法律相談室

By 楊翠玲

圍繞在生活裡與法律相關的大小事，楊律師用簡單易懂的方式，幫助聽眾朋友們了解法律知識，讓大家懂得在日常生活中，保護自己的權益及避免誤觸法律相關規範。

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FAQs about 法律相談室:

How many episodes does 法律相談室 have?

The podcast currently has 208 episodes available.

法律相談室 episodes:

May 29, 2022 EP06：如何聘顧管委會的小幫手

管委會如何聘顧一個稱職的小幫手，有哪些成份及支出需要特別注意呢？身為主委的你，一定要仍細聽聽這一段。

1.社區管理維護工作為何需要外援？管理委員是無給職且非專職從事社區管理維護工作及社區保全業務亦非管委會能勝任的工作。

2.何謂管理服務人？經區權人會議或管理負責人或管委會，僱用或委任有認可證或登記證之管理服務人員或管理維護公司來執行社區管理維護工作。

3.管理服務人的種類：

3-1事務管理服務人員（總幹事）從事社區一般行政事務：如製作財務報表、社區公告等…，須取得五年期限之認可證，並在期限內回訓換證。

3-2技術服務人員：防火避難措施管理人員與設備安全管理人員兩類。

具備電子、電機、消防、建築等技術方面資格，並完成一定時數專業訓練且經測驗合格，即可申請認可證，須定期回訓換證。

4.物業公司與保全公司業務內容是否相同？因為兩者業務內容性質不同，規範適用法律不同，當社區需要一般行政業務及保全業務服務時，注意社區簽約對象是否同時有物業及保全公司之登記證。

5.當社區想自找第三人來處理社區業務時，需注意那些事項？

5-1.與第三人勞動契約內容：自104年後聘用人員適用勞動基準法，工作時間、基本工資保障、預告時間、資遣費、休假時間受勞基法保障。

5-2.雇主責任：聘用第三人時，須為其辦理就業保險、得自行決定是否要辦理勞工保險、為其辦理健保、須辦理最少6%薪資勞退金提撥、2022.5起均適用勞工職災保險及保護法，需辦理職災保險。

6.社區委由物業公司與自行聘僱第三人利弊得失？

物業公司的優點-服務人員勞健保由物業公司處理；當服務人員作為對社區造成損害時，物業公司須負連帶賠償責任；人員調度有彈性。

聘僱私人的優點-費用上較便宜、社區較能控制人員素質。

結論：社區要自聘或委由物業公司處理社區業務，考量自身狀況-財務及各方面需求來決定。

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26min
May 23, 2022 EP05：天啊~我收到管委會罰單! 地啊~當主委也被告!

身為社區中的一員，你知道社區規約中，可能有罰款規定嗎?

身為管委會的一員，你知道你可能必需代表社區全體成為被告嗎?

今天讓楊律師帶著大家，了解這些你可能會遇到的課題。

前半段：管委會可以罰錢嗎？

1.管委會依據公寓大廈相關法規、區權人會議的決議、規約來執行管理維護事務，而規約是為提升居住品質，就住戶間應共同遵守的事項予以訂立。

當規約在區權人人數及持分達一定程度高比例通過，對違約行為訂立罰款，其效力如何？管委會可否以此對違反之人開罰？

1-1現行法令並未規定，公寓大廈有訂定罰則的權利。

1-2主管機關目前並無相關函釋，而「公寓大廈Q&A彙編」中，似乎不反對公寓大廈可以對他人處予罰款。但彙編的效力是否具備一般法規效力？

1-3法院的觀點採兩派的見解：一是認定有效，因為規約不違反公序良俗且是經多數決通過；另一則認定無效，除非是全體區權人全數同意，才是有效。

1-4建議：回到現行的條例規定，管委會先為制止，當對方未改善時，通知主管機關，由主管機關對該違約行為處以罰鍰，在罰鍰範圍從三千元至一萬五千元或四萬元至二十萬元時4，對制止這些違約行為會有一定的效力。

後半段：當管委會被告了要注意哪些事呢？

2-1管委會具有當事人的能力，可為原告或被告，而其法定代理人為社區主委。有時候原告為了能更快獲取賠償，會以共同侵權為由，同時告社區主委與管委會。

2-2第三人雨天在社區警

衛室附近跌倒，向社區求償為例：

2-2-1.先確認管委會是否鞥有所疏失？可以舉證社區設備措施無欠缺；或該鞥結果發生與社區設備措施沒有因果關係；或已盡相當監督之責任，來排除自己的疏失。

2-2-2.求償責任範圍為所受損害+所失利益及非財產上之損害賠償：醫療費用、看護費用、薪資損失及精神慰撫金。

2-2-3.雙方過失比例為何？對方是否「與有過失」？

2-2-4.賠償的金額，係由社區公共基金或收取管理費中來支付。

小結：管委會對社區住戶的違約行為，要先制止，未改善時則通知主管機關，由主管機關依法對行為人處罰鍰，很貴的罰鍰自然產生一定制止效果；管委會被告時，第一步看管委會是否真有疏失？再看法律上應賠償範圍多大？最後是雙方過失比例為何，才能確認管委會該負賠償責任。

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25min
May 16, 2022 EP04：恭喜凍蒜"管委會"委員!

