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Il y a une question qui revient régulièrement lorsque j’échange avec vous au sujet du LMNP au régime réel simplifié et de son obligation de tenir une comptabilité. Cette question c’est : “Doit-on forcément faire appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité et déclaration meublée ?“.

La comptabilité n’est pas obligatoire

Tout d’abord, lorsque vous faites de la location meublée, vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais il deviennent des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dès lors, vous avez 3 modes d’imposition possibles:

* Le régime micro-BIC avec 50% d’abattement. C’est le régime par défaut de la location meublée (jusqu’à 70.000 euros de loyers par an). Vous pratiquez un abattement de 50% de vos revenus locatifs meublés et vous payez des impôts sur les 50% que vous déclarez. Pour ce régime, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité, puisque le calcul est très simple.

* Le régime micro-BIC avec 71% d’abattement. Celui-ci ne concerne que les gîtes, les chambres d’hôtes et les logements saisonniers classés en Meublé de Tourisme. Le principe est le même que le micro-BIC à 50% d’abattement, mais vous ne déclarez plus que 29% de vos revenus locatifs. Vous payez donc des impôts sur ces 29%. Là encore, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité.

* Le régime réel simplifié. C’est le régime par défaut si vos revenus locatifs meublés dépassent 70.000 euros par an. En-dessous, vous pouvez en bénéficier, sur option, en faisant la demande auprès de l’administration fiscale. Souvent méconnu et encore peu utilisé, c’est pourtant le régime le plus favorable dans 85% des cas. En effet, vous pouvez déduire vos charges d’exploitation et amortir différents éléments (appartement, meubles et travaux). Cela vous permet, dans bien des cas, d’obtenir un résultat fiscal négatif et de ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs. En contrepartie, cela nécessite de tenir une comptabilité.

Le régime réel simplifié et la comptabilité

Comme je vous le disais, bien que le régime réel simplifié soit bien souvent le plus intéressant financièrement, il est encore trop peu utilisé. Je vois plusieurs raisons à cela.

Tout d’abord, la raison la plus simple, c’est que le régime réel simplifié d’imposition est tout simplement méconnu. On met souvent en avant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel pour l’abattement sur les revenus locatifs dont peut bénéficier le propriétaire, mais plus rarement pour le régime réel simplifié.

Ensuite, c’est le sujet de cet article, faire le choix du régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité. Dès que l’on aborde ce sujet, beaucoup de personnes trouvent cela trop compliqué, prennent peur et préfèrent la simplicité du micro-BIC. Pourtant, même si vous avez tout à fait le droit de faire vous-même la comptabilité de votre activité de LMNP, rien ne vous y oblige ! Vous pouvez faire appel à un expert-comptable, dont c’est justement le métier, pour le faire à votre place. Il s’occupera également de votre déclaration meublée de résultat fiscal auprès des impôts.

Enfin, le dernier élément qui freine les investisseurs en meublé à l’idée de basculer au régime réel simplifié, c’est le coût de l’expert-comptable. Celui-ci varie entre 300€ et 1000€. C’est une fourchette large car le montant des honoraires peut varier en fonction de nombre...

Cette semaine, j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Eric, un lecteur du blog. Eric m’a demandé si je pouvais apporter des précisions sur le paiement des cotisations sociales lorsqu’on fait de la location meublée sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est vrai que l’on entend beaucoup de choses au sujet de ces fameuses cotisations sociales, qui sont normalement dues par les personnes qui exercent sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je fais le point sur le sujet.

Généralités

D’une façon générale, que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée, vous êtes systématiquement redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%.

À ces cotisations vient s’ajouter l’impôt sur le revenu, calculé selon votre tranche marginale d’imposition.

Lorsque vous exercez une activité de location meublée sous le statut du LMNP, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Celles-ci sont dues lors d’une exploitation en tant que professionnel.

Le seul cas où vous devez payer les cotisations sociales

Cependant, il existe une exception à la règle: c’est la location saisonnière.

En effet, si vous faites de la location saisonnière et que vous dépassez un certain montant de chiffre d’affaires, alors vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux. Au lieu de cela, vous devenez redevable des cotisations sociales.

