משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רגע

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור רכישת נכס להשקעה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

מאפייני עיסקת משכנתא עבור רכישת נכס להשקעה (רכישת נכס שני ומעלה):

🏢 ניתן לקבל בבנקים עד 50% מימון משווי הנכס, בתנאי משכנתא רגילה

🏢 ישנם גופי מימון חוץ בנקאיים שיכולים לתת משכנתא ארוכת טווח באחוז מימון של עד 60-80% (בריביות מעט יותר יקרות) - כלי נהדר למשקיעים

🏢 ההון העצמי הנדרש לעיסקה יהיה יחסי לאחוז המימון (20-50% הון עצמי מינימום)

🏢 ניתן להיעזר בלקיחת משכנתא על נכס קיים בעת הצורך, על מנת להגדיל את ההון העצמי

🏢 ישנה חשיבות קריטית לליווי ע"י עו"ד מנוסה במיסוי מקרקעין - בשל אירועי מס אשר יכולים להיות לעיסקה (מס רכישה, מס שבח)

🏢 חשוב לשים לב ליחס ההחזר, אפילו אם ברוב המקרים הנכס החדש/קיים יתנו תשואה - החישוב בבנק הוא לא שכירות אל מול משכנתא ישירות

🏢 כמו תמיד, ישנה חישבות קריטית לתכנון העיסקה לפרטי פרטים, על מנת לקבל את התוצאה הטובה ביותר

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לגיל השלישי (משכנתא הפוכה)

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏠 מדובר בעיסקה שונה בתכלית מרכישת נכס מוכן / מקבלן

🏠 מתאפיינת לרוב בשני שלבים מרכזיים: רכישת הקרקע, בניית הבית

🏠 דורש תכנון מראש של כל עלות הבנייה

🏠 ישנם היטלים ותלשומים נוספים (לרוב היטלי פיתוח) שיש לקחת אותם בחשבון, ומנגד - לא כל התשלומים הללו ייחשבו כהון עצמי מבחינת הבנק (למשל: אגרה ליישוב, ועדת קבלה, חברות ביישוב, הוצאות היתר בנייה ועוד)

🏠 בבנייה העצמית הבנק מעביר תשלומים רק ב- 4 פעימות תשלום בלבד:

1. גמר יסודות/כלונסאות

2. גמר שלד

3. גמר טיח/ריצוף

4. מסירה/טופס 4

🏠 המשמעות - חייבים להיות נזילים בכסף מזומן לא מבוטל, לתשלום לבעלי מקצוע בין פעימות התשלום השונות *קריטי*

🏠 המשכנתא לבנייה עצמה - תינתן בפועל רק לאחר קבלת היתר בניה!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לגיל השלישי (משכנתא הפוכה)

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

✅מאפייני המשכנתא:

- גיל (לרוב מעל 60, שזהו גיל הלווה הצעיר ביותר בהלוואה)

- ללא צורך בביטוח חיים

- לא חייבת להיות יכולת החזר

- ההלוואה יכולה להינתן ללא הגבלת זמן (עד למועד פטירת הלווים)

- ניתנת על בית שברשות הלווה

- אחוז המימון משווי הנכס תלוי בגיל הלווה - ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל הנו גבוה יותר

- ניתנת לפירעון בכל עת

✅הפתרונות אשר קיימים בשוק:

- לצבור את הריבית ואז לא לשלם לעולם את ההחזר החודשי (יש לקחת בחשבון שכל חודש שעובר, היתרה לסילוק ההלוואה גדלה)

- לשלם את הריבית החודשית בלבד - כך שהקרן תמיד תישאר באותו סכום התחלתי שאותו לקחנו

- תשלום שוטף, כמשכנתא רגילה - קרן + ריבית, לתקופות שיכולות לנוע עד 20-30 שנים (כאן נדרשת יכולת החזר)

- ניתן לעבור בין מסלולים תוך כדי תנועה, בתיאום עם חברת המימון

✅הסיבות שבגינן נהוג לקחת את המשכנתא ההפוכה:

- בעיה בריאותית אשר דורשת סכום כסף גבוה

- מעבר לדיור מוגן

- כיסוי חובות

- עזרה למשפחה/ילדים

- תוספת להכנסות החודשיות, כמעין קצבה חודשית

- רכישת נכס להשקעה ועוד

✅חשיבות מעורבות המשפחה בתהליך:

- רצוי לשתף את הילדים בנושא

- לרוב חברות המימון מבקשות להחתים את ילדי הלווים על כך שהם מודעים לעניין שההורים לקחו משכנתא הפוכה (על מנת למנוע טענות עתידיות)

- ככל שישנה בעיה בסוגיה הנ"ל - ישנם פתרונות שניתן לייצר מול החברות

✅תהליך והוצאות:

- דומה למשכנתא "רגילה"

- כולל קבלת אישור למשכנתא

- חתימה על חוזה, ביצוע ביטחונות (טאבו/מינהל, רשם המשכונות וכדומה)

- יש לקחת בחשבון הוצאות כגון שמאות, פתיחת תיק בחברת המימון ועוד (את ההוצאות ניתן "להעמיס" על ההלוואה)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא למסורבים בבנקים

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

❌ בעלי הון עצמי נמוך מדי

❌ יחס החזר נמוך מדי

❌ התנהלות אשראי לא תקינה ברמת הסביר

כמו כן שוחחנו על המסורבים הקשים יותר, במצבים כמו:

🚫 פשיטת רגל

🚫 הגבלה בבנקים

🚫 כינוס נכסים

🚫 הוצאה לפועל

🚫 הסדרי חובות

🚫 התנהלות אשראי ממושכת לא תקינה

שוחחנו על הפתרונות ועל המוקשים שיכולים להיות בדרך

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משפרי דיור

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏡 משפרי דיור הנם נוטלי משכנתאות אשר ברוב המקרים משדרגים את הנכס הקיים שלהם בנכס יקר יותר

