Geometra Danilo Torresi

Che cosa significa e come devi regolarti quando vuoi applicare il Superbonus 110 per cento su un edificio vincolato? Quali interventi possono rientrare nell’agevolazione?

Quando l’edificio è vincolato ai sensi del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (Dlgs 42/2004), puoi applicare il Superbonus per gli interventi energetici anche senza i trainanti? Ma cosa significa?

Innanzitutto devi tenere a mente che va comunque rispettato il salto delle due classi energetiche, ma va verificato per ogni unità che compone l’edificio sulla quale si interviene con gli interventi “trainati”. Si applicano gli stessi criteri delle unità funzionalmente indipendenti con accesso autonomo esterno.

Devi fare attenzione però che non tutti gli interventi trainati possono essere ammessi. Solo quelli dell’art. 14 del DL 63/2013 contenuti nel comma 2 dell’art 119 del Decreto Rilancio al quale si riferisce la deroga.

Pertanto il fotovoltaico, le batterie di accumulo e le colonnine di ricarica dei veicoli elettrici, che hanno commi distinti, non rientrano nel bonus 110% per le singole unità negli edifici vincolati.
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#Superbonus #EdificiVincolati #InterventiTrainati #DaniloTorresi #GeometraDaniloTorresi

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A seguito della circolare 23 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate, è stato chiarito che il cessionario che accetta la cessione del credito è responsabile in solido col cedente, se non mette in atto determinate procedure per verificare la “bontà” del denaro maturato dai bonus. Nel caso quest’ultimo dovesse risultare illegittimo.

La specifica diligenza richiesta, in particolare ai soggetti strutturati (come le banche) consiste in una serie di verifiche che entrano nel merito dei lavori, del fabbricato e dei profili dei soggetti coinvolti.

Sta quindi spuntando, tra la documentazione elencata nei prospetti degli istituti, anche la documentazione fotografica dei lavori eseguiti.

Trovo singolare che venga data così tanta enfasi ad una richiesta del genere, che a mio modo di vedere è basilare.
Documentare fotograficamente il processo dei lavori è una prassi consolidata e consigliata (direi obbligatoria), per svariati fattori. Perciò il fatto che ora le banche si stiano uniformando chiedendo anche la documentazione fotografica non deve stupire.
Mi stupisce che molte non lo facessero già
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L’edificio unico proprietario, il Superbonus e il limite delle due unità ecobonus 110 per cento.

Con l’interpello 298 del 2022 l’Agenzia delle Entrate ribadisce e conferma le principali regole che determinano l'accesso al Superbonus 110 per cento per gli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità.

Innanzitutto è necessario che l’edificio sia a prevalenza residenziale e cioè la somma delle superfici catastali delle abitazioni deve superare il 50% del totale (in questo calcolo non vanno considerate le pertinenze).

Va rispettato comunque il limite delle due unità abitative sulle quali poter usufruire dell’ecobonus 110%. Quindi ciascun soggetto potrà usufruire dei trainati su un massimo di due appartamenti.

Il limite delle due unità non sussiste per gli interventi antisismici, quindi il sismabonus 110 per cento è applicabile senza limite di unità.

La scadenza del Superbonus 110 per cento per gli edifici unico proprietario è uguale a quella dei condomini, cioè 2023-2025. Salvo proroghe inattese (ma auspicate) di fine anno.
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##DaniloTorresiSuperbonus #EdificioUnicoProprietario #GeometraDaniloTorresi

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Si approssima la scadenza per il Superbonus 110 per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo esterno.

Il 30 settembre 2022 per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti dovrà essere raggiunto un SAL minimo del 30 per cento per poter usufruire del Superbonus fino al 31 dicembre 2022.

COS’È UN’UNITÀ INDIPENDENTE?
l’unità funzionalmente indipendente è quell’immobile inserito in un contesto condominiale (o plurifamialire) che ti permette di accedere al Superbonus energetico in modo autonomo (con le regole delle unifamiliari).

Deve avere contemporaneamente la caratteristica di indipendenza funzionale (tre su quattro impianti esclusivi tra acqua, luce, gas e riscaldamento) e di accesso autonomo esterno.

COSA TI PERMETTE?
L’unità indipendente ti permette di accedere al Superbonus (Eco) anche quando l’edificio non è ammesso all’agevolazione, questo perché a relivevanza per proprio conto, indipendentemente dal contesto.

Fino allo scorso anno era solo un vantaggio possedere o detenere l’unità funzionalmente indipendente.
Quest’anno con la scadenza del Superbonus distinta tra condomini e singole unità si è capovolta la situazione.

