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Wo hat uns die Suche jetzt hingeführt? Magdeburg. Warum? Wir waren uns einige, dass wir eine Großstadt haben möchten, natürlich mit Universität und die wirtschaftlichen Aussichten und das Wachstum gut sein sollen. Die Boxen kann man hier alle anhaken. Und mit Intel und den dazugehörigen Investitionen wird das Einkommen in der Region, die Nachfrage nach Wohnraum und die Mieten weiter steigen.

Dann war uns eine vernünftige Verkehrsanbindung wichtig. Hier liegen bei diesen Objekten auf der östlichen Seite der Elbe im Stadtteil Cracau. Die Mietbestände sind in diesem Stadtteil stabil und der Mietpreistrend positiv. Städtisches Flair, ländliche Gemütlichkeit und die Natur am Flussufer sorgen hier für ein besonders anziehendes Lebensumfeld. Zudem sind Supermärkte genauso in der Nähe wie andere Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kitas und Schulen. Die Straßenbahn fährt 500m von der Wohnung entfernt - es ist also gut angebunden aber auch nicht zu laut. Bis ins Stadtzentrum sind es da auch nur 4 km. Wer bisher noch nicht in Magdeburg war, der kann sich über den Link in den Shownotes auch mal unsere Stadtteilvideos anschauen.

Uns war bei der Suche aber auch ein vernünftiges Gebäude wichtig. Auch wenn wir Alt- und Neubaufreunde bei Urbyo haben, konnten wir uns auf einen Bestandsbau aus den 90ern einigen. Die Gründe sind einfach: Wir haben keinen Denkmalschutz und eine gute Energieeffizienz. In diesem Fall ist das Gebäude von 1995 über die Jahr so gut erhalten und aufgerüstet worden, dass wir uns hier in der Energieeffizenzklasse B bewegen. Chapeau! Die Hausverwaltung haben wir uns auch angesehen - und die arbeitet nicht nur digital, um den Papierkram für die Eigentümer gering zu halten, sondern auch sehr ordentlich. Jährliche Objektbegehungen mit Profis, um Probleme frühzeitig zu sehen und zu beheben. Die Verwaltung hat da sogar ein festgelegtes Budget, um kleinere Schäden und Mängel ohne viel Bürokratie zu beheben. Zu guter letzt gibt es hier auch eine ordentlich Rücklage aus der zum Beispiel auch der Anstrich der Fassade 2021 finanziert wurde. Insgesamt halt einfach ein Objekt in einem sehr guten Zustand.

Aber was sagt jetzt das Mieterklientel? Die sind soweit alle sehr zufrieden und zahlen auch Mieten, die über dem Durchschnitt liegen und teilweise auch Staffelmieten sind. Hier ist also die Entwicklung in den meisten Fällen einfach. Wir haben hier sehr viel Bild- und Videomaterial geschossen und sind so von dem Objekt überzeugt, dass wir den Makler überredet haben es Urbyo exklusiv anzubieten. Das heißt: alle acht Einheiten, die wir hier haben gehörten einem Eigentümer und sollen jetzt an Urbyo Nutzer gehen. Wir freuen uns jedenfalls schon auf die Eigentümerversammlung und ich garantiere euch: da werdet ihr auch Urbyo Mitarbeiter antreffen, denn hier haben sich einige gemeldet, die hier auch eine Wohnung kaufen wollen. Den First Pick, den habt aber ihr. Also: Ich könnt euch alle Einheiten im Detail ansehen und auch die Objektunterlagen einsehen. Wenn es Fragen gibt: stellt sie uns, denn hier sind wir auch voll aussagekräftig und haben im Hintergrund auch einen Makler, der das Objekt bis in den letzten Winkel kennt.

In dem Sinne: das ist natürlich hier nur meine Meinung und Einschätzung und du sollst dir selbstverständlich auch selbst ein Bild machen. Zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Direkt auf der anderen Straßenseite der Wohnung befindet sich ein Netto-Supermarkt und ein paar Meter weiter eine Tankstelle – und sofern man Mieter die Mieter ein Haustier haben: Eine Fressnapf Filiale liegt ebenfalls direkt in der Nachbarschaft. Bis zur Bushaltestelle sind es übrigens handgestoppte 100m und von dort ist man auch schnell in der Innenstadt oder am Hauptbahnhof. Soweit so gut würde ich sagen, schauen wir uns mal die Wohnung an.

