Istruzioni Immobiliari

La locazione con patto di futura vendita è un tipo di contratto che viene utilizzato nelle compravendite immobiliari nel un momento in cui non si voglia arrivare al contratto definitivo in tempi rapidi.
Possono essere molteplici le ragioni per cui le parti (acquirente e venditore) vogliano concludere un contratto di questa natura ma il motivo principale è quasi sempre l’indisponibilità temporanea dell’acquirente ad accedere ad un finanziamento.
Con questo sistema, utilizzando gli stessi principi del Rent to Buy, è possibile ridurre l’ammontare del saldo finale riuscendo così ad accedere ad un mutuo di importo sostenibile.
Abbiamo già parlato in altri articoli del Rent to Buy, quest’ultimo è un contratto molto simile alla locazione con patto di futura vendita.

Se vuoi maggiori informazioni ecco un link di riferimento: RENT TO BUY.


Vediamo ora i dettagli di questo tipo di contratto soffermandoci solamente sugli aspetti maggiormente rilevanti.
La locazione con patto di futura vendita racchiude due contratti: locazione e preliminare di vendita.
Iniziamo nel dire che il contratto di locazione potrà essere trascritto nella conservatoria dei registri immobiliari solamente se la sua durata è superiore ai 9 anni; se è di durata inferiore dovrà essere registrato solamente presso l'Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del preliminare di vendita ha una durata massima di tre anni e vedremo questo fondamentale principio quando parleremo dei vantaggi e degli svantaggi della locazione con patto di futura vendita.

Il preliminare può essere bilaterale o unilaterale.
Cosa si intende in questo caso?
Si intende che l'obbligo di acquisto/vendita è reciproco (bilaterale) in quanto entrambe le parti si impegnano a concludere la compravendita in una data stabilita.
Se invece l'impegno è solamente di una delle due parti parleremo di obbligo unilaterale.


COME VENGONO REGOLATI I PAGAMENTI NELLA LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA?

Vi sono due maniere, vediamole.
La prima consiste nel pagare un canone di godimento al valore di mercato più il versamento di una
caparra o acconto.
La seconda comporta il versamento di un canone composto dall'affitto e dalla caparra; in questo
caso è possibile imputare a titolo di caparra l'intera somma o parte di essa.
Vediamo ora gli svantaggi e vantaggi nella locazione con patto di futura vendita.



I VANTAGGI E GLI SVANTAGGI DEL PROPRIETARIO


VANTAGGI


Il primo vantaggio per il proprietario è che mantiene la proprietà dell'immobile fino a quando non verrà conclusa la compravendita; sostanzialmente è come se avesse un affittuario nella propria abitazione.
Il secondo vantaggio è di natura economica: ritirerà i canoni di affitto e la caparra.

SVANTAGGI


L'immobile è vincolato dalla locazione e se il potenziale acquirente si macchiasse di colpe tali da richiedere la risoluzione del contratto, con conseguente sfratto, quest'ultima incombenza potrebbe risultare lunga cagionando un danno economico.
Il pagamento dell'Imu e della Tasi rimangono in capo al venditore.
Tutte le manutenzioni straordinarie sono a carico del venditore; consideriamo che i tempi di un contratto di locazione con patto di futura vendita sono lunghi per cui si potrebbero presentare delle spese tanto cospicue quanto impreviste.

