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Die Wohnung über die wir heute sprechen liegt im Dresdner Osten. Für die Golffreunde: Der Golfclub Dresden Ullersdorf e.V. liegt nebenan. Ebenso quasi nebenan ist aber auch die SG Weissig für die, die es eher mit dem Fußball halten. Der nächste Kaufland ist 1 km und die nächste Bushaltestelle gut 200 m entfernt. Bis in die Innenstadt sind es 10 km – man wohnt also etwas im Grünen.

Wenn wir uns das Gebäude anschauen, dann haben wir ein Mehrfamilienhaus von 1995 – und ich bin tatsächlich froh, dass es keine Tiefgarage gibt, da das bei diesen Baujahren praktisch immer jetzt zu Sanierungsthemen führt. Stattdessen haben wir ein vermietetes Carport. Das ist im Unterhalt viel einfacher und bringt dennoch Rendite. Apropos Rendite: die liegt für eine Wohnung in Dresden bei sehr guten 4%. Und das mit einem langjährigen Mietvertrag seit 2015 und einer letzten Erhöhung in 2020 mit der man jetzt gut 7 Euro kalt pro Quadratmeter liegt.

Die vermietete Wohnung, um die es hier geht ist die Dachgeschosswohnung. Die hat 63 qm auf zwei Zimmern und den Grundriss finde ich wirklich praktisch: ein großes Wohn-Esszimmer, eine separate Küche, ein Bad mit Tageslicht durch ein Dachflächenfenster, sowie ein Schlafzimmer mit einem Balkon.

Bei einem Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle gibt es für mich ein Themen, das hervorsticht: bei der Heizung wird in den nächsten Jahren ein Ersatz fällig werden. Die wird um die 35.000 Euro kosten – da ist es natürlich erfreulich, dass die Instandhaltungsrücklage bei über 88.000 Euro liegt.

Insgesamt aufgrund des Einstiegspreises und der Rendite wirklich ein interessantes Objekt in Dresden.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden

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Und apropos Altbauten. Hier ist die Fassade ja schon toll aber statt direkt in die Wohnung zu gehen bleiben wir doch mal kurz im Treppenhaus stehen. Wer also Zweifel über den Denkmalschutzstatus bei dieser Immo hat, der findet hier auf jeden Fall weitere Gründe. So spektakulär geht es dann weiter – nur halt deutlich moderner. Die Wohnung wurde vor der Vermietung 2019 zuletzt saniert und auch da hat man erstmal Ruhe. Zudem ist die Wohnung wirklich ideal geschnitten. Zwei fast gleich große Zimmer ohne das es Durchgangszimmer sind und dann noch eine schöne Küche mit abgehender Loggia. Wiedervermietungsmöglichkeiten gibt es noch und nöcher. Da würde ich mir also keine Gedanken machen. Die Wohnung ist an zwei Frauen Anfang 20 vermietet – und wer zusätzliche Sicherheit für die Mietzahlungen haben möchte: Bürgen haben auch direkt unterschrieben. Check!

Die Rendite lässt sich durch Mietanpassung noch heben – 10 % Steigerungspotential haben wir da noch. Aber man kann natürlich auch am Kaufpreis ansetzen – da hat man schon hier etwas hoch angesetzt. Sollte man das um 10 bis 15k nach unten verhandeln, sieht das schon deutlich besser aus.

Das Rücklagenkonto war zur letzten Eigentümerversammlung mit gut 45.000 Euro ganz gut gefüllt und es gab zuletzt keine anstehenden Renovierungen oder Sanierungen.

Unterm Strich ein super Investment in einer tollen Lage in Leipzig, wenn man den Kaufpreis noch etwas anpassen kann. Mit einem Angebot von dir gehen wir aber gerne in die Diskussion.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Die Infrastruktur von Leuben kann sich durchaus sehen lassen: In unmittelbarer Nähe der Wohnung befinden sich Bus- und

Straßenbahnhaltestellen, diverse Supermärkte, Bäcker, Banken, Friseure und Fitnessstudios. Mit mehreren Badeseen und der Elbe um die Ecke sollten sich hier v.a. Naturfreunde zuhause fühlen.