🏡 לרוב מדובר בלווים אשר כבר קיימת להם משכנתא על הנכס הנוכחי

🏡 הוסברה החשיבות הקריטית של תכנון המהלך והתזמון של ביצוע המהלך

🏡 ההבדל בין מצב שבו כבר נמכר הנכס הנוכחי שלי לבין מצב בו הנכס הנוכחי שלי טרם נמכר

🏡 איך הבנק רואה את המצבים הללו (בצורה שונה לגמרי)

🏡 רמת הכסף הנזיל שנדרש לטובת ביצוע המהלך כנדרש

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: איחוד הלוואות דרך משכנתא - משכנתה מוחקת

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏆מדובר בתוספת למשכנתא

🏆ניתן להגיע לסכום של עד 85%-70% משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא כלל שקיימת

🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות

🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית

🏆ניתנת לתקופה של עד 20-30 שנה, ןלעתים אף יותר

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מיחזור משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

♻️ מה זה בעצם מיחזור משכנתא?

ההגדרה הרחבה והבסיסית ביותר היא 'שינוי התנאים'. מה שאנחנו עושים זה בעצם להקפיא את המצב הקיים, לפרק אותו ולהרכיב אותו מחדש, בהתאמה לתנאים הנוכחיים בחיים שלנו ובשוק המשכנתאות

♻️ מה התוצאות של מיחזור משכנתא?

- חיסכון בסה"כ עלות המשכנתא מהיום ועד סופה

- קיצור שנים לתשלום

- הזרמת כסף למשכנתא (התקבל סכום כסף משמעותי, פיצויים, תביעה, ירושה, זכייה..)

- הורדת ההחזר החודשי

- הגדלת ההחזר החודש

הרעיון הוא בעצם להתאים את יתרת המשכנתא ליכולת הפיננסית העכשווית שלנו

♻️ מה קובע את מחיר הכסף שאנו משלמים עליו במשכנתא (גובה הריבית)?

- אחוז המימון

- תמהיל או הרכב ההלוואה

- משך תקופת ההחזר של כל מסלול

- יכולת ההחזר של הלווה

♻️ מתי נשקול לבצע מיחזור משכנתא:

- ההכנסות שלנו גדלו

- התפנה לנו כסף בתזרים השוטף החודשי (למשל: סיימנו לשלם על הלוואה, סיימנו לשלם על גנים..)

- מצב של קושי בעמידה בהחזרים ורצון להוריד את ההחזר החודשי

- שינויים ברגולציה של בנק ישראל (דוגמה מצוינת הנה הסרת מגבלת הפריים)

- שינויים בריביות המשכנתאות בישראל

- עברו לכל היותר 3 שנים מיום החתימה על המשכנתא / בדיקת כדאיות המיחזור האחרונה:

חשוב להבין שתנאי המשכנתא שלנו נקבעו במועד החתימה על המשכנתא, שם היינו באחוז מימון מסוים ממחיר הנכס, הייתה לנו יכולת החזר מסוימת ועוד, ואז לאורך השנים קרו מספר דברים:

- אחוז המימון שלנו ירד, משום שסביר להניח ששווי הנכס עלה מעט ויתרת המשכנתא ירדה לנוכח התשלומים השוטפים שלנו

- כמו כן – המסלולים שלקחנו התקצרו, והבנק מתמחר בין היתר את גובה הריבית לתשלום ע"פ משך המסלול, בקבוצות של 5 שנים, אז לדוגמה: אם לקחנו מסלול ל- 30 שנה, ועברו נניח 5 שנים, נוכל לדרוש מהבנק הטבה בריבית לנוכח העובדה שעכשיו אנחנו בקבוצת שנים יותר קטנה (20-25, במקום 25-30)

♻️ מי שיעבוד נכון, ויבצע מיחזור של המשכנתא שלו כל כמה שנים - יוכל לקצר את המשכנתא שלו ולהוזיל אותה, והסוד הכי גדול: ללא צורך בהגדלת ההחזר החודשי

♻️ חשוב להבין שהבנק בטח לא יציע לנו בעצמו שיפור בתנאים, אנחנו צריכים לדרוש זאת בעצמנו!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: תהליך לקיחת משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

✔️תזמון (כושר התשכרות, התנהלות בבנקים, הון עצמי מספק, תכנון העיסקה)

✔️הגשת בקשה לאישור עקרוני

✔️קבלת אישור עקרוני - ורק לאחריו באמת ניתן להתקדם למו"מ רציני על נכס שבו אנו מעוניינים

✔️חתימה על הסכם רכישה (כולל חשיבות הליווי על ידי עו"ד בכל שלבי המו"מ)

✔️בניית תמהיל סופי והגשתו לבנקים

✔️ביצוע מכרז ריביות עבור התמהיל

✔️ביצוע שמאות

✔️חתימה על המשכנתא

✔️השלמות מסמכים

✔️ביטוחים (חיים, מבנה)

✔️הזרמת כסף למוכר

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הפרמרטים שעליהם מסתכל הבנק בעת מתן אישור למשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

✅ כושר השתכרות

✅ הון עצמי

✅ יחס החזר

✅ התנהלות פיננסית

✅ תזמון לקיחת המשכנתא (למשל - אחד מבני הזוג בחל"ת)

✅ החשיבות לתכנון המהלך בצורה נכונה!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

הפינה הראשונה ברדיו קול רגע!

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

-מה זו משכנתא

-מאפייני המשכנתא

-מדוע כדאי להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני

-הנחיות בנק ישראל לגבי מגבלת שליש הפריים

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566