Istruzioni Immobiliari

************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************
Se hai intenzione di vendere la tua casa devi fare tante riflessioni ma una di quelle più importanti riguarda lo stato abitativo del tuo immobile; devi garantire al potenziale acquirente che il fabbricato sia, dal punto di vista edilizio ed urbanistico, in regola.
In parole povere devi dimostrare l'assenza di abusi e irregolarità.

Con il decreto semplificazioni (DPR 380/01) viene data una definizione di stato legittimo dell'immobile.
Cercando di semplificare ciò che dice l'articolo 9 del DPR possiamo fare le seguenti constatazioni.
Lo stato legittimo dell'immobile è quello stabilito dal titolo abitativo che ne ha previsto la costruzione; se vi sono stati successivi interventi edilizi occorrerà integrare anche questi.

Se l'immobile è stato costruito in un periodo nel quale non era necessario avere un titolo abitativo edilizio, per lo stato legittimo si potrà fare riferimento alle informazioni catastali o a tutta quella documentazione, anche fotografica e cartografica, di cui sia dimostrata la provenienza.

Spero di non averti annoiato con queste definizioni ma è essenziale capire che in qualità di venditore devi garantire il tuo potenziale acquirente onde evitare successive contestazioni che potrebbero sfociare in cause di natura civile.



Il consiglio che posso darti se non sei, come si dice, "del mestiere", è quello di rivolgerti ad un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) e fare tutte le verifiche del caso.

Cosa può fare il tecnico per te?
Può produrre il certificato di stato legittimo.
E' un documento opzionale che può essere presentato in sede di compravendita.
Nel certificato verrà sancito che non sono presenti violazioni di natura edilizia ed urbanistica oppure che le eventuali irregolarità sono da considerarsi come "tolleranze costruttive".



Cosa si intende per tolleranza costruttiva?
Discrepanza nell'ordine massimo del 2% di limiti e delle misure.
Questo è un certificato asseverato ed il professionista risponde personalmente e penalmente di eventuali dichiarazioni mendaci.

************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************
Hai deciso di mettere in vendita la tua casa e ti aspetti di farlo velocemente?
La prima cosa che tengo a dirti è che molti venditori trascurano dei dettagli importanti ed i tempi di vendita si allungano paurosamente.
Il primo consiglio che posso darti, se vuoi vendere velocemente la tua casa, è quello di pianificare il tutto senza lasciare nulla al caso.
Per molti venditori la vendita dell'appartamento si riduce alla pubblicazione di un annuncio sui principali siti internet sperando così di trovare immediatamente un acquirente.

In questo articolo vedremo come pianificare la vendita; questo ti darà sicuramente un vantaggio enorme nei confronti della concorrenza.
Forse quest'ultimo aspetto non lo hai considerato ma, tutti gli appartamenti in vendita nella tua zona, sono da considerarsi come una variabile da analizzare con attenzione.

Vediamo quali sono i sei punti essenziali da prendere in considerazione se vuoi vendere velocemente la tua casa.

1- Stabilire il giusto prezzo

2 -Raccogliere la documentazione relativa all'immobile

3- Migliorare la qualità dell'appartamento

4- Presentare una pubblicità efficace

5- Scegliere il giusto agente immobiliare

6- Scegliere il metodo riCASAre



STBILIRE IL GIUSTO PREZZO
È essenziale capire quanto vale realmente la tua casa; ti posso garantire che la maggior parte dei venditori sbaglia proprio su questo punto.
Vuoi qualche esempio?
Una prima valutazione viene fatta in base al prezzo di acquisto per cui si condiziona la rivendita a quel valore: “ho acquistato tre anni fa a 150.000 € per cui non posso accettare una cifra inferiore, anzi, vorrei anche guadagnarci”.

Un secondo ragionamento è legato al valore affettivo: “ho vissuto i migliori anni della mia vita in questa casa e non posso venderla al di sotto di una certa cifra”.
Non so se anche tu ragioni in questa maniera ma, se lo fai, stai sbagliando approccio.
Il valore della tua casa viene deciso dal mercato: la tua casa vale la cifra che ti viene offerta!

" A nessuno interessa a quanto hai comprata la tua casa, non interessa se in questi anni hai condiviso momenti importanti all'interno della tua abitazione, chi compra ha altri parametri, altre priorità."



Fatta questa doverosa premessa vediamo come calcolare un valore di vendita il più vicino possibile a quello di mercato.

Ti anticipo che questa fase è quella più difficile ma anche quella più importante; ho individuato a questo proposito tre diversi approcci:

A- parlare con un agente immobiliare

B- comparare con ciò che si sta vendendo nella tua zona

C- comparare i reali valori di rivendita



PARLARE CON UN AGENTE IMMOBILIARE
E' la soluzione che può soddisfare il nostro bisogno velocemente.
La cosa più importante è che tu riesca ad individuare un agente professionale; la maggior parte lo sono ma alcuni, giusto per prendere l'incarico di vendita, valutano il tuo appartamento con un prezzo eccessivo

Quest'ultimo approccio non ti aiuta, perderai solamente del tempo e dovrei abbassare le tue pretese economiche se vuoi vendere.
Come dicevo poc'anzi la maggior parte degli agenti è professionale per cui avrai delle indicazioni allineate a quelle di mercato.
Considera che gli agenti, soprattutto quelli che operano nel tuo quartiere, hanno il polso del mercato e raramente sbagliano la valutazione.

COMPARARE CON QUELLO CHE È IN VENDITA NELLA ZONA
Questo implica un notevole impiego di tempo perché dovrai analizzare tutto ciò che c'è in vendita vicino alla tua casa.
Non basta guardare i prezzi ma occorre verificare le condizioni degli appartamenti, il piano, l'esposizione eccetera.
Considera inoltre i valori che troverai sono quelli di proposta e non quelli di realizzo, pensaci su.

COMPARARE CON QUELLO CHE È STATO REALMENTE VENDUTO
E' il metodo più affidabile ma richiede conoscenze tecniche ed un discreto investimento di denaro. Posso garantirti che solamente alcuni agenti immobiliari lo utilizzano mentre è un sistema largamente utilizzato dagli investitori immobiliari.
Questi ultimi hanno bisogno di valori “sicuri” e reali per cui non lesinano un investimento economico per conoscere i reali valori di rivendita.

Come funziona questo comparabile?
Esistono vari software (uno di questi si chiama Stimatrixcity) che ti permettono di scaricare gli atti di vendita degli immobili vicino al tuo.
Potrai applicare dei filtri per individuare gli immobili più simili al tuo e una volta fatto questo avrai dei dati attendibili su cui fare riferimento.

Nel momento in cui individuerai il giusto prezzo del tuo immobile risparmierai tantissimo tempo.



