Urbyo Updates

Direkt zur Immo

Der Stadtteil Rummelsburg, der liegt im Osten von Berlin und gehört zum Bezirk Lichtenberg. Wie ist das Straßenbild so: Ich würde sagen man hat viele denkmalgeschützte Gebäuden mit stuckverzierten Fassaden. Dazu kommt dann noch die Rummelsburger Bucht und das Rummelsburger Ufer in nicht mal 800m Entfernung von der Wohnung als kleine Oase in der Großstadt und ein Highlight des Kiezes. In der Umgebung der Wohnung habe ich in 50m Entfernung übrigens ein vietnamesisches Restaurant und eine Eismanufaktur – und so geht das ganze dann auch weiter. Zum Einkaufen muss man nicht viel weiter laufen und weitere Restaurants, Cafes, Spielplätze und Läden befinden sich in jeder Laufrichtung. Der Berliner Ostkreuz Bahnhof ist 750m entfernt - hier findet man dann Busse, Bahnen und Züge. Was ich damit unterm Strich sagen will: hier lässt es sich ganz gut leben.

Und das ist auch wieder relevant, denn die Wohnung ist gerade mal unvermietet. Das heißt man kann jetzt hier für mindestens 13,60 Euro kalt neu vermieten, das ganze möblieren und zu einem angemessenen höheren Kurs vermieten oder einfach selbst einziehen. Da es sich um eine sehr gut angebundene 1-Zimmer Wohnung handelt wäre mein Ansatz vermutlich die möblierte Vermietung auf Zeit. Aber das liegt auch daran, dass ich halt nicht in Berlin wohne. Das ganze fühlt sich auch einfach etwas größer an, da man hier ein großes Bad und eine geräumige Küche hat. Dazu schönen Dielenboden und eine tolle Außenfassade. Ich gebe zu: Ich mag es sehr gerne.

Mir fehlt noch das aktuelle Eigentümerversammlungsprotokoll aber Dealbreaker habe ich in den alten auch nicht gefunden. Es gab mal eine Rattensichtung – aber das ist jetzt in Berlin auch nichts ungewöhnliches und lässt sich gut in den Griff kriegen. Für einen Altbau liegt die Energieeffizienzklasse im sehr ordentlichen Bereich bei D. Was wurde sonst so gemacht: 1999 die Bäder, Stegleitungen, Fenster – zumindest teilweise – die Elektro Untervertilung und die Heizung. In den letzten 10 Jahren wurde dann noch die Fassade saniert, eine Wärmedämmung und Balkone hofseitig angebracht und zuletzt dann 2017 auch die Dacheindeckung und Dachdämmung erneuert.

Wenn du ein Angebot abgeben willst – dann klicke einfach auf den Button. Den Rest übernehmen wir für dich.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Direkt zur Immo

Was ist dieses Förderprogramm genau?

Das Förderprogramm läuft unter dem Namen „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ und ist ein gemeinsames Projekt des Lands Nordrhein-Westfalen und der NRW.Bank. Gemeinsam wollen sie Menschen, die in 2022 ein Eigenheim kaufen oder noch planen, mit einem Fördertopf von 400 Millionen Euro unterstützen. Genauer gesagt: Sie geben dir einen Zuschuss in Höhe von 2 % deines grunderwerbssteuerpflichtigen Kaufpreises. Bis zu 10.000 Euro kannst du dir so bezuschussen lassen.

Was sind die Förderbedingungen?

Das Angebot gilt nur für Eigenheime, die 2022 von natürlichen Personen erworben und notariell beglaubigt wurden. Sprich: Wenn du noch keine Immobilie gekauft hast, musst du jetzt schnell sein und das bis zum 31.12.2022 machen. Alle Unterlagen, die verlangt werden, müssen beim Antrag vollständig sein. Pro Objekt darf dein Haushalt nur einen Antrag einreichen.

Wie stelle ich einen Antrag?

Du kannst die Förderung entweder selbst online beantragen oder dir die Arbeit sparen und uns einfach damit beauftragen. Wenn du deine Baufinanzierung über uns abgeschlossen hast, können wir deine Unterlagen nämlich im Nu aufbereiten und für dich online einreichen. Sprich also einfach deine:n Finanzierungsberater:in auf dieses Angebot an.

