Geometra Danilo Torresi

Nella bozza del Decreto Aiuti quater sono contenute le modifiche al Superbonus per il 2023 che passerà dal 110% al 90%.

Potranno mantenere la percentuale attuale solo le unifamiliari che hanno raggiunto un SAL 30% al 30 settembre, ma solo fino al 31 marzo 2023.

Per quanto riguarda i condomini e gli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità, dal primo gennaio l’aliquota sarà ridotta al 90%, a meno che non sia stata presentata la CILA Superbonus, o non siano state avviate le procedure per il rilascio del titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione, entro la data di entrata in vigore del Decreto (che mentre sto scrivendo non è ancora stato pubblicato in gazzetta ufficiale).

Nella conferenza stampa del venerdì mattina 11 novembre, Giorgia Meloni ha indicato come data limite entro la quale la presentazione sarà ritenuta valida, il 25 novembre prossimo. Tutto da verificare nel testo definitivo.
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Spuntano nella bozza del Decreto Aiuti quater le modifiche annunciate al Superbonus, con la riduzione dal 110% al 90% già dal 01 gennaio 2023 sia per condomini che per gli edifici di unica proprietà da 2 a 4 unità.

Se verrà confermato il contenuto della bozza del DL aiuti quater, le modifiche al Superbonus ed il reintegro delle unifamiliari sarà esecutivo entro breve tempo.

Le modifiche consisteranno in quattro punti principali:

CONDOMINI ED EDIFICI UNICA PROPRIETÀ
1) riduzione dell’aliquota dal 110% al 90% per i condomini e gli edifici unico proprietario da 2 a 4 unità già dal 01 gennaio 2023. Di fatto il 110 verrà eliminato e la scadenza ultima sarà il 31 dicembre 2022.
TUTTE LE UNIFAMILIARI CON SAL 30%
2) Per tutte le unifamiliari che al 30 settembre hanno raggiunto un SAL di almeno il 30% sarà consentito agevolare la spesa al 90% fino al 31 marzo 2023.

LE UNIFAMILIARI “PRIMA CASA”
3) Per le unifamiliari destinate ad abitazione principale dove il titolare ha un reddito inferiore a 15.000 euro - che potrà aumentare in base ai componenti del nucleo familiare (verificherò poi in un altro contenuto come calcolare il quoziente famiglia) - la scadenza del Superbonus al 90% sarà al 31 dicembre 2023.

CHI MANTERRÀ IL 110%?
4) Potranno mantenere l'aliquota del 110% i condomini e le persone fisiche titolari dell’intero edificio composto da 2 a 4 unità solo se la CILAS (o il titolo ordinario in caso di demolizione e ricostruzione) sarà stata presentata prima dell’entrata in vigore del Decreto.
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Le unifamiliari nel 2023 potranno usufruire della proroga del Superbonus ridotto al 90 per cento. Queste sono le ultime notizie trapelate dal Governo che sta lavorando alla manovra del prossimo anno nella quale i bonus edilizi verranno riordinati.

Come promesso il Governo Meloni intende rendere sostenibili i bonus rivedendo le percentuali. In questa modifica è compreso l’abbassamento al 90% del Superbonus per il 2023.

Le ipotesi, perché di questo finora si tratta, comprendono anche le unifamiliari destinate ad abitazione principale e per chi ha un reddito sotto una determinata soglia (attualmente si parla di 15.000 euro).

Ottime notizie quindi se tutto ciò venisse confermato. Mi resta solo la curiosità di capire come verrà conciliata la transizione di determinate situazioni.
Ad oggi per le unifamiliari e il Superbonus individuo tre scenari:
1) Hai raggiunto il Sal 30% al 30 settembre e potrai agevolare fino al 31 dicembre 2022;
2) Non hai iniziato i lavori e attendi le modifiche normative;
3) Hai iniziato i lavori, ma non hai raggiunto il SAL al 30 settembre e ti ritrovi fuori (attualmente) dal Superbonus.

Per le prime due non vedo grosse problematiche, ma per la terza ipotesi sono davvero curioso di vedere come verrà trattata nella norma.
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Il Governo Meloni sta lavorando alla manovra di fine anno e al riordino del Superbonus e dei bonus edilizi.

Attualmente l’analisi delle risorse economiche permette la proroga del Superbonus al 2023, ma con una percentuale ridotta, non superiore al 90 per cento.

Verranno inserite le unifamiliari, ma limitatamente alle “prime case” e sotto un determinato reddito. Reddito che potrà variare in base al nucleo familiare (quoziente famiglia).

Tutto questo ti ricordo, sono indiscrezioni e notizie trapelate. Non c’è nulla di definitivo e dovrai attendere la stesura finale della legge per sapere cosa verrà effettivamente modificato.
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Le ultimissime indiscrezioni dal Governo sulla proroga del Superbonus al 2023, riguardano l’intenzione di ridurre l'aliquota al 100 per cento e non più all’80.

Dalle dichiarazioni del centrodestra avvenute a cavallo delle elezioni del 25 settembre 2022, il Superbonus doveva essere sostituito e i bonus dovevano essere riordinati, consentendo una percentuale non più alta dell’80%. Questo per rendere sostenibile nel lungo periodo le agevolazioni.

Ora che il Governo è formato ed è al lavoro sulla manovra economica di fine anno, si comincia a parlare di un’aliquota del 100% e non più dell’80.
Per la precisione il Governo cerca di capire di quanto si possa abbassare la percentuale del 110% in base alle risorse a disposizione, tentando di mantenerla più alta possibile..