RACCOGLIERE LA DOCUMENTZIONE REALTIVA ALLA TUA CASA
Non è motivo di questo articolo approfondire il discorso sulla documentazione per cui faremo solamente un rapido elenco di ciò che è essenziale.

-Pianta di progetto

-Planimetria e visura catastale

-Concessione edilizia ed eventuali varianti

-Visura ipotecaria

-Ape (attestazione di prestazione energetica)

-Atto di acquisto

-Certificato di agibilità

-Verifica di eventuali vincoli, servitù e diritti

-Certificazione degli impianti (non sempre sono indispensabili)

-Regolamento di condominio

Perché serve questa documentazione ed è giusto che tu la prepari prima possibile?
Prendiamo come esempio la planimetria catastale: deve essere uguale al progetto presentato in Comune.
La planimetria fotografa lo stato attuale dell'immobile ed eventuali differenze dovranno essere sanate prima della vendita.

Alcune volte la planimetria non rispecchia lo stato reale dei luoghi per cui dovrai necessariamente rivolgerti ad un tecnico per allineare il tutto.
Bisogna garantire che l’immobile sia stato dichiarato agibile e per farlo dovrai procurarti questo importante documento (l’agibilità sarà un discorso che affronteremo in un successivo articolo).
Verifica la presenza di vincoli perché la tua casa potrebbe, ad esempio, far parte di una cooperativa che ha edificato con dei vincoli sul prezzo di rivendita.

Fai una visura ipotecaria per essere sicuro che non siano presenti ipoteche o altri elementi che potrebbero ritardare la vendita.
La raccolta dei documenti è un impegno importante ed in certi casi dovrai farti aiutare da un tecnico per scongiurare la presenza di eventuali abusi o vincoli.

MIGLIORARE L'APPARTAMENTO
Molti venditori sbagliano non curando questo aspetto nella giusta maniera.
Il mio consiglio è quello di evitare di proporre la tua casa con i vecchi mobili della nonna, elimina tutti quegli oggetti che rimandano ad una forte personalizzazione dell’appartamento, migliora i danni evidenti.
Ho già scritto nei giorni scorsi un articolo su questo argomento per cui, se vuoi approfondire, ti invito a leggerlo: vendere una casa da ristrutturare


PRESENTARE UNA PUBBLICITÀ EFFICACE
Probabilmente avrai notato anche tu che tanti annunci di vendita sono corredati da fotografie scadenti; è un male molto diffuso.
Chi guarda gli annunci di vendita si aspetta di trovare foto di qualità che mostrano i vari ambienti della casa e tu dovrai trovare la maniera di farlo ottimamente; riuscirai così ad attrarre i potenziali acquirenti.
Nel testo dell'annuncio evita di scrivere le solite banalità che non impressionano più nessuno, usa il tuo stile di scrittura e offri quante più informazioni possibili.


Questo ti offrirà il duplice vantaggio di:

-Attrarre persone realmente interessate

-Dimostrarti come un professionista.


Per raggiungere questi obiettivi immedesimati nel tuo potenziale acquirente e pensa di quali informazioni necessita.
Questo atteggiamento ti permetterà di differenziarti ad essere preso in considerazione.

Non scordare di sfruttare i vecchi metodi di vendita pubblicizzando il tuo appartamento, ad esempio, con un cartello di grandi dimensioni posto in un punto visibile.

RIVOLGITI AD UN AGENTE IMMOBILIARE
E' la via più veloce, quella più semplice e che garantisce risultati; ha dei costi ma potrebbe valerne la pena.


Come scegliere il giusto agente immobiliare?

Non ho ricette specifiche ma controlla principalmente questi aspetti:

-verifica che operi costantemente nella tua zona

-controlla se la sua valutazione è attendibile

************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************
La vendita della nuda proprietà o dell'usufrutto non è pratica frequente per cui si rischia di fare confusione e non capire bene il processo.

Motivo di questo articolo è quello di fare chiarezza e discutere degli elementi più importanti nel caso si decidesse di vendere la nuda proprietà o usufrutto oppure acquistarli.
Per prima cosa diamo la definizione di questi due termini

NUDA PROPRIETÀ

Rappresenta la proprietà di un immobile a cui non è associato il diritto al godimento dell'immobile stesso; in parole molto semplici sono proprietario di una casa ma non posso godere del suo utilizzo perché è riservato ad un altro soggetto ossia l’usufruttuario.

USUFRUTTO

È il diritto che permette ad un soggetto (fisico o giuridico) di godere di un bene di proprietà altrui.

Con queste semplici definizioni capiamo che la nuda proprietà e usufrutto sono parte della proprietà completa. Potremmo anche dire che il proprietario di un immobile è contemporaneamente nudo proprietario e usufruttuario.
Se il proprietario di un immobile ha bisogno di vendere solo uno dei due diritti questo comporta la scissione dell'intera proprietà.




Affrontiamo ora le due situazioni di vendita e per primo ci focalizzeremo sulla vendita della nuda proprietà.

VENDITA NUDA PROPRIETÀ
Questo tipo di compravendita si manifesta solitamente quando una persona anziana ha bisogno di ottenere liquidità per cui vende la nuda proprietà ma tiene per sé l’usufrutto fino alla fine dei suoi giorni.

Vi sono altre situazioni dove si registra questo tipo di vendita ma ciò non comporta cambi di direzione nel ragionamento generale che andiamo ad affrontare.
Ricordiamoci che chi acquista la nuda proprietà diventerà proprietario al 100% della casa nel momento in cui verrà a mancare l’usufruttuario, questo a meno che non vi sia a monte un accordo temporale diverso.
Il costo di una nuda proprietà è naturalmente più basso dell'intera proprietà e per il suo calcolo sono state codificate delle tabelle apposite.


Il valore della nuda proprietà è proporzionale agli anni del venditore: meno è anziano e meno valorosa sarà.

La tabella mostrata nell'immagine è un punto di riferimento per stabilire il valore di compravendita corretto; dobbiamo però partire dal presupposto che la vendita di un bene immobiliare è dato da una contrattazione.
La tabella ci aiuta perché, partendo dal valore di mercato della casa, riusciremo a valutare anche quello della nuda proprietà.

Facciamo un semplice esempio ammettendo che un dato appartamento valga sul mercato 100.000 €;se il venditore ha 70 anni il valore della nuda proprietà sarà pari al 60% ossia 60.000 euro.

La tabella ci torna utile nel calcolo delle imposte da pagare al momento della vendita.
Le imposte saranno valutate percentualmente in base al valore attribuito.
Cerchiamo di rendere semplice il discorso facendo anche in questo caso un esempio.
Se il valore catastale di un immobile è pari a 100.000 € e l’età del venditore è di 70 anni, le tasse da pagare saranno il 60% dell’importo di una normale compravendita.

