משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רגע

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: ההנחיות של בנק ישראל - מינוף נכס קיים לטובת רכישת נכס להשקעה/שיפור דיור

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

להלן עיקרי המשמעויות עבור מי שמעוניין לשעבד נכס קיים עבור יצירת הון עצמי לנכס נוסף/להשקעה/משפרי דיור:

1. לא ניתן יותר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס אחר/נוסף/להשקעה כמשכנתא רגיחה ארוכת טווח (תשלום רגיל של קרן וריבית).

2. תאופשר הלוואת גישור שתהיה עד גובה של 50% משווי הדירה הקיימת (בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת, ובכפוף ליכולת החזר), בהצמדה לתקופת תשלום מס של רשות המיסים - כיום התקופה עומדת על 24 חודשים (נתון לשינוי), ועד ל- 30% משווי הנכס הנרכש.

3. מיחזור של הלוואות הגישור: בתום הלוואת הגישור יהיה ניתן לקבל הלוואת משכנתא, אך היא תהיה משכנתא לכל מטרה; הריביות שיתקבלו יהיו ברף העליון של ריביות המשכנתא (שמו של איחוד הלוואות).

4. ניתן יהיה להשתמש בפתרון של הלוואת נדוניה - שבה ההורים משעבדים את הנכס שלהם, כמשכנתא לכל מטרה-לדיור (אותו הפתרון שקיים גם כיום, וגם כאן מדובר על גובה הלוואה של עד 50% משווי דירת ההורים - בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת, ובכפוף ליכולת החזר).

יש לקחת בחשבון את גיל ההורים, הצורך שלהם בביטוח חיים בגיל מתקדם, יכולת החזר וכדומה.

5. ההוראה מתחילה לאלתר וכל מי שאין לו אישור עקרוני/חוזה/הסכם הלוואה מהיום כנראה לא יקבל שיעבוד קיים לטובת נרכש.

מעוניינים לרכוש נכס להשקעה?

אל תיבהלו מההנחיות החדשות, יש פתרונות מצוינים בשוק, אשר יאפשרו לכם לבצע את העיסקה שלכם!!

מדובר בחברות ביטוח / קרנות מימון חוץ בנקאיות וותיקות, אשר מספקות פתרונות מימון למשקיעים / משפרי דיור - במשכנתאות ארוכות טווח

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: במשכנתא עבור אנשים בעלי מוגבלויות / נכויות / בעיות בריאות

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

מאפייני משכנתא כללית:

✍️ יכולת החזר - אשר נובעת מגובה ההכנסות, אחוז מימון משווי הנכס, הון עצמי, התנהלות פיננסית תקינה, הלקוח בר ביטוח חיים

הרחבה לגבי ביטוח חיים:

✍️ במקרה וישנה היתכנות לקבלת ביטוח חיים: במחיר סביר - אין בעיה.

✍️ במקרה וישנה היתכנות לקבלת ביטוח חיים במחיר יקר: ישנה אפשרות לקבלת עזרה מהמדינה בנושא תשלומי ביטוח החיים, בסף של כמה מאות שקלים (ייעשה בעזרת הבנק אל מול משרד השיכון)

✍️ במקרה וחברת הביטוח מסרבת לבטח את הלקוח:

- החברה מחויבת להציע ללקוח ביטוח חיים עם מוגבלות מקצרת חיים.

יש לקחת בחשבון שסכום הביטוח יהיה עד תקרה שנקבעת מעת לעת, ישנה תקופת אכשרה לביטוח.

- במצבים שבהם הביטוח עדיין יקר מאד או שהלקוח אינו בר ביטוח בכלל - ניתן לבקש מהבנק פטור מחובת ביטוח חיים - ברוב המקרים הבנק יאשר את הפטור.

יתרון: חיסכון בתשלומי הביטוח, בטח במידה והם יהיו יקרים

חסרון: הלקוח אינו מבוטח במקרה של אירוע ביטוח (חלילה), המשכנתא לא תשולם.

איך הבנק מתייחס להכנסות מקצבאות ביטוח לאומי/משהב"ט:

✍️ הכנסות מקצבה יוכרו אך ורק אם הן לצמיתות ולא זמניות

✍️ על מנת שההכנסות יוכרו - צריך שיהיו משולבות עם הכנסה נוספת (מעבודה, הכנסה של בן/בת זוג, שילוב הכנסה של הורים וכדומה)

✍️ הכנסה שמקורה אך ורק מקצבה - לא תוכר ע"י הבנקים, למרות שמדובר בהכנסה קבועה ויציבה.