Wie und wann wird entschieden?

First come, first serve: Alle Anträge, die eingehen, werden nacheinander bearbeitet und geprüft, bis der Fördertopf leer ist. Zögere also nicht zu lange und melde dich gerne bei uns.

Hier kannst du deinen Termin vereinbaren

Denn die Zahlen finde ich super spannend. Wir haben hier einen Kaufpreis von 715 Euro pro QM. Der Durchschnitt in Hagen liegt bei über 1.600 Euro. Den Kaufpreis, den konnten wir für euch schon deutlich senken – da lag die Vorstellung mal bei 69.000 Euro und wir haben das jetzt bei 45.000 Euro. Günstiger wird es da nicht mehr und so haben wir dann 7,7% Rendite, der Durchschnitt liegt bei 4,5% in Hagen. Die Stadt hat fast 190.000 Einwohner:innen und liegt als Tor zum Sauerland im südöstlichen NRW. Städte in der Umgebung sind Dortmund, Witten, Gevelsberg, Wuppertal, Iserlohn und Lüdenscheid.

Jetzt habe ich eben schon über die Mieterin gesprochen. Der Mietvertrag, der stammt aus dem Jahr 1988. Also eine langjährige und unproblematische Mieterin, die zuletzt in 2020 einer Mieterhöhung zugestimmt hat. Die Miete liegt immer noch bei sehr günstigen 4,6 Euro pro Qm. Das liegt gut 20% unter der Vergleichsmiete – ich würde sagen nach dem Auszug muss man einmal etwas Geld für die Renovierung in die Hand nehmen – also Bad und CO sind auf jeden Fall fällig - und dann kann man auch noch da drüber landen.

Was die Eigentümerversammlungsprotokolle angeht würde ich sagen, dass hier eine Dachsanierung ansteht. Das soll nicht über eine Sonderumlage, sondern über einen 10 jährigen Kredit gelöst werden.

Wer also erstmal etwas Rendite mitnehmen will und später auch etwas Fantasie bei der Neugestaltung und Renovierung mitbringt, der kann hier für unter 50.000 Euro zu einem sehr kompetitiven Quadratmeterpreis einen guten Start in einer größeren Stadt in NRW hinlegen.

Hier findet ihr die Immo

**Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten **

Zoom-Towns sind Städte oder Gemeinden, die durch den Zuzug von Remote-Arbeitenden aus Metropolregionen ein Bevölkerungswachstum erleben.

In den letzten knapp 4 Jahren hat sich der Anteil an remoten Stellenanzeigen vervierfacht. Dadurch können mehr Menschen ihren Wohnort unabhängig vom Standort ihres Arbeitgebers wählen. So besteht die Möglichkeit, trotz Anstellung in einer Metropolregion, in einer Stadt zu wohnen, in der die Lebenshaltungskosten, also zB auch die Miete, deutlich geringer sind.

Ergänzend zum steigenden Zustrom in die Zoom-Towns, verringert sich durch die Remote-Möglichkeiten auch die Notwendigkeit, jobbedingt aus diesen Städten wegzuziehen. Mehr Menschen können in Kleinstädten wohnen und dennoch in Metropolen, wie München oder Berlin, angestellt sein – und das sogar ohne zu pendeln.

Was heißt das für dich als Immo-Investor:in? Die Nachfrage nach Wohnraum könnte gerade in C- und D-Standorten in den nächsten Jahren steigen oder zumindest auf einem stabilen Niveau bleiben. Das mindert das Risiko deines Investments und erhöht die Chance, langfristig mit einer Wertsteigerung rechnen zu können.

Auch eine Erhöhung der Mietpreise kann eine Folge sein, sodass du deine Rendite weiter steigern kannst.