Il faut distinguer deux cas de figure:

* Si vous gagnez moins de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, vous restez sur le modèle classique, c’est à dire que vous payez les prélèvements sociaux (17,2%) ainsi que l’impôt sur le revenu, calculé selon votre résultat fiscal. Si ce dernier est nul, alors vous ne paierez ni prélèvements sociaux, ni impôt sur le revenu.

* Si vous gagnez plus de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l’activité se professionnalise, car elle devient un véritable revenu. Vous devenez alors redevable des cotisations sociales.

Qu’allez-vous payer comme cotisations ?

Le montant des cotisations est variable selon le régime que vous avez choisi (micro BIC ou régime réel).

Dans le cadre du régime réel simplifié, vous avez deux possibilités :

* Si votre résultat fiscal est négatif, vous êtes redevable d’un minimum forfaitaire de 1100 euros par an. Par contre, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer.

* Si votre résultat fiscal est positif, alors le montant des cotisations sera d’environ 0,29 x résultat fiscal. Vous paierez ensuite l’impôt sur le revenu, selon votre TMI, calculé sur la base de votre résultat fiscal net (résultat brut – cotisations sociales payées).

Est-ce que cela reste intéressant ?

Ma réponse est oui, sans aucun doute !

Même en payant des cotisations sociales, la fiscalité du LMNP au régime réel simplifié reste beaucoup plus intéressante que la fiscalité liée à un revenu salarié, par exemple. À somme gagnée équivalente, l’impôt est nettement plus faible en location meublée.

Et vous, quel est votre avis sur la question ? Pensez-vous que la location meublée sous le statut LMNP soit toujours intéressante ?

Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

 

Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y une crainte qui revient souvent: celle de devoir payer trop d’impôts.

Une crainte justifiée

Cette crainte est, à mon sens, justifiée, car une fiscalité non maîtrisée peut vite avoir de lourdes conséquences sur la rentabilité d’un investissement locatif.

En effet, il n’est pas rare de voir des personnes qui achètent en pensant réaliser une bonne affaire, rentable et génératrice de cash-flow, pour ensuite déchanter. Le risque, c’est en effet d’avoir à payer un impôt qui annule complètement le cash-flow espéré, voire même qui coûte plus d’argent que ce que l’investissement rapporte.

La fiscalité est un sujet trop souvent laissé de côté lorsqu’on parle d’immobilier. Pourtant, je considère qu’elle est aussi importante que des éléments tels que:

* L’emplacement du bien

* Le prix d’achat

* Le mode d’exploitation

Je vous propose donc de voir ensemble 3 techniques qui permettent de ne pas payer d’impôts en immobilier.

#1 – La location meublée

Si vous êtes sur ce blog, et à plus forte raison si vous me suivez depuis longtemps, vous savez que la location meublée est une formidable niche fiscale, que j’affectionne tout particulièrement.

En location meublée, vous avez principalement deux modes d’imposition (je mets volontairement de côté le Meublé de Tourisme, qui ne concerne que la location saisonnière):

* Le régime micro-BIC à 50%

* Le régime réel simplifié.

Le régime micro-BIC à 50% s’applique par défaut si vos revenus locatifs meublés sont inférieurs à 70.000 euros par an. Ce mode de calcul est simple: vous déclarez 50% de vos revenus et vous payez des impôts sur ces 50%. C’est pratique, surtout quand on ne veut pas se compliquer la vie. Le problème, c’est que l’on paye quand même des impôts.

Le régime réel simplifié est plus complexe mais permet de déduire deux grandes catégories de dépenses:

* Les charges d’exploitation.

* Les amortissements du bien, des travaux et des meubles.

En déduisant ces éléments des revenus locatifs, on arrive facilement à créer un résultat fiscal négatif (tout en encaissant des bénéfices chaque année). Comme l’imposition se fait sur la base du résultat fiscal et non des loyers, alors celle-ci est nulle pendant de nombreuses années.

#2 – La location nue et le déficit foncier

Pour ceux qui ne veulent (ou ne peuvent) pas faire de location meublée, il existe une autre niche fiscale très intéressante: le déficit foncier.

Lorsque vous exploitez un bien en location nue, vous avez deux modes d’imposition:

* Le régime micro-foncier avec 30% d’abattement.

* Le régime réel.

