Geometra Danilo Torresi

L’Agenzia delle entrate con la circolare 19/E del 27 maggio 2022 ha specificato che la polizza assicurativa obbligatoria per l’asseveratore Superbonus, non lo è per gli altri bonus.

Da novembre 2021 c’è l’obbligo anche per il bonus casa 50 per cento, il sismabonus ed ecobonus ordinari e il bonus facciate, di redarre l’asseverazione della congruità delle spese in caso di cessione del credito e sconto in fattura.

Il comma 14 dell’art. 119 del decreto-legge 34/2020 (decreto rilancio) prevede l’obbligo di stipula per l’asseveratore Superbonus di una polizza assicurativa.

Obbligo apparentemente inesistente per l’asseveratore sulla congruità dei prezzi dei bonus diversi dal Superbonus.

Riporto il passaggio della circolare:
“Considerato, inoltre, che la disciplina relativa alle polizze assicurative di cui al comma 14 dell’articolo 119 non è richiamata dall’articolo 121, comma 1-ter, lettera b), relativo ai Bonus diversi dal Superbonus, si ritiene che, per questi ultimi, la stipula della polizza non sia richiesta.”
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Per avvalersi delle opzioni di cessione del credito e sconto in fattura, anche per i bonus diversi dal Superbonus 110 c’è bisogno dell’asseverazione della congruità delle spese e del visto di conformità.

Fanno eccezione i lavori in edilizia libera e gli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro (queste eccezioni non valgono per il bonus facciate).

Come si verifica cosa considerare nell’importo di 10.000 euro?
Nella circolare 19 del 27 maggio 2022 dell’Agenzia delle Entrate viene specificato cosa concorre al superamento del limite oltre il quale scattano gli adempimenti. Ti riporto uno stralcio:

“Con riferimento alle modalità di calcolo dell’importo complessivo di 10.000 euro per gli interventi diversi da quelli di edilizia libera «eseguiti sulle singole unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio», si precisa che occorre avere riguardo al valore degli interventi agevolabili ai quali si riferisce il titolo abilitativo.
Ne deriva che, ai fini della verifica del limite di importo di 10.000 euro, occorre considerare tutte le spese agevolabili riferite agli interventi oggetto del titolo abilitativo, in relazione alla medesima unità immobiliare, a prescindere da quanti sono i beneficiari della detrazione. Se nell’ambito dei suddetti interventi sono effettuati anche quelli di edilizia libera necessari per il completamento dello stesso, occorre avere riguardo anche al valore di tali interventi, atteso che gli stessi sono oggetto di agevolazione.
Il valore di 10.000 euro va calcolato in relazione all’intervento complessivamente considerato, non rilevando la circostanza che si tratti di un intervento realizzato in periodi d’imposta diversi.
Inoltre, con particolare riferimento ai lavori effettuati sulle parti comuni dell’edificio, si precisa che va considerato l’importo complessivo agevolabile e non la parte di spesa imputata al singolo condomino.”
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Con il decreto aiuti, il decreto-legge n. 50 del 17 maggio 2022, il Sal 30 per cento delle unifamiliari per il Superbonus è stato spostato al 30 settembre dal 30 giugno inizialmente previsto dalla legge di bilancio 2022.

Allora perché in un recente articolo di un quotidiano nazionale si consiglia comunque di sostenere la maggior parte delle spese entro il 30 giugno per maggior tranquillità?

Mi è stato chiesto da diversi di voi che mi seguite che cosa ne penso e di spiegare il perché di questa indicazione riportata dall’articolo.

Dopo aver analizzato il contenuto cercherò di spiegarti il mio punto di vista ed il perché è un consiglio che potrebbe avere fondate motivazioni.
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In questo video condenso le informazioni che ho approfondito nella live #86 del 28 maggio 2022, dove in quasi un’ora ho fatto il punto sulla prevalenza residenziale e su quando e come va verificata.

Si parla di Superbonus e di come si applica per gli edifici condominiali (quindi sulle parti comuni) e sugli edifici da 2 a 4 unità posseduti interamente da una o più persone fisiche.

