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Werfen wir aber mal ein Blick auf die Umgebung der Wohnung. Zur Einordnung erstmal: Düsseldorf Rath liegt im Nordosten der Stadt und hat gut 20.000 Einwohner:innen. Was die direkte Umgebung der Wohnung angeht ist die Verkehrsanbindung eine 1+ mit Sternchen. Wir haben direkt die U-Bahn gegenüber und eine S-Bahn Station mit der es dann auch schon Richtung Köln gehen könnte in weniger als 300m Entfernung. In unmittelbarer Nähe beginnt auch die Westfalenstraße und hier lässt es sich ganz gut flanieren, essen gehen und shoppen. Mikrolage unter diesen Gesichtspunkten sehr gut.

Auf 62qm hat man hier eine gut geschnittene 2 Zimmer Wohnung mit separater Küche, Abstellraum und Balkon im zweiten Stock. Die Wohnung ist gepflegt und seit 2011 ohne Probleme vermietet. Die Miete wurde zuletzt auch 8,11 erhöht - hier hat man aber immernoch rund 20% bis zu Marktmiete.

Die letzte Eigentümerversammlung war nach 40 Minuten ohne interessante fun facts zuende. Im Jahr davor wurde aber einiges beschlossen und seitdem auch umgesetzt: Unter anderem die Sanierung des Daches und der Lüftungskamine für knapp 100.000 Euro.

Für wen ist die Wohnung was: Jemanden, der es sehr sicher mag und die Miete über die kommenden Jahren entwickeln will oder mit der Neuvermietung oder dem bezugsfreien Verkauf in den nächsten 10 Jahren spekuliert.

Wie immer gilt auch hier: das ist auch nur meine persönliche Meinung zur Immobilie und vor allem die Zinsen und damit auch die Cashflows können sich durch deine eigene Bonität oder andere Entwicklungen jederzeit ändern – du kannst aber über den Urbyo Rechner hier auch alle Daten selbst berechnen und erhältst nach der Reservierung auch Zugriff auf alle Unterlagen zum Objekt. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Die Wohnung wäre auch wirklich für Studenten geeignet. Der Mieter hat die 2 Zimmer Wohnung seit März 2019 gemietet und ist mit seinen 32 Jahren auch wohl kein Student mehr. Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses aus den späten 50ern, das jedoch 2009 umfassender saniert wurde. Ich mag ja 2-Zimmer Wohnungen, da diese Wohnungsgröße einfach sehr nachgefragt ist. Der Schnitt ist kompakt und der Platz von 46qm wird wirklich gut ausgenutzt. Das Bad hat übrigens auch ein Fenster – das ist für einige Zuhörer ja ein Kriterium und es gibt einen Abstellraum, ein separates Kellerabteil und einen dazugehörigen Parkplatz. Die Wohnung ist für 5,2 Euro kalt vermietet – und da könnte man locker eine Erhöhung Richtung 5,9 bis 6 Euro pro qm angehen.

In den letzten Eigentümerversammlungsprotokollen finden sich keine sonderlich interessanten Punkte. In den kommenden Jahren wird vielleicht mal über eine Schranke abgestimmt, um die Zufahrt zu den Parkplätzen zu beschränken.

Ein paar tausend Euro könnte man hier noch als Verhandlungsmasse haben – also gib gerne ein Angebot ab und wir kümmern uns um den Rest.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Öffentliche Verkehrsmittel sind von hier aus gut zu erreichen. Um die Ecke haben wir Bushaltestellen, und zu Fuß zum Bahnhof Nord sind es gerade mal knapp 10 Minuten. Ich kann hier aber sagen der Mieter hat ein Auto und ist nicht auf diese angewiesen. Ja, ich gehe mit bei der Frage warum sagt Nadine das jetzt – ganz einfach ich habe zu diesem Mieter ganz viel Feedback erhalten. Dieser ist zumindest aus aktueller Sicht unglaublich froh hier wohnen zu dürfen und möchte hier so lange wohnen bleiben, wie es der Vermieter zulässt. Wer also an einem langfristigen Mietverhältnis interessiert ist, kann sich in dem Fall zurücklehnen.