✍️ הכנסה מקצבה שמקורה בילד - במקרים מסוימים יכולה להיות מוכרת בחלקה, בצירוף הכנסות ההורים.

זכאויות נוספות/מענקים:

✍️ בחלק מהמקרים ניתן לקבל ניקוד נוסף במסלול זכאות של משרד השיכון

✍️ בעלי מוגבלויות יכולים לקבל מענקים בכסף - יש לבדוק פרטנית מול גופי משהב"ט, ביטוח לאומי, משרד הרווחה, משרד השיכון - תלוי בבחינה פרטנית של המצב האישי ובחוקים הרלוונטיים לזמן הנדון

✍️ קבלת הנחה/פטור מאגרות רישום מקרקעין

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור עיסקה במשפחה

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

עיסקה במשפחה מתייחסת לאחד משני המצבים המרכזיים הבאים:

- ילד אשר רוכש נכס מההורים / הורים אשר רוכשים נכס מהילד שלהם

- ירושה: יורש אשר מעוניין לרכוש את החלק/ים של שאר היורשים בנכס

👨‍👩‍👧‍👦 ילד אשר רוכש נכס מההורים שלו:

- הבנקים מאד זהירים בעסקאות כאלה, ולכן ינקטו במשנה זהירות, על מנת לוודא שאין מדובר במצב של גיוס כספים "רגיל"

- משכנתא תינתן במצב שבו יש להורים "נכס חלופי" - כלומר - יש בבעלותם נכס נוסף או חתמו על הסכם רכישה של נכס אחר (על מנת לוודא שאין עושק, שההורים לא יישארו בחוץ וכדומה)

- ברוב הבנקים, המשכנתא תינתן רק לאחר העברת הזכויות במלואן מההורים לילד + תשלום מסים מלא ככל שיש (למשל - מס רכישה/שבח/היטלים),; וזאת להבדיל ממצב רגיל - שבו מספיק שנרשמת הערת אזהרה על שם הרוכש,

כאן נכנס נושא הערבות ההדדית - שבו מן הסתם הורים ירגישו בנוח להעביר את הזכויות המלאות בנכס בטרם קיבלו את הכספים אשר התקבלו מהמשכנתא

- כמובן שמצד הרוכש (הילד) - עליו לעמוד ביכולת החזר, הון עצמי, התנהלות פיננסית, אחוז מימון (דירה ראשונה/נוספת) וכדומה

👨‍👩‍👧‍👦 הורים רוכשים מילד:

- כאן מדובר במשכנתא אשר מתנהלת בצורה רגילה (פחות שכיח נושאים של דירה חליפית לילד, העברת זכויות במלואן)

- מצד ההורים - עליהם לעמוד ביכולת החזר, הון עצמי, התנהלות פיננסית, אחוז מימון (דירה ראשונה/נוספת) וכדומה

👨‍👩‍👧‍👦 רכישת דירה מירושה:

- המטרה הנה שיורש רוכש את הנכס משאר היורשים (מאד קשה לרכוש חלק בנכס)

- יש לוודא שכלל היורשים נרשמו כבעלים של הנכס, וזאת לאחד ביצוע צו קיום צוואה (במידה והושארה) או לחילופין ישנו צו קיום ירושה

- חשוב לשים לב שבטרם הועברו הזכויות במלואן - לא ניתן יהיה לבצע פעולות בנכס

- יש לקחת בחשבון שתהליך רישום הזכויות בנכס על שם היורשים - יכול לקחת מספר שבועות עד מספר חודשים ואף יותר, תלוי במורכבות ככל שישנה

- מומלץ ביותר להיות מלווים על ידי עו"ד אשר מתמחה בנושא

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מסלול זכאות במשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🔑 הזכאות הנה להטבה באחד ממסלולי המשכנתא - היא מחלק מהמשכנתא (עוד אחד מהמסלולים שאנו מרכיבים בתמהיל המשכנתא)

🔑 מבחינת זכאות כללית למשכנתא - אין הבדל מבחינת הקריטריונים לקבלת משכנתא (אחוז מימון, הון עצמי, יכולת החזר, התנהלות פיננסית..)

