Urbyo Updates

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By Oliver Wulf, Janina Ellen Sari, David Büchler, Sören Rohde, Josephine Nguyen, Vivien Wenzel,BusinessInvesting
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Urbyo Updates episodes

  • Deutlich über 4% Rendite in der Nähe des Englischen Gartens in München
    Interessantes Investment in der bayrischen Landeshauptstadt

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    Und ich bin auch ganz ehrlich: ich finde hier keinen. Erstens zur Lage: Wir liegen jetzt nicht irgendwo außerhalb von München, sondern 1 km vom englischen Garten in München Johanniskirchen. Die Tram und der Bus fahren 100m von der Wohnung entfernt ab, alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in der Reichweite, mehrere Schulen sind in der Nähe und auch bis zur S-Bahn geht man noch zu Fuß. Bis zur Uni sind es dann so etwas über 5 km – auch das macht man noch easy mit dem Rad. Also machen wir hinter die Lage mal einen Haken.

    Dann wurde auch das Gebäude ordentlich in Schuss gehalten. Die Heizung ist erst 10 Jahre alt, vor 5 Jahren wurden die Aufzüge komplett erneuert, es wurden neue Fenster eingesetzt und auch die Schließanlaghe ist neu und im letzten Jahr wurde erst das komplette Treppenhaus saniert. Also: auch keine to dos.

    Die Wohnung hat knapp 60 qm und 3 Zimmer, die mit einzelnen WG Mietverträgen vermietet sind. Zimmer, Küche und Bad sehen sehr gut aus und dank der Sondervermietung haben wir hier auch einen Ertrag mit deutlich über 4% Rendite. Und jetzt könnte man meinen, dass dafür aber der Kaufpreis viel höher wäre als der Marktwert. Darüber stolpert ja man ja oft mal bei diesen Sondermodellen. Aber nicht mal das ist hier der Fall. Man hat sogar einen positiven Nettoertrag und für Münchner Verhältnisse ist das meiner Meinung nach ein No-brainer! Normalerweise kauft man solche Wohnungen mit langen Mietverträgen mit 1,2% Rendite und hofft, dass man die mal neu vermieten kann. Hier ist das alles schon geschehen. Daher: hingeschaut und Angebot abgegeben, denn so lange wird die nicht verfügbar sein.

    In dem Fall kann ich sagen: unser Finanzierungsteam hat die extra mehrfach eingewertet, weil die sich beim Marktwert sicher sein wollten. Und hier der Hinweis: es wäre sogar möglich die Wohnung mit 1% Tilgung zu finanzieren. Dann schaffst du es mit eine wenig Verhandlungsgeschickt hier einen negativen Cashflow von weniger als 50 Euro pro Monat zu haben. Ich bin ganz ehrlich: wenn ich dürfte, dann würde ich es kaufen.

    Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern.

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    3 min
  • Modernes Einfamilienhaus und Top-Zustand in perfekter Vorstadtlage
    EFH mit Energieeffizienzklasse A & Mietentwicklungspotenzial in Markkleeberg bei Leipzig

