不動産投資　それを言っちゃあおしまい部！#それおし

おいおい大丈夫か。ネットで政治的信条の表明をするなんて。危ないぞ、それおし部長！今回は物件の立地比較に路線価価格の相対比較を利用したというお話。

フローとストックについて話をしようと思ってはいるものの、クラウドファンディング関係の話で今回も半分オーバー。結局言いたいことはストックが大切だということしかないので、まぁいいかな。

優先遺伝が顕性遺伝になったって、今日も不動産投資とは関係のない話からスタート。この悪いながれは開始６分経っても変わらず、フロー重視ストック軽視のこの世の風潮にたいする悪口が続いていく・・・。

最近の缶チューハイは濃い！ということに警鐘をならすそれおし部長。そこから話題は前から話したかったフローとストックの関係についてに及びます。不動産投資にかかわらず重要なことだと思っております。

不動産の賃貸事業の収支のほかにも、金融コストや将来に備えた留保金、さらには税金まで考えないと、個人の不動産投資の正確な姿は見えない。その過程をお話しします。

WEBやチラシの物件情報で出てくる利回りというのは、総利回り（グロス）と言われているもの。これだけでは不動産の収支が全く反映されていない。なのであんまり投資判断においては重要な話ではないんだよね。

今回もちょっと理屈編です。時間の経過はリスクを助長するものと考えるので、それを投資結果の目論見に加えていくというのが理屈なのです。そこでNAVとかDCFとかプロっぽい概念が出てくるのだぞ！

時間が過ぎなければ、リスクも物価変動も起こらない。利回りというのは「おカネが増える割合」という側面もあるけど、本質的には時間の経過によって発生するリスクや変動を交わすためのところから議論は始まるんだよという内容です。

サラリーマン大家さんが投資の目的を達成するために行うべきことは、ローンをどんどん返していくこと。その観点から逆算すればおのずと必要な利回りというのが出てくるはず。

だいたいの人は利回りを相場観で見ている。それを否定はしないけれど、そうなっちゃうとマーケットの変動に引きづられて、本当の不動産投資リスクに配慮がない取得をしてしまう可能性がありますよという話。