I VANTAGGI E SVANTAGGI DELL'ACQUIRENTE


VANTAGGI
Il primo vantaggio riteniamo sia la registrazione/trascrizione del contratto di godimento; esso sarà opponibile a terzi nell’eventualità che il venditore perde la proprietà dell'immobile.
Il secondo vantaggio è che con la trascrizione del preliminare l’acquirente è tutelato per almeno tre anni.
Cerchiamo di spiegare brevemente quest'ultimo passaggio.
Se trascriviamo il preliminare, quest'ultimo ha effetto retroattivo ed eventuali iscrizioni ipotecarie, pignoramenti e altre pregiudizievoli, non avranno alcun impatto negativo sull’acquirente se si rogita entro tre anni.
Il terzo vantaggio è la possibilità di godere immediatamente dell’immobile anche se si arriverà alla
compravendita in un tempo futuro.
Il quarto vantaggio è che solamente la manutenzione ordinaria risulterà un impegno dell’acquirente; si eviterà così l'esposizione verso spese più importanti che, come abbiamo visto, sono di esclusivo interesse del venditore.
Il quinto vantaggio è rappresentato dall’esenzione del pagamento delle tasse comunali.


SVANTAGGI
Lo svantaggio, quello più importante, è la breve durata degli effetti del preliminare trascritto.
Abbiamo accennato pocanzi al vantaggio di questo strumento ma un contratto di locazione con patto di futura vendita può avere una durata superiore ai tre anni.
Il preliminare trascritto è una assicurazione che ci protegge; ci protegge però per un tempo limitato: tre anni.
Dopo tre anni le nostre protezioni si annullano ed eventuali problematiche debitorie del venditore potrebbero pregiudicare il futuro acquisto.
Per capire bene questo passaggio facciamo un esempio molto semplice.
Il venditore ha accumulato dei debiti ed un ed un suo creditore ha iscritto ipoteca sull’immobile oggetto della futura vendita; lo ha fatto dopo che sono trascorsi tre anni dalla firma del preliminare.
Cosa implica questo?

L’acquirente potrà comprare l'immobile ma dovrà trovare il sistema di far cancellare l'ipoteca.
Se ciò non fosse possibile l'immobile potrebbe subire il pignoramento e successivamente essere messo all'asta.
Quest'ultima è una situazione spiacevole, delicata e difficile da spiegare in poche righe; se vuoi approfondire il discorso sul pignoramento ti invito a visitare il sito usuraepignoramenti.
Queste erano le nozioni basilari della locazione con patto di futura vendita.
Se questo lavoro ti è piaciuto ti invito a condividerlo, a presto.
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La cessione del contratto insieme alla riserva di nomina sono due strumenti che nel Rent to Buy possono essere impiegati per fare in modo che il conduttore esca dal contratto originario avvantaggiando così un terzo.
Se hai intenzione di acquistare un immobile con il Rent to Buy è necessario che tu conosca le particolarità legate al subentro nel contratto.
Prima di parlare di questo argomento ti vorrei segnalare altri articoli che abbiamo scritto in merito all’argomento Rent to Buy, potrebbero tornarti utili:



CARATTERISTICHE E COSTI

TRASCRIZIONE NEL RENT TO BUY

GLI OBBLIGHI NEL RENT TO BUY


Probabilmente già sai che nel contratto di Rent to Buy un potenziale acquirente (conduttore)dopo la stipula del contratto entra in possesso di un dato immobile.
A fronte di questo pagherà un canone di godimento ed un altro che invece fungerà da acconto sul prezzo finale di acquisto; lasciamo tutti i particolari perché sono stati affrontati in articoli precedenti (poco sopra ti ho indicato i link di riferimento).
Nel Rent to Buy, come in altre tipologie di contratti di natura immobiliare è previsto il subentro di un terzo soggetto al posto del promissario acquirente.

Potrebbe banalmente accadere che il conduttore non sia più interessato all’immobile che ha opzionato con il Rent to Buy e voglia cedere i suoi diritti e doveri a terzi; oppure questo tipo di subentro potrà essere organizzato preventivamente in base alle esigenze e priorità del conduttore.
Perché il subentro si possa produrre esistono due metodi:

Cessione del contratto
Riserva di nomina
Vediamo le caratteristiche principali di questi due strumenti

CESSIONE DEL CONTRATTO NEL RENT TO BUY.