LA SCADENZA
I condomini hanno tempo fino al 2023-2025, mentre le unità indipendenti (e le unifamiliari) hanno tempo fino al 31 dicembre 2022 se al 30 settembre sarà stato raggiunto un SAL effettivo di almeno il 30%.

IN CONCLUSIONE
In pratica se non hai degli interventi in corso, al netto della tipologia e dell’entità delle opere, non avrai modo di rientrare nel 110%. Salvo proroghe inaspettate e poco probabili.

La soluzione quindi, se non sei ultrasicuro di raggiungere il SAL minimo al 30 settembre, sarà quello di optare per l’ecobonus ordinario. Oppure se possibile fare un intervento a livello edificio così da avere la scadenza lunga.

capitoli:
0:00 intro argomenti
0:48 cos'è un'unità funzionalmente indipendente?
1:40 solo per gli interventi Ecobonus
2:55 cosa ti permette l'unità indipendente?
4:57 il limite delle 2 unità immobiliari
5:25 scadenza e SAL 30% al 30 settembre
7:29 come si attesta il SAL 30%?
8:28 è troppo tardi per chi deve iniziare?
9:24 il frazionamento risolve?
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La fotografia ad agosto dello sblocco della cessione del credito, con le ultime notizie e lo stato effettivo della situazione banche.

La cessione del credito attualmente ha subìto un brusco stop, che dura oramai da mesi, dovuto a vari fattori, ma nel concreto la questione è che il mercato si è fermato perché le banche hanno via via chiuso la possibilità di cedere nuovi crediti maturati dal Superbonus o da altri bonus.

Diversi correttivi a livello normativo si sono susseguiti, ma senza sortire l’effetto desiderato.

L’ultimo è la conversione in Legge del DL 50 del 2022 che ha riaperto la cessione del credito per le banche verso tutte le partite IVA in qualsiasi momento.
Gli effetti delle disposizioni sono stati resi retroattivi così da dare la possibilità di sbloccare le cessioni antecedenti rimaste sospese.

Con la conversione in legge del DL 73 del 2022, approvato al Senato ed in attesa della pubblicazione in Gazzetta Ufficiale mentre sto registrando, la retroattività è stata resa illimitata così da oltrepassare il limite temporale del 1° maggio 2022 dettato dallo stesso DL 50/2022.

Tutto questo però ad oggi non ha sortito nessun effetto concreto e le principali banche ancora non accettano nuovi crediti, così che moltissimi si trovano in gravi difficoltà perché non riescono a rientrare della liquidità necessaria.

Al momento si addita come problema principale la responsabilità solidale delle banche (del soggetto che accetta il credito). Banche che dovrebbero mettere in atto delle azioni volte alla verifica della legittimità del credito accettato.
L’omissione della specifica diligenza richiesta nel paragrafo 5.3 della circolare 23 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate, comporterebbe la responsabilità in solido del soggetto cessionario che accetta il credito.

In conclusione:
a) se ci saranno degli effetti dovuti alle recenti modifiche normative li vedremo non prima di settembre;
b) eventuali manovre più importanti non le vedremo prima di fine 2022 vista la situazione politica attuale e l’imminenza delle elezioni del 25 settembre;
c) il consiglio è di fare molta cautela nelle valutazioni economiche delle opere di ristrutturazione e riqualificazione energetica. Per chi è già in corsa e sta subendo le conseguenze di questa situazione assurda, purtroppo c’è solo da tenere duro e da aspettare.

capitoli:
0:00 intro argomenti
1:50 la cessione a tutte le partite IVA
4:27 retroattività fino al 1° maggio 2022
5:24 sblocco retroattività con il DL 73/2022
6:20 le banche stanno riaprendo la cessione?
7:58 il problema della responsabilità solidale
11:24 conclusioni e consigli
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Il Superbonus 110 sembra essere finito e non verrà prorogato. Inoltre la cessione del credito e lo sconto in fattura sono bloccati e inutilizzabili.
Le imprese non riescono a cedere il credito, le banche chiudono i rubinetti, le modifiche normative creano incertezza.

Con un recente emendamento alla conversione in legge del Decreto 73 del 2022 si sta cercando di porre riparo per l’ennesima volta alla cessione del credito ed al Superbonus.
Ma lo scenario peggiore resta quello che il meccanismo non riparta più per come lo conoscevamo.

Perciò quali sono le possibili soluzioni? A cosa devi fare attenzione in considerazione della situazione attuale? Come devi procedere se devi necessariamente effettuare dei lavori? Come invece dovresti procedere se i lavori non sono urgenti? E la CILA Superbonus?

