משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רגע

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: עמלת פירעון מוקדם במשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

📊 מוכרת גם כעמלת היוון, קנס משכנתא

📊 אינה ניתנת לחיזוי מראש (בדומה למדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה)

📊 מתרחשת כאשר יש פער בריבית שיש לי כיום במשכנתא אל מול הריבית הממוצעת שהבנק מחשב לאותו המסלול ביום הפרעון / מיחזור - במצב שבו "הבנק מפסיד", משום שהריבית שלי נמוכה מהריבית שהבנק יכול להציע באותו מסלול ללקוח אחר

📊 במצב הפוך שבו הריבית כיום גבוהה יותר מהריבית שיש לנו במשכנתא - הבנק לא יפצה אותנו, אלא ישמח לקבל מאיתנו כסף בריבית נמוכה ולמכור למישהו אחר בריבית גבוהה יותר

📊 עמלת הפרעון רלוונטית במסלולים של ריבית קבועה (צמודה/לא צמודה), ובמסלולים בריביות משתנות לתקופה ארוכה (מעל ל- 3 שנים)

📊 אינה רלוונטית למסלולים בריבית משתנה קצרת מועד, כמו פריים, מט"ח, ריבית משתנה עד 3 שנים

📊 דוגמה לאופן חישוב עמלת הפרעון המוקדם:

מספר השנים שנותרו לסיום המסלול X הפרש הריבית באחוזים X הסכום לפרעון/מיחזור

למשל:

15 שנים שנותרו לסיום המסלול * 1% הפרש בריבית * סכום הפרעון/מיחזור, למשל 200,000 ש"ח לפרעון/מיחזור = 30,000 ש"ח עמלת פרעון

📊 ישנן הנחות שניתן לקבל על עמלת הפרעון המוקדם:

- משלמים משכנתא עד 3 שנים: ללא הנחה

- משלמים משכנתא בין 3-5 שנים: 20% הנחה

- משלמים משכנתא מעל ל- 5 שנים: 30% הנחה

📊 כשמדובר במסלול בריבית משתנה, לא תהיה עמלת פרעון במועד שינוי הריבית

📊 באותו מסלול בריבית משתנה - ככל שמועד שינוי הריבית עדיין לא הגיע: עמלת הפרעון המוקדם תחושב על בסיס יתרת הזמן שנותר עד למועד שינוי הריבית (שאר החישוב נעשה באותו האופן כפי שהודגם קודם)

📊 במסלולי זכאות אין עמלת פרעון מוקדם (למרות שהם בעצם ריבית קבועה)

📊 לא ממש ניתן למו"מ מול הבנקים

📊 עמלות נוספות שיכולות להיות:

- ישנה עמלה תפעולית של 60 ש"ח

- עמלת אי הודעה מראש: צריך להודיע לבנק לפחות 10 ימים מראש על רצוננו לבצע את הפרעון / מיחזור; אחרת תהיה עמלת של 0.1% מהסכום שנפרע / מוחזר.

- עמלת מדד ממוצע: במסלולים צמודי מדד:

מסלול שנפרע לפני ה- 15 לחודש (1-15 לחודש): הבנק לא יקבל את המדד על אותו חלק יחסי של החודש, ולכן תהיה עמלה נוספת;

מסלול שנפרע לאחר ה- 15 לחודש (16-31): אין עמלה במצב זה, אך יש לזכור שהמסלול יספוג את המדד של החודש העוקב.

טיפ: במידה וצופים שהמדד יהיה גבוה בחודש הבא - מומלץ לבצע את ההחזר לפני ה- 15 לחודש; במידה וצופים שהמדד יהיה נמוך או שלילי - מומלץ לבצע את ההחזר לאחר ה- 15 לחודש

**הטיפ הכי חשוב** לא לפחד מעמלת הפרעון המוקדם!

ככל שעמלת הפרעון המוקדם גבוהה יותר, כך הפוטנציאל לחיסכון בטווח הארוך יהיה גדול יותר פי כמה מהעמלה (ביחס למצב שבו נשארים באותו המסלול במתכונותו הנוכחית)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לביצוע שיפוץ - עם או ללא היתר בנייה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🔨 מדובר במשכנתא לכל דבר (תוספת למשכנתא קיימת או משכנתא חדשה)

