身故保險契約若有指定受益人，依保險法第112條規定，保險金不列入被保險人之遺產計算。而指定受益人，可寫下對象姓名或載明「法定繼承人」法律關係方式為之。

1.何時法定繼承人為受益人？

以配偶為例，若要保人簽約後離婚不久再婚，誰可請求身故保險金，前妻或現在配偶？換言之，法定繼承人之確認時點，是訂約時或保險事故發生時？實務上分別以a.訂約時b.保險事故發生時c.探究當事人真意，以此決定誰可請領。

2.保險金之分配比例？

若契約約款提及，未載明受益人請領順序及比例時，則按受益人總數均分，此時就不採民法關於法定繼承人應繼分的計算方式分配，而依契約約款為之。

3.繼承人拋棄繼承，是否影響其保險金請領？

有指定受益人，則保險金並非被保險人遺產。故拋棄繼承，不影響保險金之請求。但若是保險事故發生後，受益人拋棄其保險金請求權，該筆保險金成為被保險人遺產，若繼承人已為拋棄繼承，則不得請領該筆保險金。

小結：

保險契約之受益人欄位，填寫「法定繼承人」，則法定繼承人即為指定受益人，保險金不會被納入遺產計算。但後續作業上易產生，何時確認法定繼承人身份及繼承人間如何分配的爭議，建議寫下具體名字及分配方式，避免日後發生爭議。

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借名登記是指：借名人將所有之不動產移轉登記給出名人，而與信託登記不同，借名人仍保有不動產管理、使用、收益、處分權利，又被稱為消極的信託。借名人為節省稅負或取得較佳貸款條件或規避強制執行…等目的，而與出名人為借名登記行為。早期法院認為，雙方係出於通謀虛偽意思表示，故借名登記無效；近來則認為，若其行為或內容，不違反強制規定或公序良俗，借名登記即為有效契約，類推適用委任契約規定。

我國為彰顯不動產之權利，以登記方式對外公示。若出名人未得借名人同意，而將其登記於名下財產移轉予第三人時，最高法院認此為有權處分。為避免日後出名人不配合交付、辦理移轉登記或擅自處分不動產，建議借名人可為：

1.以書面方式詳細載明：借名人與出名人、借名登記之財產範圍、為何目的為借名登記。並同時辦理公證。保管購買不動產之資金往來、契約存續期間不動產之稅負支付情況、由借名人保管不動產權狀。

2.辦理不動產預告登記，限制登記名義人，未得借名人同意，出名人無法自由處分財產。

小結：

借名登記契約裡，借名人（真正所有權人）出於合法節稅、取得較優惠貸款..等目的，將名下財產移轉登記予出名人，則為有效契約，類推適用委任契約相關規定。若是為規避強制執行而為移轉登記，則因違背公序良俗，致使契約無效。

為降低契約終止後，出名人不返還不動產或自行移轉不動產予第三人之風險，透過書面契約擬定相關內容、保留雙方往來資料及辦理不動產預告登記，藉此保障借名人權益。

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身心障礙者或老年人透過安養信託，事先安排未來生活照顧及財產管理。安養信託涉及利害關係人有委託人、受託人、受益人、信託監察人。以父母為身心障礙子女，日後生活照顧為例：父母（委託人），與銀行（受託人），簽立安養信託契約，將其名下現金、保險金、有價證券等…存入信託專戶，成為信託財產。並於契約內載明信託財產用途，如未來定期支付項目、特殊項目支付、資金運用管理規劃…。而為監督受託人是否確實履行信託契約，謀求受益人最大利益，設置信託監察人。由其監督受託人、訪視安養機構、審核安養機構費用申請、有修改或終止信託契約的權利。

一份安養信託契約，所需費用及最低開戶額度

，基於私法自治，由雙方約定。主要費用有開辦費、管理費、信託監察人報酬…而受託人就信託財產投資或定存管理，所生收益可能高於管理費，降低委託人支付費用總額。

小結：

透過安養信託，父母

能預先安排，身心障礙子女未來的生活照顧。父母（委託人）與銀行端（受託人）簽立安養信託契約，將其名下財產（現金、股票….）存入信託專戶，並於契約內載明信託財產運用（固定、特殊事項及其他等支出），得設置信託監察人代父母監督，確保受益人生活照顧品質。安養信託契約，主要費用有開辦費、管理費、信託監察人之報酬等…。

