マンション管理一日１ニュース　音トピック

これから、初心者マンション所有者向けの初歩的な動画もアップしていければと思います。【初心者マンション所有者向けシリーズ】 分譲マンションを買うと、今まで遭遇したことがないような関係者が何人も登場します。その関係者、名前も似ていたりするので、どういう立場の人か分かっていないと、相談をする先が間違っていたり、恥ずかしい目に合うことがあります。 ですので、その関係者のことを少しおさらいしたいと思います。 今回、ご紹介するのは、マンションの売主、管理組合、管理会社、管理員、管理業務主任者です。 ＜要約＞ ・売主…マンションを売る人、売った後のアフター対応などもする。 ・管理組合…マンションの所有者で構成する組織。マンションの維持管理を行う。 ・管理会社…管理組合から委託を受けて、管理組合の業務を行う会社 ・管理員…管理会社等の社員で、管理員業務を行うスタッフ ・管理業務主任者…※名前が似ているという意味で紹介　フロント＝管理業務主任者　ではないことを留意 マンションを購入する時知っておきたいこと マンションに住んでいていまいち分からないこと などなど、　ご意見・ご要望等ありましたらコメント欄にてお願いします。

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ざっくりようやく  ・マンション管理組合と、大規模修繕工事業者を直接巡り合わせるホームページパッケージリリース  近年、大規模修繕工事といえば設計監理方式という、誤った信仰が流通しました。 しかし、設計監理方式は、設計監理事務所、管理会社と施工業者の談合や、出来レースが非常にやりやすく、管理組合にとっても不利な方式であることがわかっています。 しかしながら、今回のような直接施工方式が必ずしも良いかといえば、そうではありません。  各施工業者が、各社ごとの提案を出してくると、よほどの建築知識がないと、それらを提案内容、材料のグレード、価格など多角的に比較することは困難です。 結局、管理組合側に専門的な知識を持つものがいないと、専門家に頼らざるを得ないわけです。  信頼できる施工業者がいる場合は、下手に比較検討するより、その業者にすべておまかせするのも悪い方法ではありません。  株式会社新東亜工業 https://shintoa-tosou.jp/ 株式会社アシスト https://assist-all.co.jp/   

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コロナ禍で、在宅率が高まっている昨今、マンションでは 騒音の苦情と合わせて増えている苦情があります。それは「タバコ」の煙、匂いです。  これまでは、外でタバコを吸っていた愛煙家たちが、室内でタバコを吸うために、排気口から排出されたタバコの匂いが 共用廊下に蔓延しているというものなどです。  室内で吸う分はまだいたし方ないと思いますが、家庭内嫌煙家に室内から追い出された方が、ベランダで喫煙する例も少なくありません。  まず、最近では多くのマンションでは、使用細則で共用部分での喫煙を禁止しています。当然のことながらベランダも共用部分にあたりますので、そもそもベランダでの喫煙行為は細則違反にあたります。  今回、共用部分での喫煙を禁じていなかったマンションにおける事例をご紹介します。  事件の概要はこうです。  Aさんの居室のましたに居住しているBさんは、自身の居室ベランダで喫煙を継続しました。AさんはBさんに、対して手紙、電話、回覧等でベランダでの喫煙をやめるように求めましたが、Bさんはこれを無視し、喫煙を継続しました。 そのため、喘息等の疾患を有していたAさんが、体調を悪化させ、精神的肉体的苦痛を受けたとして、不法行為による損害賠償を請求しました。 Bさんは、仮に自分の喫煙とAさんの精神的苦痛との間に因果関係があるとしても、受任限度内であるして、喫煙は居室内でしており、私生活における自由が尊重されるべきであるとして争いました。 また、こちらのマンションの使用細則には、ベランダでの喫煙を禁ずる規則はありませんでした。  問題点は、Bさんがベランダで喫煙する行為はAさんに対する不法行為になるかという点です。  結論です。裁判所の判断は、Aさんの請求を一部認め、Bさんに対し損害賠償を命じました。  詳細です。  自宅の所有建物内であっても、いかなる行為も許されるというものではなく、この行為が、第三者に著しい不利益を及ぼす場合には、制限が加えられることがあるのはやむを得ないとしました。そして、喫煙は個人の趣味であって、本来個人の自由に委ねられる行為であるのですが、タバコの煙が喫煙者のみならず、その周辺で煙を吸い込むかたの健康にも悪影響を及ぼす恐れのあること、一般にタバコの煙を嫌うものが多くいることは、いずれも高知の事実です。 したがって、マンションの専有部分及び、これに接続する専用使用部分における喫煙であっても、マンションの居住者に与える不利益の程度によっては、制限すべき場合があり得るので、他の居住者に著しい不利益を与えていることを知りながら、喫煙を継続し、何らこれらを防止する措置をとらない場合は、喫煙が不法行為を構成することがありえると判断しました。このことは、マンションの使用細則がベランダの喫煙を禁じていない場合であっても同様であるとしました。  