QUALI SONI I DIRETTI E DOVERI DEL NUDO PROPRIETARIO?
Sono essenzialmente quattro:

- Occuparsi del pagamento delle spese straordinarie


-Pretendere un corretto utilizzo del bene da parte dell'usufruttuario (come si dice in gergo con la diligenza del buon padre di famiglia)


-Pretendere che non venga modificata la destinazione economica del bene; ad esempio trasformare un'abitazione in ufficio

-Possibilità di cedere la proprietà a terzi.

VENDITA USUFRUTTO
Affrontiamo ora il caso inverso, ossia la vendita dell'usufrutto.
La vendita può avvenire in due momenti diversi; il primo quando il proprietario dell'immobile intende vendere l’usufrutto ed il secondo quando l’usufruttuario intende vendere il diritto acquisito.
In entrambi i casi ci torna utile la tabella che abbiamo mostrato in precedenza.
Avrai notato che i valori attribuiti alla nuda proprietà e all'usufrutto sono complementari.
Per il calcolo del valore dell’usufrutto e delle imposte da pagare seguiremo lo stesso discorso fatto sulla nuda proprietà applicando le percentuali relative.

COSA CAMBIA SE L'USUFRUTTO HA UN TERMINE?
È possibile che venga stabilito un tempo ben preciso di durata; facciamo l’esempio di vendita ad una società, in questo caso la durata dell’usufrutto non può essere superiore ai 30 anni.
Il calcolo viene sviluppato in base al tasso di interesse legale.
Puoi usare questo calcolatore.

Se non riesci a vederlo questo è link:

calcolatore


QUALI SONO I DIRITTI E DOVERI DELL'USUFRUTTUARIO?
- Vendere o donare il suo diritto

- Concedere la locazione a terzi

- Costituire ipoteca

- Custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia

- Non modificare la destinazione economica del bene

- Occuparsi della ordinaria manutenzione

- Pagamento delle tasse e condominio

PLUSVALENZA SULLA CESSIONE DELLA NUDA PROPRIETÀ E L'USUFRUTTO
Questo è un argomento molto interessante ma nasconde alcune particolarità che richiederebbero un maggiore approfondimento con un fiscalista.
Affrontiamo comunque l'argomento elencando le principali norme per il calcolo di una eventuale plusvalenza.
Partiamo da un fondamento di base e cioè che NON si paga plusvalenza se:

- Siamo proprietari di un bene da più di 5 anni

- Deteniamo il fabbricato perché pervenutoci per successione ereditaria
- Lo vendiamo entro 5 anni ma la utilizziamo, noi o i nostri familiari, come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

Se applichiamo questi concetti sulla nuda proprietà e usufrutto avremo la risposta alle nostre domande sulla plusvalenza.
Quindi non pagherò la plusvalenza se detengo uno dei due diritti da più di 5 anni, non la pagherò se il diritto mi perviene per successione oppure se abito la casa per più della metà del tempo dalla acquisizione alla vendita.

Esistono però delle situazioni particolari come ad esempio il consolidamento dell’usufrutto e la vendita dell’intera proprietà entro 5 anni da questo evento.
Facciamo l'esempio che Tizio sia titolare della nuda proprietà di un dato immobile e che il signor Caio detenga l’usufrutto collegato.
Tizio è il nudo proprietario da più di 5 anni e successivamente a questa scadenza temporale il signor Caio viene a mancare per cui si manifesta il ricongiungimento dei diritti: Tizio diviene proprietario al 100% della casa.
Anche se detiene l’usufrutto da meno di 5 anni la vendita non produce plusvalenza.

Cosa diversa sarebbe stata se avesse acquistato l’usufrutto; con questa ipotesi avrebbe pagato la plusvalenza sulla cessione dell’usufrutto.

Se ti trovi in una situazione di dubbio perché devi vendere la tua nuda proprietà o usufrutto ti consiglio di chiedere una consulenza preventiva al tuo notaio di riferimento.

Hai bisogno di conoscere altri dettagli sull'acquisto di una abitazione o avere informazioni sulla plusvalenza?
Ti consiglio di leggere questi due articoli, potrebbero tornarti utili:


Vendita di una casa prima dei 5 anni
Imposte sull'acquisto della casa



Se hai apprezzato questo articolo ti chiedo di condividerlo, naturalmente se ti è possibile!
Grazie.

************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************
La vendita di un immobile prima di 5 anni ha un trattamento fiscale diverso da quello venduto dopo il quinto anno.

Il superamento del quinto anno, quando abbiamo la proprietà della casa, è uno spartiacque rilevante che rende non tassabile l’eventuale plusvalenza che andremo a maturare; si evita inoltre la restituzione del bonus ricevuto per l'acquisto della prima casa se abbiamo usufruito di questo beneficio.

Il legislatore ha stabilito il fatto che detenere una casa per più di 5 anni non è un'operazione speculativa e quindi non è tassabile.
Esistono però delle situazioni in cui le vendite all'interno del quinquennio non sono passibili di tassazione e le vedremo tutte nel corso di questo articolo.
Affrontiamo ora i particolari relativi alla vendita di un immobile prima dei 5 anni ma per fare questo dovremo distinguere tra prima e seconda casa.

VENDITA DELLA PRIMA CASA ENTRO I 5 ANNI
Prima di parlare della vendita dobbiamo necessariamente affrontare il discorso acquisizione in quanto, come ben sai, con la prima casa abbiamo la possibilità di sfruttare una agevolazione sull'imposta di registro.
Pagheremo il 2% di tassa di registro invece del 9% che è invece relativo alla seconda casa.
Ecco un articolo che potrebbe tornarti utile:
IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA
Bene!
Ammettiamo di vendere entro i 5 anni la nostra prima casa.

Poniamoci due domande:



La vendita è soggetta a plusvalenza?



Dovrò restituire le agevolazioni sulla prima casa?



La vendita della prima casa non è soggetta a plusvalenza se è stata la nostra residenza per più della metà del tempo dal momento dalla acquisizione fino alla sua rivendita.
Facciamo un piccolo esempio per inquadrare il tutto al meglio.
Acquisto a gennaio 2018 e vendita dopo due anni, ossia gennaio 2020; se si risiede in questo immobile per più della metà del tempo, ad esempio 13 mesi, non pagheremo alcuna plusvalenza.
Se non viene rispettato questo parametro si pagheranno le tasse sulla eventuale plusvalenza.

Passiamo alla seconda domanda: se vendo prima dei 5 anni devo restituire le agevolazioni?
Dovrai restituirle solamente nel caso tu non acquisti, entro un anno dalla vendita, un'altra prima casa.
Se ciò non avvenisse dovrai pagare le imposte non pagate, più gli interessi, ed una sanzione del 30% sulle somme dovute.



