, dann gib einfach ein Angebot ab.

Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Fragen kannst du hier direkt auf dem Inserat loswerden oder du schickst sie uns an [email protected].

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