Urbyo Updates

Immo im Detail

Wenn man sich das Gebiet auf der Karte ansieht, dann geht da praktisch eine Stadt in die nächste über. Beim neusten Prognos Ranking haben sich die Aussichten in der Dynamik der Entwicklung übrigens deutlich verbessert, da liegt der Dynamik Rang jetzt im oberen Mittelfeld auch wenn die Bevölkerungsentwicklung bis 2030 etwas nachgibt.

Bis zur nächsten Bushaltestelle sind es von der Wohnung handgestoppte 96m, mit 240m ist der nächste Aldi Supermarkt auch Laufreichweite und bis zum Volkspark Sodingen in dem es auch einen Sportplatz gibt läuft man auch nur einen halben Kilometer. Und wo wir gerade bei Grünanlagen sind: Noch größer, mit einem kleinen See und noch etwas besser bewertet wird der Revierpark Gysenberg Herne, der gut 1,5 km von der Wohnung entfernt ist.

Mein erster Eindruck zur Wohnung war: da würde der Fassade ein Anstrich gut tun. Und siehe da: das ist auch schon bei einem Malerunternehmen beauftragt. Zudem toll: die Wohnung mit 7 Einheiten ist voll vermietet und bei den älteren Mietverträgen von 2009 und 2013 wird die Miete gerade noch angepasst. Die letzte umfassende Sanierung war im Jahr 2000 – das heißt auch hier gibt es keine drängenden to dos, auch wenn man bei der Heizung über eine neue Gasheizung und eine Solarthermie Ergänzung vermutlich mal nachdenken könnte, um die Energieeffizienz zu verbessern. Das Geld dafür lässt sich jedenfalls gut ansparen, denn ein Ertrag wirft das Mehrfamilienhaus mit einer Anfangsrendite von deutlich über 6% auf jeden Fall ab. Und auch der Preis ist durchaus angemessen – die Miete liegt mit 5,95 Euro kalt pro qm noch etwas unter der durchschnittlichen Markmiete aber dafür steigst du mit knapp über 1.000 Euro hier ein und bei durchschnittlichen Preise in Herne zwischen 1.200 und 1.700 Euro ist das auf jeden Fall sehr amtlich.

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Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Was 2022 bei den Zinsen passierte war in der Ausprägung schon heftig. Befeuert vom Krieg in der Ukraine stiegen die Energiekosten. Das schraubte die Inflation in lange nicht gekannte Höhen und das antizipierten die Banken und letztlich reagierte auch die EZB. Die Folge – die Zinsen haben sich seit Jahresbeginn teilweise vervierfacht aber zuletzt auch stabilisiert oder sogar wieder leicht nachgegeben. Während wir im Oktober und Anfang November noch oft ein 4 vor dem Komma gesehen kommt das jetzt deutlich häufiger vor und das Mittel bei uns liegt um die 3,5%. Allerdings hat Janina mit erst im letzten Gespräch erzählt, dass auch wieder Zinsen von 2,9% für eine zehnjährige Baufi abgeschlossen werden konnten. Wo geht es also hin. Janinas Hot Take. In einem Jahr liegen wir im Mittel eher bei 2,5% - zumindest bei Urbyo Finanzierungen. Auch wenn wir mit Bankenpartnern sprechen rechnen die mit einer kleinen Entspannung und eher gleichbleibenden Zinsen. Machen wir also drei Kreuze: eine erneute Rally ist nicht absehbar.

Die Preise für Immos, die sind 2022 erstmals seit mehr als einer Dekade gefallen. Das liegt natürlich auch an der sinkenden Nachfrage durch höhere Zinsen. Wenn jetzt im Kapitalanlagebereich die Renditen durch die steigenden Zinsen überkompensiert werden, dann helfen halt kurzfristig nur Preisverhandlungen und als Folge halt sinkende Preise. Wird das langfristig so sein? Eher nicht. Zwar wird man 2023 auch noch mehr als Anfang 2022 verhandeln können – der Urbyo Preisindex hat da zuletzt 6% als durchschnittliche Ersparnis zwischen Angebotspreis und tatsächlichen Kaufpreis angegeben aber mittelfristig steigen eher die Mieten. Das sieht man jetzt schon und dafür gibt es zwei Gründe.