Il Superbonus 110 per cento è per le abitazioni e relative pertinenze, o per ciò che diventerà tale a seguito di cambio destinazione d’uso. Sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo)

Per quanto riguarda i condomini, e dal 2021 anche per gli edifici unico proprietario costituiti da 2 a 4 unità immobiliari, gli interventi sulle parti comuni sono riconosciuti se l'edificio è residenziale nella sua interezza.

È necessario quindi verificare la prevalenza residenziale.
Se la somma delle superfici catastali è maggiore del 50% del totale, allora sono ammessi alle agevolazioni anche i possessori o detentori delle unità non abitative.
In caso contrario potranno agevolare le spese delle parti comuni solo i possessori o detentori delle unità abitative.

Per quanto riguarda le persone fisiche, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche, la verifica della residenzialità è fondamentale perché determina per il soggetto l’accesso o meno al Superbonus (risposta 5/2022).

Nel tempo sono state pubblicate varie risposte dall’Agenzia delle Entrate che sono andate a confermare il concetto della prevalenza residenziale, andando a definire le modalità di calcolo delle superfici.
Chiarendo che va considerata la superficie catastale.
Specificando che le pertinenze non vanno considerate nel computo.

Il dubbio però riguardava gli edifici che pur non avendo prevalenza residenziale inizialmente, la avevano a fine lavori a seguito dei cambi di destinazione d’uso (cambi di destinazione d’uso ad abitazione consentiti e agevolabili).

Arrivano quindi le risposte 290/2022 e 306/2022 che vanno a definire ulteriormente come si verifica l'incidenza residenziale.
Va verificata considerando la superficie catastale delle unità presenti nell’edificio (escluse le pertinenze) ed in caso di cambio di destinazione d’uso, va considerata la situazione finale.

Quindi un edificio condominiale o di unica proprietà, che ad inizio lavori non aveva il requisito della prevalenza residenziale, ma che a seguito dell’intervento agevolato avrà una superficie residenziale maggiore del 50%, sarà considerato residenziale nella sua interezza, rilevando la situazione finale e non quella iniziale.
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Con la FAQ del 19 maggio 2022 dell’Agenzia delle Entrate, la cessione del credito cambia ancora.

Dopo la recentissima riapertura a seguito del decreto-legge 50/2022 che, oltre al SAL 30 per cento delle unifamiliari spostato al 30 settembre, ha consentito, solo alle banche, di cedere in qualsiasi momento crediti derivanti da prime cessioni a “clienti professionali privati” che abbiano stipulato un contratto di conto corrente, l’interpretazione dell’Agenzia apre ulteriormente le possibilità.

Il divieto di cedere in modo frazionato il credito dopo le prime cessioni vale solo per l’annualità.
Riporto di seguito lo stralcio della FAQ:
“...Il divieto di cessione parziale si intende riferito all’importo delle singole rate annuali in cui è stato suddiviso il credito ceduto da ciascun soggetto titolare della detrazione; pertanto, le cessioni successive potranno avere ad oggetto (per l’intero importo) anche solo una o alcune delle rate di cui è composto il credito; le altre rate (sempre per l’intero importo) potranno essere cedute anche in momenti successivi…”

Dopo il blocco fisiologico di inizio 2022, dovuto alle incertezze e alle restrizioni normative, l’auspicio di tutti è che aumentino gli istituti che acquisiranno di nuovo i crediti, facendo ripartire il meccanismo della cessione.
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L’articolo 10-septies della legge 51 del 20 maggio 2022, conversione del decreto-legge 21 del 21 marzo 2022, sposta di un anno i termini di inizio e di fine lavori dei titoli edilizi (permesso di costruire e SCIA).

L’efficacia temporale del “Permesso di Costruire” è indicata nell’articolo 15 del DPR 380/2001 (il Testo Unico dell’Edilizia) e consiste in:
- 1 anno di tempo per l’inizio lavori da quando è stato rilasciato il Permesso
- 3 anni di tempo per completare i lavori dalla data di inizio

Per quanto riguarda la SCIA, anche se non espressamente indicato il tempo per l'esecuzione delle opere, assume la medesima scadenza di 3 anni dalla data di inizio lavori indicata nella pratica.

