Geometra Danilo Torresi

In questo brevissimo video ti elenco tutti i bonus edilizi che possono essere applicati ai lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica dei condomini.
Con il termine condomini, nella maggior parte dei casi la norma intende le parti comuni di edifici plurifamiliari, perciò le informazioni riguarderanno anche i condomini minimi e gli edifici di unica proprietà composti da più unità.

Col Decreto Aiuti quater pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 18 novembre 2022 (DECRETO-LEGGE 18 novembre 2022, n. 176) è stata modificata la disciplina del Superbonus 2023 abbassando l’aliquota dal 110 al 90%.
Ma non esiste solo il Superbonus.
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Il Decreto Aiuti quater pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 18 novembre 2022 (DECRETO-LEGGE 18 novembre 2022, n. 176) ha modificato la disciplina del Superbonus 2023 per le unifamiliari abbassando l’aliquota dal 110 al 90%.

Per le unifamiliari (e le unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo esterno) ci sono due novità importanti:

1) Gli interventi avviati dal 01 gennaio 2023, e fino al 31 dicembre 2023, potranno agevolare le spese per interventi relativi al Superbonus con la percentuale del 90%.

Ci sono però delle condizioni:
a) L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale;
b) Il reddito di riferimento deve essere inferiore a 15.000 euro;
c) il contribuente deve essere proprietario o titolare di diritto reale di godimento.

Se non vengono soddisfatti questi tre requisiti non è possibile usufruire della disciplina agevolativa dell’art. 119 del Decreto Legge 34/2020.

2) Per gli interventi già avviati che hanno raggiunto un SAL di almeno il 30% al 30 settembre 2022 sarà consentito agevolare le spese al 110% per ulteriori tre mesi, fino al 31 marzo 2023.

A mio parere in tutto questo ci sono da fare due considerazioni importanti:
- i lavori avviati prima del 01 gennaio che non hanno raggiunto il SAL 30% al 30 settembre, anche se rispettano le tre condizioni, non potranno accedere al Superbonus, perché il terzo periodo del comma 8.bis recita “Per gli interventi avviati a partire dal 1° gennaio 2023 su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b)...”
Lo specifico riferimento ai lavori avviati dal 01 gennaio 2023
- per lo stesso motivo ritengo che dopo il 31 marzo, per coloro che hanno usufruito della proroga di tre mesi al 110%, non ci sarà possibilità di transizione al 90% per le eventuali spese di lavori ancora da terminare.

Resta comunque la possibilità che il testo venga modificato durante l’iter di conversione in legge (ancora in corso mentre sto scrivendo).
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Il Decreto Aiuti quater pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 18 novembre 2022 (DECRETO-LEGGE 18 novembre 2022, n. 176) ha modificato la disciplina del Superbonus per il 2023 abbassando l’aliquota dal 110 al 90%.

Condomini ed edifici unico proprietario composti da due a quattro unità hanno (o hanno avuto, dipende da quando stai guardando questo contenuto) la possibilità di mantenere il 110% anche per il 2023 solo se:
-è stata effettuata la CILAS al 25 novembre
-presentata la richiesta per il rilascio del titolo, sempre entro la stessa data, per gli interventi di demolizione e ricostruzione
-la delibera assembleare è stata approvata e adottata antecedentemente al 25 novembre.

Senza queste condizioni, dal 01 gennaio 2023, tutti gli interventi di efficientamento energetico e antisismici che rientrano nella disciplina dell’art 119 del DL 34/2020, effettuati su edifici condominiali o di unica proprietà 2-4, saranno agevolati al 90%.

Queste sono le novità in attesa di eventuali modifiche in fase di conversione in legge, attualmente in corso.
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Tempo due giorni e non ci sarà più modo per i condomini e gli edifici di unica proprietà formati da due a quattro unità, di poter mantenere il 110% del Superbonus anche per il 2023.

Il Decreto Aiuti quater pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 18 novembre 2022 (DECRETO-LEGGE 18 novembre 2022, n. 176) ha modificato la disciplina del Superbonus per il 2023 abbassando l’aliquota dal 110 al 90%.