Avrai un piccolo vantaggio se dichiari all'Agenzia delle Entrate, prima della scadenza dell'anno, che non sei in grado di acquistare una nuova prima casa.
In questo caso non pagherai la sanzione ma solamente gli interessi.
Tutto chiaro?

Riepiloghiamo: pagherai una plusvalenza sulla prima casa se non risiede per la maggior parte del tempo in questa abitazione e dovrai restituire i vantaggi economici ottenuto sul pagamento delle imposte.

Vi è un altro caso che riguarda l'acquisto della prima casa e merita di essere menzionato.
Se sei proprietario di una prima casa poi acquistarne una seconda con le agevolazioni di cui abbiamo parlato poc'anzi, però dovrai essere in grado di vendere il primo immobile entro un anno.
A causa della recente pandemia c'è stata una moratoria ed i tempi sulla vendita della prima casa risultano essere più lunghi.

VENDITA DELLA SECONDA CASA PRIMA DEI 5 ANNI
Per questo tipo di compravendita normalmente si paga la plusvalenza anche se, nel caso in cui l’immobile sia destinato a residenza per la maggior parte del tempo, da parte del proprietario o di un suo familiare, la tassazione è esclusa.

Fino a questo punto abbiamo parlato di vendita della prima e della seconda casa per capire se, in seguito alla maturazione di una plusvalenza, è obbligatorio pagare le tasse o meno.
Aggiungiamo, per completezza le casistiche relative agli immobili pervenuti per successione e donazione.
Nel caso di successione non è contemplata alcuna tassazione.
Nel caso di donazione dovremo calcolare i 5 anni dal momento in cui il donante ha acquistato il bene.
T i segnalo un nostro articolo sulla donazione:
COME VENDERE UNA CASA DONATA

CALCOLO PLUSVALENZA IMMOBILIARE
Il calcolo della plusvalenza si esegue sottraendo al valore di rivendita quello di acquisto.
Molto semplicemente, se acquisti a 100.000 € e rivendi a 150.000 € avrai una plusvalenza pari a 50.000 euro.

Ricorda però che, per abbattere l’ammontare della plusvalenza, potrai sommare al valore di acquisto altre voci come i costi necessari all'acquisizione (notaio, agenzia immobiliare, tasse) e di quelli affrontati per accrescere il valore della casa (ristrutturazione).
Questo è un argomento molto tecnico per cui ci riserveremo di parlarne in futuro con un fiscalista o commercialista.

Immaginiamo di aver calcolato l’ammontare esatto della plusvalenza: come ed in che misura pagherai le tasse?
Hai due possibilità:

- Dichiararle nella denuncia dei redditi

- Pagarle al momento del rogito

Nel primo caso la percentuale della tassazione è relativa al tuo scaglione Irpef per cui, inutile dirtelo, più sei in alto nello scaglione e più pagherai.
Ognuno, coadiuvato dal proprio commercialista, dovrà valutare se questo è il sistema più economico per pagare le tasse.

Nel secondo caso si applica l’imposta sostitutiva del 26%.
In genere i notai pretendono che il nostro commercialista faccio il giusto calcolo delle imposte e che produca tutta la documentazione necessaria.
Quello che dovremmo fare noi è preparare un assegno circolare e consegnarlo al notaio; quest’ultimo si occuperà di versarlo all'erario.
Il vantaggio di questo sistema è che ci libereremo immediatamente del problema tasse pagando con l’applicazione di una percentuale interessante.

Hai deciso di vendere casa ma stai ancora pagando il mutuo?
Ti chiedi come dovrai comportarti e quali precauzioni prendere?
Sono ottime domande perché una semplice vendita può nascondere delle piccole insidie.
Analizzeremo in questo articolo alcune variabili, le più importanti, per non presentarci impreparati alla stipula dell'atto di vendita.

Come avrai visto nell'immagine dell’articolo vi sono tre diverse varianti:

- estinzione anticipata
- accollo del mutuo

- Estinzione da parte dell'acquirente con risorse proprie o con accensione del mutuo

ESTINZIONE ANTICIPATA
E la soluzione più semplice ma anche quella più dispendiosa.
In cosa consiste?
Se hai delle risorse economiche puoi, prima della stipula del rogito notarile, estinguere il mutuo e chiedere contestualmente la cancellazione dell'ipoteca.
In questa maniera chi acquista sarà sicuro che l'immobile non avrà nessun gravame.
Non tutti hanno la possibilità economica, o la convenienza, di seguire questa strada per cui si percorrono, normalmente, altre strade.

ACCOLLO DEL MUTUO
Con questo metodo l’acquirente finale prende in carico il tuo mutuo, se lo accolla, e si renderà responsabile dei pagamenti delle rate.
Devi però sapere che esistono due tipi di accollo:

accollo cumulativo

accollo liberatorio

ACCOLLO CUMULATIVO
Il primo tipo di accollo viene utilizzato di solito tra familiari, ad esempio padre e figlio, perché sussistono particolari rischi che tra perfetti sconosciuti è meglio non condividere.
Mi spiego meglio.
Con l’accollo cumulativo si prenderà atto, ed il notaio lo sancirà nel contratto di vendita, che l’acquirente si accollerà il mutuo del venditore ed il conseguente pagamento dei ratei.
Si comunicherà alla banca che è stato trovato questo tipo di accordo e quest'ultima ne prenderà atto, sempre che nel contratto originario non sia presente una clausola che vieta l’accollo.

In genere le banche sono ben felici di questo tipo di accordo perché, in difetto sui pagamenti, saranno responsabili in solido entrambi i soggetti (venditore e acquirente) aumentando così la garanzia sul mutuo.
Facciamo un rapido esempio.
Tizio è proprietario di un immobile e ha un mutuo in corso su questo bene.
Intende vendere a Caio che decide di accollarsi il mutuo con l’assenso di Tizio.
Se Caio avesse difficoltà a pagare il mutuo risponderebbe di questa inadempienza anche Tizio.
La banca avrà in questo caso due garanti aumentando la possibilità di recuperare il credito.

ACCOLLO LIBERATORIO
È molto simile al precedente ma in questo caso è necessario informare la banca della volontà di cedere il mutuo a terzi.
L'istituto bancario, se ha convenienza, accetterà l’accollo e libererà, con un apposito documento, il precedente mutuatario.
La differenza sostanziale tra i due tipi di accollo è che nel caso del liberatorio chi cede il mutuo potrà dormire sonni tranquilli perché non avrà alcuna responsabilità su eventuali inadempimenti.