Die Uni liegt etwa 30 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln entfernt, sodass das Objekt auch Potenzial hat, als 2er WG an Studierende vermietet zu werden. Besonders weil beide Zimmer in etwa gleich groß sind. Grundsätzlich eignet die Wohnung wohl am besten für Alleinstehende oder Paare, die Wert auf eine gute Anbindung und Nähe zur Natur legen, und die Ruhe dem Trubel der Innenstadt vorziehen.

Und damit sind wir auch schon bei der Wohnung selbst: Diese hat knapp 42 qm Wohnfläche, liegt im Erdgeschoss und wurde nach dem letzten Mietverhältnis teilrenoviert. Die Wohnung befindet sich in einem größeren Wohnkomplex. Spannend dazu: Aktuell wird das Treppenhaus renoviert, was die Attraktivität insgesamt noch einmal steigern sollte. Die Kosten dafür werden komplett durch die bereits angesammelte Instandhaltunsgrücklage getragen – man sieht also, es tut sich was. Das einzige kleinere Investment, was dieses Jahr noch ansteht, ist die Nachrüstung von Rauchmeldern.

Durch die aktuellen Renovierungen liegt der Kaufpreis ein bisschen über dem aktuellen Marktwert. Die Wohnung ist aktuell bezugsfrei, aber aufgepasst bei einer Neuvermietung: Durch die Mietpreisbegrenzungsverordnung beträgt die maximal mögliche Kaltmiete 7,85 Euro pro Quadratmeter – liegt damit aber auch schon eher in der oberen spanne der örtlichen Vergleichsmiete. Die monatliche Nettokaltmiete würde demnach knapp 330 Euro betragen.

Womöglich lässt sich die so eher durchschnittliche Anfangsrendite noch etwas steigern, wenn man den Kaufpreis zumindest auf Marktniveau drücken kann – das sollte hier durchaus drin sein.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Schauen wir uns die Umgebung der Wohnung an. Wir haben direkt um die Ecke nicht nur zwei italienische Restaurants, sondern auch einen italienischen Supermarkt. Der nächste Netto Supermarkt ist 350m entfernt und bis zum Hauptbahnhof von Frankenthal sind es gut 600m.

Die Maisonette-Wohnung erstreckt sich über das 3. Obergeschoss und das Dachgeschoss eines Mehrfamilienhaues von der Jahrhundertwende. Das Haus mit 7 Parteien wurde 2013 kernsaniert. Die Wohnung ist ebenfalls renoviert inklusive Bad und Küche und setzt als Energieträger auf Strom und hat daher Inrarotheizkörper und Durchlauferhitzer. Dazu hat die Wohnung einen Balkon in Süd-Ausrichtung und einem schönen Ausblick. Dazu gibt es noch einen großen Kellerraum und eine Gemeinschaftswaschküche und was für mich als Mieter nicht unwichtig wäre: einen Glasfaser Internetanschluss.

Jetzt zum Thema Mieter: Die Wohnung ist aktuell unvermietet und kann neu bezogen werden. Aus Makro- und Mikrolage sowie Zustand zu schließen würde ich mal sagen: das sollte kein großes Problem werden. Man wird hier um die 10,50 Euro bis 11 Euro kalt erreichen und damit bei mindestens 4,6% landen können - es sei denn man entschließt sich gleich für Sondervermietungsformen oder Staffelmietverträge oder ähnliches. Auch die Werteinschätzung der Wohnung liegt über dem Kaufpreis.

Unterm Strich bietet die Wohnung für mich spannende Entwicklungsmöglichkeiten dank Lage und Zustand.

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Starten wir mal mit der Stadt. Braunschweig ist nicht nur Uni Stadt, die mit der TU Braunschweig 20.000 Studenten hat, sondern hat auch 5 DAX Konzerne in der Umgebung und eine Arbeitslosenquote von unter 5%. Dazu ist Braunschweig eine Großstadt mit 250.000 Einwohnern und hat eine Bevölkerungsprognose von +4,9% bis 2030. Für die Makrolage sind das Top Aussichten!

