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La fin de la location courte durée ?
Je reçois régulièrement des messages de lecteurs qui me demandent s’il n’est pas trop tard pour se lancer dans la location courte durée, si le créneau n’est pas en train de s’essouffler.
Il est vrai que ce mode d’exploitation a le vente en poupe depuis plusieurs années, avec une croissance exponentielle du nombre de logements disponibles, notamment sur Airbnb.
Cette activité, qui a connu une évolution plus rapide que celle de la réglementation, a été l’objet de nombreuses critiques et d’attaques en tous genres. La loi s’est notamment durcie, vis à vis des investisseurs qui souhaitent mettre leur logement sur le marché de la location courte durée.
Mais, pour autant, est-ce la fin de la location courte durée ?
Dans cette nouvelle vidéo, je vous partage quelques éléments de réponse.

Trois niveaux d’inquiétude concernant la fin de la location courte durée
Il y a trois niveaux d’inquiétude qui reviennent lorsqu’on évoque la fin de la location courte durée :

* La règlementation, de plus en plus contraignante.
* Une concurrence toujours plus importante.
* D’éventuels litiges au niveau de la copropriété.

Je vous propose que l’on regarde en détails ces trois points.
La règlementation de la location courte durée
Il existe une grande confusion au niveau de la règlementation, qui pousse beaucoup de personne à penser que c’est la fin de la location courte durée.
En effet, il faut distinguer deux cas de figure :

* La résidence principale : limitée à 120 nuits par an.
* Une résidence secondaire (ou un investissement locatif) : pas de limitation.

J’avais expliqué en détails cette règlementation dans une vidéo complète sur le sujet.
Globalement, vous avez tout à fait le droit de pratiquer la location courte durée (ou location saisonnière) partout, sans limite de temps.
Par contre, il faut respecter quelques démarches légales, en fonction de l’endroit où vous voulez pratiquer la location courte durée.
Paris, la petite couronne parisienne, les villes de plus de 200.000 habitants, ainsi que les villes de plus de 50.000 habitants et situées en zone tendue, peuvent vous imposer certaines contraintes. C’est le cas de Paris, par exemple, qui vous impose un changement d’usage, ainsi qu’une surface de compensation.
Une solution, qui peut vous permettre d’éviter la fin de la location courte durée, est d’investir dans un bien situé dans une périphérie qui n’est pas concernée par ces restrictions (sauf pour Paris).
Vous pouvez également opter pour le bail mobilité, qui est un hybride entre la location courte durée et le meublé à l’année.
Enfin, si vous investissez dans une station balnéaire, ou à la montagne, vous n’avez rien à craindre. Le tourisme est l’activité économique principale dans ce type de ville. Aussi, je ne pense pas qu’elles interdiront la location de courte durée, ce qui reviendrait à se tirer une balle dans le pied.
Tout le monde pratique la location courte durée
C’est une objection que j’entends également régulièrement, et qui pousse beaucoup de personnes à croire que c’est bientôt la fin de la location courte durée.
En effet, il y a eu un emballement pour la location courte durée, à tel point que certaines villes se sont retrouvées dépourvues de logements pour les habitants à l’année.
Cependant, il y a encore énormément de personnes qui ne veulent pas faire de location courte durée (ou saisonnière.
Souvent,

Devient-on automatiquement LMP lorsqu’on remplit les conditions requises ?

Aujourd’hui, j’ai décidé de m’attaquer à un sujet qui fait beaucoup parler de lui : le statut du LMP.

En effet, la semaine dernière, lors du Séminaire Location Meublée, à Bordeaux, énormément de personnes ont posé la question au sujet de la bascule automatique (ou non) vers le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je rappelle le contexte et je vous donne mon avis sur le sujet.

Rappel des conditions historiques pour devenir LMP

Depuis plusieurs années, afin de pouvoir prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel, vous deviez remplir trois conditions cumulatives.