🔑 קבלת הזכאות הנה לפי עמידה בקריטריונים של משרד השיכון; הקריטריון הראשי הנו חסרי דיור (לפי ההגדרות המדויקות של משרד השיכון)

🔑 גובה הזכאות ייקבע בין היתר לפי: שנות נישואין, מספר אחים, מספר חודשי שירות צבאי/לאומי, נכות, עולים חדשים ועוד..

🔑 מומלץ להיכנס לאתר משרד השיכון על מנת להתעדכן בקריטריונים המדויקים

🔑 הזכאות מתקבלת דרך משרד השיכון, בפועל - הכסף עובר דרך הבנק ישירות לצד שממנו רכשנו את הנכס (אנו לא מקבלים את הכסף ליד)

🔑 את הבקשה מגישים דרך הבנק שעמו החלטנו להתקדם

יתרונות מסלול הזכאות:

🔑 מסלול זה ניתן בהנחה של 0.5% מהריבית הממוצעת לאותו מסלול בשוק החופשי ולאותה קבוצת שנים (בכפולות של 5 שנים), הריבית בכל מקרה לא תעלה על 3%

🔑 מדובר במסלול בריבית קבועה

🔑 ניתן לפרוע את המסלול בכל עת ללא עמלת פירעון מוקדם (מסלולים בריבית קבועה חשופים יותר לעמלת פירעון מוקדם)

🔑 מסלול הזכאות תורם לנו בכך שהוא מוזיל עמלת פירעון מוקדם גם במסלולים אחרים (ככל שתהיה, במועד הפירעון/מיחזור)

🔑 הזכאות מוזילה גם את מחיר השמאות, ומעמידה אותה על 269 ש"ח, לעומת 600-1,200 ש"ח ברוב המקרים (תלוי שווי נכס)

🔑 הרבה יותר קשה לבנק לממש את הנכס, במצב קיצון של אי עמידה בתשלומי המשכנתא (משום שנדרש אישור של משרד השיכון)

יש לקחת בחשבון:

🔑 מדובר במסלול שהוא בריבית קבועה אך צמודה למדד המחירים לצרכן

🔑 לעתים שילוב המסלול הנ"ל לא יהיה כדאי מבחינת האסטרטגיה הפיננסית שלנו - תמהיל המשכנתא

🔑 תהליך הוצאת תעודת הזכאות ומימושה על ידי הבנק הנו ארוך, ולכן במצבים של חוסר זמן לא ניתן יהיה להשלים את המהלך

🔑 במצבים מסוימים ייתכן והבנק יעלה את הריביות בשאר המסלולים, לנוכח שילוב מסלול הזכאות

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הנחיות בנק ישראל לגבי שיעבוד נכס קיים

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

נציג בפניכם את עיקרי ההנחיות והשינויים שבנק ישראל הטיל:

1. לא ניתן יהיה לקבל יותר מינוף על נכס קיים כדי לרכוש נכס אחר בהלוואה לדיור.

בכל מקרה - תמיד ישנה אשרות לגייס את הכסף במסגרות חוץ בנקאיות, כמשכנתא לכל דבר)

2. גם אם ניקח את ההלוואה כגישור ובסוף התקופה נרצה למחזר אותה - הריביות שנקבל בבנקים יהיהו של כל מטרה (יקרות יותר)

3. ניתן יהיה לקבל הלוואה על חשבון נכס קיים עד - 50% כפי שהיה בעבר, וזאת בניכוי יתרת משכנתא, ככל שקיימת.

4. הלוואות גישור על נכס קיים לטובת השלמת רכישת נכס חדש/אחר - יהיו עד 30% משווי הנכס הנוכחי הנרכש

(בניכוי משכנתא קיימת ככל שיש) ויהיו מקסימום ל-24 חודשים (מצמידים זאת להוראות מס הרכישה של רשות המיסים)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: רכישת נכס בדיור ציבורי

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🏠 דיירים שגרים בדירה אשר שייכת לחברה משכנת ציבורית, לדוגמה: עמידר, עמיגור, שיקמונה, חלמיש ועוד - זכאים מעת לעת לרכוש את דירת מגוריהם מהחברה המשכנת

🏠 רכישת הדירה תיעשה במחיר מופחת שיכול להגיע לעשרות אחוזים משווי הנכס בשוק החופשי (לעתים אף סביב ה- 80% הנחה!)