Per mantenere l’aliquota più alta, entro il 25 novembre dovrebbe essere stata:
- effettuata la CILAS
- approvata e adottata la delibera assembleare (solo condomini)
- presentata l’istanza per il rilascio del titolo in caso di demolizione e ricostruzione.

In sostanza l’obiettivo è quello di lasciare il 110% per coloro che hanno concretamente avviato le pratiche per gli interventi Superbonus.
La situazione però solleva molti dubbi soprattutto per quelle situazioni che vorrebbero rientrare, ma sono in alto mare con la fase progettuale.

Si è scatenata la corsa alla presentazione delle pratiche che però in molti casi saranno presentate incomplete.
Inoltre c’è la questione dell’acquisizione delle delibere per le quali molti condomini avranno non poche difficoltà,
Le domande generali sono:
Quanto incomplete possono essere le CILAS?
Se farò delle integrazioni dopo sarà consentito?
Se farò delle varianti in corso?
Tutto questo potrebbe farmi perdere il bonus?

Queste, insieme ad altri quesiti, ai quali cercherò di rispondere in questo video.
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Il Decreto Aiuti quater - DECRETO-LEGGE 18 novembre 2022, n. 176 Misure urgenti di sostegno nel settore energetico e di finanza pubblica - è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale ed è entrato in vigore il 19 novembre 2022, e ha reso efficaci le modifiche al Superbonus per il 2023.

Le modifiche al Superbonus, annunciate nei giorni precedenti, hanno preso forma e sono diventate esecutive.

CONDOMINI
- Per i condomini (e gli edifici di unica proprietà da due a quattro unità) dal 01 gennaio 2023 l’aliquota passa dal 110 al 90%
- Condomini ed edifici di unica proprietà potranno mantenere il 110% anche per il 2023 a determinate condizioni

IL 25 NOVEMBRE
Per condomini ed edifici di unica proprietà da due a quattro unità c’è la possibilità di mantenere l’aliquota del 110% se:
- Al 25 novembre risulti effettuata la CILAS;
- Per edifici condominiali ulteriore condizione è che la delibera assembleare che abbia approvato l’esecuzione dei lavori risulti adottata in data antecedente al 25 novembre 2022;
- Per gli interventi comportanti demolizione e ricostruzione (non unifamiliari) risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo sempre al 25 novembre.

UNIFAMILIARI
Per le unifamiliari con lavori avviati dal 01 gennaio 2023 sarà applicabile il Superbonus al 90% solo se:
- Adibite ad abitazione principale;
- Il contribuente abbia un reddito di riferimento inferiore a 15.000 euro;
- Il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento;

Per le unifamiliari che hanno raggiunto il SAL 30% al 30 settembre 2022 - per le quali la scadenza era prevista al 31 dicembre 2022 - c’è una proroga del 110% fino al 31 marzo 2023 (3 mesi in più).

Non è chiaro come verranno considerate le situazioni avviate col Superbonus che non hanno raggiunto il SAL 30% al 30 settembre.

COMPENSAZIONE CREDITO IN 10 ANNI
Al fine di sbloccare i crediti, solo per i cessionari o i fornitori che hanno applicato lo sconto in fattura, ci sarà la possibilità su richiesta di compensare i crediti derivanti dal Superbonus in 10 rate anziché 4.
L’opzione sarà valida per i crediti con comunicazioni di cessione o di sconto in fattura inviate all’Agenzia delle entrate entro il 31 ottobre 2022 e non ancora utilizzati.
Sarà necessario attendere il provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate nel quale saranno definite le modalità attuative.

SARANNO FATTE MODIFICHE ULTERIORI?
Da qui inizia l’iter di conversione in Legge (che ha un limite massimo di 60 giorni) che potrebbe comportare ulteriori modifiche al contenuto, anche sulla base degli emendamenti che verranno presentati e approvati.
Con molta probabilità, i contenuti del Decreto verranno assorbiti dalla Legge di Bilancio 2023 di prossima pubblicazione.
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Il Decreto Aiuti quater che modificherà il Superbonus portandolo dal 110 al 90% nel 2023, non è ancora stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale (almeno mentre sto scrivendo), ma ha già causato importanti conseguenze nel mondo edilizio.