Du solltest also definitiv auch diese Standorte für deinen Immobilienkauf in Erwägung ziehen – gerade auch wegen der aktuell vergleichsweise noch niedrigen Kaufpreise.

t3n hat hier zuletzt ebenfalls einen Artikel veröffentlicht

Die Wohnung liegt inmitten der Stadt, genauer gesagt im Stadtteil Leipziger Straße. Und dieser widerrum ist der direkte Nachbarstadtteil von der Altstadt. Also kurzum zentraler geht’s kaum. Die nächste Straßenbahnhaltestelle ist gleich um die Ecke und Geschäfte des täglichen Bedarfs findet man hier auch genügend.

Hier im Verkauf steht eine 4 Zimmer Wohnung die über 2 Etagen geht und knapp 100 qm groß ist. Durch die Bilder bekommt man schon einen sehr guten Eindruck, zum Schnitt der Wohnung und dank der Hinterlegten Bilder aus Zeiten des Vermieteten Zustandes hat man einen schönen Kontrast zum vermieteten und zum unvermieteten Zustand der Wohnung. Hier kann man gleich bei einer Neuvermietung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete starten und hat damit die Aussicht eine Bruttorendite von bis zu 4,4 % erzielen zu können.

Schauen wir mal in die Protokolle der Eigentümerversammlung. 2018 wurden Maler und Putzarbeiten der Kellergänge beauftragt, ein Mader trieb hier sein Unwesen, dieser wurde aber vom Schädlingsbekämpfer vertrieben. 2019 wurde der Gefäßfüller der Heizungsanlage ausgetauscht, ein Kellerfenster wurde repariert und eine Verstopfung der Grundleitung wurde beseitigt. 2021 wurde dann nochmal der Gefäßfüller der Heizungsanlage aber auch der Zündbrenner erneuert. Ansonsten gab es nix weiter was irgendwie auf eine Maßnahme hindeutet. Hier mal ein kurzes Fazit zur Hausverwaltung, die machen einen ordentlichen Job.

Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Direkt zur Immo

Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten

Das ist aber eher wichtig, wenn man in Werl wohnt und in Dortmund arbeitet, ansonsten hätte man – ganz pragmatisch gesehen - keinen wirklichen Grund Werl zu verlassen. Hier gibt es alles was man zum Leben benötigt - die nächste Bushaltestelle ist in 2 Gehminuten von der Wohnung entfernt, Geschäfte des tgl. Bedarfs, Kitas, Schulen, Restaurants und natürlich auch Parks gibt es in unmittelbarer Nähe zur Wohnung.

Die Wohnung an sich liegt im Dachgeschoss, ist 45,5 qm groß und erzielt durch die letzte Mieterhöhung 330 €, dadurch steigt man mit einer Bruttorendite von 5 % ein. Schaut man sich die Bilder an, dann erhält man einen durchaus angenehmen Eindruck der Wohnung. Ja okay, Fliesenböden sind nicht unbedingt so mein Fall – aber zum Glück ist das Geschmacksache und durch die große Fensterfront im Wohn- und Essbereich könnte ich persönlich über die Fliesen hinwegsehen.

Zur Wohnung gehört nicht nur wie üblich der Keller und der Stellplatz sondern auch der darüberliegende Spitzboden und der bringt – zumindest entnehme ich das Anhand der Pläne – auch nochmal knapp 35 qm mit – ob und wie man den Nutzen kann, sollte man bei näherem Interesse auf jeden Fall abklären.

Für gewöhnlich gehe ich jetzt immer auf die Protokolle aus den Eigentümerversammlungen ein – aber das ist hier nicht möglich. Warum? Das Objekt wurde in diesem Jahr aufgeteilt – sprich aus einem mach 3. Dafür bringe ich etwas anderes mit. Wenn du diese Wohnung interessant findest – dann schau dir gerne noch das andere Inserat an – die Wohnung aus dem EG ist auch bei uns veröffentlich wurden – und solltest du an dem kompletten Paket Interesse haben – dann bekommen wir das auch hin – dann machst du aus einem 3 bzw. Bekommst du am Ende ein kleines MFH mit Stellplätzen.