🏠 התנאים נקבעים ישירות על ידי החברה המשכנת, יש לקחת בחשבון שעל הדייר לגור לרוב לפחות 5 שנים בנכס וכמו כן יש לוודא שלא קיים חוב של תשלומי שכד דירה וכו' לחברה (בהקשר הזה מומלץ לוודא את תנאי הזכאות המלאים והאישיים ישירות מולם)

🏠 בתהליך יש מספר הוצאות של כמה מאות שקלים - תשלום עבור פתיחת תיק ועוד מספר עמלות

🏠 יש לעמוד בקשר מול החברה המשכנת בכל הקשור לזכאות, מבצעים שהחברות עורכות לעידוד רכישת נכסים ועוד

🏠 מבחינת תהליך לקיחת המשכנתא - הקריטריונים זהים למשכנתא רגילה: הון עצמי, יכולת החזר, התנהלות פיננסית תקינה

🏠 ההון העצמי הנדרש בתהליך כזה נמוך בצורה דראסטית במאשר במשכנתא רגילה, ועומד על 10%-5% משווי הנכס לרכישה (להבדיל מ- 25% בשוק הרגיל)

🏠 צורת חישוב ההון העצמי הנדרש: שווי הנכס בשמאות, כפול 95%, מינוס סכום ההנחה שהתקבלה מהחברה המשכנת

🏠 בהרבה מקרים, מקובל להכניס לווה נוסף להלוואה על מנת לשפר את יכולת ההחזר, בדרך כלל מדובר באחד הילדים

🏠 כמובן שגם כאן נדרש לקבל אישור עקרוני מהבנק בטרם התקדמות; יש להגיע לבנק עם מכתב זכאות מהחברה המשכנת - שיתקבל לאחר ביצוע שתי שמאויות, הגדרת שווי הנכס ואחוזי ההנחה שהדייר זכאי להם

🏠 לעתים ניתן אף לשקול לקחת הלוואה רגילה ולא משכנתא, ככל שמחיר הנכס הנו נמוך והדבר ישים

🏠 החברה המשכנת תוחמת את התהליך בזמנים מאד ברורים להשלמת העיסקה - סדר גודל של 180 ימים, מיום קבלת אישור הזכאות לרכישת הנכס

🏠 ההנחה שמקבל הדייר הנה מותנית במלואה לטווח של כ- 5 שנים, ולכן גם אם הדייר ימכור את הנכס שרכש, ההנחה שקיבלת "תלווה" אותו עד לסוף התקופה, ותירשם גם על הנכס הבא שירכוש, עד לסיום תקופה ההתניה

🏠 מומלץ ביותר לעמוד בקשר רציף עם החברה המשכנת, על מנת לוודא את מועדי המבצעים שהם עורכים וכן את תנאי הזכאות האישיים, שכן מדובר בהזדמנות מדהימה לרכישת נכס המגורים של הדייר במחיר שהוא משמעותית זול יותר ממחיר הנכס בשוק

🏠 כמו תמיד - גם כאן, המפתח הוא תכנון מדויק של העיסקה!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מתי הבנק יכול לסרב לתת משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

⛔️ יחס החזר:

🧩 הבנקים מאשרים בדרך כלל עד 40% החזרים על המשכנתא שתהיה + התחייבויות קיימות שהן מעל לשנה וחצי, מההכנסות לנטו למשק הבית. בד"כ יאושר לא יותר מ- 35%-37% יחס החזר.

🧩כלל אצבע לחישוב עלות המשכנתא - על כל 100,000 ש"ח מחזירים במינימום כ- 380-400 ש"ח (בטווח הארוך לא מומלץ), או חלק יחסי.

🧩 מה עושים במצב שבו ההכנסות לא מספיקות על מנת לעמוד בהחזרי המשכנתא שאנו רוצים לקחת?

א. לא קונים

ב. קונים נכס זול יותר

ג. משלבים לווה נוסף בהלוואה:

🧩מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה

🧩אותו אדם הוא לווה בהלוואה שלכם, לאו דווקא ייכנס כבעל זכויות בנכס שלכם.

🧩 זה אומר שחלק מההחזר החודשי יילקח מאותו לווה נוסף, מתחיל בכ- 20% מההחזר החודשי וצפונה.

🧩אותו לווה חייב גם בביטוח חיים.