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當買方(債權人)對賣方(債務人)，提起請求移轉房地所有權訴訟時，為避免訴訟期間，賣方將房地過戶至第三人名下，致使買方取得確定勝訴判決，已無法辦理房地所有權移轉登記之窘境。債權人得對系爭房地聲請假處分，禁止債務人變更現狀，確保債權人經勝訴判決實現其債權。

假處分係指債權人欲保全金錢請求以外之請求，為防止該請求的現狀被變更，故禁止債務人在判決確定前，為所有權移轉登記或設定抵押權等處分行為，最終債權人之請求得以實現。關於聲請保全程序時間，需在本案尚未起訴或已起訴而判決確定前，債權人提出假處分裁定聲請狀，主要載明請求原因事實（得以買賣契約書證明請求之原因事實及請求標的之金額）。另外必須釋明聲請之「必要」，如若請求標的現狀變更，將造成日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，而須有聲請假處分之必要性（如物件在仲介網站持續刊登）。假處分程序所需金額：除聲請費用新台幣1000元外，尚有依標的物金額不同計算不同擔保金。如若為限制賣方為房地處分行為時，以取得確定勝訴判決所需時間，按年利率5%計算利息費用。因假處分並非終局程序，若日後債權人敗訴判決確定時，由擔保金賠償債務人因假處分程序所受之損害。

取得假處分裁定後，必須於三十天內聲請假處分執行。程序上先至提存所，提存法院裁定之擔保金。而後至法院民事執行處，聲請假處分裁定之強制執行。法院會發函囑託地政機關，辦理房地之假處分登記。若受囑託時，地政機關正在辦理私人所有權移轉或用益物權設定等登記，則地政機關應立即停止，改辦假處分登記，且該假處分登記未為塗銷前，原則上無法辦理過戶。

小結:

為避免買方提出請求房地所有權移轉訴訟時，賣方先移轉房地所有權至第三人名下，最終導致債權人債權無法實現。債權人可經由聲請假處分保全程序，保障其權益。假處分裁定之聲請，狀內需敘明事實及說明聲請之必要（本件若未取得假處分裁定，日後有不能執行或甚難執行之虞）程序所需費用，除新台幣1000元之聲請費用外，尚有依個案不同而得出不同擔保金。而當法院辦理假處分裁定強制執行，須囑託地政機關為假處分登記後，限制登記名義人處分行為，藉此保障債權人債權，取得勝訴判決後得以實現。

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對外所為行為要發生法律效果，以面對面或電話溝通方式為意思表示，當相對人了解內容後，立即生效；而以信件、Line、e-mail方式為意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。送達方式不同，影響通知達到時間認定。達到指意思表示已置於相對人可支配的範圍內，其隨時皆可了解存證信函之內容。一般當本人收下或經由同住家人、大樓管理員（補充送達）收受，不論本人是否已經閱覽存證信函之內文，他們收受信件當下，意思表示因合法送達而立即生效。而若無人可收受，郵局於信箱張貼招領通知單，通知收件人期限內至郵局領會，除期限內有正當理由無法領取（如出國、住院）外，即便信件因查無此人，最終寄回給寄件人時，法院實務認為貼上招領通知單時，收件人已處於可支配範圍，隨時皆可知悉信件內容，故以張貼同時，信件意思表示，因合法送達發生效力。

若非因表意人過失，不知道相對人姓名、住居所，一直無法找到本人時，可向法院聲請公示送達，聲請狀尚需檢附聲請人寄至戶籍地後又遭郵局以查無此人退回。且經法院裁定後，過去仍須將內容登報公告，而今更為便捷，可透過司法院網站為之。並以公告日起算20天，不論相對人是否看過內文，即生合法送達的效力。

小結：

當存證信函方式為「終止」、「撤銷」等意思表示，須經合法送達，意思表示才能發生效力。一般當郵差將信件交付本人、同住家人、大樓管理員或招領通知單貼在門口時，意思表示立即生效力，不因收件人故意拒收而受影響。另外若非出於自身過失，而不知相對人居所時，可聲請法院准予公示送達，踐行一定程序後，意思表示即生效力。

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依法民法、土地法、租賃專法等規定，房客積欠租金達兩個月（是否須先扣除擔保金，法規規定並不一致），經房東為催告，房客依舊未為繳納，房東即可提前終止租約。而房東為前述表示，雖能以Line或E-mail為之，為避免房客主張未曾收受或內容是經變造，建議以存證信函方式為之。