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    Doch auch das Einfamilienhaus selbst hat einiges zu bieten. Die Wohnfläche beträgt 143qm, welche sich auf zwei Stockwerke mit insgesamt 5 Zimmern und 2 Bädern aufteilen. Das Haus wurde 2008 gebaut und ist in einem sehr guten, modernen Zustand. Ein absolutes Highlight im Inneren ist sicher die verbaute Sauna. Im Obergeschoss befindet sich außerdem ein großer Balkon. Vom Wohnzimmer im Erdgeschoss aus gelangt man auf die Terrasse und von dort in den Garten des insgesamt etwa 800qm großen Grundstücks. Darauf befinden sich außerdem Stellplätze für mehrere Fahrzeuge, wie z.B. ein Carport, und ausreichend Stauraum für Gartengeräte und ähnliches. Eine Ladestation für E-Autos ist übrigens auch vorhanden. Und wo wir schon beim Thema Energie sind: Das Haus wird per Wärmepumpe geheizt und hat die Energieeffizienzklasse A – besser geht’s also kaum.
    Dass ein Haus mit der Ausstattung, in so einem guten Zustand und in der vielversprechenden Lage seinen Preis hat, dürfte wohl keine Überraschung sein. Mit 799.000 Euro hat es der Kaufpreis schon in sich, was sich dann auch in deiner monatlichen Zahlung widerspiegelt. Bei den Angaben im Inserat handelt es sich um eine eher konservative Kalkulation mit 10 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter. Da das Haus aktuell aber nicht vermietet ist, hast du direkt zum Einstieg die Chance, deine Miete zu entwickeln. Wenn du für marktwertgerechte 13 Euro pro Quadratmeter vermietest, drückst du die monatliche Zuzahlung bei einer 100% Finanzierung zumindest unter 2.000 Euro. Außerdem ein Vorteil bei einem Einfamilienhaus: Es fallen keine Instandhaltungsrücklage und nichtumlagefähige Kosten an.
    Der Cashflow und die Zinsen können sich natürlich durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren. Wenn du wissen möchtest, ob sich am Kaufpreis noch was machen lässt, gib doch einfach ein Angebot ab. Falls du sonst noch Fragen hast, kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

    4 min
  • Mietpool & Full-Service Sondereigentumsverwaltung
    2-Zimmer-Wohnung in der Rhein-Main Region

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    Alsfeld ist eine Kleinstadt mit knapp über 16.000 Einwohnern. Wenn man sich mal die Region anschaut – also wo man so in einer Stunde auch hinkommen kann – dann leben hier gut 2,5 Millionen Einwohner und 100.000 Studenten. Erreichbar wären dann auch Kassel, Eisenach oder auch Frankfurt am Main. Ich glaube die Arbeitgebersituation ist auch interessant. Hier ist es auf jeden Fall so, dass man jetzt nicht abhängig von einer Branche ist. In der Stadt gibt es auch über 6.000 Arbeitsplätze und die Stadt ist mit der A5 und einem Bahnhof auch verkehrstechnisch gut angebunden.

    In der Umgebung der Wohnung haben wir eine Bushaltestelle, die ist so 150m entfernt. Bis zum Bahnhof sind es 1,4 km und bis zum nächsten Supermarkt am Stadtpark sind es 700m. In ähnlicher Entfernung findet man auch Schulen und Kitas. Zusammenfassend: recht kurze Wege.

    Die Wohnung hat gefühlt eher 3 als 2 Zimmer mit einer Wohnküche und ist sehr kompakt geschnitten mit 58 qm und einem Balkon. Da die Wohnung im Erdgeschoss liegt spart man sich das Treppensteigen. Die Wohnung ist aktuell bezugsfrei und normalerweise wäre das in einer Kleinstadt wie Alsfeld für mich als Remote Investor der Moment auszusteigen. Hier liegt die ganze Sache aber anders: Wir haben ein Mietpool samt Full Service Sondereigentumsverwaltung. Für einen neuen Mieter wird gesorgt, die Kosten sind schon drin und auch die Miete bekommt man von Tag 1 über den Mietpool ausgezahlt. Selbst wenn die eigene Wohnung mal leerstehen sollte. Apropos Kosten: In dem Kaufpreis ist auch schon ein Anteil fürs Gemeinschaftseigentum drin. So werden spätere Sanierungen bezahlt und das ganze Gebäude wurde auch vom TÜV geprüft.

    Das Konzept ist also wirklich etwas für Investor:innen, die den Peace of Mind schätzen sich nicht mit den ganzen Aufgaben eines Vermieters beschäftigen zu müssen und einfach stabile und stetig wachsende Erträge zu schätzen wissen – denn die Entwicklung der Miete und eventuell entstehende Rechtskosten für die Durchsetzung der höheren Miete werden ebenfalls von der Verwaltung und dem Mietpool übernommen.

    Was ist hier preislich drin? Aufgrund des Full Service Konzepts des Verkäufers nicht viel. Aber immerhin die Übernahme der Notarkosten würde der Verkäufer auch machen und das ganze wird generell provisionsfrei angeboten. Das würde ich also entsprechend auch mitnehmen. So kommt man auf über 3% und muss sich sonst mit nichts weiter beschäftigen.