Wenn du ein Angebot abgeben willst – dann klicke einfach auf den Button. Den Rest übernehmen wir für dich.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

**Hier bekommst du mehr Insights zur Immo

**Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten **

Wenn wir uns aber aus den AAA Mikrolagen mal rausbewegen, dann finden wir Immos, die als Kapitalanlage Sinn machen, weil die Renditen interessanter werden und man dennoch von der hervorragenden Makrolage profitieren kann. Die Bevölkerung wächst bis 2023 um über 7%, man kratzt an der Marke von 100.000 Studenten und die Entwicklungschancen sind weiterhin sehr gut. Also: bewegen wir uns etwas vom Jungfernstieg weg und schauen uns mal eine Immo in Hamburg Horn an.

Horn gehört zum Stadtbezirk Mitte und liegt im Osten Hamburgs. Das war früher ein klassischer Arbeiterviertel und daher dominiert hier auch die Architektur der 50, 60 und 70er – einfach weil hier nach dem Krieg alles zerbomt war. Die Anbindung ist aber hervorragend, da hier die U2 Richtung Eimsbüttel und Richtung Hamburg Nord sowie die U4 zur Hafencity fährt. Buslinien, Supermärkte, Restaurants, Kindergärten, Schulen – um die Infrastruktur würde ich mir wenig Sorgen machen und wer etwas zocken will, der kann das klassisch beim Pferderennen auf der Horner Rennbahn mal probieren. An besagter Rennbahn und den angrenzenden Kleingärten liegt auch die Wohnung, die wir uns hier anschauen.

Da haben wir eine kompakte 2 Zimmer Wohnung auf 40qm in 3. von 6 Stockwerken. Zur Wohnung gehört auch ein Tiefgaragenstellplatz. Die Wohnung ist top vermietet, mit dem Mieter gibt es soweit keine Themen und so kommen wir bei einer Kaltmiete von 13,75 Euro auf eine Rendite von über 3,6%. Und mit ein bisschen Verhandlungsgeschick geht da noch mehr. Interessant finde ich nämlich bei einem Blick ins Eigentümerprotokoll, dass eine Strangsanierung ansteht. Da ist die Erneuerung der Wasser- und Abflussrohre im Haus. Da trotz Instandhaltungsrücklagen auch eine Sonderumlage nicht unwahrscheinlich ist, würde ich das tatsächlich mal mit einkalkuieren. Bei der Immo gehören dir knapp 2,4% laut Grundbuch – das Risiko hoher Sonderumlagen ist überschaubar. Dann kommt man auf einen kompetitiven Preis für eine gut vermietete Wohnung in einer der Metropolen in Deutschland überhaupt. Du kannst hier mit einem Klick auch ein Angebot abgeben.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Mehr Infos zur Immo

Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten

Was hat die Umgebung der Wohnung sonst so zu bieten? Die Wohnung liegt direkt an einem kleinen Park mit Spielplatz – dem Jahnplatz. Die S-Bahn Station Hilden Süd liegt 650m entfernt und immer noch in guter Laufreichweite. Hier fährt die S1 zwischen Düsseldorf und Solingen – man ist also wirklich in 16 Minuten am Düsseldorfer Hauptbahnhof. Da gibt es Lagen in Düsseldorf bei denen das der Weg in die Innenstadt deutlich weiter ist. Ähnlich weit entfernt wie die S-Bahn Haltestelle sind übrigens auch ein Aldi und ein Rossmann – und ehrlicherweise findet man dazwischen dann auch so alles was man täglich brauchen könnte. Also Apotheken, Kioske, Bushaltestellen und so weiter.

Die Wohnung selbst hat 46qm und liegt im Dachgeschoss des Gebäudes aus dem Jahr 1999. Wir haben hier zwei Zimmer – ein Wohn- / Esszimmer mit Einbauküche und Balkon sowie ein separates Schlafzimmer. Die Mieterhöhung ist gerade durch und so liegt man hier bei sehr guten 11,09 € pro qm. Das Bad ist mit Dusche und man hat auch einen Außenstellplatz. Für eine kleine Wohnung also alles drin, was man brauchen könnte.

