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Und so eine schauen wir uns hier heute auch an. Wir haben hier schön geschnittene 1 Zimmer Wohnung mit Balkon, Einbauküche, Flur und Bad. Die Wohnung wurde erst 2018 saniert – das heißt hier wurden Fenster erneuert, Türen erneuert, der Fußboden wurde neu gemacht und das Bad wurde komplett neu gemacht. An der Wohnung gibt es also erstmal gar kein to dos und die Wohnung wurde auch zum 1.1.2022 neu vermietet. Das natürlich da auch zu einer sehr guten Miete von knapp 11,50 kalt pro QM.

Der Mieter ist Jahrgang 1998 und ich weiß zwar nicht, ob er noch studiert aber die Lage wäre dafür ideal: Die nächste Straßenbahnhaltestelle Krappmühlstraße liegt direkt vor der Haustür, zum Bahnhof sind es gut 1 km und zur Uni sind es auch nur 1,9 km. Man liegt also zentral und so findet man auch Einkaufsmöglichkeiten und alle Geschäfte des alltäglichen Bedarfs in der Nähe. Auch bis zum Stadtpark sind es nur gut 1,3 km – also bei der Mikro und Makrolage macht man auf den ersten Blick wenig falsch.

Ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle zeigt: Hier steht eine Fassadensanierung an. Das wird mit 50.000 € veranschlagt. Der eigene Kostenanteil beträgt dabei etwa 1900 € für diese Wohnung. Das sollte man natürlich wissen und das kann man auch sicher mit einrechnen.

Apropos rechnen: hier kommen wir auf eine Rendite von gut 4%. Das ist für die Lage sehr gut, denn die durchschnittlichen Renditen liegen eher im Bereich 3,3%. Auch beim Marktwert liegt man leicht im Plus – der liegt nämlich über dem Kaufpreis.

Für wen ist das was: Also man kauft hier mit einem negativen Cashflow. Das muss einem bewusst sein. Aber man kauft auch in einer wirtschaftlich sehr starken Lage in einer Unistadt eine sehr gut vermarktbare Wohnungsgröße.

Wenn du eine Anfrage stellen willst, dann kannst du hier einfach dein Angebot abgeben. Klicke den Button – den Rest übernehmen wir für dich.

Wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

Wir sind hier sehr nah am positiven Nettoertrag. Das heißt dein Mieter zahlt bald einen Teil deiner Rate einfach mit. Entweder erreicht man das über etwas Eigenkapital. Wenn man hier 90% statt 100% aufnimmt, dann sinkt die Rate durchschnittlich um 0,3% und schon hat man fast einen positiven Nettoertrag von 100 Euro. Ansonsten ist der Weg über eine Mietentwicklung auch nicht weit. Hier haben wir zwar aktuell eine sehr gute Miete von 9,30 pro Monat aber selbst, wenn das in den kommenden Jahren nur um 10% steigen sollte, hat man auch bei einer 100% Finanzierung den ähnlichen Effekt oder kann – wenn man halt Eigenkapital einsetzt – schon auf einen Nettoertrag von 150 Euro kommen – das ist dann ähnlich viel wie der negative Cashflow und damit ist man auf einem sehr, sehr guten Weg hier spätestens bei der Anschlussfinanzierung einen positiven Cashflow zu erzielen.

Nachdem wir jetzt mal etwas in die Zahlen geschaut haben, schauen wir uns aber auch mal die Wohnung an. Dresden brauche ich glaube ich nicht näher zu erläutern - da reicht ein Blick auf das prognostizierte Bevölkerungswachstum von 10% bis 2030, um zu erkennen, dass die Wohnraumnachfrage hier steigen wird.

Die Wohnung liegt gut 1,5 km von den Elbwiesen entfernt in einer schönen Wohngegend im Stadtteil Seidnitz. Näher dran als die Elbe liegen Supermärkte, Bushaltestellen und ein paar Restaurants. Das Stadtzentrum ist gut 5 km entfernt und der Weg dorthin führt einen auch am Zoo vorbei.