🔨 ניתן לקבל עד 50% משווי הכנס, לאחר השיפוץ, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת (בכפוף להערכת שמאי)

🔨 שיפוצים רחבים בהרבה מקרים דורשים היתר בנייה (תוספת חדר, שבירת קירות, תוספת קומה.. במקרים אלה יש להתייעץ עם אדריכל)

🔨 המשכנתא ניתנת לטווח של עד 20-25 שנים

🔨 יש לקחת בחשבון שכמו במשכנתא רגילה, גם כאן נדרשת שמאות, יש עמלת פתיחת תיק, רישום בטאבו/מינהל וכדומה

🔨 בחלק מהמקרים הבנק לא יתן את כל הכסף מראש אלא בהתקדמות השיפוץ - ויכול לבקש קבלות או אישור מהנדס או שמאי בטרם העברת כסף

🔨 רצוי לבקש יותר כסף ממה שצריך בפועל - על מנת למנוע מצב של חריגה בתקציב

🔨 במשכנתא לשיפוץ שכוללת היתר בנייה - סביבת הריבית תהיה רגילה כמו של משכנתא לדיור

🔨 במשכנתא לשיפוץ שאינו כולל היתר בנייה - סביבת הריבית תהיה גבוהה יותר, כמו של הלוואה לכל מטרה

🔨 לעתים כשמדובר בסכום נמוך יחסית - כדאי לשקול לקחת הלוואה "רגילה" ולא משכנתא (היתרון - לא נדרש לשעבד את הנכס במצב זה, אבל סביר להניח שהריביות יהיו גבוהות יותר ומשך ההלוואה יהיה קצר)

🔨 ככל שקיימת משכנתא - כמובן מדובר בהזדמנות נהדרת לבחון את כדאיות מיחזור המשכנתא

🔨 כמובן שלפני שמתקדמים - לא לוותר על אישור עקרוני מהבנק

🔨 וכמו תמיד - תכנון ותזמון הם גורמי המפתח גם כאן!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מחיר למשתכן

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏠 מדובר בתכנית ממשלתית אשר כוללת תהליך רישום, השתתפות בהגרלות וזכייה

🏠 מחיר הרכישה יהיה בעלות נמוכה יותר ממחיר הנכס בשוק החופשי (בעיקר לאור הנחות שמקבלים הקבלים ברכישת הקרקע)

🏠 במצב רגיל - צריך מינימום הון עצמי של 25% ממחיר הרכישה; במחיר למשתכן ישנה הטבה ענקית בנושא זה:

- בנכסים שמחיר הרכישה שלהם הוא עד 1,000,000 ש"ח צריך מינימום של 100,000 ש"ח הון עצמי

- בנכסים שמחיר הרכישה שלהם הוא 1,000,000-1,800,000 ש"ח צריך מינימום של 10% הון עצמי

- בנכסים שהם מעל ל- 1,800,000 ש"ח (מחיר רכישה או שווי שוק בשמאות) - ההון העצמי יהיה כמו ברכישה בתנאי שוק חופשי (25% הון עצמי מינימום)

🏠 מכאן ניתן גם להבין שניתן להגיע לאחוז מימון מאד גבוה שבמצב רגיל לא ניתן להגיע אליו

🏠 בחלק מהיישובים ניתן לקבל מענק בסך 40,000-60,000 ש"ח, אשר מוגדרים כחלק מההון העצמי! (הרשימה המלאה נמצאת באתר של משרד השיכון)

🏠 צריך לשים לב, שלנוכח ההון העצמי הנמוך (היחסי) הנדרש כאן לעומת רכישה בשוק החופשי, זה יגרום לכך שהמשכנתא שתילקח תהיה גדולה יותר = החזרים גבוהים יותר, ואחוז מימון גבוה יותר לפעמים

🏠 כמו תמיד - ההמלצה הנה להגיע לתהליך מוכנים, לקבל אישור עקרוני מהבנק בטרם בחירת הדירה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מדד תשומות הבנייה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🔣 מהו מדד תשומות הבנייה

🔣 רלוונטי רק למי שרוכש דירה מקבלן

🔣 המדד מוצמד לכל יתרת התשלום שטרם הועבר לקבלן

🔣 יש לקחת בחשבון שבתשלום האחרון לקבלן תהיה יתרה לתשלום - ריכוז של מדד תשומות הבנייה, שאינו נכנס למשכנתא (בנוסף להוצאות נלוות נוספות של כניסה לבית, כגון - מוצרי חשמל, שידרוגים, מיזוג, ריהוט...)