一般存證信函為一式三份格式，完成後分別由寄件人、收件人、郵局持有，嗣後經以雙掛號，確認房東之催告及終止契約意思表示，已送達房客。訴求可以手寫或電腦打字為之，而存證信函所需費用：除郵資費外，並依據存證信函首頁新台幣50元，第二頁開始每張新台幣30元，依寄出總數計算存證費。存證信函內容陳述：1.事實-關於此份租約租金數額、有效期間、今共欠繳多少租？；2.訴求及所生法律效果-房客須在一定期間內繳清欠繳租金，若仍未繳納，房東即提前終止租約。

關於欠繳租金要達幾個月以上，租賃專法未頒布前，依照土地法規定，須先扣除擔保金，仍積欠二個月以上租金，房東可提前終止租約，而基於擔保金最高為二個月租金，故是以房客積欠租金達四個月以上，才可提前終止租約。即便租賃專法未

有須先扣除擔保金規定，只要欠款達二個月即可。然基於保護房客立場，多數實務仍認為須先扣除擔保金，還積欠二個月以上租金，才可提前終止租約。另外房東須先定期間催告房客繳納房租欠款，在房客依舊不給付積欠款項，房東須再為提前終止契約意思表示，租賃契約才能為合法終止。

小結：

房客欠繳租金時，基於保護房客立場，實務計算上先扣除擔保金後，仍欠繳租金達二個月以上，方可提前終止租約。當房東以存證信函提前終止租約，須先為催告再為終止租約之二次發函，方生終止租約效果。

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若出租人為個人而承租人為營利事業時，承租人給付租金達新台幣兩萬元以上時，須先扣取租金總額10%，於次月10日前完成扣繳稅款繳納，且於隔年的一月底前，申報當年度所支付租金總額及扣繳稅款，出租人並以該扣繳憑單，辦理個人綜所稅申報。若承租人出資興建建物，而出租人於建物完成或契約期間屆滿，被登記為建物所有權人時，國稅局認定除現金給付外，出租人取得所有權時，建物當時價值亦屬租賃收入。

1.當建物辦理第一次保存登記，即以出租人為所有權人時，國稅局認此為預付租金，須將興建建物所花費總費用除以契約總期間，所得數額亦納入當年租賃收入計算。

例如承租人花新台幣1000萬蓋好房子，而契約總期間為20年。

申報當年度租賃收入：

現金+50萬（1000/20）

2.契約約滿後，出租人才取得建物所有權，國稅局認此為一次性租金給付。以取得當時建物帳載價值為時價，即建物建造總成本+租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用-期間累計折舊總額=建物帳載價值。

當年度租賃收入：

現金+建物帳載價值。

再與當地一般租金總數相比進行調整，若較一般租金為低，則再將差額納入當年度租賃收入計算。

例如：20年期租地建屋契約，每月租金10萬元，契約約滿時房屋現值為100萬元，而相較當地20年期一般租金總額2550萬；該契約租金總額10×12×20+100=2500萬，兩者差距50萬，

故須再將差額納入當年度租賃收入，10×12+100+50=270

當年度租賃收入為270萬

小結：

當出租人為個人而承租人為營利事業時，承租人為租金給付，依法要辦理扣繳稅款繳納及申報填發免扣繳憑單，供出租人個人綜所稅申報。而當承租人全數出資興建建物，而興建完成或契約屆滿後，由出租人取得所有權時，國稅局認取得建物所有權亦屬租賃收入一部。故承租人與出租人，填寫當年度租賃收入總數，除現金外亦須將建物時價納入計算，避免被補稅裁罰。

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租地建屋即法律上所稱的基地租用，民法、土地法皆有規範，適用上優先適用土地法。承租人租用土地，係以興建房屋為目的時，雙方成立租地建屋的法律關係。過去立法目的出於保障經濟弱勢，故法條設計上較保護承租人。而若是為停車場、夜市之用來租用土地，就不適用租地建屋的相關規定。

租地建屋的相關規定：

1.一般租賃物之租賃期間，最長不超過20年。基於建築物所費不貲，租地建屋的租賃期，雙方得自行約定，不受不得超過20年的限制。而若租地建屋契約為不定期租約時，須在建物達不堪使用時，出租人才可要求返還。

2.承租人積欠租金總額，在扣除擔保金後，還達二年以上時，出租人即可終止租約。而該時間規定為強制規定，若雙方合意縮短亦屬無效。若為保障出租人權益，可在條款自行約定，違約時若達一定期間須再提供擔保品或增加懲罰性違約金。