Erstens haben Eigennutzer das Problem, dass sie sich kein Eigenheim mehr leisten können oder wollen – die entscheiden sich dann eher in eine größere Mietwohnung umzuziehen als eine Wohnung zu kaufen. Mehr Nachfrage auf dem Mietmarkt sorgt hier auch für steigende Mieten. Dazu wird im Zuge der Inflation alles teurer – und das schlägt sich im Zeitverlauf – nicht nur bei Indexmietverträgen – auch auf die Mieten durch. Dazu ist das der Hebel für Kapitalanleger, um überhaupt noch in die Nähe eines positiven Cashflows zu kommen. Wenn es also Möglichkeiten zur Mieterhöhung gibt, dann werden die auch eher gezogen werden. Eine Kostprobe gab es schon in der zweiten Hälfte 2022. Da sind die Mieten durchschnittlich um 5% gestiegen – und gerade in Ballungsräumen nimmt die Nachfrage weiter zu.

Disclaimer: Die Einschätzung ist nur eine Meinungsäußerung aber keine Empfehlung für oder gegen bestimmte Immobilien oder Anlageklassen.

Während die Angebotspreise im Zeitverlauf bereits um gut 5% gesunken sind haben auch die tatsächlichen Kaufpreise abgenommen. Hier haben wir zuletzt ein minus von 6% verzeichnet.

Aber wo geht der Trend da hin? Bei zwei Immo Typen ist ein weiterer Preisverfall auch 2023 erstmal wahrscheinlich. Das sind einmal Immos mit schlechter Makrolage auch dem platten Land wie man so schön sagt oder Immos mit schlechter Energieeffizienz vor allem im Bereich G oder H. Warum könnten Immos mit guter Energieeffizienz 2023 sogar im Preis wieder steigen? Als Investor suchst du Rendite. Dafür brauchst du steigende Kaltmieten. Und durch die geringere Belastungen durch steigende Energiekosten ist das bei gut gedämmten und energiesparenden Immos halt deutlich besser durchzusetzen.

Ein großen Preisverfall im gesamten Markt wird es aber meiner Meinung nach nicht geben. Dagegen spricht die höhere Mietnachfrage und in Folge die steigenden Mieten, die ein Investment für Kapitalanleger wieder interessanter machen.

Disclaimer: Die Einschätzung ist nur eine Meinungsäußerung aber keine Empfehlung für oder gegen bestimmte Immobilien oder Anlageklassen.

Und so richtig rechne ich auch nicht damit, dass es nächstes Jahr erreicht wird. Dafür ist der Neubau einfach zu teuer. Langfristig sehe ich gute Möglichkeiten, weil die Energieeffizienz vergleichen mit dem unsanierten Bestandsbau einen Vorteil für die Käufer hat, der sich auch beziffern lässt. Aber kurzfristig würde ich sogar sagen, dass man sich als Kunde eines Bauträgers zusätzlich absichern sollte, wenn man am Ende nicht mit insolventen Bauträger und einem Rohbau dastehen will

Disclaimer: Die Einschätzung ist nur eine Meinungsäußerung aber keine Empfehlung für oder gegen bestimmte Immobilien oder Anlageklassen.

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Aber kommen wir eher zu geringeren Entfernungen: die nächste Straßenbahn Haltestelle ist 400m entfernt, bis zum Bahnhof sind es etwas über 4km und bis zur Uni knapp 5km.

Die Wohnung wird von den Mietern, die auch erst im April 2022 bezogen haben, sehr gepflegt. Zudem hat die Wohnung mit knapp über 100qm Wohnfläche und 4 Zimmern einige Highlights. Dazu gehört auch jeden Fall die 17qm Dachterrasse und die ähnliche Größe der einzelnen Zimmer, die zwischen 12 und 16qm liegen! Ich würde sagen eine Vermietung auch an eine Studenten WG wäre easy möglich und man könnte – sofern es mal zum Auszug kommen sollte – auch solche Sondervermietungsmodelle mal ins Auge fassen. Aber lassen wir das an der Stelle und schauen auf die Miete: Die liegt relativ marktüblich bei 6,06 € pro qm. Selbst da könnte man inzwischen noch etwas höher ansetzen und bei 6,70 landen. Aber das ist soweit schon in Ordnung. Auch so kommt man auf eine Anfangsrendite über 4,2% und bei der Größe habe ich auf jeden Fall die Fantasie, dass man den negativen Cashflow von etwas über 200 Euro auch entsprechend ins positive drehen kann.

Positiv vermerken kann man, dass die Heizung und Fassade erst kürzlich erneuert wurden, hier hat man also erstmal keine to dos. Diskutiert wird immer mal wieder die Dämmung des Daches. Hier wurde aber soweit noch nichts beschlossen. Der aktuelle Energieausweis weist eine Energieeffizienzklasse D aus – das war erwartbar und könnte sicher noch auf C in den kommenden Jahren durch ein paar Maßnahmen verbessert werden.