1. Le CA annuel est supérieur à 23.000€

La première conditions à remplir, pour bénéficier du statut LMP, est d’enregistrer un chiffre d’affaires issu de la location meublée supérieur à 23.000 euros par an. Nous parlons bien de chiffre d’affaires, et non de résultat.

2. Les revenus de la location meublée sont plus importants que les autres revenus.

La deuxième condition, pour pouvoir prétendre au statut LMP, est que vos revenus issus de la location meublée doivent être supérieurs aux autres revenus. Cette caractéristique s’apprécie au niveau du foyer fiscal.

Les revenus à prendre en compte, pour déterminer si vous êtes concerné ou non, sont ceux qui entrent dans les catégories suivantes :

* Traitements et salaires,

* BIC (autres que la location meublée)

* Bénéfices Agricoles

* BNC & revenus des gérants et associés (article 62 du CGI).

3. Vous devez vous inscrire au RCS

Enfin, pour bénéficier du statut de LMP, vous aviez l’obligation de vous inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés.

C’est cette dernière condition qui fait débat et qui a été retoquée, en Février 2018, par le Conseil Constitutionnel.

L’inscription au RCS jugée contraire à la Constitution

En Février 2018, le Conseil Constitutionnel a estimé que la clause d’inscription au RCS était contraire à la Constitution.

La raison est simple. Lorsqu’on s’enregistre au RCS, on s’inscrit en qualité de commerçant.

Or, il se trouve que l’activité de location d’immeubles est une activité civile, et non une activité commerciale.

Cette qualification ne pouvait donc tout simplement pas exister dans le cadre d’une activité de Loueur en Meublé Professionnel.

Le 20 Mars 2019, le BOFIP est venu inscrire cette décision noir sur blanc.

Concrètement, cela veut simplement dire que la troisième condition ne peut pas être exigée. Il y a une incompatibilité avec la notion de commerçant. Mais c’est tout, cela ne signifie pas nécessairement que l’on devient automatiquement LMP.

Devient-on automatiquement LMP ?

Les éléments qui suivent ne sont que mon avis personnel, et ne constituent en aucun cas un conseil personnalisé. Ils sont simplement le fruit de ma réflexion et de mon expérience.

Après avoir discuté du sujet avec un expert-comptable et un avocat, il se trouve que personne n’est d’accord. Il y a plusieurs versions et plusieurs interprétations possibles.

D’après moi, vous ne basculez pas automatiquement en LMP lorsque vous remplissez les deux conditions maintenant requises, et ce pour 3 raisons.

1. La suppression de la condition d’inscription au RCS n’est plus requise

Tout d’abord, la décision du Conseil Constitutionnel précise que « À compter de cette décision, la condition d’inscription au RCS figurant dans les dispositions actuelles de l’

Quel est l’avenir de la location étudiante ?

La location étudiante a le vent en poupe et permet généralement d’attirer des locataires sérieux, avec de solides garanties.

Seulement, depuis quelques années, nous assistons à un véritable chamboulement du marché.

S’il y a dix ou quinze ans, un logement nu, équipé basiquement, pouvait être suffisant pour attirer des locataires, ce n’est plus le cas aujourd’hui. En effet, avec la digitalisation de la vie quotidienne et l’essor de la location courte durée, propulsée par Airbnb, de nouveaux standards sont apparus.

Pour comprendre qui est l’étudiant d’aujourd’hui, et ce qu’il attend d’un propriétaire-bailleur, je suis allé à la rencontre d’un expert de ce marché : Studapart.

Studapart est une plateforme de mise en relation (tiers de confiance) entre les investisseurs et les locataires étudiants.

Dans cette interview, nous avons décrypté le portrait de l’étudiant d’aujourd’hui.

En complément, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” en remplissant le formulaire ci-dessous.

Vaut-il mieux en avoir une grande ou une petite ?

Il y a quelques temps, je suis intervenu comme conférencier lors d’un séminaire immobilier.

À l’issue de mon intervention sur la location courte durée, plusieurs personnes sont venues me voir pour me poser des questions.