Il Rent to Buy prende vita nel momento in cui si firma il preliminare e si verifica il suo naturale termine nell'eventuale trasferimento del bene.
La cessione del contratto potrà avvenire solamente prima del trasferimento del bene, quindi prima del passaggio di proprietà.
Detto in maniera più semplice è oggetto di cessione solamente il contratto iniziale.
Di seguito alcuni aspetti importanti da considerare nella cessione di contratto nel Rent to Buy



CONSENSO DEL CONCEDENTE


Il consenso del concedente è fondamentale per la cessione del contratto, senza di esso non sarà possibile far subentrare un terzo nel contratto.
Il consenso potrà essere regolamentato già nel contratto iniziale e la eventuale cessione si concretizzerà al momento della notifica della cessione al concedente.
Potrebbe anche succedere che il concedente, per varie ragioni, non desideri che si possa sostituire il conduttore per cui, sempre il contratto iniziale, si potrebbe inserire la clausola che vieta la cessione.
Gli accordi sulla cessione del contratto potranno prendersi, tra concedente conduttore, anche se nel preliminare non è stato menzionato nulla; potrebbe infatti essere una opportunità o esigenza reciproca quella di concedere il subentro a terzi.

CONSEGUENZA DELLA CESSIONE


Nel momento in cui si verifica la cessione del contratto il cedente mantiene gli stessi obblighi e doveri nei confronti del nuovo conduttore.
Quest'ultimo invece, subentrando al vecchio conduttore, assumerà obblighi e vantaggi.
Ed il vecchio conduttore?
In teoria esso è fuori dai giochi perché esce dal contratto ma, con previo accordo con il concedente,
potrebbe rimanere responsabile in solido per eventuali mancanze del nuovo conduttore.
Puoi leggere il resto dell'articolo andando a questo link:
https://ricasare.com/rent-to-buy-cessione-del-contratto-e-riserva-di-nomina/

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ECCO LE NOTIZE PIU' IMPORTANTI RIGUARDO GLI OBBLIGHI DEL CONDUTTORE E DEL CONCEDENTE NEL RENT TO BUY
Un aspetto molto importante da considerare nel contratto di Rent to Buy sono gli obblighi dei due soggetti coinvolti a livello contrattuale (conduttore e concedente); se vogliamo semplificare sono gli obblighi del venditore e dell'acquirente.
Se hai poche informazioni riguardo il Rent to Buy, prima di leggere questo post, ti invito a leggere questi due articoli:



Introduzione al Rent to Buy



Trascrizione del Rent to Buy

Prima di iniziare vediamo in maniera sintetica cos'è il Rent to Buy.
È il contratto mediante il quale il conduttore (potenziale acquirente) gode dell'utilizzo di un immobile pagando ratealmente un canone di affitto ed un anticipo sul prezzo finale concordato.
Il conduttore ha la facoltà di acquistare l'immobile al termine del contratto ma non l'obbligo.

Il Rent to Buy, per ciò che concerne gli obblighi, si appoggia alle norme che regolano usufrutto.

Vediamo l'elenco degli obblighi:

Garanzia ed inventario
Ordinaria manutenzione
Lavori straordinari
Oneri condominiali
GARANZA ED INVENTARIO


Il conduttore, una volta preso possesso dell'immobile, deve compiere due azioni: fare un inventario e offrire una garanzia.
L’immobile potrebbe essere fornito con gli arredi oppure libero; nel primo caso sarà necessario inventariare tutti i mobili, nel secondo caso si potrà considerare sufficiente la descrizione inserita in contratto.
È opportuno, come dicevamo prima, che il conduttore offra delle garanzie sull'impiego dell'immobile e degli eventuali arredi.
Come quantificare l’ammontare della somma prestata in garanzia?
Ci presta soccorso la regola che viene impiegata nei contratti di locazione: il conduttore versa, in genere, tre mensilità al concedente.