Dann werfen wir einen genaueren Blick auf die Lage und da geht es gleich gut weiter. Die Wohnung liegt innenstadtnah: Man ist also in 1 km auch schon im Zentrum, in 1,5 km an der TU und in 3 km am Bahnhof. Alles was man sonst zum täglichen Bedarf braucht findet man in der direkten Umgebung. Für die Mikrolage gibt es von mir also auch einen Daumen hoch.

Bleibt also die Wohnung: Die ist mal komplette renoviert von den Böden über die Fliesen und vom Bad bis zur Decke. Und das sieht richtig toll aus. Wenn du zufällig in Braunschweig eine Wohnung zum Selbstbezug suchst: herzlich willkommen. Ansonsten freuen sich aber auch die Mieter hier eine halt komplett neu gemachte Wohnung zu beziehen. Die erwartete Kaltmiete liegt bei 600 Euro. Das ist überdurchschnittlich aber hey, wen wundert es? Wie oft hat man als Mieter die Möglichkeit in eine renovierte Wohnung in einer sehr guten Lage einzuziehen. Damit kommt man dann auf eine Rendite von 3,6%. Die ist dann nicht berauschend aber mit einem Staffelmietvertrag kann man das sonst hier auch gut entwickeln.

Jetzt habe ich schon gesagt, dass da der Marktwert abweicht aber dafür sparen wir uns Eigenkapital bei der Provision. Es gibt nämlich keine für den Makler. Daher würde ich unterm Strich sagen: Wer ein wirklich solides Asset mit eine renovierten Wohnung sucht und die Chance zur Neuvermietung nutzen will, der sollte sich das hier mal genauer ansehen. Lage ist top und vielleicht kann man beim Preis auch noch etwas machen, um näher an die 4% Rendite zu kommen.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Noch ist es aber nicht so weit und man kann für Renditen um die 5% und Kaufpreise unter 1.500 Euro pro Quadratmeter noch einsteigen. Die Wohnung, die das bietet liegt im Stadtteil Sudenburg. Um auf die direktere Umgebung der Wohnung einzugehen haben wir eine Bushaltestelle in kurzer Laufdistanz und auch der Edeka liegt quasi vor der Tür. Bis zum Universitätsklinikum sind es nur 900m, in die Innenstadt und bis zum Bahnhof knapp 3km und der nächste Zubringer zur Autobahn liegt auch nur wenige Minuten entfernt.

Wir haben hier eine 3 Zimmer Wohnung im Erdgeschoss eines Mehrparteienhauses. Für die Wohnung wurden zwei Wohnungen oder besser gesagt eine Wohnung und eine Gewerbeeinheit zusammengelegt. Jetzt hat man hier sehr schöne 70qm. Die Wohnung ist seit dem 1.1.2023 auch vermietet und da gibt es sogar in den nächsten Jahren noch Luft für Anpassungen.

In den Eigentümerversammlungsprotokollen der letzten Jahre habe ich soweit - außer Hinweise der Verwaltung man solle auf die Silikonfugen achten, um Wasserschäden zu vermeiden – eigentlich nichts besonderes gefunden. Mal wurde eine Lichtkuppel erneuert und mal eine Giebelwand saniert. Alles soweit nichts wildes.

Unterm Strich finde ich den Standort sowieso spannend und die Kaufpreiseinwertung und die Rendite haben auch beide grünes Licht. Wer also hier unter 100.000 € ein interessantes Objekt in Magdeburg sucht, der kann ein Angebot abgeben.

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Schauen wir uns mal die direkte Nachbarschaft der Wohnung an. Da hätten wir den Kleingartenverein Sonnenrose quasi im Hinterhof, einen Nettomarkt in 350m Entfernung sowie die nächste Bus- und Tramhaltestelle in 300m Entfernung – und dazwischen liegen dann ein paar Kneipen, Spätis und Restaurants. Hauptbahnhof und TU Chemnitz sind übrigens nicht mal 2 km entfernt.

