משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רגע

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור בנייה קלה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🔨 רקע:

- בשנים האחרונות הבנייה הקלה תפסה חלק משמעותי יותר בקרב ציבור בוני הבתים

- מאופיינת בעלות שנחשבת לזולה ומהירה יותר מבנייה "רגילה (בטון ובלוקים)

- ישנן הרבה שיטות של בנייה קלה - אנו נתייחס לסוגייה בצורה רוחבית כמוגש ולא בשיטה ספציפית

- בהרבה מקרים החומרים מיוצרים מראש במפעל ומורכבים / מיושמים בשטח

🔨 תהליך:

- זהה לתהליך של בנייה רגילה

- בשלב הראשון יש לבצע רכישה/שיוך של הקרקע, כולל תשלום היטלי פיתוח

- לאחר מכן יש להכין תכניות אדריכליות ולהגישן לקבלת היתר בנייה

- שחרור הכספים בבנק יבוצע לפי הפעימות המוכרות:

1. גמר יסודות

2. גמר שלד

3. גמר טיח/ריצוף

4. מסירה/טופס 4

- המשמעות - חייבים להיות נזילים בכסף מזומן לא מבוטל, לתשלום לבעלי מקצוע בין פעימות התשלום השונות *קריטי*

- המשכנתא לבנייה עצמה - תינתן בפועל רק לאחר קבלת היתר בניה!

🔨 שני הנושאים הקריטיים ביותר על מנת שנוכל לקבל משכנתא בבנייה קלה:

1. יסודות יצוקים (בדיוק כמו בבנייה רגילה)

2. ממ"ד תקני

🔨 אחוז מימון:

- זהה לבנייה עצמית: בחלק מהבנקים ניתן יהיה לקבל עד 70% מעלות הבנייה ובחלק מהבנקים יכללו גם את הרווח היזמי וגובה המשכנתא יחושב לפי שווי הנכס בכללותו

🔨 טיפ:

- מומלץ ביותר לבצע שמאות מקדימה בטרם ניגשים לבנק

- כדאי לבחור שמאי אשר מכיר את נושא הבנייה הקלה, על מנת שיוכל להעריך את השווי הנכון של הנכס

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: רכישת נכס לדיור וקבלת משכנתא - עבור חברה בע"מ

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏬 רקע:

ברוב המקרים, כשאנו מדברים על משכנתא -אז בגדול הכוונה היא לכך שאדם פרטי לוקח משכנתא לטובת רכישת נכס לדיור / להשקעה / נכס מסחרי..

תחום שפחות מוכר אך תופס תאוצה הוא חברה בע"מ אשר רוצה לרכוש נכס (למגורים / מסחרי)

🏬 יתרונות:

- מהווה הזדמנות עסקית

- יכול לשמש את החברה כהכנסה נוספת משכירות או כמקור לרווח עתידי מהשבחה ומכירה

- יכול לשמש את החברה לטובת הלנת עובדי החברה / מבקרים וכדומה

- ישנם יתרונות מיסוי, למשל לעומת מס על דיבידינד שעומד היום על כ- 30%

- ניתן לבצע ניכוי פחת

- שיפוצים או השקעות בנכס נחשבים כהוצאה מוכרת

🏬 יש לקחת בחשבון:

- מס רכישה מהשקל הראשון

- במידה והנכס יושכר - ישנו מס על הרווחים

- יש לקחת בחשבון שבמכירה עתידית של הנכס ישנו מס שבח + מס על דיבידנד

🏬 מימון:

- היסטורית הבנקים היו מאפשרים לקחת הלוואה מסחרית/עסקית לטובת העניין, בריביות גבוהות ולתקופות קצרות (10-12 שנים)

- כיום מדבור בשוק התחיל לפרוח, ואחד הבנקים כבר מאפשר משכנתא ארוכת טווח (עד 30 שנים), ועד 70% מימון

- חברות מימון חוץ בנקאיות - מאפשרות לקבל עד 80% מימון משווי הנכס (עד לתקרה של 1,000,000 ש"ח), לתקופה של עד 20 שנים