SFIDUCIA E COSTI EXTRA
con la corsa alla presentazione della CILAS, le delibere assembleari ed i rischi di decisioni affrettate, molti condomini rinunceranno, anche con mesi di progettazioni alle spalle. Costi che sono comunque da saldare e che, senza lavori, non saranno agevolabili.

CESSIONE DEL CREDITO ANCORA BLOCCATA
La cessione del credito e lo sblocco della stessa non è una priorità del Governo, questo è chiaro. C’è una minima apertura per quei crediti incagliati con la possibilità di compensarli in 10 anni.
L’obiettivo dichiarato è quello di garantire i bonus ai redditi medio-bassi, ma senza cessione del credito, molti non potranno portare in detrazione le somme maturate a causa della limitata capienza IRPEF.

NON C'È TEMPO SUFFICIENTE
Delibere entro l’entrata in vigore del Decreto, CILAS entro il 25 novembre. È una corsa alla presentazione delle pratiche per assicurarsi il 110% nel 2023, almeno per i condomini e gli edifici di unica proprietà.
In realtà il tempo non è sufficiente per chi non è già in fase avanzata, soprattutto per i condomini dove ci sono tempistiche lunghe per la progettazione e per le assemblee.
È stato chiesto al Governo di spostare la data spartiacque dal 25 novembre al 31 dicembre.

RISCHI CONNESSI
Lavorando di fretta, su ipotesi e notizie, il rischio di commettere errori e che alcune scelte risultino vanificate è alto.
Le delibere possono essere soggette a contestazione.
È opportuno che la CILAS sia presentata completa per evitare contestazioni da parte del Comune.
Se hai bisogno dell’autorizzazione paesaggistica, o dovrai già averla, o dovrai richiederla contestualmente.
Se l’intervento è strutturale e devi depositare il calcolo è opportuno farlo insieme e nel contempo fare attenzione alla data di presentazione dell’allegato B e alla data di inizio lavori.

Insomma la situazione non è di certo semplice viste le numerose incertezze che accompagnano scelte che devono essere fatte a stretto giro.
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Il Superbonus con il Decreto Aiuti quater (che mentre scrivo non è stato ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale) subirà molte modifiche per il 2023. Condomini e unifamiliari vedranno ridursi la percentuale da 110 a 90%

Scenderà al 90% per la maggior parte dei casi.
Per le unifamiliari ci sarà il vincolo dell’abitazione principale e del reddito sotto a 15.000 euro.
Solo chi ha raggiunto il SAL 30% al 30 settembre avrà una proroga di 3 mesi - fino al 31 marzo 2023.
I condomini e gli edifici di unica proprietà 2-4 manterranno il 110% nel 2023 solo se al 25 novembre 2022 risulti effettuata “la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, per quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo.”

Tra le domande più frequenti che mi vengono fatte in questo periodo ci sono: se non riesco a terminare i lavori che cosa succede? Perdo il bonus? Entro quando devo effettuare i pagamenti?

Innanzitutto c’è da dire che le normative sulle agevolazioni edilizie non prevedono espressamente di terminare i lavori entro la data di scadenza del bonus, così come le asseverazioni non attestano che i lavori sono stati terminati entro una determinata data, ma debbono essere completati.

La risposta scritta pubblicata Mercoledì 17 novembre 2021 nell'allegato al bollettino in Commissione VI (Finanze) 5-07055 conferma che “ i benefici in commento sono correlati al «sostenimento» delle spese, risultando, invece, indifferente la data di ultimazione degli interventi agevolabili.”
Principio che si applica anche in caso di cessione del credito o sconto in fattura.

Questo significa che le opere non vanno necessariamente terminate entro la scadenza del bonus, ma: “Relativamente al periodo temporale nel quale gli interventi devono essere completati, si osserva che – ancorché le norme sopra citate non stabiliscano il termine entro il quale i lavori debbano essere ultimati ai fini del consolidamento della detrazione o dell'esercizio dell'opzione per una delle modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione medesima – come già precisato in diverse occasioni, risulta necessario, ai predetti fini, che gli interventi vengano comunque ultimati.”