Le régime micro-foncier n’est valable que si vous percevez moins de 15.000 euros de loyers par an. Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos loyers, et vous déclarez les 70% restants. C’est facile et pratique, mais le problème c’est que vous allez payer des impôts sur ces 70% déclarés. C’est une solution qui peut être intéressante pour les personnes qui ont peu de charges à déduire.

Le régime réel, lui, permet de déduire beaucoup de charges des revenus locatifs. En revanche, contrairement au meublé, on ne peut pas procéder aux amortissements (lorsqu’on achète en nom propre ou en SCI à l’IR).

Par contre, si vous faites beaucoup de travaux, vous allez pouvoir les déduire de vos revenus et créer ce que l’on appelle du déficit foncier:

La vie en copropriété n’est pas toujours un long fleuve tranquille !

Il y a quelques mois, je vous avais raconté que la présidente du conseil syndical avait voulu me rendre responsable du changement du barillet de la porte d’entrée de l’immeuble.

Aujourd’hui, j’ai une nouvelle anecdote à partager avec vous. En effet, il y a quelques semaines, une de mes voisines a carrément voulu défoncer la porte de mon appartement ! En effet, l’alarme incendie s’est déclenchée à deux reprises.

Mais en a-t-elle le droit ? Qui est responsable de la facture dans ce genre de situation ?

Je vous raconte tout cela en détails dans cette vidéo.

Résumé de la vidéo

Ma voisine a voulu défoncer ma porte

Il y a quelques semaines, le syndic d’un de mes appartements m’appelle pour me signaler que l’alarme incendie s’est déclenchée dans mon appartement et que la voisine du dessous est en train de péter les plombs. Elle menace d’appeler les pompiers pour défoncer ma porte si je n’arrête pas au plus vite cette sonnerie.

Je fais donc le nécessaire pour arrêter le bruit au plus vite.

Deux semaines plus tard, l’alarme se déclenche à nouveau, et la voisine réitère ses menaces. En moins d’une heure, je fais intervenir ma prestataire pour qu’elle puisse résoudre définitivement le problème.

A-t-elle le droit d’appeler les pompiers pour cela ?

En fait, derrière cette anecdote, ce qui est intéressant c’est de savoir si elle a le droit de faire ce type de démarche.

Il faut savoir que les pompiers ont pour mission principale de protéger la vie des gens, notamment s’il y a une menace d’inondation ou d’incendie. Dans le cas d’une alarme incendie qui se déclenche, il est donc de leur devoir de s’assurer que personne n’est en danger. Ils peuvent donc tout à fait défoncer la porte pour entrer dans le logement.

Cependant, ils sont sensés utiliser le mode le moins préjudiciable pour cela. S’ils ont le choix entre casser une vitre et fracturer une porte, ils doivent choisir la vitre.

Cela dit, depuis que les alarmes incendies sont devenues obligatoires dans les logements, les pompiers font de plus en plus face à ce genre de cas de figure. Certains SDIS ont donc décidé de facturer ces prestations.

Qui est responsable ?

Il est compliqué de savoir avec précision qui est responsable, entre la personne qui appelle et la personne qui occupe le logement d’où provient l’alarme.

Le bon sens veut quand même que ce soit à la personne chez qui l’alerte s’est déclenchée de payer les dégâts.

La plupart des assureurs prendront en charge les dégâts liés à cette intervention des pompiers, moyennant une franchise.

Cependant, vérifiez quand même bien votre contrat d’assurance, car il existe certains cas où les assureurs refusent toute prise en charge s’il n’y avait pas réellement de départ de feu dans le logement.

Est-ce que vous avez déjà fait face à ce genre de situation, que ce soit chez vous ou bien chez un voisin ? Si oui, comment avez-vous géré le problème ? N’hésitez pas à partager avec nous votre expérience dans les commentaires ci-dessous.

Pour aller plus loin sur l’investissement immobilier, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

Savez-vous qui doit payer la taxe d’habitation dans le cadre de la location saisonnière ?

C’est une question qui revient souvent et, malheureusement, les réponses que l’on peut entendre sont plutôt divergentes d’une personne à l’autre.

Dans cette vidéo, j’ai donc décidé d’y répondre.

Résumé de la vidéo

Rappel de la taxe d’habitation

Pour rappel, lorsqu’on fait de la location à l’année, la taxe d’habitation est due par l’occupant du logement au 1er Janvier.

