物业工程质量保修管理

    房屋建筑工程质量保修管理，是指物业服务企业协助建设单位对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复的管理过程。

工程保修服务主要工作内容：

1.维保信息收集；

2.维保派工；

3.跟踪管理；

4.维保验收；

5.业主验收。

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

  （1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

  （2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

  （3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

  （4）电气系统、给排水管道、设备安装为2年。

  （5）装修工程，为2年

  （6）其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。

　　建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

物业承接查验：

    是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

时间点：建设项目竣工验收在前，承接查验在后。

   物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

    1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

    2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

    3.物业管理区域清洁卫生费用；

    4.物业管理区域绿化养护费用；

    5.物业管理区域秩序维护费用；

    6.办公费用；

    7.物业管理企业固定资产折旧；

    8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

    9.经业主同意的其他费用。

    物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

物业服务计费方式——包干制

       包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

        优点：易于操作，简单便捷，有利于物业服务企业强化成本意识，提高内控水平。

        缺点：交易透明度不够，容易导致交易信息不对称，企业难以取得客户的信任，在收缴率偏低的情况下，容易导致亏损，企业的经营风险较大。在市场不规范时，个别物业服务企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

前期物业服务合同

    建设单位与物业服务企业所签订的合同称为前期物业服务合同。.业主或业主大会与物业服务企业所签订的合同，成为物业服务合同。

前期物业服务合同具有过渡性。

    前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。虽然期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自然终止。

《辽宁省物业管理条例》

    第18条 符合下列条件之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县物业行政主管部门组织成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议:
（一）交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的；
（二）交付的房屋户数达到总户数百分之五十的；
（三）自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

    第41条  建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府的监督。
建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

写字楼

        居住类物业

       满足人们居住功能为主的物业类型

       住宅小区、公寓、别墅 

一、住宅建筑按层数划分为：

1～3层为低层

4～6层为多层

7～9层为中高层

10层以上为高层

二、公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层

（不包括高度超过24m的单层主体建筑）

普通住宅小区、经济适用房、廉租房、商品房

公寓

居住条件较为完善，可供出租或出售给众多人士分开独立居住的分层、分户住宅物业。

公寓的特点：

地处市区、建筑档次高、户型多样、硬件设施齐备。

公寓服务对象的特点：

需求多样 层次高、服务品质要求高、市场化程度高

别墅：

带有庭院的二至三层的独立居室和住宅。

别墅的特点：

    建筑档次高、远离市区、配套设施齐备、环境优美、客户收入层次高。

业主大会

    是由一个物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治管理组织。

业主大会的成立

    房地产主管部门，街道办事处、乡镇人民政府负责组织筹备，指导成立。

        业主的义务

业主：房屋的所有权人。

业主的权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。