🔣 כיצד ניתן להימנע מתשלום מדד תשומות הבנייה? ע"י תשלום של כל הסכום מראש לקבלן או מיקוח מול הקבלן בטרם חתימת החוזה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: קיבוע תנאי המשכנתא לאחר החתימה על המשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

חתמתם על המשכנתא? בשעה טובה!

אבל, פתאום אפשר לגלות שהתנאים שעליהם חתמנו במשכנתא השתנו, והעניין שזה מצב מאד שכיח!

למה זה יכול לקרות?

1. הריביות שעליהן חתמנו (אישור עקרוני נוסף למשכנתא) - תוקפן ל- 24 ימים, זאת אומרת שככל שלא העברנו את המשכנתא בטווח של 24 ימים מהחתימה - האישור העקרוני יכול להשתנות (למשל: התעכבנו בהחזרת הניירת החתומה לבנק - טופס טיולים, או שחשבנו שאנחנו חותמים על המשכנתא ומעבירים את הכסף בעוד כמה שבועות/חודשים).

2. **הכי חשוב** - עד שלא העברנו לפחות תשלום אחד מהמשכנתא למוכר - הבנק יכול לבצע חיתום מחדש להלוואה. מה המשמעות: בדיקת אשראי חוזרת, הגשת מסמכים מלאים; במילים אחרות - זה שחתמנו על המשנכתא זה לא מספיק, ובמידה ועבר זמן כלשהו מרגע החתימה עד להעברת הכסף - נידרש לאשר את המשכנתא מחדש!!!

תראו לעצמכם מה יקרה אם חל שינוי לרעה ביכולת ההחזר שלנו או שחזרו לנו מספר חיובים בבנק בגלל בעיה נקודתית? אסון!

3. האישור העקרוני שקיבלנו - מתייחס להעברה של מלוא סכום המשכנתא, מה שלא קורה בדרך כלל. רובנו מעבירים את התשלום במספר פעימות.. ולכן, מסלולים שהם בריבית קבועה יכולה להשתנות בהם הריבית (למעלה/למטה) וזאת לאור מושג שנקרא "מרווח בנקאי" (עלות גיוס הכסף), ומכאן ש - ככל שאנו לא מעבירים את מלוא המשכנתא, רצוי שהפעימה הראשונה של המשכנתא תועבר מתוך כל המסלול/ים בריבית קבועה (ואפילו העברה חלקית של מסלול כזה - כאמור: על מנת לקבע את חיתום המשכנתא).

*ככל שיודעים שבוודאות עתיד להיות שינוי ביכולת ההחזר שלנו (מסיימים עבודה, פוטרתי מהעבודה וכדומה) - רצוי לחתום כמה שיותר מהר על המשכנתא + העברת סכום ראשוני ממסלול בריבית קבועה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מה עושים כשיש בעיית יחס החזר או חסר הון עצמי

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

בעיית יחס החזר (ההכנסות אינן מספיקות עבור סכום המשכנתא שרוצים לקחת),

וגם במצב שבו ההון העצמי שברשותי אינו מספיק לטובת העיסקה:

יחס החזר:

🧩 הבנקים מאשרים בדרך כלל עד 40% החזרים על המשכנתא שתהיה + התחייבויות קיימות שהן מעל לשנה וחצי, מההכנסות לנטו למשק הבית. בד"כ יאושר לא יותר מ- 35%-37% יחס החזר.

🧩כלל אצבע לחישוב עלות המשכנתא - על כל 100,000 ש"ח מחזירים במינימום כ- 400 ש"ח (בטווח הארוך לא מומלץ), או חלק יחסי.

🧩 מה עושים במצב שבו ההכנסות לא מספיקות על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא שאנו רוצים לקחת?