Cette règle s’applique également dans la location meublée à l’année, la colocation et les locations étudiantes de 9 mois.

Dans le cadre de la location saisonnière, le problème qui se pose est qu’il n’y a pas d’occupant à l’année. En effet, il y a des dizaines de locataires (on va même parler de clients) qui vont venir séjourner chez vous.

Qui doit payer la taxe d’habitation en location saisonnière ?

Contrairement à ce que l’on peut voir un peu partout sur internet, c’est bien au propriétaire de payer la taxe d’habitation en location saisonnière.

Le Conseil Constitutionnel a d’ailleurs acté cela en 2014: “le propriétaire d’un local meublé est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er Janvier de l’année d’imposition, il peut être considéré comme s’en réservant la disponibilité ou la jouissance une partie de l’année“.

Pour simplifier, comme vous avez la possibilité de profiter de votre logement une partie de l’année, vous êtes redevable de la taxe d’habitation.

En revanche, si vous proposez votre logement à la location saisonnière tout au long de l’année, vous n’avez pas à régler cette taxe. Ce n’est pas non plus à un locataire quelconque de la régler, elle est tout simplement annulée.

Comment prouver qu’on loue toute l’année ?

Globalement, j’ai identifié trois cas de figure:

* Votre interlocuteur est plutôt sympathique. Dans ce cas, votre parole suffit et votre bonne foi fera le travail. Vous n’avez qu’à informer le centre des impôts dont dépend votre logement, que vous ne vous réservez pas le bien pour en profiter personnellement.

* Le centre vous demande des preuves “faciles”. Il vous suffit de montrer, par tous les moyens possibles, que vous louez toute l’année. Vous pouvez, par exemple, présenter des relevés de taxe de séjour, des relevés de réservations des principales plateformes ou encore, si votre bien est géré en agence, amener la preuve de cette gestion par un tiers.

* Les impôts vous demandent des preuves “indiscutables”. C’est le cas de figure le plus compliqué pour obtenir gain de cause. À titre d’exemple, le service des impôts dont je dépends m’a demandé de fermer les compteurs (eau, électricité, gaz) au départ de chaque locataire puis de les ré-ouvrir lorsque de nouveaux arrivent. Autant vous dire que c’est mission impossible.

CFE, taxe de séjour et taxe d’habitation

Contrairement à ce que l’on peut voir régulièrement, le fait de payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ne vous dispense absolument pas de payer la taxe de séjour.

La CFE relève du Service des Impôts des Entreprises. Vous devez la payer à partir du moment où vous êtes identifié en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, et qu’on vous attribue un numéro de SIRET.

La taxe de séjour est une taxe, payée par vos clients, sur le fait de séjourner chez vous.

Savez-vous qu’il est possible de tout faire (ou presque), en matière d’investissement locatif ?

Par exemple, il est tout à fait envisageable de faire de la colocation courte durée ou d’investir dans des mobil-home.

Aujourd’hui, j’ai le plaisir de recevoir Yann Marjault, du blog Meublé Pas à Pas. Yann est multi-investisseur en meublé, il possède actuellement 16 lots. Il exploite tous ses biens de différentes manières, des plus classiques aux plus improbables.

Dans cette interview, il nous explique son parcours d’investisseur et nous en dit beaucoup sur deux modes d’investissements locatifs encore peu exploités: la colocation courte durée et la location d’un mobil-home.

Il partage avec nous beaucoup de conseils pour les personnes qui souhaitent se lancer dans ce type d’investissement.

Pour en savoir plus sur la location meublée et comment le meublé peut vous permettre de ne pas payer d’impôts, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

Lorsqu’on achète un bien immobilier qui nécessite des travaux, on peut être tenté de faire les travaux soi-même.

En effet, le montant des travaux peut rapidement chiffrer. On se dit alors qu’en faisant tout ou partie des travaux soi-même, on peut réaliser de substantielles économies. Mais est-ce réellement le cas ?

Dans cette vidéo, je vous donne mon avis d’investisseur sur la question.

Comment est calculé le coût des travaux ?

Les travaux peuvent représenter une part importante dans le coût d’une opération immobilière.

Si l’on fait une moyenne générale, on peut grossièrement répartir les postes de dépense de la façon suivante:

* Les matériaux représentent 55% du coût total.