A causa “...delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di approvvigionamento dei materiali nonché dagli incrementi eccezionali dei loro prezzi…” vengono prorogate di 1 anno tutte le scadenze dei titoli rilasciati o formati entro il 31 dicembre 2022.

Per quanto ci riguarda principalmente sono:
-Permesso di Costruire
-SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività edilizia)
-Autorizzazioni paesaggistiche e ambientali

Attenzione però, non sarà automatica perché un passaggio dell’articolo recita testualmente: “purché i suddetti termini non siano già decorsi al momento della comunicazione dell'interessato di volersi avvalere della presente proroga”.

Infatti le proroghe delle scadenze dei titoli sono sempre a seguito di richieste esplicite da parte del titolare. Così come indicato nel terzo periodo del comma 2 dell’art. 15 del DPR 380/2001.

Chi intende avvalersi della proroga dovrà comunicarlo all’organo competente, altrimenti le scadenze restano quelle previste dal Testo Unico.
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Il Superbonus 110, così come il bonus ristrutturazione 50 e tutte le altre agevolazioni fiscali per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente, dal 2023 avrà necessità di un ulteriore requisito.

Con la legge n. 51 del 20 maggio 2022, conversione del decreto-legge n. 21 del 21 marzo 2022, è stato introdotto l’obbligo della certificazione SOA per le imprese che eseguono lavori agevolati coi bonus edilizi.

Dal 01 gennaio 2023 al 30 giugno 2023, per poter agevolare le spese, per gli interventi di importo superiore a 516.000 euro, sarà necessario affidare i lavori a:
-imprese in possesso dell’attestazione SOA
-imprese che documentano l'avvenuta sottoscrizione di un contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione di qualificazione.

Dal 01 luglio in poi sarà necessario affidare i lavori esclusivamente ad imprese già in posso della certificazione.
Sempre dal 01 luglio in poi, per le imprese che hanno documentato l’esistenza del contratto finalizzato al rilascio dell’attestazione, per riconoscere le spese sostenute sarà necessario che il certificato sia stato già rilasciato.
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La seconda delle modifiche contenute nel decreto legge 50 del 17 maggio 2022 pubblicato in Gazzetta Ufficiale riguarda la cessione del credito.

Il Decreto modifica le lettere a) e b) del comma 1 dell’art. 121 del DL 34/2020 consentendo alle banche di cedere in qualsiasi momento il credito a favore di “clienti professionali privati” che abbiano stipulato un contratto di conto corrente.

Il nuovo passaggio riporta:
“alle banche, ovvero alle società appartenenti ad un gruppo bancario iscritto all’albo di cui all’articolo 64 del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, è sempre consentita la cessione a favore dei clienti professionali privati di cui all’articolo 6, comma 2-quinquies, del decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58, che abbiano stipulato un contratto di conto corrente con la banca stessa, ovvero con la banca capogruppo, senza facoltà di ulteriore cessione

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Pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto legge 50 del 17 maggio 2022 che contiene la proroga del SAL 30 per cento delle unifamiliari al 30 settembre 2022.

Viene modificato il secondo periodo del comma 8-bis dell’art. 119 del decreto rilancio (DL 34/2020). Ora le persone fisiche per gli interventi sulle villette, o unifamiliari, o unità funzionalmente indipendenti, hanno tempo fino al 30 settembre per raggiungere uno stato di avanzamento lavori di almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo.

Viene inoltre aggiunta la precisazione che nel computo che attesta il SAL vanno considerati anche i lavori non Superbonus.
Riporto di seguito il testo ufficiale:
“Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo, nel cui computo possono essere compresi anche i lavori non agevolati ai sensi del presente articolo.”
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La risposta 243 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate, ammette a detrazione le spese professionali per oneri finanziari concordati col cliente, derivanti dall’applicazione dello sconto in fattura sul Visto di Conformità.

Il costo del Visto è agevolabile nel massimale del bonus, ma la domanda posta dall'utente riguarda l’ulteriore aggravio finanziario derivante dall’attualizzazione del credito a seguito dello sconto in fattura.

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