🧩 זה גם אומר שבמידה ולא תעמדו בהחזרי ההלוואה שלכם - זה ישליך גם על הלווה הנוסף.

🧩והכי חשוב - ללווה הנוסף אין פג תוקף מבחינת מועד יציאה מההלוואה (למשל - אחד מבני הזוג כרגע לא עובד), ולכן, ככל שלא תשכילו להוציאו אותו לאחר שחזרתם ליכולת החזר מתיאמה, אותו לווה נוסף עלול "להיתקע" בהלוואה שלכם לתקופה בלתי מוגדרת.

🧩כמובן שזה עלול להשפיע על אותו לווה נוסף בעת קבלת אשראי עבורו, לנוכח השתתפותו במשכנתא שלכם.

🧩עניין משפחתי - עלול ליצור חילוקי דיעות של למה זה קיבל עזרה מההורים ולמה זה לא וכדומה..

⛔️ אין מספיק הון עצמי:

🧩החוק דורש מינימום של 25% הון עצמי לנכס ראשון/יחיד (אך זה תלוי מצב, כמו מחיר למשתכן, נכס להשקעה, שיפור דיור וכו').

🧩אם אפשר לקחת הלוואה נוספת - שלא תיפגע ביכולת ההחזר, אז יכול לעבור מסך (בד"כ רלוונטי לבעלי הכנסה גבוהה).

🧩 אם זה יפגע ביכולת ההחזר - לא רלוונטי כי זה יגרום לבנק לא לאשר את המשכנתא.

🧩ניתן לנסות לגייס את הכסף מקרן השתלמות בהלוואת בלון.

🧩ניתן להיעזר בקרובי משפחה - כשהרעיון הוא שהלוואה שהם יקחו, למשל, לא תירשם על הלווים במשכנתא.

⛔️התנהלות אשראי לא תקינה ברמת הסביר

🧩 ביצוע תיקון לדוח האשראי בעזרת עו"ד (ככל שמתאפשר)

🧩 בניית תכנית התנהלות פיננסית תקינה על מנת לעמוד בתנאי הבנקים

🧩 הגשת התיק בצורה נכונה לבנק כך שכן ניתן יהיה לאשר תיק שהוא גבולי

*כמו תמיד, יש לקחת בחשבון את נושא התיכנון + התיזמון!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא בגירושין

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

👥 במצב שבו בני זוג החליטו לפרק את החבילה, נדרש תכנון קפדני וארוך טווח לנושא המשכנתא ולקיחת משכנתא במידה ואחד מהצדדים מעוניין לרכוש את החצי השני בנכס

👥 הטיפ הכי חשוב, לפני הכל: קריטי לשמור על החזרי המשכנתא - שישולמו כסדרים, ובנוסף חשוב מאד שלא להיקלע להתנהלות לא תקינה בבנק (בני זוג שעושים דווקא, ריקון כספים מהחשבון, הטלת עיקולים הדדיים, חזרות של צ'קים/חיובים/הלוואות וכדומה), משום שבהמשך הדרך זה יכול לגרום לבנק כלל לא לשקול מתן משכנתא

במהלך גירושין אנו יכולים למנות מספר מצבים של משכנתא:

👥 כל עוד שני הצדדים מחזיקים בנכס ו/או במשכנתא:

צריך כאמר להמשיך לשלם אותה בצורה רגילה, עד להכרעה בנושא (משום שהמשכנתא אינה תלויה בתהליך הגירושין, בטח לא עד שיש הסכם גירושין חתום)

👥 שני הצדדים מסכימים על מכירה של הנכס וחלוקה ברווח:

במצב זה ממשיכים לשלם את המשכנתא כרגיל עד לסילוקה, ומתחלקים ברווחים מהמכירה, לפי ההסכמות שבני הזוג הגיעו אליהן

👥 שני הצדדים לא מגיעים להסכמה על מכירת הנכס:

יכולים לבקש מבית המשפט לעזור בנושא, במהלך שנקרא פרוק שיתוף במקרקעין, אך שוב - יש להקפיד על תשלומי המשכנתא עד למכירת הנכס, גם אם זה דרך עזרת בימ"ש

👥 צד אחד רוצה לרכוש את החלק בנכס של הצד השני (בהסכמת שני הצדדים כמובן):