Die 62qm Wohnung liegt im 1. Obergeschoss eines dreistöckigen Mehrfamilienhauses. Auf den ersten Blick würde ich sagen, dass einer direkten Neuvermietung nichts im Wege steht. Selbst eine Küche ist ja dabei – und das ist in Chemnitz tatsächlich nicht so üblich und ein weiterer Vorteil an der Stelle. Den Schnitt finde ich sehr praktisch mit dem kleinen Balkon, der von der Küche ausgeht, einem gut geschnittenen Schlafzimmer, einem größeren Wohnzimmer und einem kleineren Arbeitszimmer, das nicht abgeschlossen ist und daher nicht als eigenes Zimmer zählt – für einen 2 Personen Haushalt perfekt.

Wobei man für die Miete nicht mal zwei Personen bräuchte, da sich das auch Singles locker leisten können. Wir reden hier von einer angenommenen Miete für die Neuvermietung von 5,50 Euro kalt pro qm. Das sind dann im Monat 345 Euro kalt – so viel habe ich mal für meine 30 qm Studentenbude in Bayreuth bezahlt und hier bekommt man 2 Zimmer mit über 60 qm dafür. Aber auch so kommen wir damit auf einen positiven Nettoertrag und steigen zudem noch mit knapp über 1.000 Euro pro Quadratmeter ein – das würde ich sagen ist sogar sehr günstig.

Mit einem Klick kannst du ein unverbindliches Angebot abgeben – wir kümmern uns dann um den Rest. Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Die Lage der Wohnung ist sehr zentral. Man ist in weniger als 800m in der Altstadt und Innenstadt und in ca. 400m am Klinikum. In der nächsten Seitenstraße ist eine Kita, ein Basketballplatz und ein Bio Supermarkt – aber auch bis zum nächsten Rewe sind es nur 400m und auf dem Weg gibt es nicht nur Restaurants und andere Geschäfte, sondern auch die nächste Straßenbahnhaltestelle. Bis zum Hauptbahnhof sind es dann etwa 2km.

Werfen wir einen Blick auf die Wohnung: Wir haben hier 4 Zimmer mit zwei Badezimmern im Dachgeschoss eines vierstöckigen Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1960 – das Baujahr der Wohnung ist 1991, da gab es also den Ausbau und auch seitdem hat sich einiges getan.

Meine Lieblingskombination: Der Kaufpreis pro QM liegt unter dem marktüblichen Vergleichswert und dazu liegt die Kaltmiete mit 10,44 € pro qm auch noch deutlich über der Markteinschätzung von gut 8,60 € für diese Lage und Wohnungsgröße. Während das dann schon zu einer sehr guten Rendite Richtung 5% führt kann man sich natürlich fragen warum die Zahlungsbereitschaft für die Miete hier so hoch ist. Und der ist meiner Meinung nach ebenfalls wunderbar. Die Wohnung wurde nämlich frisch saniert. Das heißt neue Bodenbeläge, neue Badezimmer, neue Türbeschläge.

Es lohnt sich übrigens glaube ich zur Eigentümerversammlung zu geben. Die letzte fand im Bar Celona in Bielefeld statt und es wurde direkt beschlossen die Drinks vom Gemeinschaftskonto zu zahlen. Ansonsten ist der einzig relevante Punkt, dass hier ein Angebot angefordert wurde, um von Gas- auf Fernwärme umzustellen. Sicher keine schlechte Entscheidung bei einer Brennwertheizung aus 2005 und einer Energieeffizienzklasse E.

Unterm Strich für mich: ein sehr interessantes und gut vermietetes Angebot. Man steigt unter der Markteinschätzung ein, kassiert eine Miete über vergleichbaren Wohnungen und übernimmt halt auch eine frisch sanierte Wohnung mit neuen Bodenbelägen und Bädern.