PAGAMENTO DA PARTE DELL'ACQUIRENTE DEL MUTUO RESIDUO
Questa è la pratica più frequente e può verificarsi con due diverse modalità:

pagamento con risorse proprie

pagamento tramite mutuo

PAGAMENTO CON RISERVE PROPRIE
Capita più spesso di quanto tu creda che chi acquista abbia la liquidità necessaria per acquistare senza l’impiego di un finanziamento.
In questo caso l’acquirente, il giorno dell'atto di vendita, produrrà un assegno circolare pari all'importo del mutuo residuo e consegnerà il tutto al funzionario della banca che presenzierà al rogito.
L'ipoteca verrà cancellata e l'immobile sarà da considerarsi libero.

PAGAMENTO TRAMITE MUTUO
Con questa metodologia le cose si complicano a livello di tempistiche perché rischiamo, se siamo venditori, di vedere i soldi che ci spettano dopo diversi giorni.
Cerco di spiegarti quello che potrebbe succedere in maniera semplice.
Devi sapere che le banche tendono a proteggersi dal rischio di fallibilità del venditore aspettando che si manifesti il consolidamento dell'ipoteca.

La legge dice che le ipoteche non sono revocabili se una volta trascritte sono passati 10 giorni dalla pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento.
Dieci giorni quindi, dieci giorni che servono alla banca per evitare il rischio di fallimento del venditore.
È bene sapere se la banca che eroga il mutuo intende avvalersi di questa protezione di modo che, al momento della vendita, tu sappia il giorno in cui potrai incassare le somme a te spettanti.
Ti dico di più, fallo scrivere sul contratto preliminare.
Ti informo inoltre che molte banche, anche se non sei un soggetto fallibile, usano questo metodo.
È discutibile ma lo fanno.



Ecco, queste erano le informazioni che abbiamo ritenuto più importanti condividere con te; ricorda solo un'ultima cosa: richiedi alla banca il conteggio estintivo di modo che l’acquirente sappia per tempo come gestire gli importi degli assegni.

Come sempre ti chiedo, se ti è possibile, di condividere questo articolo e di continuare a leggere il nostro blog.
************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************

Se la casa che vuoi vendere ha un bagno di pianta quadrata, la sua ristrutturazione ti risulterà molto facile. Ristrutturare un bagno quadrato ti permette infatti di avere pochi vincoli dal punto di vista dello spazio e di poter sbizzarrirti dal punto di vista creativo per creare soluzioni funzionali e originali.



In questo modo il pubblico sarà maggiormente attratto dal tuo immobile in vendita, e inoltre la forma regolare del bagno darà loro modo di personalizzare come meglio preferiscono l’ambiente.



Vediamo come ristrutturare un bagno quadrato e quali sono le idee più originali per abbellire la stanza.

RISTRUTTURARE UN BAGNO QUADRATO– I VINCOLI DA RISPETTARE


Naturalmente “pianta quadrata” non è assolutamente sinonimo di “via libera a qualsiasi soluzione”. Basta però rispettare qualche semplice vincolo per ottenere degli ottimi risultati.

LE DIMENSIONI
In primo luogo bisogna calcolare ovviamente le dimensioni della stanza: un bagno quadrato più grande infatti offre molte più opportunità rispetto a uno di analoga forma ma di dimensioni più piccole.

Per fortuna in commercio esistono sanitari adatti a tutte le esigenze, che permettono praticità e comfort qualunque sia la grandezza del bagno.



GLI INFISSI
Un altro importante aspetto da prendere in considerazione per ristrutturare un bagno quadrato, è la posizione in cui si trovano porta e finestre.

Se ad esempio la porta si trova in posizione centrale rispetto alla parete, e la finestra si trova immediatamente di fronte, allora può essere utile sfruttare le due pareti opposte, disponendo sanitari e complementi di arredo in modo parallelo.

Naturalmente dovrà essere necessario tenere conto della posizione dello scarico per il wc, poi ci si può sbizzarrire come meglio si crede. Un’altra soluzione può essere invece di disporre gli elementi a “L”, utile nel caso la porta si trovi in posizione angolare.

Con un bagno quadrato di questa tipologia, si può pensare di inserire nell’angolo opposto una bella vasca idromassaggio, cosa che sicuramente attirerà parecchi potenziali clienti per la vostra casa.


CONSIGLI PER ABBELLIRE UN BAGNO QUADRATO


La pianta quadrata come si è detto non pone grossi problemi in caso di ristrutturazione e risulta piuttosto gradevole esteticamente qualunque sia lo stile che voi scegliete.

Tuttavia, alcuni piccoli accorgimenti possono fare la differenza per ampliare otticamente lo spazio o semplicemente per dare un tocco di modernità all’ambiente.

Se ad esempio dovete ristrutturare un bagno quadrato piccolo, potete utilizzare due trucchi per la pittura dei muri che allargheranno visivamente la stanza:

Dipingere il soffitto e le pareti dello stesso colore: questo accorgimento tende ad innalzare il soffitto per illusione ottica, creando un ambiente più arioso
Dipingere dello stesso colore le pareti opposte con due tonalità una più scura dell’altra: in questo modo viene aumentato otticamente il senso di profondità, dando così l’impressione di uno spazio più ampio.


Un altro suggerimento è di scegliere sanitari dalle forme ricurve, che andranno ad “addolcire” la forma squadrata della stanza e creeranno un gioco di equilibrio esteticamente gradevole.

Se invece il bagno della vostra casa in vendita è quadrato ma di grandi dimensioni, per la sua ristrutturazione potreste prendere in considerazione l’idea di sfruttare l’intero spazio di una parete per inserire un box doccia in cristallo con faretti, comodo e di design.
************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************

La trascrizione del Rent to Buy è un aspetto importante da considerare se si decide di sottoscrivere un contratto di questo tipo.
Prima di andare avanti nella trattazione, sei hai poche informazioni riguardo al Rent to Buy ti consiglio di leggere un nostro precedente articolo in cui si affrontano le nozioni fondamentali; ecco il link: INTRODUZIONE AL RENT TO BUY

Ti riassumo brevemente cosa si intende per Rent to Buy: è un contratto con il quale il concedente (proprietario dell’immobile) promette in vendita al conduttore (acquirente) il suo immobile permettendogli un godimento immediato.
Questa tipologia di contratto prevede che vi siano dei pagamenti rateali suddivisi in due quote.
La prima è sostanzialmente un canone di affitto, la seconda un anticipo sul prezzo finale.
Vediamo ora l'importanza della trascrizione del Rent to Buy.