Die Wohnung ist eine Maisonette Wohnung im Dachgeschoss des Mehrfamilienhauses. Der Grundriss, den wir hinterlegt haben ist nicht vollständig, daher nehme ich dich jetzt mal auf eine Runde mit. Wir starten in einer Etage mit einen geräumigen Flur und davon abgehend dem Wohnzimmer mit Balkon in Südwest Ausrichtung sowie der Küche und einem Abstellraum. Auf der oberen Etage hat man das Elternschlafzimmer, ein Kinderzimmer sowie einen Bereich für ein Home Office und ein Bad. Eine Waschmaschine muss man hier nicht unterbringen, da man das auch im Hauswirtschaftsraum machen kann. Also reichlich Platz im Bad und auch in der gesamten Wohnung. Die 73 m2 sind auch sehr gut in Schuss und mit Parkett ausgestattet. Wenn man mal mehr Platz als den Balkon braucht: Die Außenanlage steht allen zur Verfügung und man hat auch ein Kellerabteil.

Der Mietvertrag der beiden Mieter stammt aus dem Jahr 2019. Die Miete ist seitdem auch unverändert bei 680 Euro kalt. Das ist durchaus marktüblich und führt auch so bei dem Kaufpreis unter dem Marktwert schon zu einer Rendite von über 4%. Zur Erinnerung: Die durchschnittliche Rendite in Dresden liegt bei 3,5%. Das ist wirklich ein guter Wert und lässt sich sehr gut weiter entwickeln. In den Protokollen habe ich jetzt keine Dealbreaker gefunden, so dass bei mir alle Ampeln auf grün stehen.

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Bei diesen Standorten kommt es dann aber besonders auf die Mikrolage und den Gebäudezustand an. Also gucken wir uns beides bei dieser Immo in Geithain einmal an.

Erstmal liegt Geithain auf halber Strecke zwischen Leipzig und Chemnitz und hat knapp 6000 Einwohner. Die Wohnung liegt sehr zentral in dieser Kleinstadt zwischen Stadtpark und Bahnhof. Mit dem Geithainer – so heißt der Zug hier tatsächlich, der nach Leipzig fährt und Teil des Nahverkehrsverbands von Leipzig ist, dauert die Fahrt in die Großstadt 37 Minuten. Das eignet sich also auch zum Pendeln. Alle Geschäfte des alltäglichen Bedarfs wie ein Lidl sind in der Nähe und es gibt sogar eine internationale Grundschule und ein internationales Gymnasium. Das hat mich selbst sogar etwas überrascht muss ich sagen.

Das Gebäude selbst ist gut in Schuss. Die Instandhaltungsrücklagen sind ordentlich und das einzige was aktuell geplant wird ist der Anbau eines Balkons, was sicher Sinn macht. Die Wohnung liegt im zweiten Obergeschoss und von der Möblierung sollte man sich nicht täuschen lassen. Die Wohnung wird bezugsfrei zur Neuvermietung übergeben. Wer möchte kann das auch den Maklern überlassen. Der Schnitt ist sehr praktisch mit 3 Zimmern auf 57qm und einer zusätzlichen ausgebauten Dachkammer, die für mich jetzt schon nach Homeoffie schreit. Die Verkäufer rechnen mit einer Miete von knapp 5,50 kalt pro Qm für die 57 qm und damit liegt man dann schon fast im zweistelligen Renditebereich und bei einem positiven Cashflow. Und die ausgebaute Dachkammer gibt es oben drauf.

Wer also nach einem direkten Renditebringer mit einem sehr geringen Einstandspreis sucht, der sollte hier mal einen zweiten Blick drauf werfen und ein Angebot abgeben.

Aber wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.