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Schauen wir uns also mal die Umgebung der Wohnung an. Die nächsten Bushaltestelle sind 400m entfernt – ca. 100m weiter ist dann der nächste Lidl. Dort findet man auch ein Cafe oder ein Restaurant und weitere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Die Lage finde ich auch erstaunlich grün, da quasi hinter dem Mehrfamilienhaus schon ein Waldstück beginnt. Bis zur Innenstadt und zum Bahnhof sind es übrigens überschaubare 2,4km.

Das Mehrfamilienhaus ist von 1968 und mit Fahrstuhl und Tiefgarage ausgestattet. Alles soweit in guten Zustand. Das Highlight ist dann aber wirklich die Wohnung. 60qm, 2 Zimmer, gut geschnitten und vor allem: Die ist sehr schön renoviert – das Bad mit Badewanne und Tageslichtfenster ist wirklich gut gemacht. Auch der Balkon wurde saniert und so war es hier sehr leicht die Wohnung auch direkt neu zu vermieteten. Und da haben wir einen Mieter, der direkt 10,83 Euro pro qm zahlt. Das liegt deutlich über dem Schnitt von 9,50 Euro und zeigt wie gut hier gearbeitet wurde und wie hoch die Nachfrage ist. Zusätzlich zum Tiefgaragenstellplatz, der an den Mieter vermietet ist noch 7qm Abstellfläche auf dem Dachboden.

Ich finde daher Lage, Anbindung und Wohnung schon sehr gut – und dazu kommt noch ein Bonus: der Kauf ist provisionsfrei. Dafür bekommt man dann 5,1% Rendite in einer wachsenden mittelgroßen Stadt zwischen zwei Großstädten in denen solche Renditen so nicht machbar sind.

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Die Infrastruktur ist natürlich ausgezeichnet, klar wie sollte es denn sonst in Dresden sein. Und so wie ich das sehe ist die Mieterin nicht unbedingt auf öffentliche Verkehrsmittel angewiesen, denn sie zahlt für den Stellplatz – der im Übrigen schon im Kaufpreis inbegriffen ist - regelmäßig die Miete. Und auch sonst findet man - typischer weise für Großstädte - alles, was man zum täglichen Leben benötigt in unmittelbarer Nähe zur Wohnung. Was ich persönlich wirklich toll finde – man muss nicht ewig weit fahren um im grünen zu sein, man kann direkt den Innenhof nutzen oder einfach über die Straße und in den Hechtpark gehen und dort die Natur genießen.

Die Wohnung ist eine knapp 53 qm große 2 Zimmer Maissonette Wohnung, die von einer Dame seit mittlerweile 12 Jahren bewohnt wird.

Vor Einzug der Mieterin gab es im kompletten Objekt eine Kernsanierung. Da es hier ein Denkmal Geschützes Gebäude ist wurde bei der Sanierung natürlich alles Wichtige gem. Denkmalschutzauflagen erhalten bzw. Aufbereitet – wie beispielsweise das Vollholzstabparkett.

Ich muss zugeben, ich bin total neugierig auf die Wohnung und dadurch ärgert es mich noch viel mehr, dass hier keine Bilder vorhanden sind. Mich interessiert dabei immer besonders – wie sieht das Bad mit den Fliesen aus und wie wirken die Fliesen in der Küche auf den kompletten Raum. Denn die allgemeinen Angaben – moderne große Fliesen im Bad und in der Küche - sind, wenn wir mal ehrlich sind, immer so nichts sagend. Vielleicht bist du so lieb und lässt mich an deinen Eindrücken der Besichtigung teilhaben. Einen ungefähren Eindruck zum Schnitt der Wohnung bekommt man ja zum Glück immer über den Grundriss und da muss ich sagen der gefällt mir sehr.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind wenig spektakulär. Es gab etliche Malermäßige Instandsetzungsmaßnahmen an Türen, Fenstern und im Treppenhaus und die Eigentümergemeinschaft hat beschlossen die Funkrauchmelder zu kaufen, anstatt zu mieten. Kurzum – hier gibt es nichts was in Zukunft mit immensen Kosten verbunden ist.

Wenn du ein Angebot abgeben willst, dann klicke einfach auf den Button, den Rest übernehmen wir für dich.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.