- יחס ההחזר אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל עבור לקוחות פרטיים (לרוב - עד 40% מההכנסות)

- ניתן לשעבד נכס של החברה ולקבל עליו תוספת למשכנתא קיימת (לטובת איחוד הלוואות או יצירת הון עצמי לרכישה הבאה)

🏬 חשוב:

בטרם ניגשים לחפש את פתרון המימון הטוב ביותר, מומלץ להתייעץ עם רו"ח/מומחה מס + עו"ד, אשר יסבירו במדויק את כל המשמעויות לגבי מיסוי וסוגיות משפטיות של רכישת הנכס בחברה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא בקיבוץ

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏡 מאפייני משכנתא בקיבוץ:

- לא זהה ללקיחת משכנתא ב"עיר"

- יש מספר גורמים, כמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י / מינהל), הקיבוץ עצמו, מועצה איזורית...

- בהרבה מקרים היה דרישה לעבור וועדת קבלה

- נעשית חתימה על הסכם מול הקיבוץ עצמו

- בחלק מהקיבוצים ישנם תשלומים נוספים של חברות/קליטה בקיבוץ וכדומה

- ככל שמדובר בבנייה עצמית - יש לקחת בחשבון שלא כל ההוצאות ייכנסו לתחשיב של מחיר הנכס (היטלים מסוימים, חברות בקיבוץ ועוד)

🏡 נבחין בין שני מצבים משפטיים:

1. בהרבה מקרים, הקרקע שייכת לקיבוץ (דרך המינהל) - מצב זה נקרא שיוך חוזי: הקיבוץ אחראי על ניהול והקצאת הקרקעות, במצב זה יותר מורכב לקבל משכנתא

2. הקרקע שייכת למינהל (בדומה להרחבות או בתים שעברו שיוך) - מצב זה נקרא שיוך קנייני: במצב זה ניתן לקבל משכנתא "רגילה"

🏡 שיוך קרקעות:

-מצב מאד שכיח שבו כבר יש קרקע (ונכס) אשר שייכים לקיבוץ, ובמהלך מוסדר מעוניינים להעביר את הקרקע לשיוך המינהל

או מצב שבו רוצים לבצע בנייה על אותה קרקע

- האתגר הפיננסי נמצא בעיקר במצב הזה, שבו לבנק יש פחות "אחיזה" בקרקע, היות והיא עדיין שייכת לקיבוץ

- בחלק מהקיבוצים לעתים מגיעים להסכמה אודות ליווי עם בנק או חברת מימון מסויימים, או בעזרת קרן קמ"ע, ויכול להיווצר מצב תיאורטי שבו הלווה יהיה מעין לקוח שבוי מבחינת התנאים.

כך שהגוף המממן מקבל ערבויות מתאימות ויכול לבצע את העיסקה, בתנאי משכנתא ולא הלוואה רגילה,

ומכאן שנוכל בהמשך הדרך למחזר את המשכנתא גם בבנקים אחרים (לאחר סיום תהליך השיוך)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מסחרי - משרד או חנות

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏢 נתחיל מהסוף: כיום ניתן לקבל משכנתא ארוכת טווח לטובת רכישת נכס מסחרי כמו משרד או חנות!

🏢 למי זה רלווטני:

- לשכיר / בעל עסק / חברה אשר מעוניינים לבחון אלטרנטיבות השקעה ביחס לנכס למגורים או אפיק השקעה אחר

- לבעל עסק / חברה אשר מעוניינים לעבור משכירות למשרד קבע

🏢 מאפיינים:

- אין כאן רגולציה כמו ברכישת נכס לדיור (אחוז מימון, הון עצמי ועוד)

- לרוב תהיה תשואה גבוהה יותר מאשר בנכס למגורים, אך בחלקה יכולה להתקזז לאור נושאי מיסוי

🏢 מה יש לקחת בחשבון ברכישת נכס מסחרי:

- נושא המיסוי הוא שונה ממיסוי של נכס למגורים

- הנושא רלוונטי גם לאדם שכיר וגם לבעל עסק (עצמאי / חברה)

- מומלץ ביותר להתייעץ עם מומחה למיסוי, על מנת להבין את כל המשמעויות - דיווח לרשויות על הכנסות, הכרה במע"מ, מס רכישה ועוד

-

🏢 פתרונות מימון:

- ברוב הבנקים המשכנתא הניתנת הנה עסקית ולכן המשך שלה קצר 10-15 שנים, והריביות נחשבות גבוהות (ביחס לריביות של משכנתא לדיור)

- ישנו היום שינוי מגמה, ובנוסף כניסת קרנות מימון חוץ בנקאיות לתחום, ולכן כיום ניתן כבר להגיע למשכנתאות באיזור ה- 30 שנה עם ריביות טובות יותר מהעבר!

- אחוז המימון יכול להגיע עד 75%, תלוי בעיסקה

- במידת הצורך, ניתן להשלים הון עצמי לעיסקה בשעבוד נכס אחר (מסחרי/מגורים)

- כמו תמיד, ההמלצה הנה לבצע תכנון מדויק של העיסקה על כל היבטיה, לרבות אישורים עקרוניים פיננסיים וקבלת מידע מקיף לגבי נושאי מיסוי

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: דו"ח אשראי/ריכוז נתונים מבנק ישראל (BDI)

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

📊 מעט רקע:

- לפני מספר שנים התבצעה רפורמה רחבה במערכת הפיננסית: הוקם מאגר מידע בבנק ישראל, אשר כולל נתוני אשראי של אזרחי ישראל ברמת ת.ז

- המאגר כולל נתונים פיננסיים רבים של אדם, ברמה של 3-10 שנים אחורה.

- המערכת הפיננסית יכולה להפיק דוח עד 3 שנים אחורה (כמובן שבאישור הלקוח)

- אדם יכול להפיק עבור עצמו דוח עד 10 שנים אחורה

- בין הנתונים אשר מופיעים בדוח: כל חשבונות הבנק (פרטיים/ משותפים/ עסקיים); אובליגו כללי - ברמה של התחייבויות פיננסיות כמו הלוואות, מינוס, ערבויות

- עמידה בהתחייבויות: האם חזרו חיובים של הלוואות / הוראות קבע / צ'קים, פיגורים בהלוואות ועוד

- חיוויים שליליים אשר מגיעים מרשויות כמו הוצל"פ / בתי משפט, וביניהם: פשיטת רגל, כינוס נכסים, הגבלה, הסדרי חובות, חובות בהוצל"פ, התראות על חזרה של 5 צ'קים ומעלה

- הדוח מוכר גם בשם - דוח BDI

📊 איך זה משפיע על קבלת אשראי / משכנתא?

- למעשה הדוח הזה מאפשר לנותני האשראי לקבל החלטות בדבר מתן האשראי, לרבות אילו ריביות יקבל הלקוח

- ככל שהלקוח מתנהל בצורה תקינה - וציון האשראי שלו גבוה יותר, כך המוטיבציה למתן אשראי + בריביות טובות יהיה גבוה יותר;

מנגד - יכול לעזור לנותן האשראי להחליט כי הלווה יותר בסיכון, ולכן ההלוואה תאושר בתנאים יקרים יותר ואף לא יאושר בכלל

📊 ציון אשראי:

- לשכות האשראי (חברת BDI ו- D&B נכון להיום) מפיקות דוחות נוספים, על בסיס אותו מאגר אשראי - ונותנות גם ציון אשראי ללקוח (CREDIT SCORE - FICO), כך שיוצא שלכל אדם יש כיום ציון אשראי

📊 הפקת דוח אשראי:

- כל אדם יכול להפיק פעם בשנה קלנדארית את הדוח ישירות מבנק ישראל - בחינם, הפקה נוספת תעלה ללקוח נכון להיום 31 ש"ח