Man kann auf den Bildern erkennen das hier gelebt wird, in der Küche wurde vermutlich unmittelbar vor unserem Besuch gekocht. Und - ohne jemandem zu nahe treten zu wollen – wer hat nicht diese eine Schublade in der einfach alles drin landet was keinen zugeordneten Platz hat? Ich denke dieser Mieter hat aus der Schublade gleich mal ein ganzes Zimmer gemacht. Bis auf diese 2 Sachen ist die 57 qm große 3 Zimmer Wohnung sehr ordentlich und gepflegt. Die Küche ist Bestandteil des Kaufvertrages - dafür wird sogar eine monatliche Miete von 50 € gezahlt.

In den Protokollen der Eigentümerversammlungen gab es in der Vergangenheit einiges was nicht unbedingt positiv aufgefallen ist aber durch die neue Hausverwaltung natürlich wieder in Schuss gebracht wurde. Unter anderen gab es in einigen Wohnungen Wasserschäden durch die Heizungsanlage da diese sich im Dachgeschoss und nicht wie üblich im Keller befindet. Außerdem eine Dachreparatur, einen Versicherungswechsel, die Erneuerung der Mülleinhausungen aber auch Kleinigkeiten wie den Austausch der Pollerleuchten auf dem Grundstück. Alles in Allem kann man sagen, hier hat man eine Hausverwaltung die alles ihn Blick hat.

Wenn du ein Angebot abgeben willst, dann klicke einfach auf den Button, den Rest übernehmen dann wir.

Und wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Was ich persönlich sehr schade finde, ist die Darstellung in unserem Inserat – man erkennt nicht gleich, dass es sich hierbei um 2 Wohnungen handelt. Deswegen dachte ich mir ich bringe mal ein paar zusätzliche Infos mit. Ich habe auch eben erst - beim genaueren Rechnereien herausgefunden das beide Wohnungen auf einer Ebene liegen, also direkt nebeneinander. Das Grundriss war dabei wenig hilfreich, da hier nur eine der beiden Wohnungen markiert wurde. Die größere der beiden Wohnungen ist 82qm groß, hat 3,5 Zimmer, einen Balkon, einen Abstellraum und ist seit Mai 2015 zu einer Kaltmiete von 650 € vermietet. Die kleinere Wohnung ist 64 qm groß, hat 2,5 Zimmer, einen Abstellraum und wurde im Juli 2022 zu einer Kaltmiete von 450 € vermietet. Und schon hat man einen ganz anderen Blickwinkel auf das Inserat. Klar muss man immer noch den Kaufpreis/qm im Auge behalten, aber wenn ich mal so schaue, liegt man hier mit den 1846 € weit unter dem, was man sonst so am Markt erhält. Das erklärt auch die große Abweichung zum gewollten Kaufpreis und unserer Markteinschätzung.

Zu den beiden Objekten liegt uns aktuell leider nur das Eigentümerversammlungsprotokoll aus 2022 vor. Darin ist nichts Weltbewegendes besprochen wurden. Crazy finde ich den letzten Punkt des Protokolls. Man denkt darüber nach einen Hausmeisterservice bzw. Eine Treppenhaus Reinigung zu beauftragen und möchte dies näher in der nächsten Versammlung besprechen. Nach Hinweisen des Maklers – hätte das längst geklärt werden müssen, denn manche Mieter in dem Objekt wissen nicht, wie man Müll ordnungsgemäß beseitigt. Also vielleicht sollte hier mal über einen Verwalterwechsel nachgedacht werden – so als Gedankenanstoß von mir. Wenn dich das nicht abschreckt und du ein Angebot abgeben willst, dann klicke einfach auf den Button, den Rest übernehmen wir für dich.

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Neben der Hochschule gibt es auch interessante und große Arbeitgeber in der Stadt. Dazu gehören E.ON, Thyssen Krupp, Evonik, Aldi und Hochtief.

Die Wohnung ist aus mehreren Gründen interessant. Ich fange mal damit an, dass sie bezugsfrei ist aber auch vermietet übergeben werden kann. Jetzt haben wir hier erstmal sehr konservativ eine Bruttorendite von 4,7% angegeben. Wenn man mich fragt, dann würde ich das erstmal für zu niedrig halten. Die Rendite erreicht man bei einer Kaltmiete von 6,23 Euro pro qm. Realistisch würde ich für Lage und Wohnung schon über 7 Euro pro qm sehen und dann steigt die Rendite auch schon sprunghaft auf über 5%. Bei durchschnittlichen Renditen von 4% in Essen schon sehr interessant. Warum bin ich da so zuversichtlich? Wir haben eine sehr interessante Größe mit 53qm auf 2 Zimmern mit einer großen Einbauküche. Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses von 1965. Ich gebe zu: der Einrichtungsstil und Farbgebung sagt mir nicht so zu – aber das lässt sich ja einfach korrigieren und andererseits muss es ja auch nicht mir gefallen, sondern dem zukünftigen Mietern. Was ich schade finde: es gibt keinen Balkon. Aber das kann man ja im Preis vielleicht auch noch berücksichtigen.