ORDINARIA MANUTENZIONE


Il conduttore ha l'obbligo di sostenere tutte le spese relative all’ordinaria manutenzione.
È altresì responsabile del pagamento delle spese straordinarie se si sono rese necessarie a causa di una mancata manutenzione.
Per capire cosa si intende per ordinaria manutenzione facciamo un piccolo elenco, non completo, ma che ci aiuta ad inquadrare questa tipologia dei lavori:

Servizi di pulizia
manutenzione ascensore
fornitura dell'acqua
fornitura dell’energia elettrica
rubinetteria, scarichi, maniglie eccetera
LAVORI STRAORDINARI NEL RENT TO BUY


I lavori straordinari sono a carico del concedente.
Quest’ultimo è obbligato a sostenere tutte queste spese che, ricordiamoci, possono essere di importi rilevanti soprattutto se l'immobile si trova in un condominio.
Come lavori straordinari possiamo considerare il rifacimento delle facciate, rifacimento del tetto, interventi che riguardano la stabilità di l'immobile, sostituzione impianto elettrico, idraulico eccetera

L’unico obbligo del conduttore in questo caso è quello di corrispondere al concedente gli interessi maturati sulle somme impiegate dal concedente per questi oneri.
Cosa accade se il concedente si rifiuta di sostenere gli oneri per i lavori straordinari?
Il conduttore ha la facoltà e non l'obbligo di occuparsene e potrà ottenere un rimborso alla fine del rapporto contrattuale.



ONERI ONDOMINIALI


Le assemblee condominiali possono prendere decisioni relative all’ordinaria amministrazione del condominio oppure relative ad eventuali lavori straordinari.
In caso di normale amministrazione avrà diritto di voto il conduttore mentre nel secondo caso il concedente.
Avevamo già visto in un punto precedente le responsabilità del conduttore e del concedente riguardo la responsabilità sui lavori ordinari straordinari; il diritto di voto nell'assemblea condominiale rispecchia quella impostazione.


Queste erano le informazioni più importanti riguardo gli obblighi del conduttore e concedente nel Rent to Buy.
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Le imposte sull'acquisto della casa sono una voce importante da prendere in considerazione quando si decide di acquistare un immobile; il valore di acquisto totale non è dato solo dal prezzo richiesto dal venditore ma anche dalle imposte, dai costi notarili e spesso da quelli dell'agenzia immobiliare.

E' importante conoscere esattamente ciò che andremo a pagare per evitare spiacevoli sorprese.
Potresti trovare l'immobile dei tuoi sogni ma scoprire che le imposte da pagare sono così alte da farti desistere dalla compravendita.

Devi sapere che il sistema di calcolo delle imposte si basa su alcuni principi fondamentali quali il fatto che il venditore sia un soggetto IVA oppure no, che tu stia acquistando una prima o seconda casa; è inoltre importante conoscere la categoria catastale.

E' fondamentale capire se per l'acquisto è possibile usufruire del vantaggio dato dal sistema "prezzo-valore".
Ti spiego velocemente cosa si intende per "prezzo-valore".
Dal 2006, in certe circostanze, è possibile calcolare le imposte basandoci sul valore catastale dell'immobile e non sul prezzo dichiarato in atto.

Facciamo un semplice esempio per capire le differenze ammettendo che tu stia comprando la tua prima casa; per la seconda casa il discorso è simile ma cambiano alcuni coefficienti.

Tu ed il venditore avete fissato il prezzo di vendita a 150.000 euro e la rendita catastale dell'immobile è pari ad 800 euro.

Se per il calcolo dell'imposta di registro utilizzassimo il prezzo di vendita dovresti pagare:


150.000 X 2% (l'imposta è pari al 2%)= 3.000 euro



Con l'applicazione del "prezzo-valore" dovremmo prima calcolare il valore catastale della casa partendo dalla rendita catastale.
Per fare questo moltiplicheremo la rendita, in questo caso 800 euro, per due coefficienti: 1,05 e 110.



Valore catastale = 800 X 1,05 X 110= 92.400 euro.