ההפקה נעשית דרך הקישור הבא:

https://www.creditdata.org.il/

- יש להפיק דוח ריכוז נתונים (ל- 3 שנים בדרך-כלל)

- יש לקחת בחשבון שישנו תהליך רישום ואימות קצר

- הרישום ישמש גם לשירותי ממשלה נוספים, ולכן כדאי לשמור את שם המשתמש והסיסמה

- ניתן להפיק דוחות מתקדמים יותר דרך לשכות האשראי - שם ניתן להיחשף לציון האשראי ונתונים נוספים

📊 תיקון מידע שלילי בדוח אשראי:

- כאמור, המידע אשר מוצג בדוח למערכת הפיננסית הוא ל- 3 שנים, כך שבהרבה מקרים ניתן יהיה לחכות שהדוח "יתנקה מעצמו" בתום התקופה

- יש לקחת בחשבון שבנק שהיתה ללקוח בו בעיה - המידע הזה הוא פנימי של הבנק, ולכן יכול להווצר מצב שגם לאחר שדוח האשראי נקי - אותו בנק לא ירצה לתת אשראי ללקוח גם בהמשך הדרך (לעתים אף הרבה שנים אחרי)

- חלק מהנתונים, ניתנים לתיקון, בעיקר את המידע שהופך את הלקוח ל"שלילי מובהק בנק ישראל", בהרבה מקרים לפחות שנה או שנתיים מיום סיום האירוע שזיכה את הלקוח בהגדרה של שלילי מובהק

- ישנן הרבה מאד חברות שעוסקות כיום בתיקון מידע - יש לקחת בחשבון שיש בשוק הרבה הבטחות, ולכן חובת ההוכחה מוטלת על נותני השירות

- ***בשום פנים ואופן אסור לבצע הפסקת איסוף נתוני אשראי / מחיקת נתוני אשראי - הנ"ל יגרור לבעיה קריטית בקבלת אשראי***

עדיף להתמודד עם דוח לא תקין מאשר עם דוח שהופסק בו איסוף הנתונים; היות ומדובר בתהליך בלתי הפיך נכון להיום

📊 טיפים חשובים:

- לפני בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - ההמלצה הנה לעבור על דוח האשראי ולבחון שהדוח נראה תקין

- במידה והתקבל סירוב מבנק אחד, יש לעצור ולהיוועץ באיש מקצוע, על מנת שלא להיגרר לעוד סירובים בבנקים נוספים

- בהרבה מקרים ניתן יהיה לרתום את המערכת הפיננסית למצן הלוואה, גם כשעדיין דוח האשראי אינו נקי 100%, לרוב יהיה מדובר בהתנהלות תקינה לאורך שנתיים לפחות מיום סיום הבעיות (יש לקחת בחשבון שכנראה האשראי יתומחר בריביות גבוהות יותר)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מכונס נכסים

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

☑️ מהו כינוס נכסים?

-מדובר במצב שבו הרשויות בישראל (בימ"ש, הוצאה לפועל..) מחליטות לממש/למכור את הנכס של אדם החייב כספים - על מנת לפרוע את חובותיו

-רכישת נכס מכונס נכסים מהווה הזדמנות (בתיאוריה) לרכישת נכס מתחת למחיר בשוק

☑️ מאפייני רכישת נכס מכינוס נכסים:

- מדובר בעיסקה לא פשוטה

- הנכס נרכש במצבו הנוכחי (AS-IS)

- האחריות על מצב הנכס הנה על הרוכש בלבד

- לרוכש תהיה אפשרות לעיין בשמאות שנעשתה (מטעם בימ"ש בדרך כלל)

☑️ תהליך רכישת נכס מכינוס נכסים:

- מדובר במכרז, אשר מנוהל על ידי כונס הנכסים או מי מטעמו

- בעת הגשת הצעת המחיר במכרז - יש להפקיד 10% מגובה ההצעה בפקדון, אשר יוחזרו רק לאחר שהמכרז יסתיים, ולכן יש לקחת בחשבון שגם אם ההצעה שלנו לא זכתה - יכול לקחת זמן רב עד אשר הפקדון הנ"ל יוחזר