* La main d’oeuvre représente 45% du coût total.

On voit donc que la main d’oeuvre est un poste de dépenses non négligeable. En même temps, c’est bien normal, puisqu’il faut payer les personnes qui travaillent sur votre chantier.

Par exemple, sur un budget total de 20.000 euros de travaux, la main d’oeuvre représente un coût de 9.000 euros.

On peut donc rapidement se dire qu’en faisant soi-même, on peut économiser ces fameux 9.000 euros.

Comment se décomposent les travaux ?

L’avancement des travaux peut se définir de la façon suivante:

Avancement = savoir-faire + temps + main d’oeuvre + argent.

La main d’oeuvre: si vous n’avez pas la main d’oeuvre, vous allez mettre beaucoup plus de temps.

Le savoir-faire: sans savoir-faire, vous ne ferez pas de travaux de bonne qualité.

Le temps: avez-vous le temps de faire les travaux ? Surtout, avez-vous envie de consacrer votre temps à cela ?

L’argent: bien évidemment, si vous n’avez pas l’argent, la question ne se pose pas. Vous allez devoir faire vous-même.

Mais surtout, en faisant vous-même, combien de temps cela va vous prendre, par rapport au fait de faire appel à un professionnel ?

Raisonner en manque à gagner

Pour savoir s’il est réellement plus intéressant de faire soi-même les travaux, je vous propose de raisonner en manque à gagner.

Si vous décidez de faire les travaux vous-même, et que cela vous prend trois mois de plus que de faire appel à un professionnel, vous perdez trois mois de loyers. Si le montant économisé, en incluant ces trois mois de loyers, reste nettement positif, alors cela vaut le coup de faire soi-même les travaux.

En revanche, si le montant devient négatif (voire nul), alors je n’y vois aucun intérêt. En plus de ne pas avoir gagné d’argent, vous aurez perdu du temps et vous vous serez fatigué pour rien.

De plus, je sais par expérience qu’on a tendance à surestimer notre capacité à faire des travaux. Dans les faits, cela prend toujours plus de temps que ce que l’on pensait au départ. On tombe toujours sur un imprévu ou bien on se rend compte qu’il nous manque du matériel et qu’il faut courir au magasin de bricolage en acheter.

Finalement, faire soi-même les travaux ou pas ?

Il n’y a finalement que deux cas de figure dans lesquels je suis pour le fait de faire soi-même les travaux:

* Quand on n’a pas suffisamment d’argent pour faire appel à un professionnel…

* … ou quand on a les compétences et tout notre temps pour les faire.

Dans tous les autres cas, je vous recommande vivement de faire appel à des professionnels. Ce sera bien fait, ce sera fait rapidement (normalement) et, surtout, vous pourrez vous concentrer sur autre chose.

Dîtes-moi dans les commentaires si vous êtes plutôt du genre à faire vous-même les travaux ou à faire appel à des professionnels. Si vous faites vous-même, est-ce que vous avez déjà eu des mauvaises surprises ?

Pour aller plus loin,

Ça y est ! Après des semaines de recherches interminables, vous avez enfin trouvé LE bien qui correspond parfaitement à ce que vous cherchez.

Plein de bonne volonté, vous faites vos calculs de rentabilité. Vous déterminez un prix maximal à ne pas dépasser et vous décidez de négocier. Vous faites une offre d’achat à l’agent qui est chargé de la vente. Mais là, c’est le drame, l’agent refuse de transmettre l’offre au vendeur.

Est-ce que cette situation vous est déjà arrivée ? Personnellement, je n’y ai pas encore eu droit, mais je connais beaucoup de personnes qui se sont cassées les dents et se sont heurtées à un mur.

Lorsque vous faites une offre (trop) agressive, certains agents immobiliers refusent tout simplement de la transmettre au vendeur.

Mais en ont-ils le droit ?

C’est ce que je vous propose de voir dans cette vidéo.

Pourquoi un agent immobilier refuse de transmettre une offre d’achat ?

Souvent, la raison invoquée est que proposer un prix aussi bas est un manque de respect, que ce n’est pas sérieux.