א. לא קונים

ב. קונים נכס זול יותר

ג. משלבים לווה נוסף בהלוואה:

🧩מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה

🧩אותו אדם הוא לווה בהלוואה שלכם, לאו דווקא ייכנס כבעל זכויות בנכס שלכם.

🧩 זה אומר שחלק מההחזר החודשי יילקח מאותו לווה נוסף, מתחיל בכ- 20% מההחזר החודשי וצפונה.

🧩אותו לווה חייב גם בביטוח חיים.

🧩 זה גם אומר שבמידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה שלכם - זה ישליך גם על הלווה הנוסף.

🧩והכי חשוב - ללווה הנוסף אין פג תוקף מבחינת מועד יציאה מההלוואה (למשל - אחד מבני הזוג כרגע לא עובד), ולכן, ככל שלא תשכילו להוציאו אותו לאחר שחזרתם ליכולת החזר מתאימה, אותו לווה נוסף עלול "להיתקע" בהלוואה שלכם לתקופה בלתי מוגדרת.

🧩כמובן שזה עלול להשפיע על אותו לווה נוסף בעת קבלת אשראי עבורו, לנוכח השתתפותו במשכנתא שלכם.

🧩עניין משפחתי - עלול ליצור חילוקי דיעות של למה זה קיבל עזרה מההורים ולמה זה לא וכדומה..

אין מספיק הון עצמי:

🧩החוק דורש מינימום של 25% הון עצמי לנכס ראשון/יחיד (אך זה תלוי מצב, כמו מחיר למשתכן, נכס להשקעה, שיפור דיור וכו').

🧩אם אפשר לקחת הלוואה נוספת - שלא תיפגע ביכולת ההחזר, אז יכול לעבור מסך (בד"כ רלוונטי לבעלי הכנסה גבוהה).

🧩 אם זה יפגע ביכולת ההחזר - לא רלוונטי כי זה יגרום לבנק לא לאשר את המשכנתא.

🧩ניתן לנסות לגייס את הכסף מקרן השתלמות בהלוואת בלון.

🧩ניתן להיעזר בקרובי משפחה - כשהרעיון הוא שהלוואה שהם יקחו, למשל, לא תירשם על הלווים במשכנתא.

*כמו תמיד, יש לקחת בחשבון את נושא התיכנון + התיזמון!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: גרירת משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🚂 מהי גרירת משכנתא?

פעולה שבה אני רוצה לשמר תנאים (טובים) במשכנתא קיימת ולהעבירם לנכס אחר שאני רוכש.

🚂 הוסברו שני מצבים חשובים בגרירה:

א. כבר רכשנו את הנכס החדש ועדיין לא מכרנו את הנכס הנוכחי: פה מדובר בפעולה יחסית פשוטה של ביצוע הגרירה.

ב. כבר מכרנו את הנכס הנוכחי אך עוד לא רכשנו את הנכס החדש: במצב זה מעבירים את הכסף למעין חשבון נאמנות של הבנק (אני לא מקבל את הכסף לידיים שלי), בתוספת של 5%-10% מגובה המשכנתא, ואז ניתן או להמשיך לשלם לפרק זמן מסוים את המשכנתא או להקפיא אותה;

אחרי שנסיים את רכישת הנכס החדש - המשכנתא תירשם על אותו הנכס.

🚂 מתי כדאי לוותר על ביצוע הגרירה:

כאשר התנאים של המשכנתא הנוכחית אינם מספיק טובים ביחס לתנאים שקיימים כיום בשוק.

🚂 צריך לבדוק ביתר שאת את המצב שבו מעבר לגרירה נדרשת גם תוספת, כי אז על התוספת למשכנתא - אני אהיה לקוח שבוי של הבנק שבו אני מבצע את הגרירה.

ולכן במצב זה כדאי קבל הצעה מבנקים נוספים על כל הסכום, כולל הגרירה.

🚂 יש לקחת בחשבון שגם בגרירה נדרש להוציא אישור עקרוני מהבנק + ישנן עלויות של עמלת פתיחת תיק, סביב ה- 0.25%

🚂 וכמו תמיד - המפתח הוא תיכנון + תיזמון

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: סוגי רישום נכס - טאבו, מינהל, מושע

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

סוגי רישום נכס - טאבו, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י או מינהל בשם היותר מוכר), ההסתדרות הציונית וכדומה וכמו כן שוחחנו על נושא נכס ב- מושע.