Calcoliamo ora l'imposta di registro al 2%:



92.400 X 2% = 1.848 euro.



La differenza è palese, risparmieresti infatti una bella cifra.



Come già detto prima vi sono tanti aspetti da considerare nel calcolo delle imposte per cui, se hai bisogno di informazioni, ti invito a leggere la guida fiscale dell'Agenzia delle Entrate che è esaustiva.
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Vendere una casa donata può nascondere delle problematiche che potrebbero rendere difficile o impossibile la vendita.
Se intendi vendere una casa avuta in donazione o stai programmando una cessione immobiliare di una futura donazione ti elencherò tutti i passaggi fondamentali da prendere in considerazione dal momento dell’acquisizione fino alla vendita.
In questo articolo parleremo di:

Tassazione degli immobili avuti in donazione
Problematiche sulla vendita di una casa donata
Tasse sulla rivendita di un immobile donato
TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI AVUTI IN DONAZIONE


Se stai ricevendo la donazione di un immobile devi sapere che oltre ai costi notarili ci sono delle tasse da pagare; questo per sancire il passaggio di proprietà.
La donazione di un immobile è a tutti gli effetti una compravendita anche se i parametri sono leggermente diversi.
Entriamo nei particolari.

Il primo pagamento riguarda le imposte sulla donazione e ciò è variabile in base al grado di parentela.

DONAZIONE AL CONIUGE, AI FIGLI O AI GENITORI
Dovremmo calcolare l'imposta applicando l'aliquota del 4% sul valore della donazione.
Se parliamo esclusivamente di immobili faremo riferimento al valore catastale.
Particolare di non poco conto è che su questo tipo di donazione si applica una franchigia di 1 milione € per cui gran parte delle donazioni non scontano nessuna imposta.
Al di sopra del milione l’imposta è quindi del 4%.

DONAZIONE A FRATELLI E SORELLE
In questo caso parleremo di parenti di secondo grado e l’aliquota sale al 6%.
La franchigia invece è di 100.000 € per cui per il valore eccedente questa cifra l’imposta è dovuta.

DONAZIONE AD ALTRI PARENTI
L’aliquota rimane del 6% ma non avremo alcuna franchigia.

DONAZIONE AD ALTRI SOGGETTI
In tutti gli altri casi aliquota dell'8% senza franchigia alcuna.

DONAZIONE VERSO SOGGETTI PORTATORI DI HANDICAP
Avremo una franchigia di 1.500.000 di euro.
L'aliquota varia in base al grado di parentela.

I pagamenti, per tutte le casistiche, non terminano qua.
Dovremo valutare anche le imposte di registro e quella catastale; sono rispettivamente del 2% e del’1%.
Se però parliamo di prima casa le imposte sono fisse nella misura di 200 €.

PROBLEMATICHE SULLA VENDITA DI UNA CASA DONATA


Bene!
Fatto un quadro generale sulle imposte da pagare dobbiamo mettere in vendita il nostro immobile e qui potrebbero sorgere delle difficoltà.
Devi infatti sapere che la tua donazione potrebbe essere messa in discussione da altri parenti a cui spetta la quota di legittima.
Per quota di legittima intendiamo la porzione di eredità da destinare obbligatoriamente al coniuge, ai figli o ai genitori.

Sei tuoi parenti ritengono di aver subito un danno potrebbero rivolgersi al giudice, anche dopo la vendita della casa, creandoti non pochi grattacapi.
Esistono delle vie d'uscita?

Sì ma sono legate principalmente ad un fattore temporale.
Non avrai alcun tipo di problema se dalla donazione sono passati 20 anni oppure 10 dalla morte del donante.
Questi sono i parametri principali che devi tenere a mente.

Ammettiamo pure che tu sia l'unico erede legittimato, oppure che nessuno possa esserti di intralcio perché è stato soddisfatto con la donazione; vi sono altri elementi da considerare: la banca che eroga il mutuo per l'acquisto della casa da parte di un acquirente.
Quando si parla di donazione di una casa le banche sono molto sensibili perché non vogliono rischiare di trovarsi dentro ad una causa familiare.