- יש לקחת בחשבון, שהאדם אשר הנכס שלו הועמד לכינוס יכול לגייס את הכספים לתשלום חובותיו, ולכן גם אם אפילו חתמנו על חוזה הרכישה מול הכונס, יש סיכוי שהנכס לא יועבר לחזקתי

- מכאן נובע שייתכן וכבר נלקחה משכנתא, התחלתי לשלם עליה, ועדיין ישנו סיכוי שהנכס לא יועבר אלי בסופו של תהליך (כמובן שהכספים יושבו לרוכש)

☑️ לקיחת משכנתא בכינוס:

- מדובר במשכנתא לכל דבר ועניין (אחוז מימון, יכולת החזר, התנהלות פיננסית וכל השאר)

- יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך מהרגיל, מטבע הדברים

- הניירת הנה לא סטנדרטית - יידרשו מסמכים נוספים הקשורים ברכישה מכונס

- הבנקים בחלק מהמקרים יכולים להערים קשיים או השלמות רבות

- בחלק מהמקרים ייתכן והריביות יהיו מעט יותר יקרות, למרות שהריבית אמורה להיות רגילה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: השבת הון עצמי במשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

💸 מדובר במצב שבו אנו מבקשים מהבנק להגדיל את המשכנתא לאחר שנלקחה / במהלך לקיחתה (כבר הועבר כסף למוכר) - לנוכח קושי בתזרים ההון העצמי

💸 מצב זה יכול לנבוע ממספר סיבות:

- תכנון לא נכון של ההון העצמי לעיסקה (העברתי למוכר יותר ממה שתכננתי / הייתי חייב מבחינת ההון העצמי הנדרש)

- גילוי קושי תזרימי תוך כדי תנועה: למשל - מדד תשומות הבנייה עלה משמעותית, מס רכישה שלא נלקח בחשבון, הוצאה משמעותית שלא תוכננה, הועבר למוכר יותר כסף שמקורו בהון עצמי בגלל לחץ של זמנים בחוזה - עד לקבלת המשכנתא ועוד..

💸 את השבת ההון העצמי ניתן לבצע עד לתקרת אחוז המימון לעיסקה המדוברת (בכפוף לשווי נכס בהערת שמאי כמובן):

דירה יחידה - עד 75% מימון, שיפור דיור עד 70%, נכס להשקעה עד 50%

💸 מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן - מעבר לתקרת ההון העצמי, יש לקחת בחשבון יכולת החזר, התנהלות פיננסית תקינה, הגדלת ביטוח חיים, הגשה של בקשה מסודרת

💸 את הבקשה ניתן לבצע ברוב המקרים עד שנה ממועד לקיחת המשכנתא (לרוב הבנקים יאשרו עד חצי שנה)

💸 הבנק יבקש אסמכתא לבקשה לביצוע השבת ההון העצמי (לוח סילוקין של הלוואה שנלקחה, כסף שהועבר כהלוואה מההורים וכדומה)

💸 הבנקים יכולים לאשר את הבקשה כחלק מהמשכנתא ה"רגילה" - בתנאי משכנתא לדיור, אך יכולים גם לאשר בחלק מהמקרים כהלוואה לכל מטרה - שבה הריביות גבוהות יותר

💸 במקרה שבו הבנק אינו מאשר את ההלוואה / הריביות יקרות - ניתן בהחלט לשקול פתרונות מימון חוץ בנקאיים, כמשכנתא מדרגה שנייה (מעל המשכנתא של הבנק), בפריסה ארוכת שנים (עד 30)

💸 יש לזכור את חשיבות התכנון של העיסקה ושל גובה המשכנתא שלוקחים - מראש, אך חשוב לזכור שיש פתרונות מעולים כיום בשוק

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לתושבי ישראל הגרים בחו"ל (תושבי חוץ)

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🗽 מי מוגדר כתושב חוץ?