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Mit einer NORMA-Filiale und einem EDEKA sind gleich zwei Supermärkte in der Nähe. Auf dem Weg dorthin findest du auch einen Bäcker und andere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Kitas, Grundschulen und ein Sportgymnasium sind ebenfalls in einem Radius von 1 km erreichbar. Bis ins Stadtzentrum und zum Hauptbahnhof sind es etwas über 4 km - dort kommt man über die Stadtbahn-Haltestelle hin und die ist 500 m von dem Mehrfamilienhaus entfernt. Hol dir einen ersten Eindruck der Lage und schau dir hierzu einfach das Stadtteilvideo an.

Hier schauen wir uns eine 71 qm große 3-Zimmer Wohnung mit Balkon im 2. Obergeschoss an. Mit dem Video siehst du wie der Schnitt der Wohnung ist, auch wenn es sich hierbei um die Nachbarwohnung handelt. Man hat dadurch ein tolles Raumgefühl und bekommt einen besseren Eindruck über den Schnitt der Wohnung - das kann der Grundriss gar nicht so wiedergeben. Bei dem bestehenden Mietverhältnis der Wohnung handelt es sich um einen Staffelmietvertrag – die erste Anpassung erfolgte bereits im Dezember 22. Die Staffelungen wurden bis Dezember 2024 festgeschrieben, danach sind Mieterhöhungen nach den gesetzlichen Vorgaben möglich. Das ist natürlich super für die Mietentwicklung, da du in den nächsten Jahren gar nicht aktiv werden musst. Der Kauf beinhaltet nicht nur die Wohnung, sondern auch einen Stellplatz. Dieser wurde an eine andere Mietpartei vermietet und erwirtschaftet eine zusätzliche Miethöhe von 40 €.

Bei den Eigentümerversammlungen gab es den freundlichen Hinweis das alle Eigentümer, bei einem Mieterwechsel mal die Fugen der Duschen überprüfen sollten, um zu vermeiden das Wasser während des Duschens in den angrenzenden Räumen für Feuchtigkeitsschäden sorgt. Jedes Jahr gibt es eine Objektbegehung durch die Verwaltung und entsprechenden Profis bei der eventuelle Mängel bzw. Schäden aufgenommen werden. Das hat den Vorteil das nichts unbemerkt bleibt und hier schnell größere Schäden vermieden werden können. Und da die Hausverwaltung ein festgelegtes Budget hat, welches sie für kleinere Schäden oder Mängel verwenden darf, ist die Beseitigung derer schnell beauftragt. Es gibt sogar eine Homepage, auf der alle Eigentümer mit separatem Zugang zugreifen können, auf der alle Dokumente (also Hausgeldabrechnungen, Eigentümerversammlungsprotokolle etc.) hinterlegt wurden und gedownloadet werden können. Das finde ich ist eine wirklich sehr effiziente, eigentümerfreundliche und nebenbei noch umweltschonende Maßnahme, die man schon mal mit hervorherben kann. 2021 wurde ein Anstrich der Fassade beauftragt, der aus der Rücklage finanziert wurde. Also alles in allem eine sehr ordentliche und gut organisierte Gemeinschaft.

Wer noch einen weiteren Grund braucht hier ein Angebot abzugeben: Die Energieeffizienzklasse ist B! Damit stehen da keine Maßnahmen an, die dringend notwendig sind, um den Energieverbrauch zu reduzieren.

Du kannst hier direkt auf die Objektunterlagen zugreifen.

Wenn du diese Wohnung schon spannend findest, dann schau dir gerne noch die anderen in diesem Objekt an – wenn du hier Eigentümer werden möchtest dann gib gerne ein Angebot ab indem du auf den Button drückst.

Aber wie immer gilt auch hier: das ist nur meine persönliche Einschätzung zur Immobilie. Du solltest dir selbst ein Bild davon machen und die Unterlagen studieren, zudem können sich der Cashflow und die Zinsen durch deine eigene Bonität und andere Entwicklungen jederzeit ändern. Bei Fragen kannst du dich jederzeit an [email protected] wenden.