L’istituto bancario non metterà il veto sull'erogazione del mutuo se i tempi di revoca sono scaduti; abbiamo infatti detto che dopo venti anni dalla donazione o 10 anni dalla morte del donante non possono essere avviate azioni di tipo revocatorio.

La soluzione che in genere prospetta la banca e quella di far firmare agli eredi la rinuncia a qualsiasi diritto sulla proprietà.
Altre soluzioni che potrebbero essere gradite alla banca sono quelle della stipula di una polizza assicurativa.
Esistono delle società specializzate in questo ambito che permettono la compravendita sicura eliminando i problemi di cui abbiamo parlato in questo articolo.

Visto che abbiamo parlato di revoca di una donazione vorrei fare una piccola digressione per parlarti invece di una donazione effettuata per evitare un pignoramento.
Alcuni credono che si possa salvare il proprio immobile da eventuali pignoramenti spogliandosi dei propri beni con una donazione.
Niente di più sbagliato.
Devi sapere il tuo creditore può fare due cose:

trascrivere il pignoramento entro un anno dall'avvenuta donazione
avviare un’azione revocatoria se è passato più di un anno dalla donazione.

Il termine dell’azione revocatoria è di 5 anni.
Abbiamo analizzato questo problema in un articolo apposito nel nostro sito usuraepignoramenti.com, se vuoi puoi approfondire cliccando su questo link: https://www.usuraepignoramenti.com/donazione-e-pignoramento/

Come hai visto la vendita di una casa ricevuta in donazione può avere delle difficoltà e bisogna analizzare tutti i passaggi fondamentali per dormire sonni tranquilli e, giustamente, garantire l’acquirente finale.
La maggior parte delle vendite di immobili donati non presenta alcuna criticità, questo è giusto dirlo, ma bisogna fare le cose per bene, ricordiamocelo.

TASSE SULLA RIVENDITA DI UN IMMOBILE AVUTO IN DONAZIONE
Se hai venduto l’immobile ottenuto con una donazione entro i 5 anni dovrai pagare le tasse sulla vendita lo sapevi?
Cinque anni sono spartiacque che delimitano l'obbligo del pagamento della plusvalenza.
Dovrai pagare le tasse sul guadagno di cui hai beneficiato.
Il calcolo dei 5 anni parte però dal momento dell'acquisizione/costruzione da parte del donante.
Se quest'ultimo è stato proprietario per almeno 5 anni non è dovuta plusvalenza.
Il calcolo dell'eventuale plusvalenza viene fatto sottraendo dal prezzo di vendita quello di acquisto dell’immobile da parte del donante.
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Vendere una casa da ristrutturare è una difficoltà che si aggiunge ad una normale compravendita immobiliare.
Vi sono già tante complicazioni legate agli aspetti burocratici e, se consideriamo il fatto che la nostra abitazione ha bisogno di un restyling deciso, la possibilità di vendere al giusto prezzo ed in tempi rapidi è particolarmente complicato; questo lo dicono le statistiche e lo può confermare la maggior parte dei venditori che promuove immobili da ristrutturare.
Se aggiungiamo altri particolari, quali le dimensioni eccessive della casa rispetto alle esigenze della famiglia moderna, potremmo trovarci in una situazione di stallo prolungata.
Diciamoci le cose chiaramente: gli appartamenti di grosse dimensioni e da ristrutturare hanno difficoltà ad essere venduti.
In questo articolo cercherò di spiegarti i motivi e le potenziali soluzioni al problema che ci siamo posti noi di riCASAre: come vendere una casa da ristrutturare.


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Probabilmente vuoi vendere il tuo immobile oppure stai cercando di acquistare il tuo nuovo appartamento e non sai dare una risposta a questa classica domanda: è possibile vendere casa con ipoteca?