- כל ישראלי שחי בחו"ל (ואף הכנסותיו בחו"ל), במספר ימים שנתי אשר נקבע ע"י הרשויות

🗽 רילוקיישן:

- בהרבה מקרים, מי שנמצא ברילוקיישן עם מועד חזרה לארץ ידוע מראש - ניתן יהיה בסבירות גבוהה להכיר בו כתושב ישראלי "רגיל", וכך יזכה לתנאי לקיחת משכנתא סטנדרטיים

🗽 מאפייני המשכנתא לתושב חוץ:

- ניתן לקבל משכנתא עד 50% משווי הנכס הנרכש (כמובן שבכפוף לשמאות)

- במידה ומדובר בדירה היחידה של הלווה - ניתן יהיה לקבל בחלק מהבנקים אחוז מימון גבוה יותר

- במידה ומדובר בדירה נוספת - אז בכל מקרה אחוז המימון במערכת הבנקאית לא יעבור את ה- 50% (יש כמובן פתרונות חוץ בנקאיים רלוונטיים, כמו עבור משקיעים בארץ)

- ניתן לחרוג ממבנה ההלוואה הרגיל שיש בארץ - ולבקש שכל המשכנתא תהיה במסלול מט"ח (דולר, יורו, ין), לנוכח העניין שתושבי חוץ מכניסים את השכר שלהם במט"ח

- יש לקחת בחשבון מס רכישה החל מהשקל הראשון, לפי הנחיות אשר מתפרסמות ע"י רשות המיסים

- הריביות יהיו מעט יותר יקרות מאשר בעיסקת משכנתא לתושב ישראל שגר בארץ (הכוונה הנה באותו אחוז מימון ובאותו תמהיל)

- ברוב המקרים, על הלווים להיות נוכחים בארץ בעת החתימה על המשכנתא

- לרוב, הלווים מגיעים לארץ לתקופה שתאפשר להם לחתום על הסכם הרכישה ומשם חתימה על המשכנתא

- החזר המשכנתא יהיה בחשבון בבנק בישראל - כך שמי שאין לו חשבון בארץ יידרש גם כן לפתוח חשבון עו"ש

- יש לקחת בחשבון שמטבע הדברים התהליך הנו ארוך יותר מאשר תהליך לקיחת משכנתא בארץ, לנוכח הניירת הייחודית (לעתים יעלה צורך בתרגום רשמי של מסמכים וחתימת נוטוריון) ולנוכח העניין שבבנקים השונים ישנם סניפים ובנקאים ספציפיים אשר יודעים לטפל בלקוחות חוץ

- בהקשר זה ההמלצה הנה שיהיה מעורב כאן עו"ד עם יפוי כוח מתאים + יועץ משכנתאות אשר יתכלל את העיסקה ברמה הבנקאית - מראש

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: העלויות הנוספות הכרוכות בתהליך לקיחת משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

נסווג את העלויות למספר קטגוריות:

💰 עלויות ישירות ועקיפות הקשורות לתהליך בבנק:

- עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק: עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא; ניתן להפחית לרוב את העמלה לחצי מהעלות, לאחר מו"מ, בכל מקרה לא יפחת מ- 500 ש"ח.

- שמאות: הדרך של הבנק להכיר את הנכס ומצבו המשפטי/תכנוני. כאשר השמאות נעשית דרך הפניה מהבנק (שעמו מתקדמים בתהליך לקיחת המשכנתא), העלות תהיה ביחס לשווי הנכס, ותעמוד לרוב על סכום של 400-1,400 ש"ח, להוציא נכסים בשווי מאד גבוה.

לשם ההשוואה - עלות ביצוע שמאות פרטית (בטרם חתימה על הסכם רכישה) עומדת על 1,500-3,500 לרוב, תלוי בשווי הנכס/סוג השמאות ועוד מספר פרמטרים; ישנם מקרים שבהם השמאות תהיה יקרה אף יותר - בהתאם לנסיבות.

-רישום ברשם המשכונות: הבנק מבצע את הפעולה, העלות עומדת על כ- 160 ש"ח.