現代都市居民，常會有個社區鄰居間的組織，叫"管委會"，管委會裏有歡笑、溫馨、善良，但也肯定有爭執、對立的一面，不管你喜不喜歡，這個組織必然需存在，等到有一天，你也會是其中的一員。

1.管理委員會怎麼來？做什麼？由區分所有權人會議從住戶中選任成立的組織，其執行區分所有權人會議議決事項及公寓大廈管理維護。

2.來細談管理委員會（管委會）：

2-1管委會是否有成立的必要？若不成立時有何處罰？經111/4/26三讀通過，針對被公告為危樓的公寓大廈，當該公寓大廈遲遲不成立管委會時，會對各戶科處連續罰鍰，來促使其成立管委會。

2-2管委會的委員是否只限區分所有權人？除非規約或區分所有權人會議限定委員須具備區分所有權人身份外，其他住戶如承租人、區分所有權人之同住成年家人亦可擔任管理委員。

2-3關於管委會成員組成-主任委員、財務委員、監察委員任期是連選得連任一次，其他委員則是連選得連任。

2-4被選任為委員是可否拒絕？個人對區分所有權人決議之要約是可拒絕，但作為社區一員，若無正當理由，建議接任委員一職並為社區盡一份心力。

2-5管理委員會相關職權及執行時應注意事項。

#財務管理部分

#社區公安消防檢查部分#社區住戶違反規約時之處理

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22min
May 09, 2022 EP03：房東房客好聚好散(下)

天下沒有不散的宴席，房東房客註定有分手的一天，如何像個成熟的大人，來一次順順心心的Say Goodbye 呢？讓楊律師帶給你一場完整的預演。

房東、房客間說再見時現實版與理想版總是有落差。如何好好說再見，從兩部分來談：

1.什麼情況下租賃關係結束了（消滅）？

2.雙方進行返還時應注意那些地方？

1.租賃契約消滅原因：有因期間屆滿及提前終止兩種。這次主要就提前終止部分來談，而定期租約與不定期租約提前終止事由又不同，需分別處理。

1-1定期租約提前終止事由，又可分當事人談定或法律規定兩種。建議一同參閱內政部109年版住宅租賃約範本。

1-1-1當事人間談定

若簽約時有提前終止約定時，一方於一定期間內通知，無違約金問題，未於期間內通知，最高違約金不超過一個月租金；若簽約時沒有約定時，則須經由雙方當事人合意終止，才可以使現有租賃關係消滅。

1-1-2法律規定

房東、房客在符合法律規定的狀況下，並履行一定期間的通知義務，即不用付任何的賠償金給對方。

1-1-2-1房東可提前終止事由：

房東（房屋要重新建築）或房客（積欠金額、破壞房屋、不遵守約定、不當不法裝修的行為）所造成。

1-1-2-2房客可提前終止事由：

物（房屋損壞時房東不修理、房屋部分滅失而無法繼續居住、房屋本身有害人體健康）及人（房客身體狀況而需要至他處治療、房客過世）所造成事由。

1-2不定期租約的終止：房客依據民法是可以隨時終止；但房東必須適用土地法而有比較多的限制（房子要收回自住或重新建築、積欠的款項達4個月以上的租金等等….），若不符合這些要件時，須經雙方合意終止租賃關係才會消滅。

2.租賃契約消滅後，雙方就返還租賃物時應注意事項：

2-1確認押金的可扣抵範圍是否合理？（房客因破壞房子所生損害賠償、積欠的租金及其他費用、提前解約的違約金等…）

2-2經由公證而主張逕受強制執行的租賃物返還，限於租約期間屆滿，不適用於提前終止契約。

2-3租賃專法第12條之視為完成點交，當初立法目的是為保障完全找不到房客的房東權益。而在「完全搬離」沒有明確定義時，房東以該條主張進入租賃物時，恐引發侵入住宅罪或房客要求物品毀損之損害賠償的爭議。

房東慎選好房客，契約的期間不建議一次簽太久，而是用年年續約或換約的方式進行。

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12min
May 06, 2022 EP03：房東房客好聚好散(上)