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ざっくり要約  ・管理組合向け相談サービスリリース ・マンション管理３分診断 ・マンション管理に関するLINE相談サービス提供 ・セカンドオピニオンとして利用可能   管理組合役員になると、マンション管理運営に関して分からないこと、疑問に思うことがヤマのようにでてくるでしょう。 で、以外と気軽に相談できるところってないんですよね。 身近にいる専門家のマンション管理会社に不信感を抱いているときはなおさらです。  マンション管理センターや、マンション管理業協会などに相談しても、肝心なところは役人的な回答でピンと来ないなんてことも。  そういう相談相手を探している役員には、ちょうどよいサービスかもしれません。   運営している会社も管理会社で、慈善事業でやられているわけではないかと思いますので、同社の立場をしっかりと理解した上で、 回答を活用することについてはメリットがあるかと思います。  

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ざっくり  ・タワーマンションは高層階じゃなくてもいいところあるよ ・高層階と同じ共用設備使える ・値段が安い！ ・エレベーターの移動が楽！（←高層階はこれが異常なまでに苦痛） ・災害時も安全！ ・デメリットもあるよ！騒音が聞こえやすい、日差しが悪い、部屋の中が見えちゃうとか・・・   タワーマンション人気も昨今では下火になってきているとは言われているものの、まだまだ根強い人気の高層階。 ただ、低層階も意外といいところがあって狙い目なんです。 眺望の良さなんて、１週間もすれば飽きてしまいますし、あとは部屋に入ってしまえば、高層も低層も同じ。 むしろ、普段からグラグラ揺れて、風が強くてベランダにもおちおち出られない鳥かごのような高層階より、同じメリットを享受できて、尚且住みやすく、緊急時も安全！という低層階の良さをもっと知ってほしい。  というか、元も子もない話をしてしまいますが…タワーマンションの低層階買うぐらいでしたら 一般マンション買ったほうが間違いなく良いですね！というのも、同じ階数に住んでいても、管理費・修繕積立金の金額が高い高い… というのは、管理費、修繕積立金の金額は全体コストから、専有部分で按分して算出される点は同じですが、タワーマンションは特殊なメンテナンス費用がかかったり、大規模修繕工事の際も足場にお金がかかったりと 一般のマンションではかからない多額なコストがかかるため、それが管理費・修繕積立金に転嫁されます。  管理費、修繕積立金は大体100～150戸ぐらいが一番安価に抑えられているようなので、そのくらいの中規模マンションを購入するのが経済性だけを考えるのならばいいんでしょうね。   

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次世代の最強マンションを探すのにあたり、気になるのは終息の兆しが見えないコロナ禍が、市場にどのような影響をもたらすかです。 しかし、市場の状況とマンション購入とは切り離して考えるべきです。 今後、不景気、インフレとなる可能性が高いと思われるので、年収が下がる前に資産を持つ意味でマンション購入を意味があります。 ファミリータイプ、複合開発、エキチカなどの条件がそろえば、資産価値向上も十分期待できます。  また、これまで都心で評価されてきた価値は不安視されてきましたが、検討に加えるべき点があります。 ２０２０年の春から夏、都心居住の富裕層が軽井沢の別荘に一次避難した事象がありましたが、実は、同様のことがニューヨークのマンハッタンと郊外の別荘地でも見られました。 将来、今回のような危機が再び起きる可能性もあり、首都圏の周辺にセカンドハウスを持つことは検討に値します。 この先、今以上に都心と郊外のデュアルライフを選ぶ人は増えていくことでしょう。  資産価値だけでなく、安全、安心な暮らしが手に入る点でもマンションは有効な選択肢になります。 木密地域などの再開発で誕生するマンションは、被災リスクをへらす効果があります。 今の新築マンションは、強靭な耐震、耐火性を備えているため、被災を予防する　事前復興マンションともいえます。  働き方の変更もポイントです。 コロナ禍によって促進されたテレワークが今後のマンションづくりに大きな影響を与える可能性があります。 在宅でできることと、会社で皆が集まらなければできないことの線引きができつつあり、新しい働き方を支える住まいが求められるでしょう。  間取りはゆったりしたプランニング、多目的に使える共用スペースも必要です。また複合開発で生まれるマチも、新たな働き方にてきしていると思います。 そうしたマチは、ときにノートPCを片手に自宅、オフィスを出てカフェで仕事をすることも簡単です。 職場がマチに移れば、社会のニーズが見え、新たな気付きやアイデアを得やすい上にストレスも減ります。 複合開発で生まれるマチには、そうした可能性があります。  ソフト面、コミュニティに目を向けることも必要です。 売っておしまいではなく、竣工後も住人の暮らしをサポートすることの重要性が注目されています。理想的なのは、デベロッパーが一定数の住戸オーナーとなり、それを賃貸住宅として貸す仕組みを作ること。  賃貸住宅の住人の入れ替わりで新陳代謝が維持され、全住人が一斉に高齢化していくことを抑える効果が期待できます。 加えて、単身者、夫婦、家族など多様な家族構成に対応した間取りプランになっていれば、多彩な住人が暮らす場になるでしょう。タワーだけでなく、中低層の集合住宅も敷地内にあれば、さらに住人のバリエーションは増します。  この２０年間、評価を高めてきた都心居住の価値は不変であり、マンションを含む街開発もさらに進化は続きそうです。ニューノーマルな住まいに向け、各デベロッパーの新提案に着目し、２０２１年に価値ある選択をしましょう。    