🏠 טאבו / אישור זכויות כ- ת.ז של הנכס

🏠 מה קורה כשכנס עדיין לא נרשם במלואו בטאבו - מוצאים אישור זכויות מהקבלן

🏠 מה קורה כשהקבלן העביר את תיק הבניין לטאבו ולכן לא יכול להוציא אישור זכויות

🏠 אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל / רשויות מינהליות אחרות

🏠 נכס במושע - דורש בחינה מעמיקה בטרם כניסה לעיסקה

🏠 חשיבות התכנון המוקדם בזיהוי הערות אזהרה / רישומים אשר דורשים את תשומת ליבנו בטאם כניסה לעיסקה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור בעלי עסקים - עצמאי או בעל חברה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

המאפיינים הייחודיים של לקיחת משכנתא למי שהוא בעל עסק - עצמאי / בעלים של חברה:

📊 ההבדל בהתסכלות שבין שכיר לעצמאי/בעל חברה (שכיר מציג תלושים של 3 חודשים אחרונים ונבדק הרצף התעסוקתי שלו), ואילו בעל עסק נמדד ברמת מחזר שנתי

📊 התסכלות של שורת הרווח הנקי ולא רק על המחזור (שהוא כמו ברוטו לשכיר)

📊 חייבים ותק של שנה אחת בעסק על מנת שהבנקים יסתכלו עלינו בצורה נכונה

📊 הקריטיות של לא לצאת לדרך עצמאית בזמן שאתה רוצה לקחת משכנתא (כאמור - מסתכלים על העסק ברמה שנתית)

📊 בעל שליטה בחברה - מסתכלים גם על תלושי השכר שלו אך גם על החברה עצמה

📊 הכרה בדיבידנדים: רק למי שמשך דידיבנדים ברציפות במסך 3 השנים האחרונות

וכמו תמיד - דיברנו על שני הדברים הכי חשובים בעולם המשכנתאות: תיזמון + תכנון

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הלוואות בלון, מדד תשומות הבנייה, ביצוע שמאות מוקדמת

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

1. הלוואת בלון:

🎈 מהי הלוואת בלון (מוכרת גם כגישור / גרייס / בוליט)

🎈 מתי נשקול לקחת הלוואת בלון? לרוב כשנתקשה לשלם גם שכירות וגם משכנתא בזמן שעד לקבלת המפתח לנכס החדש

🎈 מה המשמעויות של הלוואת הבלון

2. מדד תשומות הבנייה:

🔣 מהו מדד תשומות הבנייה

🔣 רלוונטי למי שרוכש דירה מקבלן

🔣 המדד מוצמד לכל יתרת התשלום שטרם הועבר לקבלן

🔣 יש לקחת בחשבון שבתשלום האחרון לקבלן תהיה יתרה לתשלום - ריכוז של מדד תשומות הבנייה, שאינו נכנס למשכנתא

3. ביצוע שמאות מוקדמת:

🕵️‍♀️ההבדל בין שמאות מטעם הבנק לבין שמאות מוקדמת - הראשונה נעשית לאחר שחתמנו על הסכם הרכישה והודענו לבנק שאנו מעוניינים להתקדם עמו (לעתים לפני החתימה על המשכנתא ולעתים לאחר החתימה על המשכנתא - תלוי בבנק)

🕵️‍♀️ עלות שמאות רגילה תנוע בממוצע בטווח של 600-1,000 ש"ח, עלות שמאות מקדימה תעלה בסביב ה- פ 2 עד 4 משמאות "רגילה" (כמו ללכת לרופא בקופ"ח עם טופס 17 או לאותו רופא בזמן פרטי)

🕵️‍♀️ מתי נשקול לבצע שמאות מקדימה:

נכס ישן, יש חריגות בנייה בנכס, אנחנו ממש על הקצה עם ההון העצמי המינימאלי לעיסקה, וכל הורדה של שווי הנכס יכולה להוציא אותנו מאיזון (תגרום להשלמת הון עצמי שאין ברשותינו), כאשר אוצין לדעת את מחיר הנכס בטרם חותמים על החוזה

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566