天下沒有不散的宴席，房東房客註定有分手的一天，如何像個成熟的大人，來一次順順心心的Say Goodbye 呢？讓楊律師帶給你一場完整的預演。

房東、房客間說再見時現實版與理想版總是有落差。如何好好說再見，從兩部分來談：

1.什麼情況下租賃關係結束了（消滅）？

2.雙方進行返還時應注意那些地方？

1.租賃契約消滅原因：有因期間屆滿及提前終止兩種。這次主要就提前終止部分來談，而定期租約與不定期租約提前終止事由又不同，需分別處理。

1-1定期租約提前終止事由，又可分當事人談定或法律規定兩種。建議一同參閱內政部109年版住宅租賃約範本。

1-1-1當事人間談定

若簽約時有提前終止約定時，一方於一定期間內通知，無違約金問題，未於期間內通知，最高違約金不超過一個月租金；若簽約時沒有約定時，則須經由雙方當事人合意終止，才可以使現有租賃關係消滅。

1-1-2法律規定

房東、房客在符合法律規定的狀況下，並履行一定期間的通知義務，即不用付任何的賠償金給對方。

1-1-2-1房東可提前終止事由：

房東（房屋要重新建築）或房客（積欠金額、破壞房屋、不遵守約定、不當不法裝修的行為）所造成。

1-1-2-2房客可提前終止事由：

物（房屋損壞時房東不修理、房屋部分滅失而無法繼續居住、房屋本身有害人體健康）及人（房客身體狀況而需要至他處治療、房客過世）所造成事由。

1-2不定期租約的終止：房客依據民法是可以隨時終止；但房東必須適用土地法而有比較多的限制（房子要收回自住或重新建築、積欠的款項達4個月以上的租金等等….），若不符合這些要件時，須經雙方合意終止租賃關係才會消滅。

2.租賃契約消滅後，雙方就返還租賃物時應注意事項：

2-1確認押金的可扣抵範圍是否合理？（房客因破壞房子所生損害賠償、積欠的租金及其他費用、提前解約的違約金等…）

2-2經由公證而主張逕受強制執行的租賃物返還，限於租約期間屆滿，不適用於提前終止契約。

2-3租賃專法第12條之視為完成點交，當初立法目的是為保障完全找不到房客的房東權益。而在「完全搬離」沒有明確定義時，房東以該條主張進入租賃物時，恐引發侵入住宅罪或房客要求物品毀損之損害賠償的爭議。

房東慎選好房客，契約的期間不建議一次簽太久，而是用年年續約或換約的方式進行。

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20min
April 29, 2022 EP02：楊律師教大家如何簽一份"漂亮"的租屋契約

簽約簽的好，居住沒煩惱! 簽好一份租屋契約的眉眉角角，楊律師用最淺顯易懂的角度，帶大家來深入了解，手把手，一步一步走，讓大家少了很多未來可能會出現的煩惱。

EP02小摘要

1.租賃契約一定是要書面的嗎？書面契約有什麼好處？a.能清楚載明彼此權利義務。b.避免被視為不定期契約。

2.書局或超商販售住宅租賃契約書，是以內政部頒布「住宅租賃定型化契約應記載與不得記載事項」為基礎。

職業房東與偶一為之房東因為身份不同，簽定租賃契約分別適用消保法及租賃專法。兩者有何差別？

3.簽定租賃契約要注意什麼？a.可以用違反審閱期間規定，主張整個契約無效嗎？b.契約中關於金錢部分，那些項目有上限的規定？c.個別磋商的自動續約條款好嗎？

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25min
April 23, 2022 EP01：租屋常見問題，什麼是"買賣不破租賃"?

遇到房東租約未到期，卻臨時要收回房屋，你該怎麼辦?

年輕朋友們在學生時代或是剛出社會時，常常都是租屋一族，租房子很可能是你這輩子遇到的第一個法律問題，今天就以租屋為破題，幫年輕朋友說幾個租屋常遇到的法律常識。

EP1小摘要

1.民法第425條規定，立法目的是為了保護經濟上弱勢的承租方，但要同時防範可能弊病。承租人要對新屋主主張契約繼續有效，是要該契約已經成立生效、承租人占有中、租賃物所有權已發生移轉變動；不能是未經公證且超過五年租賃契約或不定期租約。

2.租賃物發生所有權移轉變動的原因：有買賣、贈與、拍賣、繼承等。民法第425條應該是所有權移轉變動不破租賃，不單是買賣不破租賃。

3.當大學生可以向新屋主主張契約繼續有效時，然後租約到期，押租金要跟誰要？為了避免爭議可以怎麼做？

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13min
April 20, 2022 EP00：楊律師初次登場，與聽眾朋友們打個招呼

楊律師初次登場，與聽眾朋友們打個招呼，阿哩阿兜。

接下來的時間裏，將以每週上架的頻率，為素未謀面的朋友們，以切身相關的生活大小事，講解法律相關的注意事項與故事。

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