Das ist erstmal eine recht geräumige Wohnung. Wir haben 4 Zimmer auf den 76 qm und liegen im 2. Obergeschoss des vierstöckigen Gebäudes. Die Wohnung ist seit Juni 2022 wieder neu vermietet und wurde vorher die Tapeten entfernt, frisch gestrichen und teilweise auch mit neuen Bodenbelägen - zum Beispiel in der Küche - ausgestattet. Wenn ich durch die Rechnungen scrolle, dann waren das schonmal so 10.000 Euro nur für diese Arbeiten. Das war auch Teil einer Sanierung, da es einen Schimmelbefall durch eine nicht fachgerecht angebrachte Innendämmung gab. Das ist aber alles fachmännisch repariert und in dem Zuge eben saniert worden – und die Kosten von gut 15.000 Euro hat die Eigentümergemeinschaft dann auch getragen.

Neu vermietet ist die Wohnung an eine junge Familie und das für eine Kaltmiete von über 6 Euro, die somit leicht über der Marktmiete liegt. Um die Wohnung kümmert sich aktuell auch schon eine Sondereigentumsverwaltung – wer will kann das auch laufen lassen und so seinen eigenen Aufwand noch weiter reduzieren.

Und nochmal zum Thema Eigentümergemeinschaft: Ende 2021 waren übrigens knapp 180.000 Euro in der Instandhaltungsrücklage. Man kann also die ein oder andere Sanierung über dieses Konto abfedern. Der Anteil, der zur Wohnung gehört waren zu diesem Zeitpunkt übrigens über 6.000 Euro. 2022 wurde beschlossen, dass ein Neuanstrich im Treppenhaus durchgeführt werden soll und außerdem ein paar Rohrstücke ausgetauscht werden müssen. Alles Kleinkram und wie man an der Instandhaltungsrücklage sieht ist die Eigentümergemeinschaft gut aufgestellt.

Wer also mit einer praktisch geschnittenen und teilrenovierten 4 Zimmer Wohnung in verkehrsgünstiger Lage in Chemnitz starten will, der kann hier sein Angebot abgeben. Zusätzliche Vorteile: Der Kontostand der WEG ist gut und zudem ist die Wohnung provisionsfrei zu kaufen.

Aber wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Das Baujahr des Gebäudes ist auf 1891 datiert was aber nicht bedeutet das hier nix passiert ist, im Gegenteil, sowohl die Steigleitungen als auch die Heizungsanlage und die Elektro-Unterverteilung sind im Jahre 1999 erneuert worden. Im Rahmen der Fassadensanierung und der hofseitigen Wärmedämmung sind 2011 an einen großen Teil der Wohnungen Balkone angebaut worden. Auch diese Wohnung verfügt über einen Balkon, den man von der Küche aus erreichen kann. Die 3 Zimmer-Wohnung liegt im 4. Obergeschoss und hat insgesamt 87 qm. ACHTUNG: Es gibt eine Unstimmigkeit der angegebenen Quadratmeter. Aus der Teilungserklärung entnimmt man insgesamt 87,73 qm und im Mietvertrag wurden 84,47 qm angegeben, davon bitte nicht verunsichern lassen, das liegt einfach daran, dass im Mietvertrag die beheizbare Fläche angegeben wurde. Die Miete wurde bereits erhöht, also steigt man gleich mit der Bruttorendite von 2,8 % ein und erspart sich das Image vom bösen neuen Eigentümer der gleich zu Beginn die Miete erhöht.

Die Eigentümerversammlungsprotokolle enthalten jetzt eigentlich keine spannenden Punkte. Den Großteil hatte ich ja bereits benannt. Der Energieausweis zeigt hier Klasse D an – das ist für ein Gebäude welches 1891 erbaut wurde - solide.

Wenn du das genauso siehst, dann starte doch dein Immobilien-Invest in Berlin, dafür musst du gar nicht viel tun, klicke einfach auf den Button und gib ein Angebot ab, den Rest übernehmen wir für dich.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Die Wohnung befindet sich – gut angebunden an einer Hauptstraße Richtung Zentrum – im Norden von Vechta. Ein Netto Supermarkt und eine Bushaltestelle liegen gegenüber, bis zum Rewe wären es 450m und wenn man lieber beim Edeka einkauft, dann hat man einen Weg von einem km und dann ist man fast auch schon in der Innenstadt angekommen. Bis zum Bahnhof sind es 2 km und zur Uni ein paar hundert Meter mehr. Kurzum: Man hat kurze Wege in der Stadt.