Parmi ces questions, un des participants m’a demandé s’il valait mieux en avoir une grande ou une petite ?

Vous vous demandez certainement de quoi je veux parler ?

Je vous donne ma réponse dans cette vidéo.

Nous parlons bien d’immobilier

J’imagine que les mecs ont du se ruer sur la vidéo pour savoir de quoi je veux parler.

Je vais certainement en décevoir plus d’un, mais nous allons bien parler d’immobilier dans cette vidéo.

En effet, sous ce titre racoleur (on appelle ça un titre putaclic) se cache en réalité un problème très important et qui empêche beaucoup de personnes de passer à l’action.

Une grande ou une petite ?

La fameuse question qui m’a été posée par cette personne lors d’un séminaire était la suivante.

En fait, on m’a demandé si, pour une location saisonnière, en ce qui concerne la taille de la télévision, il valait mieux en avoir une grande ou une petite ?

Lorsque je m’apprêtais à donner une réponse à cette personne, en me basant sur la distance entre son canapé et sa télévision, j’ai été surpris par sa réponse.

Cette personne n’avait pas encore investi, elle commençait simplement à glaner des informations sur le sujet.

Dans la foulée, une seconde personne m’a posé une question similaire, concernant le fournisseur d’accès à internet à privilégier pour une location saisonnière.

Voici pourquoi vous ne passez pas à l’action

Nous sommes d’accord qu’il est important de bien vous former avant de vous lancer.

Mais il est également capital de ne pas tomber dans l’excès d’information !

En effet, vous ne pourrez jamais tout prévoir à l’avance, et je peux vous assurer que les choses ne se passeront pas comme prévu.

Il est important de connaître les grandes étapes d’un investissement, afin de savoir ce que vous faites. Mais soyez également conscient qu’il y aura toujours une part d’inconnu !

Si vous attendez de tout connaître à l’avance, jusque dans les moindres détails, comme de savoir s’il vaut mieux en avoir une grande ou une petite, par exemple, alors vous risquez de ne jamais passer à l’action !

Vous allez procrastiner, en pensant qu’il vous manque toujours une information capitale.

Prévoyez l’itinéraire global

C’est un peu la même chose lorsque vous préparez un voyage, en voiture par exemple.

Si vous souhaitez aller de Paris à Marseille, vous allez préparer l’itinéraire dans les grandes lignes. Vous savez que vous devez passer par la ville A, puis la ville B, et ainsi de suite.

Mais vous n’allez pas regarder par quelle rue vous allez passer, à la minute près, si ?

Et bien c’est exactement la même chose avec l’investissement immobilier. Vous devez connaître les grandes étapes, puis vous lancer dans la première. À ce moment-là, vous regarderez dans le détail ce que vous devez faire. Une fois que ce sera fait, vous pourrez passer à la deuxième étape, et ainsi de suite.

Investir en trois étapes

Pour résumer, voici les trois étapes à respecter pour investir. Vous allez voir que ce n’est pas compliqué ;-).

* Renseignez-vous et formez-vous sur le sujet : livres, vidéos, formations, accompagnement, séminaires, événements d’investisseurs; les solutions ne manquent pas.

* Passez à l’action ! Personne ne va le faire pour vous,

Comment défiscaliser avec la loi Denormandie ?

La fiscalité d’un investissement immobilier est un élément très important, et qui sera déterminant dans la rentabilité nette-nette de celui-ci.

Un des secrets utilisés par les investisseurs qui gagnent véritablement de l’argent en immobilier est qu’ils maîtrisent et anticipent la fiscalité avant de réaliser un nouvel achat.

Depuis le 1er Janvier 2019, un nouveau dispositif est venu s’ajouter aux différentes solutions d’optimisation déjà existantes : le dispositif Denormandie.