TRASCRIZIONE NEL RENT TO BUY


La trascrizione non è altro che l’annotazione nella conservatoria immobiliare di una serie di atti, nel nostro caso riguarda il contratto di Rent to Buy.
Attenzione! Non confondiamo trascrizione con registrazione, questo è uno sbaglio che commettono in molti; la registrazione è un atto di natura fiscale ed è relativo al deposito del contratto presso l'Agenzia delle Entrate mentre la trascrizione interessa la conservatoria immobiliare e ha valenza pubblicistica.



Se hai poca dimestichezza con questo argomento posso dirti che se esegui dei controlli su un immobile in conservatoria troverai una serie di annotazioni che riguardano ad esempio le trascrizioni della compravendita, successioni, ipoteche, sequestri eccetera.
Con una visura avrai un quadro completo della storia dell’immobile e delle sue eventuali problematiche.



Torniamo a noi.



Perché è importante trascrivere un contratto di Rent to Buy?

Per due motivi importantissimi:



Opponibilità terzi
Effetto prenotativo


OPPONIBILITÀ A TERZI
Con il Rent to Buy, dal momento della stipula del contratto, entriamo in possesso dell’immobile e possiamo utilizzarlo; la trascrizione ci permette di opporci ad eventuali terzi che potrebbero reclamarne il godimento.
Se mancasse la trascrizione e il concedente affittasse a terzi potremmo avere dei problemi ma con la trascrizione neutralizziamo tutto.
È una eventualità remota questa, ma l’esempio serviva solamente per far capire il meccanismo.

EFFETTO PRENOTATIVO
La trascrizione fa retroagire, nel momento in cui si perfeziona la vendita, gli effetti del contratto al momento della stipula.
Questo è un passaggio fondamentale che cercherò di spiegarti con semplicità.
Immagina di trascrivere il tuo contratto di Rent to Buy in una certa data dopo aver fatto dei controlli su eventuali problematiche legate alla commerciabilità del bene; intendo in questo caso la verifica della presenza di ipoteche ed altre pregiudizievoli.

Ammetiamo che l'immobile non presenti alcun problema per cui arriverai a formalizzare il contratto con la relativa trascrizione.
Dopo un anno sull'immobile, a causa dei debiti del conduttore, viene trascritta una ipoteca.
Bene! Questo evento non avrà ricadute negative sul tuo acquisto perché quando comprerai definitivamente l'immobile verrà considerato lo stato alla data della trascrizione del contratto. Insomma, la trascrizione e la miglior forma di garanzia.

Abbiamo trattato l'argomento trascrizione del preliminare in un altro articolo: trascrizione del preliminare.

Poniamoci ora questa domanda: se il conduttore non intende acquistare il bene, come viene gestita la cancellazione della trascrizione?
Se le parti sono consenzienti verrà inserito nell’eventuale contratto che chiude i rapporti anticipatamente la voce che racchiude il consenso delle parti per la cancellazione.; un altro sistema è quello di creare un documento apposito.
Se invece tra le parti non vi è un accordo occorrerà rivolgersi al giudice che emetterà una sentenza.



Quanto dura una trascrizione del Rent to Buy?

La durata della trascrizione in questo specifico contratto è di 10 anni.





Ti è piaciuto l’articolo e lo hai trovato utile?
Aiutaci condividendolo con chi credi ne abbia bisogno.
************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************

Il certificato di agibilità è un documento che sancisce il fatto che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico; viene rilasciato dal Comune.
Si parla tanto di certificato di agibilità e per quanto appaia un discorso di poco conto nascono intorno ad esso tante discussioni perché, la sua assenza potrebbe determinare problemi nella compravendita.


Quando si parla di questo tema si rischia di scrivere cose errate per cui questo articolo nasce da riflessioni di notai e tecnici esperti.
Il mio consiglio, nel caso tu stia vedendo o acquistando casa, è quello di prendere maggiori informazioni dal tuo notaio e tecnico di fiducia.
Iniziamo a parlare del certificato di agibilità.

COME SI OTTIENE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ ?
Per ottenere il certificato di agibilità il tecnico dovrà presentare una serie di documenti e più precisamente:

Accatastamento
Dichiarazione di conformità dell'edificio
Certificazione degli impianti
Progetto impianti installati
Copia di iscrizione alla CCIAA delle ditte esecutrici degli impianti
INIZIAMO A PARLARE DEL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ
Prima del DPR 380/01 si faceva differenza tra i certificati destinati alle civili abitazioni e ai locali commerciali.
Nello specifico si parlava di abitabilità per le residenze e agibilità per il commerciale.
In seguito al citato DPR il termine abitabilità non viene più impiegato e si parla esclusivamente di agibilità che, naturalmente, riguarda entrambe le tipologie di immobili.
Possiamo che dire che abitabilità ed agibilità sono da considerarsi sinonimi.

Vediamo ora il discorso più rilevante:

È OBBLIGATORIO PRESENTARE IL CERTIFICATO DI AGIBILITÀ NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE?
Il DPR 380/01 prevede che il certificato di agibilità deve essere richiesto solamente per:

Le nuove costruzioni
Le ricostruzioni o sopraelevazioni, anche se parziali
Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono influire sulle condizioni igieniche e di sicurezza

Dal 30 giugno 2003 in poi è obbligatorio essere forniti dal certificato di agibilità se parliamo delle situazioni citate poc'anzi (nuove costruzioni e modifiche sostanziali degli edifici esistenti).
Negli altri casi non esiste una norma che obbliga a fornire il certificato.
Se il venditore ne è comunque in possesso è raccomandabile che lo presenti sia al preliminare che all'atto di vendita.

Occorre però fare un altro ragionamento perché dal punto di vista giuridico vi sono particolari interpretazioni.
Alcune sentenze di Cassazione dichiarano per il certificato di agibilità è un requisito giuridico importante in quanto attesta la fruibilità dell'immobile ad un determinato uso.
Conseguenza di questo è che la mancanza di agibilità configura una inadempienza del venditore con tutte le conseguenze del caso.
Alla luce di tutto questo è importante avere a disposizione il certificato e se non lo si ha richiederlo.
************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************

Vendere una casa tra privati potrebbe rilevarsi una scelta ostica a meno che non ci si faccia affiancare in questo da un tecnico o, meglio ancora, un agente immobiliare.
In questo caso è molto importante seguire alcune regole poiché’ l’acquirente attento sa che per questo tipo di compravendita si possono correre dei grossi rischi.

Vendere una casa senza l’intervento di mediatori (i professionisti seri e qualificati sicuramente potrebbero evitarti grattacapi, a fronte di una commissione che oscilla generalmente tra il 2-3% del valore di vendita dell’immobile), significa doversi prendere l’onere di occuparsi di tutti gli adempimenti necessari sacrificando tempo e risorse importanti.

La conclusione positiva di una compravendita nel campo immobiliare necessita di molta attenzione, si può sbagliare facilmente e ciò può costare molto caro; può costare perché non si riesce a vendere alle migliori condizioni e perché eventuali omissioni potrebbero comportare cause di natura civile.