Ti risponderò in maniera sintetica e veloce per poi approfondire questo argomento visto che non può essere trattato in poche righe.

Si, è possibile vendere una casa con ipoteca ma nella stragrande maggioranza dei casi viene cancellata al momento del rogito notarile.

E’ il caso classico di un immobile gravato da un’ipoteca volontaria; l'iscrizione dell'ipoteca nasce dall'erogazione del mutuo per l'acquisto della casa e la cancellazione è contestuale al pagamento del residuo del debito; il tutto avviene al momento dell’atto di vendita.



Facciamo un semplicissimo esempio per inquadrare il tutto.

Giovanni, in passato, per acquistare un immobile accese un mutuo fondiario con la banca xxx.
Oggi, dopo 7 anni dall’acquisto, decide di vendere la propria abitazione a Luca.
Il mutuo è ancora in essere perché rimane un residuo di debito e di conseguenza è presente l’ipoteca volontaria relativa.

Cosa accade di solito?

Luca chiede un mutuo alla banca YYY per l’acquisto della casa di Giovanni e al momento dell’atto notarile quest’ultima banca pagherà il debito di Giovanni.
A questo punto l’ipoteca della banca xxx viene cancellata e se ne iscriverà una nuova a favore della banca YYY.

Come dicevo questo avviene comunemente e notai e banche sono organizzati per l’espletamento di tali operazioni in maniera perfetta.
Vi sono alcuni dettagli importanti su questo argomento che, per comodità narrativa, ti spiegherò dopo.



Bene, continuiamo.

Le ipoteche si dividono in tre diverse tipologie:



ipoteca volontaria
ipoteca giudiziale
ipoteca esattoriale
IPOTECA VOLONTARIA
Viene definita dalla parola stessa.
E’ il debitore che volontariamente permette l’iscrizione di ipoteca sull'immobile di seguito all'ottenimento di un prestito.
Stiamo ovviamente parlando di mutuo ipotecario.
Senza addentrarci in questa articolata materia potremmo dire che la banca xxx presta dei soldi a Caio per l’acquisto della propria casa e si tutela da un eventuale mancato pagamento con l'ipoteca.



IPOTECA GIUDIZIALE


Sono quelle ipoteche che derivano da una sentenza di condanna.
Nel caso che vi fosse una causa, ed il giudice emettesse una pena pecuniaria, il vincitore della causa si avvantaggerebbe anche della trascrizione dell’ipoteca sull'immobile del perdente causa.



IPOTECA ESATTORIALE


Parliamo in questo caso dell’ipoteca di Equitalia.
Nel momento in cui non paghiamo ciò che è dovuto allo Stato quest’ultimo, tramite l’ente riscossore (oggi si chiama Agenzia delle Entrate Riscossioni), potrà iscrivere ipoteca sui beni di nostra proprietà.
Vi sono dei parametri importanti da rispettare e quello più interessante è che il debito non potrà essere inferiore alle 20.000 euro.
Se vuoi approfondire ti consiglio di leggere questo articolo sull'ipoteca di Equitalia.



Questa in estrema sintesi, la rappresentazione delle diverse tipologie di ipoteca.

Parliamo ora del grado dell’ipoteca.



GRADO IPOTECA


Questo è un argomento che a molti non è chiaro, cerchiamo di spiegarlo in maniera semplice.
E' l’ordine cronologico delle iscrizioni nella conservatoria dei registri immobiliari.
Potremmo rilevare sullo stesso immobile diverse ipoteche e la loro importanza è data dal grado che hanno assunto in base all'ordine di iscrizione.
Ammettiamo che su un immobile venga iscritta a gennaio una ipoteca volontaria, a febbraio una giudiziale ed infine, a marzo, una ipoteca esattoriale.
Quella volontaria sarà considerata di primo grado, quella giudiziale di secondo e quella esattoriale di terzo.