En réalité, la vraie raison, c’est que l’agent ne veut pas se faire allumer par le vendeur. S’il présente une offre d’achat très basse, il existe un risque que le vendeur le pourrisse, voire lui enlève le mandat de vente.

Un agent immobilier peut-il refuser de transmettre une offre d’achat ?

La bonne nouvelle pour vous, en tant qu’acheteur, c’est qu’un agent immobilier n’a pas le droit de refuser de transmettre une offre d’achat au vendeur.

Deux éléments l’y obligent:

* L’article 1993 du Code Civil: l’agent doit rendre compte de sa gestion au mandant (en l’occurrence le vendeur). En tant qu’intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, l’agent n’a pas le droit de retenir certaines offres.

* Le Code de Déontologie des professions immobilières (2015). L’article 8 (défense des intérêts en présence) précise que les professions “s’obligent à transmettre à leur mandant dans les meilleurs délais toute proposition répondant au mandat confié“.

De plus, un agent immobilier répond des dommages et intérêts qui peuvent résulter de l’inexécution du mandat (article 1991 du Code Civil).

En résumé, ce n’est pas à lui de décider si une offre d’achat est présentable ou pas, à moins que le vendeur lui ait expressément stipulé un montant en-dessous duquel il ne souhaite pas recevoir d’offre.

Comment éviter cela ?

Pour éviter un refus, voici mes conseils.

Tout d’abord, ne faites pas une offre agressive juste pour le plaisir de faire une offre agressive.

Ensuite, argumentez votre offre ! Apportez des éléments tangibles pour justifier du prix que vous proposez.

Par exemple, vous pouvez:

* Invoquer le montant des travaux.

* Faire remarquer le prix surévalué du bien par rapport à d’autres du même type.

* Dire que vous avez un accord de principe de la banque.

* Faire une offre écrite (plus engageante).

Que faire si l’agent refuse quand même de transmettre votre offre d’achat ?

Certains agents aiment bien jouer sur le manque de connaissance des particuliers à ce sujet. Ils en profitent pour refuser de transmettre, bien qu’ils n’en aient pas le droit.

Si, malgré tout,

Avez-vous déjà remarqué à quel point tout semble facile quand on regarde les autres investir ? Puis, quand on décide de passer à l’action, tout ne se passe pas forcément comme sur des roulettes.

Entre la théorie et la pratique, il y a en effet quelques différences bien réelles. En fait, les personnes que l’on voit réussir ne rencontrent pas moins de problèmes que les autres. C’est simplement qu’elles ont appris à composer avec ces problèmes et à les gérer pour arriver à leur fin.

Avec le temps, j’ai identifié 3 clés qui sont communes à tous les investisseurs à succès que je connais.

Dans cette vidéo, je partage avec vous ces trois éléments fondamentaux.

Clé #1 – Définissez votre “pourquoi”

Comme dans tout projet, il vous faut une raison qui vous pousse à investir dans l’immobilier.

En effet, un investissement est un projet qui se déroule sur plusieurs mois. Ne serait-ce qu’entre la signature du compromis et la vente définitive, il s’écoule en moyenne trois mois. Si, en plus, vous avez des travaux à gérer derrière, cela peut encore vous prendre quelques mois supplémentaires.

Si vous n’avez pas de “pourquoi” fort, vous allez vite vous démotiver et vous allez abandonner.

Clé #2 – Ayez un mental fort

La deuxième clé, c’est d’avoir un mental fort.

Vous allez forcément rencontrer quelques problèmes dans votre vie d’investisseur. Si vous êtes convaincu du contraire, alors vous faîtes fausse route. Plus vous allez faire de choses, plus vous allez avoir de problèmes.

En fait, un des secrets des investisseurs à succès n’est pas qu’ils ne rencontrent pas de problèmes, mais c’est simplement qu’ils ont appris à les gérer. Dans l’absolu, ce n’est pas grave d’avoir des soucis. Cela fait partie du jeu. Le vrai secret, c’est de composer avec ces problèmes et de faire en sorte de les résoudre au plus vite.

C’est ce qui m’est arrivé il y a quelques mois, quand j’ai enchaîné quelques galères immobilières. Est-ce que j’ai laissé tomber pour autant ? Est-ce que je vous ai dit que l’immobilier, c’était nul ? Pas du tout, simplement, il faut voir plus loin que le problème qui se présente.