I professionisti del settore immobiliare sono preparati a prevenire e risolvere i problemi legati alla compravendita immobiliare perciò le loro provvigioni includono, oltre alla normale promozione della vendita, anche il controllo dei documenti essenziali per la stipula dell’atto notarile.

Capita sovente che il privato che vuole vendere il suo immobile non abbia l’esperienza necessaria nella compravendita per cui in questo articolo ti illustrerò le cinque tappe necessarie per risolvere il problema che ci siamo posti in questo articolo: come vendere la casa tra privati.

1- Documenti necessari

2- Prezzo di vendita

3- Preparazione dell'immobile

4- Contatti con gli acquirenti

5- Chiusura della trattativa

DOCUMENTAZIONE PER VENDERE CASA TRA PRIVATI


I documenti che un attento e cauto compratore ti chiederà per poter acquistare in tranquillità sono:

Atti di provenienza: atto di acquisto, denuncia di successione, l’assegnazione da società, l’atto di donazione, il decreto di trasferimento..., in estrema sintesi il documento che dimostra come si è entrati in possesso del bene.
Documentazione edilizia: tra i più importanti troviamo il certificato di abitabilità o agibilità, la copia della licenza di costruzione ed eventualmente la dichiarazione di costruzione ante 1967.
Documentazione catastale e urbanistica: è necessario detenere la planimetria catastale e la visura storica catastale; questi documenti sono disponibili presso il catasto (documenti fondamentali per certificare la composizione e la valutazione fiscale).
Certificazione energetica: chi vende casa deve esserne in possesso.
Il nome corretto di questo documento è APE (attestato di prestazione energetica) ed è rilasciato da un tecnico professionista abilitato.
L’APE indica la classe energetica del fabbricato e per il calcolo viene valutato l’isolamento termo-acustico ed il fabbisogno energetico dell’abitazione.
Documentazione sulle varianti edilizie: nell'eventualità siano state apportate modifiche in corso di costruzione o successivamente sarà bene avere a disposizione la documentazione corretta che li confermi.
Potremmo aver bisogno in questo caso di licenza di variante, oppure della concessione in variante, della denuncia di inizio attività (DIA), della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), oppure ancora della comunicazione inizio lavori (CIL).
Sono questi i documenti che attestano la regolarità edilizia.
In alcune situazioni specifiche potrebbero servire altri documenti come: documentazione relativa ai condoni, la notifica del vincolo delle Belle Arti, l’atto di matrimonio (o estratto), l’atto di visura storica della Camera di Commercio ecc.
Occorre inoltre precisare un passaggio importante e cioè che la documentazione progettuale depositata in Comune è quella a cui fare riferimento; le planimetrie catastali sono solo una riproduzione dello stato attuale dell’immobile e il devono essere allineate ai disegni di progetto.

Mi sono dilungato molto sul discorso della documentazione perché consiglio vivamente ai venditori di avere l’accortezza di prendere seriamente la cosa.
È fondamentale sapere di poter vendere un’immobile con la documentazione regolare e se ciò non fosse si rischierebbe di incorrere in rivalse da parte di venditori che potrebbero dichiarare nullo l’atto.
Se hai scelto di vendere la tua casa privatamente tutelati; se pensi di non essere in grado di poter spendere tempo ed energie per verificare di avere i necessari requisiti ti consiglio spassionatamente di avvalerti di un tecnico qualificato.
A tal proposito voglio segnalarti questo articolo:
STATO LEGGITIMO DELL'IMMOBILE.



STABILIRE IL PREZZO DI VENDITA


Stabilire il prezzo di vendita in maniera oggettiva è un altro fattore fondamentale per la buona riuscita della vendita.
È necessario per fare questo non definirlo in maniera arbitraria attribuendo, ad esempio, alla casa un valore affettivo o rapportando il prezzo di vendita a quello che era stato a suo tempo quello di acquisto.
Il mio consiglio è quello di fissare una “forbice” tra il valore oggettivo massimo dell’immobile e quello minimo e cercare di non scendere al di sotto di questo.
Considera comunque che è sempre il mercato che fa il prezzo.

Per arrivare ad un valore di rivendita corretto ti consiglio di impiegare il metodo della comparazione che risulta essere semplice e funziona ottimamente.
Nei vari siti internet specializzati in vendita di immobili, tarando la ricerca sulla zona e le caratteristiche principali della tua casa, potrai sicuramente visualizzare vari immobili ed i rispettivi valori di richiesta; ricorda però che una cosa è la richiesta ed un’altra l’effettiva vendita.

Se hai più tempo da dedicare alla vendita potrai ricevere informazioni anche dagli eventuali portieri degli edifici, dagli amministratori di condominio oppure dai vicini.
Potrai “sbirciare” anche nelle vetrine delle agenzie immobiliari per avere ulteriori riferimenti; più fonti utilizzerai per raccogliere dati, più potrai avere un’idea precisa sul reale valore di mercato del tuo immobile.



PREPARAZIONE DELL'IMMOBILE ALLA VENDITA


Preparare un immobile al meglio, una volta stabilito il prezzo di vendita, è molto importante.
Il primo consiglio che mi preme darti è quello di pulire a fondo il tuo appartamento e se possibile di tinteggiarlo; con questa piccola operazione darai ai visitatori una gradevole sensazione di “freschezza”, di ordine e pulizia.

Credo sia molto difficile comprare con entusiasmo un’auto sporca, graffiata, mal tenuta; a maggior ragione una casa dove si sogna di vivere lieti momenti nel riparo del focolare domestico deve essere accogliente.

Oltre a questo, per dare una prima buona impressione, dovrai cercare di far percepire la tua casa più spaziosa ed illuminata.
E' quindi buona norma posizionare favorevolmente i mobili e/o toglierne alcuni se non abbelliscono la casa.

Un altro servizio di cui ti puoi avvalere in questa fase è quello offerto dallo home stager, professionista che ti potrà aiutare ad allestire gli ambienti in modo da rendere più appetibile e facile da vendere sul mercato il tuo appartamento.

Fatto questo potrai concentrarti nel pubblicizzare l'offerta di vendita.

La formula più semplice e quella del cartello “vendesi” che potrebbe in parte servire se la zona gode di molto flusso ed il cartello ben esposto però dovrai anche proporti sui siti internet specializzati.

Ricorda di dare rilievo ai pregi che rendono godibile il tuo immobile.
Vantaggi come la buona ubicazione, la vicinanza ai mezzi di trasporto o al centro, la presenza di servizi primari e secondari, parchi, negozi, centri commerciali, scuole eccetera nelle vicinanze rendono attrattivo l'appartamento per determinate categorie di acquirenti.
Per ultimo non sottovalutare il potere del passaparola spargendo la voce tra familiari, amici, colleghi, conoscenti e vicini.