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ざっくりと要約 ・政府は2050年までにco2排出量の80％削減を目指してる ・そのためには住宅のZEH化が不可欠 ・現在、ハウスメーカーの新築住宅の50％がZEH化しているが、中小工務店の供給実績は増えていない ・ZEG-MのモデルケースとしてZEM湯里の紹介  最近は、ZEH-Mを謳ったマンションの販売も一般化しております。 家庭部門のエネルギー消費量の上昇傾向を踏まえると、戸建て、マンションにおいてもZEH化していくことが必要不可欠です。 既存の住宅においても、グレードアップ工事としてZEH化工事の改修計画を盛り込んでいくことが必要と考えます。    

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先月ソウルのマンションの平均売買価格が前年同月比21.3％急騰しました。 7.10不動産対策以降の取引量が40％ほど減少しましたが、供給不足による物件の減少が、売主優位の市場が形成されました。 専門家は、今年も不動産費用の上昇と税負担の取引コスト転嫁現象などでソウルのマンション価格の上昇が続くと予想しました。  政府が不動産需要を鎮めるために、今後2年間で賃貸住宅11万4000世帯を供給すると明らかにしておりますが、すぐに効果がでないと考えられており、これらの施策では、需要集中と住宅価格の上昇を防ぐことができないだろうと、不動産の専門家は指摘しています。   

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新型コロナウィルス感染拡大に伴う緊急事態宣言が発令されました。 第一波のときには、手探りながらも大胆な対応方針を打ち出した各社でしたが、今回はどのような方針になっているのでしょうか。それぞれ見ていきたいと思います。  ざっくりと ・第一波とことなり、ほとんどの大手管理会社は通常業務継続 ・工事、保守点検、管理組合イベント等の開催については、基本的に実施の方針、個別対応する ・社内業務体制は、在宅勤務、出社率減、WEB会議促進など   去年の4月に発令された、緊急事態宣言時においては、管理員の派遣をやめる、工事・保守業務を停止する、月次業務を遅らせるなど、かなり大胆な方針を打ち出した会社も多かったのですが 今回は、かなり現実的な対応になっています。 ほとんどの管理会社が、通常業務継続を宣言しています。

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ざっくりというと ・顔認証でエントランスのオートロックと自宅の玄関を解錠するクラウドサービス ・オプションで虹彩認証、声認証、静脈認証なども追加可能 ・宅配業者、清掃業者などを登録しておけば、管理員の無人化・巡回管理の代わりも可 ・商業施設の決済サービスと連動させ、管理費引き落としやポイント還元を組合の収入源に 緊急事態宣言が発表され、ますますニューノーマル生活が進み、求められる非接触ツール。 去年の不動産テックエキスポに来場した際、一際目についたNECの同サービス。 様々な生体認証を使って、非接触で解錠できるだけでなく、同システムを決済システムなどにも連携させていくことにより、管理組合の財政問題を改善させるという壮大なビジネスモデルを見据えています。 また、昨今では３つの老いが叫ばれており、管理員スタッフの採用難問題もあります。 ですので、無人管理マンション、AI管理員マンションなどもこれから増えてくることでしょう。 その時、必要になってくるのは来館業者などの対応と、共用施設の予約対応などです。 同システムは、それらにも対応しているため、まさに次世代マンションにマッチしたシステムだといえます。

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