Clé #3 – Faire des sacrifices

Ce dernier point est vraiment très important.

Je ne connais pas un seul investisseur qui n’aie pas eu à faire des sacrifices, à un moment ou à un autre, dans son parcours.

En fait, on aime bien voir le résultat, voir ce que les autres ont accompli. Mais n’oublions pas qu’ils ont fait quelques sacrifices, dans l’ombre, que l’on ne voit pas. Soyez-en bien conscient.

Si vous gardez cela en tête et que vous y êtes préparé, alors vous aurez toutes les clés pour réussir, vous aussi !

Est-ce que vous avez identifié d’autres clés qui caractérisent les investisseurs à succès ? N’hésitez pas à les partager avec nous dans les commentaires. Pour aller plus loin, vous pouvez aussi télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.

Investir dans l’immobilier locatif pour se créer des revenus complémentaires est une excellente idée. Cela vous permet de vous enrichir tout en vous créant une nouvelle source de revenus.

Seulement voilà, on en parle peu sur internet, mais il arrive parfois que les locataires ne paient plus leur loyer. Forcément, c’est nettement moins vendeur et glamour que l’idée d’avoir des revenus passifs qui tombent à vie. Pourtant, cela peut arriver. Je vous rassure, cela reste marginal (3% des loyers). Cependant, lorsque ça nous arrive, on se sent rapidement désemparé et seul face à cette situation.

Dans cette vidéo, j’ai le plaisir d’interviewer Claire, qui est diplômée en droit et qui occupe la fonction de clerc d’huissier de justice. Elle est également l’auteur du blog Recouvrement Facile et elle partage avec nous les solutions qui existent lorsqu’on se retrouve confronté à un problème d’impayé.

Quelle est la proportion des loyers impayés ?

Les loyers impayés sont souvent fortement mis en avant par les médias, mais ils ne représentent que 3% des loyers. Il y a aujourd’hui moins d’impayés qu’il y a quelques années, puisqu’on est passé de 5% à 3%.

En zone urbaine sensible, toutefois, on reste à 5% des loyers.

Il y a un fait intéressant à noter: les loyers impayés ont tendance à baisser au bout de 7 à 8 ans.

Quelles sont les principales raisons de ces impayés ?

Il y aura toujours des personnes qui connaissent les ficelles de l’expulsion et qui seront de mauvaise foi.

Cela dit, la grande majorité des impayés est due à un accident de la vie: maladie, accident, chômage, séparation.

La première chose à faire, dans ce genre de situation, est de chercher à comprendre les raisons qui poussent votre locataire à ne pas payer son loyer.

Que faire si vous faites face à un impayé ?

Tout d’abord, il faut commencer par essayer de voir ce qui pourrait débloquer la situation.

Il ne faut pas non plus hésiter à téléphoner, faire un SMS de relance ou bien à se rendre sur place.

Le principal est de faire un état des lieux de la situation.

Si, malgré tout, le locataire reste en place et ne paie pas, il faut entamer la procédure d’expulsion.

Le locataire a deux mois pour se mettre à jour. S’il règle, le bail ne sera pas résilié. S’il ne paie pas et/ou recommande, vous refaites un commandement de payer, et vous pouvez aller au tribunal. Le locataire ne respecte pas son obligation de payer.

Une fois que l’expulsion est prononcée, le locataire est tenu de payer les loyers en retard et les indemnités d’occupation jusqu’à l’expulsion factuelle.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion et combien coûte-t-elle ?

Une procédure d’expulsion dure généralement entre un an et deux ans.

Une expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, qui dure du 1er Novembre au 31 Mars. Elle se fait forcément avec l’aide de la police.

Son coût est compris entre 1000 et 2500 euros.

Si le locataire laisse ses meubles sur place, il dispose d’un mois pour venir les chercher, après l’expulsion.

Peut-on se faire justice soi-même ?

Absolument pas !

Même si cela est frustrant et complètement déséquilibré, en faveur des locataires, il ne faut pas chercher à se faire justice soi-même en tant que propriétaire. Cela peut se retourner contre vous, les locataires peuvent demander des dommages et intérêts.

Et vous, avez-vous déjà eu à faire à un impayé de loyers ? Si oui, comment avez-vous géré la chose ? Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre ci-dessous.