Dans cette vidéo, je vous donne explique son fonctionnement en détails.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie, du nom du ministre qui en est à l’origine, est un mode de défiscalisation qui reprend les grands principes du dispositif Pinel. La principale différence est qu’il s’étend maintenant à l’investissement dans l’ancien, là où le Pinel était réservé aux programmes neufs.

Le principe est simple : inciter les investisseurs à revenir dans les centres-villes et à réhabiliter des logements vétustes, voire insalubres.

En contrepartie de cette incitation, les personnes qui font le choix d’investir par ce dispositif Denormandie peuvent bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21% du montant total de l’opération.

Comment fonctionne la défiscalisation Denormandie ?

Nous avons vu que le principe général consiste à réhabiliter les logements anciens, dans les centres-villes, pour réduire le nombre de logements insalubres, et ainsi lutter contre les marchands de sommeil.

Pour cela, vous avez trois possibilités :

* Acheter un logement ancien et le remettre en état, afin qu’il réponde aux critères d’un logement décent.

* Vous pouvez investir dans un logement déjà réhabilité.

* Enfin, vous avez la possibilité de transformer un local commercial en habitation décente.

Dans tous les cas, les travaux doivent être effectués par un professionnel de la rénovation, et non par un particulier (comme vous-même).

De plus, le montant des travaux doit représenter au moins 25% du coût total de votre acquisition (prix d’achat + frais de notaire + travaux).

Vous devez avoir acheté le bien concerné entre le 1er Janvier 2019 et le 31 Décembre 2021. Celui-ci doit impérativement se situer dans une des 222 villes concernées par le programme “Coeur de Ville“.

Enfin, comme pour le Pinel, vous vous engagez à mettre votre bien en location au minimum six ans, que vous pouvez prolonger pour trois ans à deux reprises (12 ans maximum).

Quel est le montant de la réduction d’impôts en Denormandie ?

Globalement, la réduction d’impôts, si vous choisissez de défiscaliser avec la loi Denormandie, est comprise entre 12% et 21% du coût total de votre acquisition.

Le principe de fonctionnement est le suivant :

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif, il y a un indicateur auquel on pense immédiatement : la rentabilité.

En général, on aime bien mettre en avant une forte rentabilité, synonyme d’un investissement réussi.

Seulement voilà, en plus d’être un indicateur parmi d’autres (il en existe de plus importants), la rentabilité d’un investissement est variable en fonction des éléments que l’on y inclut. Il est donc primordial de savoir comment calculer la rentabilité d’un investissement.

Dans cette vidéo, je partage avec vous comment calculer la rentabilité à quatre niveaux différents.

Comment calculer la rentabilité brute (version agence immobilière) ?

Le premier niveau de rentabilité que vous pouvez rencontrer, qui est aussi le plus basique, est la rentabilité brute.

Cependant, les agences immobilières (vous le remarquerez au fil des visites) ont une fâcheuse tendance à ne pas savoir comment calculer la rentabilité brute. Disons plutôt qu’elles aiment bien oublier certains éléments, afin de présenter la rentabilité brute sous son meilleur jour.

Pour une agence immobilière, la rentabilité se calcule comme ceci : (loyers annuels / coût de l’acquisition) x 100

Seulement, dans 99% des cas, les agences incluent uniquement le prix de vente net vendeur, ainsi que la commission d’agence, pour définir le coût de l’acquisition. C’est donc inexact et nettement insuffisant pour calculer la rentabilité brute.

Comment calculer la rentabilité brute (version habituelle) ?

Pour calculer la rentabilité brute, il faut compléter le coût de revient de l’acquisition. En effet, pour être vraiment complet, celui-ci doit inclure :

* Le prix de vente net vendeur* La commission éventuelle de l’agence (si l’achat se fait via une agence)* Les frais de notaire* Les travaux éventuels* Les meubles (si vous faites du meublé)* Les différents frais bancaires (garantie, frais de dossier, etc)

Ensuite, le calcul est le même : rentabilité brute = (loyer annuel / coût de revient) x 100.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Le troisième niveau de rentabilité d’un investissement locatif est la rentabilité nette.