    Wenn dich das interessiert, dann gib einfach dein Angebot ab und schaue dir mehr zur Immo an. Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern.

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    4 min
  • Top vermietet & Energieeffizienzklasse B: Über 4% Rendite mit 1-Zimmer Wohnung
    No-Brainer im Leipziger Osten

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    Insgesamt haben wir hier eher ein Gebiet mit neuerer Bebauung. Das Gebäude in dem diese Wohnung liegt, ist aus 1992. Der Endenergieverbrauch dieser Immo liegt in der Energieeffizienzklasse B. Das kann man auf jeden Fall auf der Seite der Vorteile verbuchen. Hier Heizung ist hier Fernwärme - auch das ist ein Vorteil. Die Wohnung, um die es geht ist eine 1-Zimmer Wohnung mit 42 qm im Hochpaterre des Mehrfamilienhauses. Die Wohnung wurde im November 2022 modernisiert, Dazu gehören neue Fußbodenbeläge, Fliesenspiegel in der Küche und ein neues Badezimmer. Die Wohnung ist daher auch sehr gut für fast 9 Euro pro qm kalt vermietet. Das liegt sogar über dem Durchschnitt und zeigt auf jeden Fall, dass man hier ein vernünftiges Objekt mit guter Nachfrage hat.
    So kommen wir hier auch auf eine Rendite von knapp über 4% – allerdings zu einem Preis, der über der Markteinschätzung liegt. Und wenn ich das ganz ehrlich sage: Wenn man es schafft hier näher an der Markteinschätzung zu landen, dann ist dieses Objekt für Kapitalanleger ein No-Brainer. Bei Preisen Richtung 90.000 Euro landet man bei einem positiven Nettoertrag und bei einer Rendite um die 5%.
    Wenn du Fragen hast, dann stell sie uns hier gerne auf dem Inserat und sonst gehen wir mit deinem Angebot auch gerne in die Verhandlung mit dem Verkäufer.
    Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern.

    3 min
  • Neuvermietungsmöglichkeit: Große 3-Zimmer-Wohnung nahe Stuttgart
    Wirtschaftlich starke Region um Böblingen

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    Die Wohnung befindet sich in einer Feldrandlage im Stadtteil Dagersheim und verbindet eine ruhige und naturnahe Lage mit einer guten Infrastruktur und der Nähe zu vielen starken Arbeitgebern der Region. In der Nähe haben wir eine Bushaltestelle, ein Edeka, eine Kita und eine Grundschule sowie auch Restaurants. Der Hauptbahnhof ist 4,6 km von der Wohnung enfernt und es gibt jede Menge Arbeitgeber in der Umgebung. Dazu gehört Mercedes-Benz, Hewlett-Packard, Alfred Ritter – genau was du jetzt denkst: Das sind die Macher von Ritter Sport – Robert Bosch, IBM und viele mehr.
    Aus meiner Sicht eine interessante Möglichkeit auf mindestens 3,5% Rendite zu kommen und mit etwas Glück auch schon da drüber zu landen. Und das ist für diese Region ein Top-Wert.
    Wenn du Fragen hast, dann stell sie uns hier gerne auf dem Inserat und sonst gehen wir mit deinem Angebot auch gerne in die Verhandlung mit dem Verkäufer.
    Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern.

    3 min
  • Provisionsfreie 3-Zimmer Wohnung mit Entwicklungspotential in Tourismusregion
    Kapitalanlage in der Inselstadt Ratzeburg