Farò un elenco delle ipotesi sui possibili scenari e ti darò delle indicazioni su quali possono essere gli atteggiamenti più prudenti da assumere.
Poi ciascuno farà le proprie scelte in base alla personale propensione al rischio.
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Il Superbonus 110, ed in particolare la cessione del credito, subirà una nuova ulteriore modifica in questo agosto 2022 a seguito della conversione in legge del decreto 73 del 2022.

Il 15 luglio scorso è stata pubblicata in Gazzetta Ufficiale la legge di conversione del Decreto 50 del 2022 che, oltre al SAL 30 per cento spostato al 30 settembre per le unifamiliari, ha modificato l’art. 121 del decreto rilancio concedendo alle banche la possibilità di cedere i crediti in qualsiasi momento a tutte le partite IVA.

Il provvedimento introdotto è stato reso inoltre retroattivo, cioè è applicabile anche alle comunicazioni effettuate prima della pubblicazione in Gazzetta.

Il problema però è che non è stato eliminato il comma 3 dell’art. 57 che stabilisce l’efficacia del Decreto per le comunicazioni effettuate a partire dal 1° maggio 2022, il che rende la retroattività limitata e non applicabile a tutte quelle situazioni di crediti bloccati.

Durante l’iter di conversione del decreto 73 del 2022 è stato approvato alla Camera (mentre sto registrando in attesa di esame anche al Senato) un emendamento che elimina questo vincolo, estendendo l’efficacia del DL 50/2022 a tutti i casi antecedenti.

Questo risolverà la situazione di stallo? Non possiamo saperlo, anche perché la cessione del credito e lo sconto in fattura sono dei meccanismi che presuppongono che ci sia chi accetta i crediti (non è un obbligo) e al momento la situazione di estrema incertezza politica non aiuta.

Attualmente le banche stanno continuando via via a chiudere le porte e con molta probabilità vedremo gli eventuali primi cambiamenti a settembre.
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La modifica delle dimensioni delle finestre e degli infissi può essere agevolata? Se si quando e come?

Con la circolare 23 del 2022 l’Agenzia delle Entrate torna su un argomento che negli anni è stato oggetto di numerose domande, ovvero la modifica degli infissi.

Di base gli infissi sono agevolati con l’ecobonus se si tratta di una sostituzione e non di una nuova realizzazione. Questo per rispettare il requisito base del risparmio energetico.

Il dubbio quindi restava sulla modifica e lo spostamento degli stessi; cioè se vengono ampliati o spostati salta l’agevolazione completamente o è possibile comunque portarne una parte in detrazione? E quali sono le modalità.

L’Agenzia chiarisce definitivamente i dubbi con la circolare 23 ed in questo video ti spiego come.
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Le categorie catastali F3 (unità in corso di costruzione) possono essere incluse nei bonus e nel Superbonus. Quando?

Se mi segui saprai già che le categorie F3 (unità in corso di costruzione) sono escluse dalle agevolazioni perché si riferiscono (o almeno dovrebbero) a nuove costruzioni mai terminate.

Si tratta di una categoria fittizia che dovrebbe avere carattere temporaneo, in attesa del completamento dell’edificio e l’attribuzione della categoria definitiva.

I bonus sono applicabili ad edifici esistenti e le F3 non sono considerate “esistenti” perché mai terminate.

L’Agenzia delle Entrate però con la circolare 23 del 2022 include anche le unità in corso di costruzione tra quelle ammissibili ai bonus, se l’edificio ha determinate caratteristiche.
Te ne parlo nel video.
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Frazionare l’unità immobiliare unifamiliare per accedere alla scadenza 2023 del Superbonus è consentito?

Il Superbonus per le unifamiliari è scaduto il 30 giugno scorso. Solo se verrà raggiunto uno stato di avanzamento dei lavori di almeno il 30 per cento al 30 settembre potranno essere agevolate anche le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022.

I condomini e gli edifici di unica proprietà composti da 2 a 4 unità invece hanno la scadenza prorogata al 31 dicembre 2023, e poi a scalare con le percentuali fino al 2025.

Perso il treno per le singole unità quindi, molti cercano soluzioni per poter comunque usufruire del Superbonus. Trovando spesso la strada del frazionamento prima dei lavori così da usufruire di più massimali ed una scadenza lunga. Ma è consentito?

L’Agenzia delle Entrate con la circolare 23 del 2022 afferma che: “In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato.”

Tutto molto bello, ma c’è un passaggio successivo che mette in guardia da un utilizzo improprio del bonus. Te ne parlo nel video

Video sul frazionamento prima delle opere: https://youtu.be/gu2m3aSIG48
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