保洁行业的专业化

    1.专业家政公司。

    从事家庭、开荒保洁、日常保洁；地毯、沙发、灯饰清洗清洁短期、临时的业务。

    2.清洁服务公司。

    业务范围比较广，定期、长期、短期保洁服务都可以承接。

   四害消杀、白蚁防治、虫控防治等。

   3.专业市政清洁公司。

   4.专业外墙清洗公司。

   5.专业石材养护公司。

建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（五）房屋、共用设施设备清单；

（六）承接查验所必需的其他资料（如物业产权资料、客户资料、报修资料）。

      未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。物业服务企业对收到的图纸和各种设备设施资料按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。

物业服务方案的制定程序。

（1）组织经营、管理、技术，财务人员、人力资源部门及拟任项目经理，关于物业服务方案的制定。

（2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料

（3）根据招标文件规定的需求内容，进行分工协作

（4）确定组织架构和人员的配置

（5）根据物业资料及设备设施技术参数，组织架构及人员配置情况，市场信息、管理经验等情况，详细测算物业管理成本。

（6）根据招标文件规定的物业管理需求内容，制定详细的操作方案

（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）

（8）对拟定的物业服务方案进行审核，校对、调整。

（9）排版、印刷、装帧

物业项目投标的策略技巧：

1.招标文件解读。

2.基础资料及数据收集与核实。

3.投标的组织策划。

4.项目的现场踏勘。

5.投标文件的编写。

    使用国家统一的行业标准计量单位；使用统一的货币；使用国家统一颁布的行业标准与规范；使用标准的表达方式；确保资料的真实性。

6.投标报价的策略和技巧。

7.现场答辩的技巧。

8.签约谈判的技巧。

物业项目投标的程序：

1.获取招标信息

    一是从公共媒介上采集公开招标信息；二是来自招标方的邀请。

2.项目评估与风险防范

（1）项目评估

    投标物业的基本情况和定位；客户的需求；建设单位业主大会或物业所有权人的基本情况竞争对手；企业自身条件的分析。

（2）投标风险的防范与控制

    来自于招标人和物业的风险；来自于投标人的风险；来自竞争对手的风险。

3.登记并取得招标文件

4.准备投标文件

    投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。

  常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

（1）商务文件

    公司简介；公司法人地位及法定代表人证明；投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

（2）技术文件

    物业管理方案；招标方要求提供的其他技术性资料。

5.提交投标文件

6.接受招标方的资格审查

7.参与开标、现场答辩和评标

8.签约

    签订物业服务合同。

物业项目招标的程序：

1.成立招标领导小组；

2.编制招标文件

招标文件应包括以下内容：

（1）招标人及招标项目简介；

（2）物业管理服务内容及要求；

（3）对投标人及投标书的要求；

（4）评标标准和评标方法；

（5）招标活动方案；

（6）物业服务合同的签订说明；

（7）其他事项的说明及法律规定的其他内容。

 3.公开招标公告或者发出投标邀请书

4.发放招标文件

    按照投标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络的方式进行。

5.投标申请人的资格预审

    资格预审文件一般应当包括资格预审，申请书格式，申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件，技术装备、财务状况和拟任项目负责人与主要管理人员的简历，业绩等证书证明材料。

6.接受投标文件

    招标人应当按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。

7.成立评标委员会

   评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取，随机抽取的方式确定，评标委员会的人数一般是5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2/3。

8.开标、评标和中标

开标

     应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。开标地点应当为招标文件欲先确定的地点。

评标

    评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

中标

    招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。

物业服务项目招投标的基本要求

物业服务项目的招投标

       是物业管理服务产品预购的一种交易方式，既由物业的建设单位，业主大会或物业所有权人，根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，者并与之签订物业服务合同的一种交易行为。

1.掌握招投标的相关法规

《中华人民共和国招标投标法》
《物业管理条例》
《前期物业管理招标投标管理办法》

2.充分考虑市场要素

招标方：确保招标的顺利实施。

投标方：确保投标的成功。

3.充分考虑项目的策略

招标方：选择适合的物业企业。

投标方：结合企业自身条件投标。

4.明确程序与时间安排

招标方：按照惯例和法规要求明确时间和程序安排。

投标方：把握好时间和要求，避免出现纰漏。

《辽宁省物业管理条例》

......

第七十九条　物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅专项维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于三个工作日内审核同意后使用：
（一）屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；
（二）电梯故障危及人身安全的；
（三）消防设施损坏的；
（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（五）楼体外立面有脱落危险的；
（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）其他危及房屋安全的情形。
应急维修费用应当从相关业主的住宅专项维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，从公有住房住宅专项维修资金中列支。

......

住宅专项维修资金：

    是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

住宅共用部位：

    是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备：

    是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

    住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

    住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
　　（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；
　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
　　（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

    住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
　　（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；
　　（二）业主大会依法通过使用方案；
　　（三）物业服务企业组织实施使用方案；
　　（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；
　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；
　　（六）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
　　（七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

物业服务合同

    是物业服务企业与业主、业主大会（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

《物业管理条例》第三十四条：

    业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

签订物业服务合同应注意的事项：

1.明确业主、业主委员会的权利义务；

2.明确物业服务企业的权利和义务；

3.对违约责任的约定；

4.对免责条款的预定；

5.主要条款宜细不宜粗；

6.合同既实事求是，又要留有余地

7.明确违约责任的界定及争议的解决方式。