Se hai fatto tutto nel dovuto modo dovrai ora prepararti alla seguente tappa.



GESTIRE LA TRATTATIVA


Fase delicata nella quale dovrai armarti di molta pazienza.
Potrai ricevere molte telefonate ed e-mail da persone che non conosci e che ti riempiono di domande.
Alcuni di questi potenziali compratori si faranno ripetere quello che hai già comunicato nell'annuncio, altri faranno domande strambe ed altri ancora ti faranno solo perdere tempo.

Per questo motivo devi ottimizzare gli appuntamenti scartando quelle persone con le quali già dal primo contatto non hai avuto un buon feeling e ti hanno dato la sensazione di essere inconcludenti o troppo vaghi.
Durante le visite sii sincero ed onesto, promuovi i punti di forza con entusiasmo, sottolineali, ma non nascondere i punti di debolezza della casa.

CHIUSURA DELLA TRATTATIVA
Do aver stabilito accordi sulle questioni fondamentali (prezzo, termini di pagamento, stipula dell'atto e consegna dell'immobile) dovrai formalizzare il tutto con un contratto preliminare.

Il contratto prelimi

La vendita a rate con l'iscrizione della ipoteca legale è un tipo di compravendita poco utilizzato anche se, nel momento in cui l’acquirente ha difficoltà ad ottenere un finanziamento, è una formula interessante per compravendere un immobile.
Vi sono dei motivi economici per cui questo tipo di vendita risulta poco impiegata e nello sviluppo dell’articolo li evidenzieremo.
Approfitto dell’analisi della vendita a rate con iscrizione della ipoteca legale per segnalarti altre tipologie di compravendita, alternative a quella classica, che potrebbero tornarti utili:
Rent to Buy
Vendita con riserva di proprietà
Locazione con patto di futura vendita

Come si sviluppa una vendita a rate?
Immaginiamo che l’acquirente non abbia la possibilità o volontà di accendere un mutuo per cui trova un accordo con il venditore per acquistare la casa a rate.
In questo caso l’acquirente diverrà il proprietario dell’immobile ma rimarrà debitore nei confronti del venditore sino al pagamento dell'ultima rata.
Quest'ultimo si tutelerà con l'iscrizione di una ipoteca legale.
Come avrai intuito questo tipo di compravendita nasconde delle insidie e offre dei vantaggi.
Vedremo quali sono i vantaggi e gli svantaggi per acquirente e venditore.


VANTAGGI E SVANTAGGI DELL’ACQUIRENTE


VANTAGGI
Nel momento in cui si concretizza la compravendita l’acquirente diventa il nuovo proprietario per cui questo contratto sarà opponibile a terzi.
Cosa intendiamo con questo?
Si intende che, nel caso in cui il debitore avesse delle pendenze con altri soggetti, e questi volessero rivalersi sull‘immobile, non potrebbero farlo perché l'immobile in questione ha un nuovo proprietario.
Naturalmente escludiamo tutti quei casi in cui vi sia una ipoteca antecedente alla compravendita.
Il secondo vantaggio è rappresentato dal fatto che, essendo la vendita a rate una normale compravendita, si ottiene la disponibilità immediata dell’immobile.

SVANTAGGI


Le spese di manutenzione, siano esse ordinarie o straordinarie, sono a carico dell'acquirente.

Le tasse comunali diventeranno di diritto una incombenza di chi compra.
Imposta di registro o iva legate all'atto di vendita verranno pagate al momento del rogito e non potranno essere rimandate.
Lo svantaggio più importante, quello che allontana i potenziali acquirenti da questo tipo di contratto, è l’onerosità del costo di iscrizione della ipoteca legale.
Abbiamo già detto che al momento dell'atto, per garantire i pagamenti, viene iscritta una ipoteca che in questo caso viene definita legale.
L’iscrizione dell’ipoteca legale, in qualsiasi atto di compravendita, è automatica e viene promossa dal conservatore dei registri immobiliari.
Sono esenti da questo automatismo gli atti dove è presente una rinuncia espressa; ecco perché, in un normale atto di compravendita, e per normale intendiamo un atto in cui il pagamento completo è contestuale, viene inserita la rinuncia espressa.
Ma quali sono i costi per la trascrizione di una ipoteca legale?
Eccoli nel dettaglio:

0,50% di tasse di registro
2% per l'iscrizione
0,5% per la cancellazione (l'ipoteca verrà cancellata dopo l'estinzione del debito)
150 € imposta di bollo
35 € di tassa di trascrizione
Onorario del notaio


VANTAGGI E SVANTAGGI DEL VENDITORE


VANTAGGI
Il venditore si libera di tutte le eventuali spese ordinarie e straordinarie che potranno interessare l’immobile.
Anche le tasse comunali non saranno più di suo interesse.
Se l'immobile compravenduto era la sua prima casa potrà comprarne un'altra evitando qualsiasi problematica legata alle agevolazioni fiscali.



L'ultimo vantaggio, quello più importante, è che sarà garantito fortemente con l'ipoteca legale.
Dando per scontato che la sua sia una ipoteca di primo grado avrà il massimo della priorità in caso di inadempimento da parte dell’acquirente.
Spieghiamo meglio questo passaggio.
Se l’acquirente non avesse la possibilità o volontà di onorare il debito (sia dell’ex venditore che di altri soggetti) il venditore potrà avviare una esecuzione forzata per recuperare i suoi crediti; con l'ipoteca di primo grado sarebbe, anche nell’eventuale presenza di altri creditori, il primo ad incassare le spettanze.

SVANTAGGI


Se l’iscrizione di ipoteca è un grosso vantaggio possiamo però dire che questa garanzia non permette di recuperare in tempi rapidi i crediti.
Portare a termine una esecuzione forzata ha dei tempi molto lunghi e spesso si ottiene giustizia dopo tanti anni.
Se vuoi avere maggiori informazioni sul mondo dei pignoramenti immobiliari ti indico il nostro sito
che è focalizzato su questi argomenti: usuraepignoramenti.com .
Per quanto riguarda la vendita a rata con iscrizioni di ipoteca legale è tutto; come al solito, se l'articolo ti è piaciuto, ti invito a condividerlo sui social.

************************************************************************
https://ricasare.com/
************************************************************************
https://www.facebook.com/ricasaress
************************************************************************
https://www.youtube.com/channel/UCv9HQcAohJY8mY7ypdC-HoQ
************************************************************************
https://www.linkedin.com/in/remo-congiu/
************************************************************************
https://www.instagram.com/ricasaress/
************************************************************************