- במצב זה על הצד שמעוניין לרכוש את החלק של הצד השני - עליו לעמוד ביכולת החזר של כל המשכנתא שנותרה, ולקחת בחשבון שבהרבה מקרים הצד השני גם מבקש פיצוי על יתרת חלקו בנכס, כך,

שיוצא שהצד הרוכש לוקח על עצמו - לבדו - התחייבות גדולה יותר מאשר הייתה לשני בני הזוג יחדיו,

- ולכן הבנק ידרוש ויקפיד על יכולת החזר מתאימה, התנהלות מתאימה בחשבונות, אחוז מימון משווי הנכס וכו' - ממש כמו בלקיחת משכנתא חדשה

- בחלק ניכר מהמקרים הבנק יבקש תוספת של ערב/לווה נוסף, במידת הצורך (לרוב מדובר בהורים)

- יש לקחת בחשבון שגם כאן, נדרש במסגרת התהליך לקבל אישור עקרוני מראש

- הבנק יקדם את העיסקה אך ורק כשיהיה הסכם גירושין חתום ע"י בית המשפט

- הבנקים השונים מתחייסים לתהליך הזה בצורות שונות, ולכן ייתכן שבחלק מהבנקים יערימו כל מני קשיים אשר קשורים לביטחונות של העיסקה, במצב של הוצאת הצד השני מהמשכנתא - לעתים זה יכול מאד להקשות על התהליך

- במכירת נכס לבן זוג ישנו יתרון של אי קיומו של אירוע מס (מומלץ תמיד להתייעץ עם עו"ד בנושא)

- מומלץ שלא להתחייב במסגרת עריכת הסכם הגירושין על רכישת הנכס - לפחות בטרם מתקבל אישור עקרוני לעיסקה

- יש לקחת בחשבון שמטבע הדברים, מדובר בתהליך ארוך, שיכולים להיות בו הרבה שינויים (למשל: הצד השני החליט פתאום שלא לשתף פעולה או מערים קשיים וכו')

- ישנה חשיבות גבוהה מאד לשילוב יועץ המשכנתאות ביחד עם העו"ד שמלווה את התהליך, על מנת שכל המהלך יהיה מסונכרן בין הצדדים

כמו תמיד - תכנון תכנון תכנון

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מסלול פיתוי במשכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

😏 מדובר בסוג של תרגיל שאנחנו מבצעים מול הבנק, על מנת לקבל ריביות יותר נמוכות במסלולים יותר יקרים.

😏 חוקי למהדרין.

😏 הרעיון הוא לקחת יותר כסף במשכנתא ממה שאנחנו באמת צריכים בפועל, תוך שמירת "עודף" של הון עצמי, שאותו נחזיר למשכנתא לאחר שסיימנו לבצע בה את כל העברות הכסף (במסגרת של אחוז מימון, הון עצמי, יכולת החזר)

😏 דרך זה, אנחנו יכולים לשלב מסלולים שהם יותר רווחיים לבנק בטווח הארוך (בעיקר מ"צ), וכתוצאה מכך הבנק יוכל להוריד את הריביות במסלולים היותר טובים לנו כלווים בטווח הארוך (בעיקר קל"צ, פריים).

😏 לדוגמה: אנחנו רוכשים נכס במיליון ש"ח, ההון העצמי המינימאלי עומד על 25% = 250,000 ש"ח, אבל לנו יש 400,000 ש"ח הון עצמי.

בפועל, ניקח משכנתא של 75% מימון = 750,000, ובתום קבלת כל כספי המשכנתא נזרים למסלול ה- מ"צ את הכסף, כך שבפועל, אחרי הזרמת הכסף - נישאר עם משכנתא של 600,000 ש"ח.

יתרונות:

😏 מרגישים ש"עבדנו על הבנק", ובעיקר - נשארנו עם מסלולים אטרקטיביים לנו בריביות זולות יותר, מאשר בתיאוריה היינו מקבלים בתנאים רגילים.

חסרונות:

😏 צריך לזכור שריביות המשכנתא נקבעות, בין היתר, ע"פ אחוז המימון משווי הנכס, אז בדוגמה שלפנינו, קיבלנו את הריביות על בסיס של אחוז מימון מקסימאלי (75%), ואילו היינו לוקחים מראש את ה- 600,000, אז היינו מקבלים ריביות על בסיס 60% מימון - שמראש הן טובות יותר.