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    Und wenn wir schon bei Immobilien sind, schauen wir uns doch auch mal unser Objekt an. Hier haben wir eine 58,9qm große 3-Zimmer Wohnung im ersten Stock eines Mehrfamilienhauses. Das Gebäude liegt in einem ruhigen Wohngebiet zwischen Altstadt und Bahnhof. Die Wohnung ist praktisch aufgeteilt, sodass sie sich für 2 Personen mit oder ohne Kind gut eignet. Bei Nutzung als Ferienwohnung könnte man sicherlich auch zwei Kinder im kleinsten Zimmer unterbringen – aber das nur mal so als Denkanstoß, hier müsste man sich ggfs. nochmal genauer bei der Gemeinde informieren. Innenbilder liegen uns hier leider keine vor. Wenn du Interesse daran hast, können wir uns aber gerne um einen Besichtigungstermin für dich kümmern. Zur Wohnung gehören übrigens auch eine Garage, ein Kellerabteil und der Garten kann ebenfalls mitgenutzt werden.
    Der aktuelle Mietvertrag besteht seit 2002 und die Miete wurde zuletzt 2021 angepasst. Mit 6,37 Euro pro qm liegt die Nettokaltmiete trotzdem noch ein gutes Stück unter dem Marktspiegel von um die 8 Euro – hier besteht also noch Entwicklungspotenzial. Apropos Entwicklungspotenzial: Im Haus haben wir hier eine besondere Situation: Derzeit gibt es nur einen Eigentümer, sodass mit deinem Kauf eine neue WEG entstehen würde. Das heißt zum einen, dass zunächst eine neue Hausverwaltung bestellt werden muss und zum anderen, dass du großes Mitbestimmungsrecht bei möglichen Optimierungen im Gebäude hast. Daher sind derzeit auch keine Maßnahmen geplant. Ein Teil des Kaufpreises wird dann auch direkt der Instandhaltungsrücklage zugeführt, damit die neue WEG sofort handlungsfähig ist. Der Kaufpreis liegt übrigens schon knapp unter dem Marktwert. Außerdem sparst du dir ein bisschen Kapital, da keine Maklerprovision anfällt. Ob sich noch mehr sparen lässt, erfährst du am einfachsten, indem du ein Angebot abgibst.
    Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

    4 min
  • Bezugsfrei & frisch renoviert: 2-Zimmer Wohnung mit 4,6% Rendite
    In Schkeuditz nahe des Flughafens Leipzig/Halle

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    Aber jetzt mal zum Objekt: Das Gebäude, in dem die Wohnung liegt, wurde 1925 gebaut, enthält insgesamt 6 Einheiten und befindet sich in einem guten Zustand. Für dieses Jahr ist die Erneuerung der Heizung geplant, die Finanzierung dafür soll aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen. Außerdem stehen ein paar kleinere Reparaturen an Haustür, Fenstern und Zäunen an, hierzu gibt es aber noch keine konkreten Beschlüsse.
    Wie eingangs schon erwähnt, haben wir es hier mit einer 2-Zimmer Wohnung zu tun, diese liegt im 1. Stock, misst knapp 55qm und ist auf zwei Zimmer, eine Küche und ein Bad aufgeteilt. Außerdem gehört zur Wohnung ein Abstellraum im Treppenhaus sowie ein Kellerabteil. 2022 wurden die Böden in der Wohnung erneuert und die Wände gestrichen, wodurch Zustand und Wertigkeit deutlich gesteigert wurden.
    Die Wohnung ist derzeit bezugsfrei und soll für eine Nettokaltmiete von 380 Euro neu vermietet werden. Daraus ergibt sich für dich eine attraktive Rendite von 4,6%. Der Kaufpreis liegt mit 99.500 Euro knapp 20.000 Euro über dem Marktwert. Hier würde ich dir raten, einfach mal ein Angebot abzugeben, um zu checken, ob sich da noch was machen lässt.
    Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

    3 min
  • Entwicklungspotenzial nutzen und positiven Cashflow mit über 10% Rendite sichern
    3-Zimmer Wohnung in Groitzsch renovieren & neu vermieten