Pour le calculer, il faut soustraire les frais de fonctionnement de l’investissement, du montant des loyers.

Vous allez donc enlever :

* Les charges de copropriété* La taxe foncière* L’assurance PNO* Les éventuels frais de gestion* La CFE, si vous faites de la location meublée* Les charges non récupérées sur le locataire* Etc.

Le calcul de la rentabilité nette donnera alors : rentabilité nette = [(loyer annuel – charges annuelles) / coût de revient] x 100.

Comment calculer la rentabilité nette d’impôts ?

Le dernier niveau de calcul est la rentabilité nette d’impôts, que l’on appelle également rentabilité nette-nette.

Pour la calculer, vous allez soustraire le montant d’impôts sur les revenus locatifs que vous allez devoir payer sur l’investissement en question. Ce montant est à soustraire en plus des frais de fonctionnement et charges déjà enlevés lors du calcul de la rentabilité nette.

Le montant d’impôts que vous allez payer es...

Immobilier : ce qu’on ne vous dit pas !

Vous avez envie d’investir dans l’immobilier pour vous créer des revenus passifs ?

Vous pensez qu’il y a des choses que vous ne savez pas et qui vous empêchent aujourd’hui de passer à l’action ?

Vous remettez sans cesse au lendemain votre projet d’investissement car vous avez peur de faire une erreur ou qu’il vous arrive un problème ?

Dans cette vidéo, je vous donne LA qualité à posséder absolument, en tant qu’investisseur, et qu’on ne vous dit pas toujours avant de vous lancer…

Deux heures de formation en vidéo offertes en cliquant ici.

Le frein qui empêche des personnes de passer à l’action

Il y a quelques semaines, j’étais dans un événement d’investisseurs.

En discutant avec certains participants, j’ai remarqué qu’il y avait trois catégories de personnes :

* Investisseurs et multi-investisseurs.
* Les personnes qui ont investi et abandonné à la suite d’un problème. * Celles qui ne sont pas encore passées à l’action.

Parmi les personnes qui ne sont pas encore passées à l’action, j’en ai vu pas mal me dire qu’elles avaient peur qu’un problème leur tombe dessus, ou de ne pas avoir tout anticipé.

Il y a même une personne qui m’a demandé “Mais comment fais-tu pour ne jamais avoir de problème sur tes appartements ?”.

Et c’est là que j’ai compris. J’ai réalisé qu’un nombre significatif de personnes pensent que, pour bien investir, il ne faut jamais rencontrer de problème.

Développez une capacité à gérer les problèmes

La vérité, c’est que TOUS les investisseurs rencontrent des problèmes.

Alors, oui, il est possible que les investisseurs avec de l’expérience soient moins souvent confrontés à des imprévus, mais il n’empêche que cela fait quand même partie du jeu.

L’immobilier, c’est 95% de revenus passifs et 5% de problèmes à gérer.

Le secret, ce n’est pas d’essayer d’éviter les problèmes à 100% (c’est tout simplement impossible), mais d’être conscient que ça peut arriver, et de l’anticiper.

Contrairement à une autre forme d’investissement (comme la bourse, par exemple), vous gérez deux choses qui peuvent vous apporter des problèmes:

* Les relations humaines (locataires, agences, banquiers, notaires, artisans, etc).
* Le bien immobilier.

Comment éviter les problèmes au maximum ?

Cependant, il existe quand même des moyens de limiter les problèmes.

La première étape consiste à rénover votre bien immobilier, et surtout de faire une rénovation de qualité.

Si vous vous contentez de faire du cache-misère, vous allez simplement masquer les symptômes, et non la cause.

En proposant une rénovation de qualité, vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas rencontrer de problème sur votre bien immobilier, pendant plusieurs années.

La seconde étape va découler directement de la première.

Avec une rénovation de qualité, vous allez attirer les meilleurs profils de locataires.

Comment ne pas payer d’impôts sur vos loyers ?