Inoltre: “l'opzione per la cessione del credito corrispondente alla detrazione o per il cosiddetto sconto in fattura può essere esercitata facendo riferimento alla data dell'effettivo pagamento, ferma restando la necessità che gli interventi oggetto dell'agevolazione siano effettivamente completati.”

Risulta chiaro che le asseverazioni debbano riferirsi ad opere pagate ed eseguite. Non sono valide cessioni asseverate di opere non ancora eseguite.

Una recente sentenza, la n. 42012 della Corte di Cassazione, conferma che le asseverazioni riferite a SAL per la cessione del credito e lo sconto in fattura debbono riferirsi ad opere effettivamente eseguite.

perciò per riassumere:
si possono terminare i lavori anche dopo la scadenza del bonus;
terminare i lavori dopo la scadenza non ti fa perdere il bonus (purché vengano terminati);
fa fede la data del pagamento per la maturazione del credito con un determinato bonus;
l’asseverazione deve riferirsi ad opere effettivamente eseguite.
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Nella bozza del Decreto Aiuti quater il Superbonus al 110 per cento per i condomini e gli edifici unica proprietà da 2 a 4 unità, sarà ridotto al 90% per tutto il 2023.

Potranno mantenere la percentuale attuale del 110% solo coloro che avranno presentato entro la data di entrata in vigore del Decreto la CILAS o avviato l’iter per il rilascio del titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione.

Testualmente il Decreto, che mentre sto scrivendo non è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale e quindi non è in vigore e potrebbe subire modifiche, dice questo: “risulti effettuata….la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, per quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo.”

La possibilità di mantenere la percentuale attualmente in vigore per tutto il 2023 riguarderà esclusivamente i condomini e gli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità.

La data del 25 novembre è stata dichiarata dalla stessa Giorgia Meloni in conferenza stampa e riportata nel sito del MEF con la seguente integrazione: “Per i condomini il 110% si applica per chi delibera in assemblea e presenta documenti (Cilas) entro il 25 novembre 2022, mentre diventa del 90% per coloro che non hanno deliberato in assemblea fino ad oggi, in considerazione del decreto aiuti quater.”

Sempre stando a quanto contenuto nel testo attualmente in circolazione, non solo verrà ridotta la percentuale, ma già dopo il 25 novembre la platea degli aventi diritto al Superbonus si ridurrà ai soli “...persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento…”

Staremo a vedere quanto di tutto ciò sarà confermato ed in quale modo.
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Nella bozza del Decreto Aiuti quater il Superbonus al 110 per cento per i condomini e gli edifici unica proprietà da 2 a 4 unità, sarà ridotto al 90% per tutto il 2023.

Per gli interventi per i quali risulti effettuata “la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero, per quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, risultino avviate le relative formalità amministrative per l’acquisizione del titolo abilitativo.” verranno mantenuti requisiti e aliquota del 110% - come se non fosse modificato nulla.

Dal Sito del MEF viene indicata come data, entro la quale i titoli saranno ritenuti validi per il mantenimento della percentuale 110%, il 25 novembre 2022, con contestuale delibera assembleare.
Tutto da verificare come verrà implementato nel testo definitivo.

Nel momento in cui sto scrivendo il Decreto è stato approvato in CDM, ma non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale, perciò le notizie che ti sto dando hanno puro valore informativo e non sono esecutive.
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Nella bozza del Decreto Aiuti quater il Superbonus al 110 per cento per le unifamiliari sarà prorogato fino al 31 marzo 2023 solo se al 30 settembre 2022 hai raggiunto un SAL di almeno il 30%.

Per gli interventi avviati dal 01 gennaio 2023 al 31 dicembre 2023, sempre inerenti alle unifamiliari, il Superbonus sarà al 90 per cento, ma solo se l’edificio è destinato ad abitazione principale e il reddito del contribuente è inferiore a 15.000 euro (che può aumentare col calcolo del quoziente famiglia).

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