小結：

何謂租地建屋？制度設計較保護承租人權益，故該租賃契約期限沒有不得逾20年的限制，且若該租地建屋契約屬不定期租約，標的物須達不堪使用，出租人才可要求返還；承租人所積欠租金總額扣除擔保金後，還達兩年以上時，出租人才能收回土地。若雙方合意將欠繳時間縮短為兩年以下，因違反強制規定而無效。

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#未辦理繼承登記之效果

1.罰鍰-繼承人未辦理繼承登記，致使簿冊登記名義人與實質權利人不一致時，地政機關為地籍管理之目的，會課予其一定罰鍰。依法繼承人應自繼承開始之日起算六個月內辦理，否則每逾一個月，得處應納登記費額一倍之罰鍰，最高不得超過二十倍。

2.公開標售-而一直未辦理繼承登記，除課處罰鍰外，經一定程序後，若繼承人仍不領取與應繼分相當之標售金額時，最終該筆金額歸屬國庫。

依法程序上為，當繼承人逾一年未辦理不動產繼承登記時，該管地政機關公告並書面通知繼承人，其應於三個月內聲請辦理繼承登記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。經列冊管理十五年，仍未聲請登記者，會移請財政部國有財產署為公開標售。標售所得價款設立專戶儲存，繼承人須於十年內依其法定應繼分領取相當數額，否則逾期未申請，歸屬國庫。而若每次標售，均無人應買或所出最高價額未達標售最低價額金額時，下次得在標售本次最低價額百分之二十範圍內酌減價額，若直至第五次標售皆未能成功標出者，登記為國有並按第五次標售底價為不動產出售價額。繼承人依其法定應繼分範圍，自登記完畢之日起算10年內，向國庫主張其權利，逾期未申請，該款項亦歸屬國有。

#解決之道-若因繼承人間無法達到共識而無法辦理時，公同共有之繼承登記無須全體繼承人會同辦理，只要繼承人之一人或

數人，繳納按應繼分所須稅額後，即可辦理為全體繼承人公同共有之繼承登記。

小結：

基於地籍管理之必要，繼承人理應在繼承發生之日起算六個月內，聲請辦理繼承登記。逾期未辦理，會被處土地登記費一倍至二十倍罰鍰外，若一直遲遲未辦理，經一定程序後，可能生不動產歸屬國有之狀態。為避免被課處罰鍰或不動產公開標售，前開風險，即便繼承人間就繼承分配仍未有共識，得由其中一人或數人，為全體繼承人聲請辦理公同共有之繼承登記。

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EP 97 簽立駐衛保全契約，社區可否只換保全公司而不換保全人員？

駐衛保全契約之定型化契約範本，其中「契約終止日起算兩年內，不得留用乙方前所派駐之駐衛人員」約定，為禁止留用條款，其法律上效力為何？行政院對於該範本條款，認為業者與消費者可依據個別狀況磋商、調整，非不得修改。而若雙方未調整而簽訂時，若社區違反禁止留用條款，留用之前保全警衛人員，法院實務見解又為何？

「禁止留用條款」與「競業禁止條款」，均係為保障企業利益。因公司擔心員工利用在職期間，獲取公司專利技術、營業秘密等..，離職後再攜至新公司，透過惡意競爭損及公司的企業利益。而與員工間簽訂「競業禁止條款」，要求離職員工於一段期間內，不得從事同種類、同性質之工作。然保障企業利益，也須衡平顧及員工工作權、生存權，依據勞動基準法規定，須符合1企業有值得保障正當營業利益；2員工可接觸或使用企業的營業秘密；3所為限制須有合理範圍；4.須對限制者為合理補償。且限制期間最長不超過兩年，該競業禁止條款才會有效。公司與社區簽訂「禁止留用條款」時，亦是出於相同考量。若公司主張社區，違反禁止留用條款時，法院實務上有認為，因維護企業利益在企業自身身上，不該將其轉嫁至社區，故該條款顯失公平而無效；或認為禁止留用條款所適用人員，應屬能直接接觸保全公司規章、制度、營業秘密之人，而一般警衛工作是指揮交通、人員管制、觀看監視器等…，其不能直接損及公司企業利益，故非屬禁止留用條款所指之人員，社區縱然留用警衛人員，並無違約之損害賠償責任。

小結：

透過駐衛保全契約之「禁止留用條款」與員工簽訂「競業禁止條款」，來保障企業的營業利益。競業禁止條款要有效，須符合勞動基準法規定，企業利益與員工工作權、生存權間取得平衡。而法院實務，對於社區留用過去的保全警衛人員時，因上開人員處理工作日內容，為一般人員管制，並不涉及公司營業秘密，故無違約損害賠償的問題。

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