Il y a une crainte qui revient souvent lorsqu’on souhaite investir dans l’immobilier locatif.

Cette crainte, c’est la peur de devoir payer beaucoup d’impôts.

Payer des impôts n’est pas une mauvaise chose en soi : si vous payez des impôts, cela signifie que vous gagnez de l’argent.

Cela dit, je peux tout à fait comprendre que l’on aie envie d’optimiser sa fiscalité pour obtenir une rentabilité nette nette qui soit la plus importante possible.

Dans cette vidéo, je partage donc avec vous 3 façons tout à fait légales de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs.

Méthode #1 : Le déficit foncier en location nue

La première méthode pour ne pas payer d’impôts sur vos loyers consiste à réaliser une opération de déficit foncier, lorsque vous faites de la location nue.

Le déficit foncier a lieu lorsque vous avez des charges d’exploitation qui sont supérieures à vos revenus locatifs.

Dans ce cas de figure, vous obtenez un résultat négatif sur votre activité de location de logements. Comme vous vous n’allez pas être imposé sur un résultat qui est déficitaire, voici comment ne pas payer d’impôts sur vos loyers en location nue.

Le déficit foncier a généralement lieu lorsque vous faites des travaux dans votre appartement ou votre immeuble. Dans le cas contraire, cela signifie tout simplement que vous avez réalisé un mauvais investissement, ce qui n’est pas l’idée.

Méthode #2 : La location meublée au régime réel simplifié

La deuxième option pour ne pas payer d’impôts sur vos loyers est de faire de la location meublée au régime réel simplifié.

Pour cela, il faut vous enregistrer au statut du LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Le principe est le même que dans le cadre de la location nue, c’est à dire que vous allez pouvoir déduire vos charges d’exploitation de votre investissement, et donc n’être imposé que sur votre résultat.

La différence, mais qui va avoir un impact considérable, est le fait que vous allez bénéficier de l’amortissement comptable. Il s’agit d’une perte de valeur comptable (fictive) de trois éléments :

* Le mobilier (5 ans)
* Les travaux (environ 10 ans)* Le bien (de 20 à 40 ans, en général)

C’est la dévalorisation fictive de ces éléments, que vous allez pouvoir déduire en partie chaque année, qui va vous permettre de gagner de l’argent tout en enregistrant un résultat négatif comptablement parlant.

C’est de cette façon que vous pouvez ne pas payer d’impôts sur vos loyers en location meublée.

Méthode #3 : Investir en société

La dernière méthode est réservée aux personnes qui sont plus avancées dans l’investissement.

Vous avez la possibilité d’investir par le biais d’une société (SCI à l’IS mais aussi SARL de famille, SAS, etc).

De cette façon, vous allez également bénéficier des amortissements ainsi que des charges.

Mais, surtout,

Dans quelle ville investir ?

Vous avez envie d’investir dans l’immobilier mais les prix, près de chez vous, sont bien trop élevés ?

Vous aimeriez investir dans une ville plus éloignée mais vous ne savez pas sur quels critères vous baser ?

Vous aimeriez savoir dans quelle ville investir ?

Dans cette vidéo, je vous donne quelques conseils et je partage avec vous 3 conseils pour vous aider dans votre choix.

Sortir des grandes villes

Tout d’abord, il est clair que si vous habitez dans une grande ville, vous avez peu de chances d’obtenir une forte rentabilité.

Dans ce cas de figure, vous serez plutôt sur un investissement patrimonial.

Si votre objectif est d’obtenir une bonne rentabilité, et un cash-flow important, alors il va falloir vous éloigner et regarder ce qui se fait ailleurs.

Je suis systématiquement surpris de constater que peu de personnes osent investir dans des villes petites et moyennes, avec une population comprise entre 5.000 et 30.000 habitants.

Pourtant, ici comme ailleurs, les personnes ont besoin de se loger. Ce n’est pas parce que vous n’iriez pas vous-même habiter là qu’il ne faut pas s’y intéresser.