Ein paar Punkte noch zur Lage. Wir liegen in Essen Altendorf. Das liegt im Westen der Stadt gehört mit über 22.000 Einwohner:innen zu den größeren Stadtteilen von Essen. Interessant finde ich, dass in der Umgebung der Wohnung sowohl der Niederfeldsee als auch der schöne Krupp-Park liegen. Also grüner als man denkt. Ansonsten haben wir um die Ecke ein Cafe und einem Kiosk – oder Bude wie man das hier eher nennt - Supermärkte und Bus- und Straßenbahnhaltestellen. Die Innenstadt Essens ist gut 3km entfernt.

Mir fehlt hier noch das aktuelle Eigentümerversammlungsprotokoll zum Check – aber bisher sieht es nach Äußerungen des Maklers auch da nicht nach Dealbreakern aus.

Unterm Strich: ich finde Wohnungen in urbaner Lage mit Neuvermietungsmöglichkeit immer super spannend. Besonders weil der Makler hier auch die Neuvermietung übernehmen kann und man dann – so würde ich das jedenfalls machen – auch mit einem Staffelmietvertrag starten kann, um die Immo über die nächsten Jahre entwickeln zu können. Falls du natürlich selbst eine Immo zu einem interessanten Preis in Essen suchst, um selbst einzuziehen: Willkommen.

So oder so kannst du dein Angebot mit einem Klick auf den Button abgeben – wir übernehmen dann den Rest.

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Jetzt ist der Vergleich aber auch unfair, denn für einen Kleinstadt hat auch Pirna den knapp 40.000 Einwohner:innen einiges zu bieten. In der Umgebung der Wohnung haben wir die Bäckerei Walther, einen Lidl und einen sehr kurzen Weg zum Bus oder zur 172, um nach Dresden zu kommen. Auch Kleingartenvereine gibt es in direkter Umgebung, so hat man die Möglichkeit sich seinen Gemüsegarten selbst anzulegen – und wer keine Lust auf Gartenarbeit hat - der kann sich am Elbufer entspannen und den Alltag entfliehen.

Bei solchen Standorten ist die Wohnung aber total entscheidend. Also gucken wir hier etwas genauer mal hin. Erstmal haben wir hier einen ruhige Wohnlage. Die Kaltmiete liegt bei 6,30 Euro pro qm. Marktüblich sind so um die 6,70 Euro bis 6,80 Euro kalt. Der Mietvertrag ist aus 1994 – natürlich mit ein paar Anpassungen über die Zeit– und er Mieter fühlt sich in der 3 Zimmer Wohnung im 2. OG des Mehrparteienhauses auch sehr wohl. Die Wohnung bietet 85 qm auf 3 Zimmern mit Balkon mit Westausrichtung mit Ausblick auf die Grünanlagen. Zudem gehört zur Wohnung auch ein Parkplatz, ein Kellerraum und separate Räume für Fahrräder und Waschmaschinen.

Was ich sehr gut finde: An der Wohnanlage wurde laufend etwas gemacht. Wir hatten zum Beispiel 2022 eine Fassadensanierung inklusive der Geländeranstriche. Gibt es eine Smoking Gun in den Eigentümerversammlungsprotokollen? Ich würde sagen, dass die Sanierung der Heizung ein Thema ist, das man auf dem Schirm haben und auch ins Angebot mit einkalkulieren sollte. Man steigt hier zwar auch für Pirna Verhältnisse mit gut 1.600 Euro pro qm günstiger ein als bei vergleichbaren Wohnungen. Man hat aber eine anstehende Heizungssanierung. Alle Wohnungen haben separate Gasthermen für Warmwasser und Heizung und die befinden sich auch im Sondereigentum. Jetzt ist die schon fast 30 Jahre alt – Ersatzteile werden schwierig und die Effizienz ist natürlich auch nicht die beste. Um die aber gegen Brennwertthermen zu ersetzen muss auch der Schornstein saniert werden. Das ist ein offenes Thema – so was in der Art wird aber kommen und sicher um die 8.000 Euro für jede Wohnung kosten. Daher einfach beim Angebot im Hinterkopf behalten. Der Vorteil: die aktuelle Energieeffizienzklasse ist C und könnte sich damit auch weiter verbessern.