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    Kommen wir jetzt aber mal zur Immobilie selbst. Wir haben hier eine 3-Zimmer Wohnung mit 60qm im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit insgesamt vier Etagen. Das Gebäude wurde 1983 gebaut und zuletzt 1995 modernisiert. Wie eingangs bereits erwähnt, gibt’s hier ein bisschen was zu tun und das schauen wir uns natürlich mal genauer an: Es steht eine Strangsanierung an, also ein Austausch der Ver- und Entsorgungsleitungen im Gebäude. Die soll aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden, das ist schon mal gut. In den kommenden Jahren werden außerdem eine Fassadensanierung und ein Austausch der Heizungsanlagen anstehen. Hier haben wir aktuell noch keine Infos über die Kosten und ob die Instandhaltungsrücklage dafür auch noch ausreicht oder bspw. eine Sonderumlage auf dich zukommen würde. Kontaktiere uns gerne, damit wir hierzu für dich in den Austausch gehen. In der Wohnung selbst müssen die Böden erneuert und die Wände renoviert werden – hier kannst du die Kosten also gut kalkulieren, die auf dich zukommen.
    Wie du dir jetzt wahrscheinlich schon denken kannst, ist die Wohnung aktuell nicht vermietet. Durch die Aufteilung in drei Zimmer ist die Wohnung sowohl für Paare als auch Familien mit einem Kind geeignet. Die Schulen und Freizeitmöglichkeiten in Groitzsch kommen da natürlich auch ganz gelegen.
    Bei Vermietung kannst du hier mit einer Nettokaltmiete von 5-6 Euro pro Quadratmeter kalkulieren, also 300-360 Euro im Monat. Wenn man also von den 360 Euro, dem aufgerufenen Kaufpreis von 40.000 Euro und einer 100% Finanzierung ausgeht, kommt man hier auf eine Anfangsrendite von 10,8% und einen positiven Cashflow von gut 37 Euro – das sind natürlich absolute Spitzenwerte, auch wenn die Renovierungskosten hier natürlich noch nicht berücksichtigt sind. Wenn du Unterstützung bei der Gesamtkalkulation brauchst, vereinbare doch gerne einen Termin mit unserem Finanzierungsteam.
    Der Kaufpreis liegt übrigens bereits 5.000 Euro unter dem Marktwert – ob du hier noch verhandeln kannst, findest du am einfachsten mit einem Angebot heraus.
    Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

    4 min
  • Praktische 2-Zimmer Wohnung mit Mietsteigerungspotenzial und 4,5% Rendite
    Single-Wohnung mit Balkon & Stellplatz in Ottendorf-Okrilla

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    Und das bringt uns natürlich auch zu deinen potenziellen Mieter:innen und der Wohnung selbst. Die 49qm Fläche werden hier durch die Aufteilung in zwei Zimmer und jeweils separatem Bad und Küche optimal ausgenutzt. Zur Ausstattung gehören außerdem ein Balkon mit Südwest-Ausrichtung, ein Stellplatz und ein Kellerabteil – das lässt also keine Wünsche offen. Trotzdem ist die Wohnung aufgrund der Größe natürlich v.a. für Alleinstehende geeignet. Aktuell ist die Wohnung eine Sozialwohnung und wird vom Amt bezahlt – um die Miete brauchst du dir also keine Sorgen zu machen. Der Mietvertrag besteht seit knapp zwei Jahren, in denen es noch keine Mietanpassung gab, hier schlummert also auch noch ungenutztes Potenzial, deine Rendite und den Cashflow zu verbessern.
    Die Wohnung befindet sich übrigens im 2. von insgesamt 5 Stockwerken. Das Gebäude wurde 1986 gebaut und 1995-96 umfassend saniert. Meiner Meinung nach ein großer Pluspunkt in diesem Kontext: Geheizt wird über Fernwärme und die Energieeffizienzklasse C kann sich durchaus sehen lassen.
    Trotzdem muss man auch ehrlich sagen, dass am Gebäude ein bisschen was gemacht werden muss: An den Betonteilen der Balkone besteht Sanierungsbedarf, die genauen Kosten hierfür stehen noch nicht fest. Mittelfristig wird auch das Flachdach instandgesetzt werden müssen. Das Gute für dich: Die Instandhaltungsrücklage liegt bei fast 100.000 Euro und wird hier dementsprechend einige Kosten abfangen können. Schau dir gerne selbst nochmal alle Unterlagen an, um dir ein umfassendes Bild zu machen.
    Der Kaufpreis wird mit 85.000 Euro aktuell 1.000 Euro über dem Marktwert angesetzt. Ob sich hier noch was machen lässt, findest du heraus, wenn du ein Angebot abgibst.
    Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

    4 min

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