-עלות רישום בטאבו: במידת הצורך, עומדת גם על כ- 160 ש"ח.

-אישור על היעדר חובות בעירייה/מועצה: עומד על כ- 80 ש"ח.

-הפקת נסח טאבו / עיון ברשם המשכונות: עלויות של כ- 11-15 ש"ח לכל מסמך.

-אישור זכויות מרמ"י: עומד על כ- 73 ש"ח.

-אישור זכויות מהקבלן (במקרה והרישום בטאבו טרם הסתיים): עומד על כ- 80 ש"ח.

-יפוי כוח נוטוריוני: תלוי במספר העותקים הנדרשים סדר גודל של כ- 160-300 ש"ח.

- תצהיר בפני עו"ד: עומד על כ- 100 ש"ח.

- הפקת תשריט / רישום בית משותף: עומד על כ- 33 ש"ח.

💰 עלויות אשר קשורות בלווה:

- עו"ד: רצוי מאד לא לוותר עליו, גם במידה ורוכשים דירה מקבלן: סדר גודל של כ- 0.5% + מע"מ ממחיר רכישת הנכס, ולרוב לא יורד מ- 5,000 ש"ח.

- מתווך: עומד על כ- 1-2% ממחיר העיסקה (בתוספת/כולל מע"מ).

💰 עלויות אשר קשורות בלווה:

- שיפוץ

- שידרוג

- הובלה

- מוצרים לבית

💰 מסים:

*רצוי להתייעץ כמובן עם העו"ד אשר מלווה את העיסקה, ייתכן ויש לקחת בחשבון מסים כמו - מס רכישה / מס שבח

💰 ביטוחים:

- ביטוח חיים למשכנתא: תשלום שוטף, לרוב עד למועד סמוך לסיום תשלומי המשכנתא.

- ביטוח מבנה: תשלום שוטף, ביטוח שנדרש להחזיק עד למועד סיום המשכנתא.

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא מוחקת - איחוד הלוואות דרך משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

סוגי הפתרונות:

1. הפתרון המוכר - לקיחת משכנתא לכל מטרה דרך הבנק (שבו קיימת לנו המשכנתא או מעבר לבנק אחר למשכנתאות), עד ל- 50% משווי הנכס, ובניכוי יתרת משכנתא (ככל שקיימת).

פתרונות מימון בחברות ביטוח /קרנות מימון חוץ בנקאיים:

2. קבלת משכנתא של עד 60% משווי הנכס. למי שקיימת משכנתא - זה ידרוש את העברת המשכנתא הקיימת לאותו גוף מימון (מדגיש: סכום המשכנתא כולל גם משכנתא קיימת, ככל שיש).

3. החידוש הגדול בשוק: חברת חדשה, אשר מספקת משכנתא של עד 85% מימון משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת; כשההלוואה ניתנת כמשכנתא מדרגה שנייה - כלומר: משכנתא שלא נוגעת במה שקיים בבנק, אלא מוסיפה סכום כסף נוסף, כך שלא נדרש לעבור לחברה אחרת.

חשוב לציין שהריבית כאן היא מעט יותר גבוהה, אך ההלוואה ניתנת לפריסה של עד 30-40 שנים.

דגשים כלליים:

🏆מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן הלווה ייבחן ב- התנהלות פיננסית, יכולת החזר, אחוז מימון משווי הנכס, ביצוע שמאות לפי הצורך, ביטוחי חיים וכדומה.

🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות: במצב שבו יש לנו מספר הלוואות, אשר אינן מאפשרות לנו לגמור את החודש / מקשות עלינו את ההחזרים החודשיים ואף אנו חוששים שלא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים יותר..

🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית

🏆הפתרונות השונים נותנים מענה לתקופות של עד 20-30 שנה, תלוי בעיסקה.

🏆כמובן שבמסגרת המהלך, נשקול לבצע מיחזור למשכנתא קיימת - אם נמצא שיש היתכנות לחיסכון / מתן ערך.

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566