Ensuite, comme les petites villes (ainsi que les villages) sont délaissés par une majorité d’investisseurs, vous avez un boulevard d’opportunités devant vous.

En effet :

* Prix du mètre carré très intéressant.

* Beaucoup de bien vieillots, non rénovés.

* Une concurrence faible.

* De bonnes affaires en perspective !

En ciblant vos recherches de cette façon, vous savez déjà un peu plus dans quelle ville investir.

Bien évidemment, vous n’aurez pas 200 appels en une journée, comme dans une grande ville. Mais n’oubliez pas qu’il suffit d’un seul bon dossier pour louer

Comment réinvestir grâce à votre premier investissement ?

Peut-être vous êtes-vous déjà posé la question de savoir comment vous pouvez réussir à emprunter à nouveau, une fois votre premier investissement réalisé ?

En effet, il n’est pas toujours évident de réussir à convaincre la banque de nous suivre lorsqu’on a déjà un prêt en cours.

Dans cette vidéo, j’ai le plaisir de recevoir Luc Thilliez, ancien banquier et aujourd’hui conseiller privé. Il partage avec nous une astuce pour réinvestir grâce à votre premier investissement.

 

 

1h30 de vidéo de l’intervention de Luc Thilliez lors d’un séminaire sur le financement bancaire offerte en cliquant ici.

Les travaux vous enrichissent

Si vous achetez un bien immobilier qui nécessite des travaux, il va y avoir une période pendant laquelle vous n’allez pas pouvoir le louer.

En effet, les travaux durent généralement entre deux et six mois. Pendant cette durée, il est impossible de mettre votre bien en location. Pourtant, vous allez devoir faire face à vos obligations de remboursement malgré tout.

Cependant, pour éviter ce désagrément, il existe une astuce.

Celle-ci consiste à demander une période de différé de remboursement à votre banque. Il s’agit tout simplement d’une période pendant laquelle vous n’allez pas rembourser la banque. Ce différé s’appelle également une franchise.

Sa durée est variable, de quelques mois à trois ans.

Comment réinvestir grâce à votre premier investissement ?

Il existe deux types de franchises :

* Partielle : vous ne remboursez pas le capital mais vous remboursez les intérêts.

* Totale : vous ne remboursez ni le capital, ni les intérêts.

En négociant une franchise totale avec votre banque, la seule somme que vous devrez sortir tous les mois sera l’assurance du prêt.

Si vous réussissez à négocier une durée de franchise la plus longue possible, et dans tous les cas plus longue que la durée des travaux, alors vous allez bénéficier d’une période pendant laquelle :

* Les travaux sont finis, les locataires sont en place et les loyers rentrent.

* Vous n’avez pas à rembourser la banque.

C’est donc une période pendant laquelle vous avez la possibilité de vous constituer une trésorerie importante.

Bien sûr, il ne faut pas présenter le dossier à la banque en lui disant que vous pensez à vous créer de la trésorerie grâce à elle, cela va sans dire.

Cependant, vous pouvez très bien faire en sorte de faire durer le travaux, et de ne pas épuiser l’intégralité de l’enveloppe travaux qui vous a été attribuée. De cette façon, la période d’amortissement ne démarrera pas tout de suite.

Comment faire, concrètement ?

Prenons un exemple pour illustrer ce propos.

Imaginons un appartement dans lequel il y a six mois de travaux.

Vous négociez une période de franchise de deux ans, c’est à dire vingt-quatre mois. Cela signifie donc que vous allez bénéficier de dix-huit mois pendant lesquels les travaux seront finis, et votre appartement sera loué. Durant cette période, vous n’aurez pas encore commencé à rembourser la banque.

Si vous couplez ça avec un mode d’exploitation à haute rentabilité, comme la location courte durée, par exemple, alors vous allez véritablement :

* Rentrer une somme d’argent très importante chaque mois (plus de mille euros).

* Avoir des sorties minimales.

Pendant 18 mois,