Das ist für diese Wohnung auch besonders relevant, denn die ist gerade bezugsfrei. Wer möchte kann die hier auch direkt neu vermieten lassen – der Makler rechnet für die 2 Zimmer auf 65 qm mit einer Kaltmiete von gut 9,5 auf den qm, wenn man die Tiefgaragenmiete da mal mit umlegt. Die Wohnung im 2. Stock des Mehrfamilienhauses von 1982 ist auch in einem sehr schönen modernisierten Zustand, so dass ich das auf jeden Fall auch für sehr realistisch halte. Der Schnitt ist für 1 bis 2 Personen wirklich schön mit separater Küche, Bad und Schlafzimmer sowie einen großen Wohnzimmer mit Balkon.

Die Eigentümerversammlungsprotokolle enthalten jetzt eigentlich keine spannenden Punkte. Der Energieausweis zeigt hier einen Klasse zwischen D und E an – das ist solide aber auch nichts was einen in Jubelstürme ausbrechen lässt.

Das ist vielleicht eher der Fall, wenn man mal darauf schaut, dass man keine Provision hier zahlen muss. So schafft man es eigenkapitalschonend auf eine Rendite über 4% in einer wachsenden norddeutschen Kleinstadt, die zudem alleine schon über die Universität eine konstante Wohnraumnachfrage hat. Ob man am Preis dann noch was machen kann, um hier die Rendite noch etwas zu erhöhen, das kannst du ganz einfach austesten, in dem du ein Angebot abgibst. Wir kümmern uns dann um den Rest.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Jetzt haben wir bei der Wohnung eine Besonderheit: die steht nämlich leer. Solltest du sie vermieten wollen, dann unterstützt der Makler dich hier auch gerne – aber so hat man alle Möglichkeiten das auch direkt seinen Vorstellungen nach zu nutzen. Eigennutzung, Sondervermietungsformen, normale Vermietung – alles machbar. Ich finde die 8 Euro kalt hier für eine Neuvermietung konservativ angesetzt. Die Wohnung ist nämlich mit zwei Zimmer, die man auch einzeln vermieten könnte nicht nur praktisch geschnitten, sondern hat mit 58 qm auch eine sehr gute Größe. Das einzige was fehlt ist eigentlich ein Balkon – ansonsten gibt es hier nichts zu meckern. Übrigens nicht wundern: in Leipzig ist es Standard, dass die Küche vom Mieter mitgebracht wird. Darum muss man sich nicht kümmern – allerdings habe ich auch schon viele Mietverträge gesehen in denen eine Küche vom Vermieter gestellt wird und die dann quasi monatlich zusätzlich bezahlt wird. Könnte auch hier ein Modell sein, wenn man eh eine möblierte Vermietung anstrebt.

Was den Renovierungszustand angeht würde ich aktuell sagen: Ein Eimer Farbe reicht. Aber näheres kann man auch bei der Besichtigung checken – egal, ob man die jetzt virtuell oder vor Ort macht. In den Eigentümerversammlungsprotokollen finden sich nur Kleinigkeiten. Da geht es mal um einen Zaun und mal um eine Rohrverlängerung für 600 Euro. Diese Sachen werden aus de Instandhaltungsrücklage gezahlt. Allerdings will man sich hier noch was gegen Kellereinbrüche überlegen – da gab es ein paar Probleme.

Den Preis, den finde ich persönlich noch etwas zu hoch angesetzt im Vergleich zu unserer Markteinschätzung. An der würde ich mich bei den Angeboten eher orientieren und bei einer Neuvermietung auf eine Staffelmiete setzen oder halt direkt auf Sondervermietungen, um hier den Cashflow und Nettoertrag zu entwickeln. Spielt gerne etwas mit den Zahlen rum – hier hat man alle Möglichkeiten und mit einem Angebot von dir gehen wir auch gerne in die Diskussion mit dem Verkäufer und Makler.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Aber schauen wir uns mal die Wohnung selbst an: Sie befindet sich im 1. Stock einer Wohnanlage mit einigen Grünflächen und misst 57 qm. Wohnung und Gebäude befinden sich in einem gepflegten Zustand, die letzten Renovierungen in der Wohnung wurden 2018 durchgeführt. In der Wohnanlage werden immer mal wieder Optimierungen vorgenommen, wie beispielsweise im Treppenhaus, an der Schließanlage oder in der Tiefgarage. Im Moment wird die Möglichkeit zur Installation einer Solar- bzw Photovoltaikanlage geprüft – bei den aktuellen Energiepreisen natürlich ein spannendes Thema.

