הקול נדל"ן

מה קורה בחדרי הוועדות כשהעירייה מחליטה לדחוף אזור שלם קדימה?

בפרק הזה ישבנו לשיחת עומק עם מי שמקבל את ההחלטות בשטח: שלומי נומה, ממלא מקום ראש עיריית באר שבע ומחזיק תיק ההנדסה.

זוהי הצצה נדירה ומקצועית למנגנון העירוני ולשינויים התכנוניים בעיר העתיקה, שנועדו להחזיר את הכדאיות הכלכלית לאזור ולייצר הזדמנויות למשקיעים.

שלומי מסביר בפתיחות על המהלכים המרכזיים: הגדלת זכויות בנייה, מעבר לסמכות תכנון מקומית וקיצור בירוקרטיה, ביטול חסמים כמו הגבלה על גודל דירות, ואיך הופכים שימור מבנים ליתרון.

פרק חובה לכל משקיע או יזם שמחפש להבין את התהליכים לעומק, נטול סיסמאות שיווקיות.

רוב האנשים חושבים שנדל״ן זה פשוט:
לקנות נכס, להשכיר ולחכות.

בפרק הזה אנחנו שוברים את החשיבה הזו, ומדברים על איך באמת מוציאים כסף מנדל״ן דרך זווית יזמית, מימונית ופרקטית.

מה תלמדו בפרק:

אם אתה משקיע (או שוקל להשקיע) במולטי פמילי, יש מספר אחד שחייב לשבת לך בראש: NOI.בפרק הזה אנחנו עושים סדר: מה השתנה מאז 2022, למה חלק מהשוק חטף, ואיפה עדיין יש הזדמנויות אמיתיות למי שמבין את המשחק.

בפרק תלמדו:

• מה זה מולטי פמילי, ולמה זה לא “עוד נדל״ן” אלא עסק

• למה הבנקים נותנים תנאים אחרים למולטי פמילי (ואיך הם חושבים)

• 3 סוגי עסקאות מרכזיים: נכס מוכן, Value Add, ו-New Construction

• מה קרה כשהריביות קפצו, ואיך זה שבר עסקאות מסוימות

• מה זה NOI, ולמה הוא קובע את השווי יותר מכל “סיפור” אחר

• דוגמה מספרית שמפילה אסימון: איך תוספת הכנסה קטנה “מזיזה” שווי בענק

• סיפור אמיתי מוושינגטון DC: איך ניהול גרוע יוצר נכס מתחת לשוק

דיסקליימר קצר: אין באמור ייעוץ השקעות/מיסוי/משפטי. כל השקעה כרוכה בסיכון, וכל אחד צריך בדיקה והתאמה אישית

הריבית ירדה ברבע אחוז.
המשכנתא שלכם ירדה בבערך 70 שקלים.
הכותרות צועקות שהמחירים עוד רגע מתפוצצים.

בפרק הזה אני עושה סדר.
מה באמת השתנה בהורדה מ־4.75 ל־4.5 אחוז
ומה זה אומר למשכנתא שלכם, לשוק הדיור ולנדלן בארצות הברית.

אני מדבר בגובה העיניים על
איך לחשב לבד את ההשפעה על המשכנתא שלכם
למה 80 אלף דירות לא מכורות זה גם איום וגם הזדמנות
איך משקיע צריך לחשוב על תשואה לעומת עלות מימון
ולמה פיזור בין שקל לדולר יכול לעזור לישון טוב בלילה.

אם אתם מתלבטים אם לקחת משכנתא
להחזיר הלוואות
או להחליט איפה ההשקעה הבאה שלכם
הפרק הזה בשבילכם.

למה חלק מהאנשים נשארים תקועים על הגדר
ואחרים מצליחים לבנות לעצמם חופש כלכלי דרך נדלן

בפרק הזה אני פותח בפתיח קצר בסטודיו של הקול נדלן
ואחרי בערך דקה אנחנו קופצים לאירוח המלא שלי
בפודקאסט הפסיכולוגיה של הכסף

אנחנו מדברים בגובה העיניים על

• איך יצאתי מבית עם חובות והוצאה לפועל
והפכתי את זה למנוע בעירה לקריירה בנדלן

• מה למדתי מהעסקאות הראשונות בבאר שבע
כולל העסקה שעשתה לנו שמונים אלף שקל רווח
וגם כמעט גרמה לנו לפרוש

• למה אני מאמין שהשוק האמריקאי נותן היום פי שלושה תשואה
לעומת ישראל ברמת המאקרו

• איך אני חושב על אקזיטים
קנייה מתחת למחיר שוק
השבחה חכמה
והבנה מי באמת הקונה שלך

• ולמה לרוב האנשים לא מתאים להיות משקיע אקטיבי
אלא לבנות מערכת נכונה עם אנשי מקצוע

תהנו!