Da una parte ci sono i conti da far quadrare, dall’altra la tentazione di non abbassare troppo la percentuale.

La nuova ipotesi è quindi di un 100% limitato alle “prime case” e con il reddito come discriminante. Includendo inoltre nella proroga anche le unifamiliari che attualmente sono fuori dal Superbonus se non è stato raggiunto un SAL 30% al 30 settembre.
Contestualmente c’è da rilanciare il mercato della cessione del credito.

In tutto questo c’è anche la questione “esodati” del 110% e i cantieri già avviati, per i quali le promesse erano (e sono ancora) che sarà mantenuta la normativa attuale.

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Il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche al 75% è stato introdotto con la legge di bilancio 2022 ed è valido fino al 31 dicembre 2022 (salvo proroghe).

È il bonus contenuto nell’art. 110-ter del decreto rilancio. Si aggiunge a quello già previsto al 50% e trainabile col Superbonus al 110% ed ha massimali di spesa che variano in funzione del numero delle unità dell’edificio.

Come tutti i bonus per il recupero del patrimonio edilizio, anche il bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche si applica agli edifici esistenti - non alle nuove costruzioni, ma con una importante esclusione: se l’intervento è mediante demolizione e ricostruzione, ancorché rientrante nella definizione di “ristrutturazione edilizia”, il bonus non può essere applicato.

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I familiari conviventi possono agevolare le spese Superbonus 110 per cento a determinate condizioni:
- devono sostenere le spese
- devono essere conviventi alla data di inizio lavori o nel momento di sostenimento delle spese quando antecedenti
- le spese devono riguardare, o l’immobile destinato ad abitazione principale, o diverso purché a disposizione e libero.

Attenzione che i familiari non conviventi non possono usufruire dello stesso vantaggio.
Un figlio convivente non proprietario può agevolare le spese, ma un figlio che non convive in famiglia non può.

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I lavori di ristrutturazione su un’abitazione assegnata in comodato d’uso possono essere agevolati col bonus casa 50% dal comodatario.

Ci sono dei presupposti necessari però:
serve il consenso scritto all’esecuzione delle opere da parte del proprietario
le spese devono essere sostenute dal comodatario
il contratto di comodato deve essere registrato al momento dell’avvio dei lavori
Sul primo punto l’Agenzia in una recente risposta attraverso Fiscooggi ha chiarito che non deve essere rilasciato necessariamente prima dei lavori. Comunque entro la dichiarazione dei redditi relativa.

Ti ricordo che le regole per il comodatario valgono sia per il bonus ristrutturazione, ma anche per il Superbonus e gli altri bonus edilizi.
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Con la risposta 462 del 2022 l’Agenzia delle Entrate chiarisce che le unità immobiliari inserite in edifici condominiali vincolati, assumono la scadenza del 31 dicembre 2023 per quanto riguarda il Superbonus 110 per cento.

La normativa del Superbonus, contenuta nell’articolo 119 del Decreto Rilancio - DL 34 del 2020 - prevede che “Qualora l’edificio sia sottoposto ad almeno uno dei vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o gli interventi di cui al citato comma 1 siano vietati da regolamenti edilizi, urbanistici e ambientali, la detrazione si applica a tutti gli interventi di cui al presente comma, anche se non eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi di cui al medesimo comma 1”

Tradotto significa che laddove l’edificio risulti vincolato o le norme impediscano la realizzazione di almeno un intervento trainante, allora anche solo con i trainati nelle singole unità è possibile accedere al 110%.

Va comunque rispettato il requisito del salto delle due classi, che per gli edifici condominiali (o plurifamiliari da 2 a 4 unità di unica proprietà) vincolati va attestato per ogni singolo immobile.

Da qui il dubbio sulla scadenza, visto che per le unifamiliari e le unità funzionalmente indipendenti (singoli immobili) la scadenza era il 30 giugno 2022, salvo il raggiungimento del SAL 30% al 30 settembre che permetteva di arrivare al 31 dicembre sempre del 2022.

L’Agenzia conferma che nei casi di edifici vincolati, ovvero i casi previsti nel passaggio normativo che ti ho citato poc'anzi, la scadenza delle singole unità in condominio è quella del 31 dicembre 2023 al 110%. E con le percentuali a scalare negli anni successivi.
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Con il nuovo Governo Meloni i bonus edilizi verranno riorganizzati secondo un principio di sostenibilità nel lungo periodo. Questo significa che il Superbonus verrà ridotto e le percentuali oscilleranno tra il 60 e l’80%, con un occhio di riguardo per le abitazioni principali.

Questo è quanto trapelato durante la fase di formazione del Governo e nel periodo elettorale. Nel groviglio di annunci c’è anche la promessa che le situazioni in essere verranno mantenute, che è stato “tradotto” dai più: se ho i lavori avviati potrò mantenere la percentuale del 110 per cento anche nel 2023.

Sta maturando quindi l’idea generale che presentare una CILAS (o una pratica) permetterebbe di mantenere la percentuale più alta anche nel 2023.

Personalmente consiglio sempre molta prudenza verso le soluzioni apparentemente facili per questioni complesse, come sono quelle dei lavori edili di ristrutturazione.

In questo video ti riassumo in pochi minuti quali sono le criticità e quali i potenziali vantaggi.
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