Die Preise pro Qm weisen in Magdeburg eher in Richtung 2.000 Euro – hier kann man noch deutlich günstiger Richtung 1.600 Euro einsteigen. Wenn du ein Angebot abgeben willst, dann klicke einfach auf den Button, den Rest übernehmen wir für dich.

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Gucken wir es uns aber mal genau an. Altlindenau liegt westlich vom Stadtzentrum – bis zum Hauptbahnhof sind es von der Wohnung gut 4km. Die Lage ist ruhig zwischen Gymnasium und großen Schrebergartenareal. Die Nahverkehrsanbindung ist bei der Wohnung wirklich sehr gut – bis zur S-Bahn Station Lindenau sind es 300m. Ähnlich nah liegt der nächste Supermarkt und an der nahegelegenden Lützner Straße findet man Bars, Restaurants und Geschäfte. Ich glaube die Mikrolage können wir da schonmal als ganz gut bewerten.

Bei der Wohnung haben wir eine Zweizimmerwohnung mit knapp unter 60qm im Hochpaterre in einem Mehrfamilienhaus von der Jahrhundertwende. Das Mietverhältnis besteht schon 15 Jahre ohne Probleme und der Mieterhöhung zum 1.9.2022 wurde auch zugestimmt. Die Rendite bleibt aber entwickelbar, da die Miete selbst jetzt nur 5,5 Euro pro Quadratmeter beträgt. Das kann locker auf 7 Euro in den kommenden Jahren gebracht werden.

Große Überraschungen erwarten einen in den Eigentümerversammlungsprotokollen erstmal nicht. Es gab einige kleine Investitionen in Heizung oder Fenster. Das Objekt ist generell sehr gepflegt und in der Instandhaltungsrücklage sind über 24.000 Euro. Da lässt sich schon etwas mit machen.

Der Preis pro Quadratmeter lässt sich also mit der vergleichsweise geringen Miete erklären. Du hast hier also die Möglichkeit deutlich unterm Marktwert einzusteigen. In Altlindenau habe ich selbst auch schon Wohnungen gekauft – den Standort finde ich top.

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Ich gebe zu, auf dem ersten Blick – zumindest was die Zahlen, Daten und Fakten betrifft – reden wir hier von einem nicht unbedingt so tollen Angebot. Aber was glaube ich erwähnenswert sein sollte – die Kündigungssperrfrist auf Eigennutzung ist gerade vorbei – das heißt jeder der eine Immobilie in Kreuzberg zur Eigennutzung sucht - hätte hier eine realistische Chance. Man könnte diese Wohnung aber auch als Kapitalanlage belassen – Die Mieterin zahlt bereits (seit mindestens 24 Monaten) kontinuierlich die Kaltmiete in Höhe von 447 € - ja ich weiß das ist nicht die Welt – aber eine Anpassung der Miete um ein paar Prozent ist sicherlich drin. Ein sehr lieb gemeinter Hinweis von mir – der dich vorab schon etwas abfangen soll – im MV wurde die Wohnfläche mit 75 qm angegeben – wir haben aber auch eine Wohnflächenberechnung vorliegen - die wesentlich später erstellt wurde – und dabei wurden insgesamt 80,94 qm auf gemessen und errechnet.

Die Bilder der 3 Raum Wohnung wurden vor der Vermietung – also 2012 aufgenommen - aber meine persönliche Vermutung: der Zustand wurde bei der Sanierung vom Frühjahr 2022 noch etwas mehr aufgewertet. Hierzu empfehle ich aber definitiv eine Besichtigung wahrzunehmen, um ein aktuelles Bild zu erhalten.

Hier erfolgte erst vor kurzem die Aufteilung des Objektes, kurz gesagt es gab bisher immer nur einen Eigentümer, dadurch brauchte man keine Eigentümerversammlungen, was zeitgleich bedeutet hier gibt es noch keine Protokolle. Dennoch war der alleinige Eigentümer immer daran interessiert alles instand zuhalten bzw. zu modernisieren, um nur eine Sache dieser Maßnahmen zu benennen: Die Sanierung des Treppenhauses – neben dem neuen Farbanstrich wurden auch der Bodenbelag und die Briefkästen in 2021 erneuert. Wenn dich diese Wohnung interessiert, dann gib gerne ein Angebot ab und erhalte Zugriff auf die Unterlagen.