Un altro elemento che dobbiamo sottolineare è che la diversa tipologia non influisce sul grado; possiamo perciò dire che l’ipoteca più rilevante è sempre quella iscritta per prima.



Vediamo ora le diverse sfumature sui diversi tipi di vendita di immobile con ipoteca.



VENDERE CASA CON IPOTECA VOLONTARIA


Ho già accennato a questo tipo di vendita all’inizio dell’articolo dove parlavamo di una vendita tra Giovanni e Luca.
Ti fornirò altri due elementi che daranno completezza al discorso.
Nel momento in cui vendiamo il nostro immobile gravato da ipoteca la banca che ha erogato il mutuo dovrà cancellare l’ipoteca stessa senza alcun costo per noi; verrà applicata la cosiddetta legge Bersani che è relativa solo ai mutui ipotecari.
Questo è un particolare importante perché il venditore risparmierà una cifra rispettabile.
Il secondo concetto è che alcuni istituti bancari trattengono per una quindicina di giorni le somme dovute al venditore per tutelarsi da eventuali fallimenti di quest’ultimo.
In teoria questo atteggiamento sarebbe da applicarsi solamente per quelle categorie di aziende definite fallibili ma, posso assicurarti, che accade anche tra soggetti privati che non sono soggetti a questo tipo di problema.
Assicurati prima di vendere che tipo di operatività la banca erogante vuole adottare perché potresti incassare i tuoi proventi circa 15 giorni dopo l'atto notarile.
Questo in alcuni casi non pregiudica nulla ma in altri potrebbe essere una discriminante rilevante.



VENDERE CASA CON IPOTECA GIUDIZIALE


È molto simile alla precedente vendita nel senso che l’ipoteca si cancellerà al momento del pagamento del debito.
La differenza sostanziale consiste che la cancellazione sarà a carico del venditore.
Sarà un notaio che provvederà alla cancellazione ma i costi saranno a carico del venditore.
Se hai subito una ipoteca giudiziale inserisci nel tuo conto economico questa spesa.
Per il calcolo dovrai pensare di pagare lo 0,5% dell’importo ipotecato più le tasse e gli oneri notarili. Inutile dirti che se nella fase di vendita e in quella di cancellazione è buona regola affidarti al notaio che si occuperà del tutto.



VENDERE CASA CON IPOTECA EQUITALIA


Potresti aver subito l’iscrizione di un’ipoteca da parte di Equitalia e lo stesso tempo vorresti vendere la tua casa.
Anche in questo caso l’operazione non è complicata e potrai risolvere il tutto al momento della vendita. L’elemento più importante è che dovrei coinvolgere un delegato dell’Agenzia delle Entrate Riscossioni, ossia Equitalia, che ritirerà l’assegno dell’acquirente per estinguere il debito.
Contestualmente l’ipoteca verrà estinta e, particolare non di poco conto, è che questa ipoteca non ha costi di cancellazione per te.



VENDERE CASA CON DIVERSE IPOTECHE


Capita più spesso di quanto immagini ma c’è sempre una soluzione soprattutto se la vendita della casa riesce a soddisfare tutti i creditori.
Immaginiamo una casa gravata da tre ipoteche.
La prima volontaria la seconda giudiziale e la terza esattoriale.
L’atteggiamento corretto è quello di organizzarsi di modo che, contestualmente all’atto di vendita, vengono cancellate tutte.
Non è una passeggiata per cui il consiglio che posso darti è quello di affidarti completamente al notaio incaricato per la vendita o, meglio ancora, ad un legale esperto in diritto immobiliare.
Sarà lui a coordinare tutti i creditori e ad assisterti nella parte relativa al contratto preliminare e a quello definitivo.
Un atteggiamento di questo genere darà tranquillità te ma anche la controparte che apprezzerà l'impegno professionale mostrato.

Spero che questo articolo ti si tornato utile e abbia diradato qualche dubbio sulla vendita della casa con ipoteca.

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