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Heimfeld liegt im Bezirk Harburg und hat gut 26.000 Einwohner:innen. Das durchschnittliche Alter in dem Stadtteil ist etwas jünger als im Hamburger Durchschnitt und das durchschnittliche Einkommen mit immernoch knapp über 30.000 Euro etwas geringer.

Die S-Bahn Heimfeld ist 450m entfernt – man ist also schnell mit der S3 oder S31 schnell in Altona oder in in der City. Die Elbe und der Harburger Hafen sind nicht weit entfernt und die TU Hamburg liegt mit 950m von der Wohnung auch noch in Laufdistanz – das sorgt insgesamt für stabile Mieternachfrage nach der Wohnung. Darum kümmern muss man sich aber nicht – seit 2005 ist die Wohnung vermietet und wie ich finde in einem sehr schönen Zustand. Die Miete hat auf jeden Fall Steigerungspotential. Hier liegen wir bei 7,73 € kalt pro qm. Hier wären Werte um die 10 Euro eher marktüblich. Aber auch so kratzt man an der 3% Rendite. Das ist für die Lage und Wohnungsgröße sehr ordentlich und man kann sogar unter der Marktbewertung einsteigen und das als Buchgewinn mal mitnehmen.

Werfen wir mal ein Blick auf die to dos in der Eigentümergemeinschaft. Das Konto der WEG weist schonmal stabil über 85.000 Euro aus. Beschlossen wurde die Sanierung der Abwasserrohre für gut 18.000 Euro und zur Debatte steht vermutlich auch nochmal die Sanierung der Heizung in den kommenden Jahren. Hier wird gerade von einem Sachverständigenbüro ermittelt was da sinnvoll sein könnte.

Für mich ein interessante Einstieg in den Hamburger Wohnungsmarkt. Wenn du ein Angebot abgeben willst, dann klicke einfach auf den Button, den Rest übernehmen wir für dich.

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Aber das liegt bestimmt auch an der Stadtentwicklung, hier hat sich in der Vergangenheit einiges für die Einwohner getan – Beispiel dafür - sind die neuen Spielplätze und die neuen Freizeitangebote. Die Wohnung an sich liegt in einer ruhigen Randlage umgeben von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern. Kurzum schöne Wohnlage in einem Ort, der alles abdeckt, was man für den tgl. Bedarf benötigt und wenn mal etwas spezielles fehlt, ist der Katzensprung nach Dresden ein weiterer Pluspunkt.

Die 34 qm große 1 Zimmer Wohnung liegt im 2. OG in einem um 1995 erbauten MFH´s und besitzt einen Balkon. Der Mieter wohnt seit mittlerweile 22 Jahren in dieser Wohnung und scheint sich hier sehr wohlzufühlen, was auch daran liegen kann, dass der Vermieter die Miete bisher immer unverändert gelassen hat. Aktuell erwirtschaftet die Wohnung inkl. Stellplatz eine Miete von 240 € kalt – aber wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des derzeitigen Eigentümers zustimmt, dann ist ab 01.02.2023 die Miete von 276 € vom Mieter zu zahlen und damit bewegt sich die Rendite von 3,8 % auf 4,4 %. Neben dem Keller, den es ja üblicherweise beim Erwerb einer Immobilie dazu gibt, ist hier zeitgleich ein Garagenstellplatz im Kaufpreis inbegriffen.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen sind hier in geballter Form vorhanden – das bedeutet hier haben wir nicht wie üblich nur die letzten 3 vorliegen sondern den kompletten Verlauf beginnend mit dem Jahr 2007. Was ich auch noch hervorheben möchte - einfach mal so um eine Einschätzung zu bekommen wie ordentlich die Hausverwaltung hier arbeitet – in jedem Protokoll der letzten Jahre werden hier die Mietpreis-/ und Verkaufspreisentwicklungen aufgelistet. Das finde ich mal eine sehr transparente Kommunikation gegenüber der Eigentümergemeinschaft.

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