Das schöne an dem Baujahr: man liegt in Energieeffizienzklasse D und damit sollte erstmal nichts auf einen zukommen. In den Eigentümerprotokollen finden sich keine Dealbreaker. Im Gespräch ist ein neuer Anstrich der Fassade für gut 17.000 € - und wenn man sich die Fotos ansieht, dann wäre das für mich auch ganz gut investiertes Geld. Außerdem würde ich schon damit rechnen, dass in den kommenden Jahren auch mal was an der Heizung gemacht werden muss – bei dem Baujahr nicht unwahrscheinlich. Die Instandhaltungsrücklagen sind aber da und werden auch weiter angefüllt. Hier ist man also ganz solide aufgestellt.

Apropos solide: Die durchschnittliche Bruttorendite in Hilden liegt bei gut 3,6% – da liegen wir genau drauf und ich würde sagen hier haben wir sogar noch etwas Verhandlungsspielraum, wenn ich mir zum Vergleich mal die Einschätzung zum Marktpreis ansehe, der eher bei 155.000 angesiedelt ist. Also eine Rendite von 3,8% bis 4% sollte hier ein guter Zielkorridor sein.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Mehr zu dieser Immo erfahren

Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten

In direkter Umgebung hat man eine Bushaltestelle, die freiwillige Feuerwehr und ein Dorfladen. Der Flughafen Flughafen Karlsruhe / Baden-Baden ist mit 5km ebenso weit entfernt wie der Bahnhof der Stadt. Die Anbindung ist also sehr interessant.

Die Wohnung liegt im Erdgeschoss eines Mehrparteiengebäudes von 1993. Die Wohnung wurde gerade neu vermietet und so kommst du schon auf einen positiven Nettoertrag und eine Rendite von fast 6%. Was könnte ein Grund sein hier etwas mehr rauszuholen – eventuell, dass es mit einem anderen Eigentümer Probleme in den ETV gibt, da dessen Mieter wiederholt den Hausfrieden gestört hat. Ja, sonst ist da nichts. Dennoch hat der Makler signalisiert, dass es hier auch etwas Verhandlungsspielraum gibt. Und da ist der Weg zum positiven Cashflow dann auch nicht mehr weit.

Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Hier findest du mehr zur Immo

**Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten **

Die Anbindung der Wohnung ist übrigens sehr gut. Bis zur S-Bahn Leipzig-Leutzsch sind es gut 500m, bis zur Tramstation und Bushaltestelle Philipp Reis Straße sind es nur 150m. Rewe, Norma, Drogerien und alle Geschäfte des alltäglichen Bedarfs findet man in der Ecke. Kurze Wege und die Schwimmhalle West und der Schlosspark sind auch in der Nähe.

Die Wohnung liegt im 3. Oberschoss des um 1930 erbautem Mehrfamilienhaus und hat 2 Zimmer, eine Einbauküche, Holzparkettböden und sogar ein komplett neues Badezimmer. Die Wohnung ist leer, kann also von dir selbst bezogen werden oder du könntest diese neu vermieten. Diese beiden Optionen stehen hier offen und im Falle einer Neuvermietung übernimmt das der Makler vor Kaufabschluss für dich. Inzwischen bin ich von solchen Modellen echt Fan, denn man kann direkt mit der Marktmiete oder etwas darüber starten, sich den Mieter aussuchen und eine Staffelung im Mietvertrag wählen, die einem in Zukunft einfach die Mieterhöhungen spart.

Daher sind 4,4% nicht nur eine mögliche Anfangsrendite, sondern eher die Untergrenze was man hier erwarten kann. Einen guten Überblick kann sich hier auf jeden Fall jeder machen: werft also nicht nur einen Blick auf die Bilder, sondern auch auf die 360 Grad Videobegehung. Die Markteinschätzung liegt dazu auch noch deutlich über dem möglichen Kaufpreis – daher ist das für mich unterm Strich ein sehr gutes Angebot.

Wenn ihr dann ein Angebot abgeben möchtet, klickt einfach auf den Button. Wir kümmern uns dann um den Rest.

Und noch ein Disclaimer zum Schluss. Die Einschätzung der Immobilie ist nur meine Meinung. Du solltest dir selbst ein Bild machen und die Unterlagen studieren – zudem können sich die Cashflows und Zinsen durch deine eigene Bonität oder andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Hier findest du mehr zur Immo

Urbyo Updates mit mehr Infos per Mail erhalten