Doch zurück zur Wohnung: Das Herzstück der Einheit ist sicherlich das Wohn- und Esszimmer, welches mit knapp 26 qm auch doppelt so groß ist, wie das zweite Zimmer. Das Wohnzimmer ist zugleich Durchgangsraum zu Küche, Balkon und besagtem Schlafzimmer. Für WGs ist die Wohnung also nicht geeignet, die Zielgruppe besteht hier eher aus Alleinstehenden, Paaren ohne Kindern oder Rentner:innen.

Zur Wohnung gehört außerdem ein Stellplatz, der aktuell nicht mitvermietet ist – hier kann man in Zukunft also noch eine kleine Zusatzeinnahme generieren. Und das bringt uns auch direkt zum Thema Miete:

Der aktuelle Mietvertrag besteht schon seit 1998, die Miete wurde zuletzt 2007 erhöht. Theoretisch ist hier also sofort eine Mieterhöhung möglich. Die derzeitige Mieterin würde gerne in der Wohnung wohnen bleiben, solange es ihr körperlich möglich ist.

In Zukunft kann man die anfangs eher durchschnittliche Rendite durch eine höhere Miete also sicher noch steigern.

Der Kaufpreis ist mit 8.500 Euro über dem Marktwert angesetzt – ob sich hier noch was machen lässt, kannst du einfach ausprobieren, indem du ein Angebot abgibst. Pluspunkt hier: Es fällt keine Maklerprovision an.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Was ist an der Lage dieser Wohnung aber besonders cool. Man liegt quasi auf der einen Seite am Grunewald und an der Havel – und damit meine ich wirklich das man vom Balkon direkt schon auf den Wald schaut und nur eine Straße überqueren muss, um zum Waldspaziergang oder zur Havel oder zum Wannsee aufzubrechen. Auf der andere Seite liegt das Olympiastadion - und auch da übertreibe ich nicht, denn der Olympiapark beginnt nach einem 750m Fußweg von der Wohnung. Weiter im Westen liegt in etwas mehr als 1 km Entfernung schon Klein-Venedig, das ebenfalls mit vielfältigen Möglichkeiten den Tag zu verbringen aufwartet. Ansonsten liegt eine Rewe quasi nebenan, bis zur S-Bahn Pichelsberg sind es 450m und bis zum Hauptbahnhof sind 10 km. Das ist schon wirklich eine ganz gute Mikrolage in Berlin.

Wir haben hier eine 49qm Wohnung im 4. Obergeschoss eines Mehrparteienhauses mit Aufzug von 1970. Das schöne an diesen Bauten ist – man hat wirklich viele Einheiten und damit auch viele Eigentümer und eine sehr professionelle Verwaltung, die wichtige Themen im Griff behält. Ein typisches Thema für Gebäude aus dem Baujahr sind Strangsanierungen – auch die wird hier anstehen aber weil das Thema soviel Vorlauf hat, kann das auch aus der bestehenden Instandhaltungsrücklage finanziert werden.

Die Wohnung selbst ist seit 2017 vermietet und wurde davor auch renoviert. Die Bilder zeigen ja da auch sehr deutlich den guten Zustand der Wohnung. Neben einer separaten Küche hat die Wohnung auch eine Loggia – mit besagten Blick Richtung Grunewald. Die Miete liegt mit 9,80 € unter der aktuellen Vergleichsmiete – hier hat man also etwas Puffer.

Puffer hat man glaube ich auch beim Kaufpreis. Hier kann ich mir schon vorstellen, dass es etwas Verhandlungsbereitschaft gibt und man näher an den 200.000 € landet. Dann kann man sich ein Objekt ohne offene Themen mit einem guten Mieter und in einer guten Lage in Berlin ins Portfolio legen.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.