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Entsprechende Immos zu finden, die dann auch noch in einem guten Zustand sind ist gar nicht so einfach. Und daher checken wir heute mal diese Immo in Grünhainichen. Das ist eine Gemeinde mit knapp 2.500 Einwohner:innen im Erzgebirge. Ins Zentrum von Chemnitz sind es gut 20km und nach Dresden etwas unter 60km. Die Anbindung ist in Ordnung aber die Makrolage ist natürlich keine 1+ mit Sternchen. Gerade deshalb ist es aber wichtig hier auf das Objekt und die Mikrolage zu achten. Wir liegen hier sehr zentral in dem kleinen Ort und die Bushaltestelle an der Chemnitzer Straße ist nur 300m entfernt. Das kleine Stadtzentrum ist sogar noch näher und da findet sich eine Apotheke, eine Zahnärztin, eine Sparkasse und mehr.

Das Gebäude wurde 1996 umfassend saniert und wir sind hier im oberen Bereich der Energieeffizienzklasse C. Die gepflegte 3 Zimmer Wohnung liegt im obersten Stockwerk, Probleme mit Dachschrägen gibt es hier aber keine. Die Wohnung wurde jetzt auch frisch neu vermietet – hier startet man also ohne Altlasten in ein neues Mietverhältnis. In den Eigentümerversammlungsprotokollen wurde der Austausch der Dachfenster diskutiert aber nicht beschlossen und ein Holzzaun beauftragt. Ansonsten findet sich dort wenig aufsehenerregendes.

Die Miete pro QM ist auf dem Niveau von Chemnitzer Objekten, die ich mir öfter anschaue und der Kaufpreis aber meilenweit unter der 1.000 € pro QM Marke. Das führt zu einer Rendite von annähernd 10% und damit zu einem positiven Cashflow. Das ist jetzt keine spannende Immo mit riesigen Entwicklungspotential aber aufgrund des positiven Cashflows zur Beimischung im Portfolio mal wirklich interessant.

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Zum Bahnhof und ins Stadtzentrum sind es weniger als 5km, zum Clara Zetkin Park sind es gut 3km und zum Wildpark Leipzig sind es sogar nur 500m. Im Nordosten des Stadtteils steht das Panometer, ein ehemaliger Gasometer, in dem heute 360-Grad-Dokumentarfilme gezeigt werden Im direkten Umfeld der Wohnung gibt es eine Tramstation, ein Getränkemarkt ist nebenan und bis zum nächsten Konsum Supermarkt sind es nicht mal 400m. Also: ein lebendiger und sehr interessante Stadtteil würde ich sagen.

Die 2 Zimmer Wohnung mit gut 50qm ist seit 2018 vermietet und wirft aktuell eine überdurchschnittliche Miete ab. Das liegt auch am Staffelmietvertrag. Da sind bis 2026 noch Erhöhungen festgelegt und die Miete steigt noch um über 50 Euro pro Monat. Da muss man sich um die Entwicklung also erstmal keine Gedanken machen. Bei vielen Wohnungen hat man in Leipzig die Thematik mit Denkmalschutz und eventuell auch Energieeffizienz. Auch das ist hier kein Thema – der Bau ist von 1997 und dementsprechend ist die Energieeffizienzklasse C und der Energieträger ist hier Fernwärme.

In den Eigentümerversammlungsprotokollen stecken soweit ich das sehe erstmal keine großen Themen – man sieht aber auch, dass die Verwaltung hier sehr gut arbeitet und die Liste an Reparaturen, die man 2020 und 2021 zum Beispiel gemacht hat umfassen auch den Austausch einer Schmutzwasserpumpe im Heizungsraum, den Austausch von Automatiktüren, Reparaturen im Aufzug usw. Alles Kleinkram – aber schön zu sehen, dass die Verwaltung da wirklich sehr gut hinterher ist alles in einem guten Zustand zu halten. Das Rücklagenkonto war mit über 150.000 Euro auch noch gut gefüllt im letzten Jahr.

Also man merkt ein wenig: ich bin schon Fan der Wohnung. Auch von der Größe würde es gut in mein Portfolio passen. In diesem Fall lasse ich dir aber gerne den Vortritt. Hier sind 4% Startrendite drin und wenn man sich an unserer Marktwertindikation orientiert vielleicht sogar 4,1% zum Start. Die Mietentwicklung läuft erstmal automatisch und der Stadtteil wird weiter vom Zuzug profitieren.

Wenn du das auch so siehst, dann kannst du mit einem Klick ein Angebot abgeben und wir kümmern uns um den Rest.

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