יש החלטה אחת שמחלקת משקיעים למנצחים ולמתעכביםישראל או ארצות הברית

בפרק הזה אני מתארח אצל "פשוט נדל״ן״ עם פתיח קצר ממני
שם את המספרים על השולחן, ונותן לכם מסלול החלטה ברור

מה תקבלו:
• איך לבחור בין ישראל לארצות הברית לפי מטרה והון עצמי
• למה תזרים חודשי יציב אפשרי יותר בארצות הברית ופחות בישראל
• מה זה מולטי פמילי ולמה בנקים אוהבים את המודל
• חמישה כללי בדיקה להשקעה קבוצתית בטוחה
• איך להשתמש בבינה מלאכותית ודוחות כדי לבדוק עסקה מרחוק

תהנו!

אין כוח לזוז זה קורה לכולם. דווקא שם מסתתרת הזדמנות!

בפרק הזה אני מתחיל מבוקר תקוע וסיפור הפרה שמראה איך משהו קטן קושר אותך למקום ואז חותכים את החבל והדברים זזים

תשמעו קייס סטאדי ישירות מפרויקט שלנו בפלורידה שמראה איך שינוי קטן בשיווק מילא דירות העלה הכנסה והפך לערך של כ 3.3 מיליון דולר

למה רגע בלי כוח הוא חלון לעשייה שמכניסה כסף

סיפור הפרה איך מזהים את הקשירה ואיך משחררים

שינוי אחד בשיווק שמילא דירות והעלה הכנסה בלי קסמים

חישוב פשוט איך עוד הכנסה שווה עוד ערך גם בלי נוסחאות

חמש טכניקות שעובדות כשאין כוח שתי דקות להתחלה הצמדה לאירוע קבוע עיצוב סביבה מדידה קטנה זהות של עושה

הפרק הזה מבוסס על מה שאני עושה ביומ-יום שלי, קחו את מה שמשרת אתכם שימו בצד מה שלא נראה לכם, לפעמים דבר אחד קטן עושה שינוי גדול

לפעמים אנחנו צריכים להישבר

כדי למצוא את הזהב שבתוכנו

בפרק הזה אני משתף סיפור אישי לא פשוט של התקפי חרדה

ומה למדתי ממנו על כסף השקעות והתחדשות

נדבר על איך לקחת את הרגעים הקשים ולהפוך אותם למנוף לשינוי

למה חודש אלול מזכיר לנו שהכול מתחיל מצעד קטן

ואיך הצעד הזה הופך להרגל שמייצר חוסן אמיתי

תקבלו גם כלים פרקטיים ליצירת תזרים חיובי

איזון בין טווח קצר לארוך

והבנה למה הלמה שלכם הוא הכוח שיחזיק אתכם בכל משבר

פרק שמראה איך מתחילים מחדש

גם בכיס וגם בנפש

האזינו עכשיו

יושבים על הגדר ומחכים לשקט זה מרגיש בטוח אבל עולה כסף. בפרק הזה אני מנקה רעש ונותן מסלול קצר וישים. לא צריך לנחש מה יקרה במשק. צריך לדעת למדוד נכון ולעבוד פשוט

מה תשמעו ומה תלמדו:

מסגרת קצרה לזיהוי חלון קנייה אמיתי בלי לנחש את העתיד

שלוש בדיקות מהירות לנכס ולשוק כדי להוריד סיכון כבר בהתחלה

דוגמה פשוטה איך העלאת שכר דירה קטנה במספר דירות מגדילה את שווי הנכס דרך ההכנסה נטו [NOI] גם כשהתשואה [Cap Rate] סביב 6%

אני לא יודע לכמה זמן חלון ההזדמנות הזה עוד פתוח תנצלו אותו

האם המספרים שאתם רואים באמת מספרים את כל האמת?

בפרק הזה של "הקול נדל״ן", טל בוימן חושף את אחד הכלים הכי מתוחכמים והכי מסוכנים בשוק ההשקעות: סטטיסטיקה. לא איך משתמשים בה – אלא איך משקרים דרכה.

הוא מסביר איך גרפים נפוחים, ממוצעים מעוותים וסקרים לא מייצגים נבנים במכוון כדי למכור לנו אשליה. דרך סיפור היסטורי אמיתי (סקר שנכשל עם 10 מיליון משתתפים), דוגמאות בועטות מהשוק – ו־5 מנגנונים פסיכולוגיים שגורמים לנו "ליפול" שוב ושוב.

מעל הכול, תגלו גם 5 שאלות חכמות שכל משקיע חייב לשאול לפני שהוא מאמין לנתון כלשהו – ותקבלו כלים להיות "בלתי ניתנים לתמרון".

בסוף הפרק מחכה לך טיפ פרקטי במיוחד