😏 אי מיצוי יכולת החזר: כשאנחנו מזרימים חזרה כסף למשכנתא, התוצאה היא ירידה בהחזרים החודשיים - ואז נוצר מצב של אי מיצוי יכולת ההחזר, כי בפועל, בהרבה מקרים, אנחנו כן יכולים ורוצים לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, אז המהלך הזה הוריד מההחזר החודשי.

צריך לזכור שכל שקל שניתן להשקיע בהחזר החודשי - עוזר לנו בטווח הארוך להוזיל את עלויות המשכנתא, לקצר שנים ולייצב את ההחזרים החודשיים.

😏 ככל שהחזרת הכסף למשכנתא לוקחת יתר זמן - זה משאיר פתח גדול יותר לשחיקת הכסף (הזדקקתי לכסף למטרה אחרת למשל)

😏 גם במסלול של מ"צ ייתכנו עמלות פרעון מוקדם שלא לקחנו בחשבון.

**בהרבה מאד מקרים: תכנון משכנתא קטנה יותר מראש, עם החזרים חודשיים נכונים - יותר משתלמים לנו כלווים, מאשר ביצוע מסלול פיתוי**

אסיים ואומר - שכמו כל דבר במשכנתא: גם מהלך זה דורש תכנון מדוקדק, ו- אל תתפתו לפתות את הבנק :)

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: ניפוץ מיתוסים והטעויות המרכזיות שאנו עושים בעת לקיחת משכנתא

בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

🛡 ראש גדול מדי - רוצים לא להיות פראיירים, עושים הכל לבד מבלי להבין את התמונה עד הסוף

🛡 מקשיבים ומשווים לחברים/בני משפחה, שלא תמיד ניתן לדעת עד כמה העצה שלהם מקצועית או מתאימה לצרכים המדויקים שלכם

🛡 מסתמכים על "יועץ המשכנתאות" בבנק. חשוב לזכור שמדובר בבנקאי, עם יעדים שהוא צריך לעמוד בהם, וברוב המקרים לא יבנה עבורכם את תמהיל המשכנתא הטוב והמתאים ביותר בשבילכם!

🛡 מתמקדים בריביות ולא בתמהיל - הריביות סופר חשובות אך התמהיל זהו החלק החשוב ביותר. עם תמהיל נכון ומתאים נלך לבנק להתמקח על הריביות

🛡 מתפתים לחתום על הסכם רכישה/ביצוע עיסקה עד לפני שיש לנו אישור עקרוני אמיתי (לא דיגיטל ולא לאחר שיחה של כמה דקות בטלפון, אלא אישור עקרוני שעבר חיתום פיננסתי כמו שצריך בבנק)

🛡 מאמינים שקודם משלמים את הריביות ורק לאחר מכן מתחילים לשלם את הקרן לאחר מספר שנים: משכנתא שבנויה נכון תכרסם מקרן ההלוואה מהיום הראשון בקצב טוב

🛡 מתחילים לשלם בהחזר החודשי הכי נמוך שניתן, שאינו משקף את יכולת ההחזר האמיתית שלנו (בגדול: ככל שנתחיל בהחזר חודשי נמוך יחסי לעיסקה, כך בטווח הארוך המשכנתא תהיה יקרה יותר)

🛡 חותמים על משכנתא שאנו לא מבינים את המשמעויות שלה לטווח הארוך (בנויה לא נכון, החזרים נמוכים או גבוהים מדי, לוקחים סכום גבוה מדי שיהיה לנו קשה לעמוד בו בהמשך - רוצים את הנכס הכי גדול וטוב כבר בתחילת הדרך)

🛡 כשמדובר במיחזור משכנתא: מקשיבים כשאומרים לנו ש"לא חבל על מה שכבר שילמתם" או "עכשיו מתחילים לשלם את הקרן" או "יש לכם עמלת פרעון מאד גבוהה".. (התשובה - לא חבל על כלום.. אני רוצה לחסוך על מה שנותר לי לשלם, לא רוצה להמשיך לגרור טעות של שנים)

🛡 טומנים את הראש בחול: לא מתייחסים לדוחות שנתיים של המשכנתא או של הפנסיה או של הביטוח, מקשיבים לגורמים הלא נכונים.. ואז - מפסידים דרך זה עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא ולאורך החיים הפיננסיים שלנו!

מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: [email protected]

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566