Радио РБК: Недвижимость

• [00:00] Объем владений россиян в Дубае

• [01:22] Сколько объектов купили и где живут

• [03:33] Какие районы и бюджеты выбирают

• [06:13] Стадия цикла и рост цен на рынке

• [11:56] Реальная доходность аренды в Дубае

• [13:46] Альтернативы: ЮВА и фондирование проектов

• [15:27] Три сценария развития конфликта

 По оценкам участников рынка, россиянам может принадлежать до 100 тыс. квартир в Дубае, однако на фоне геополитической неопределенности новые сделки временно замедляются. Инвесторы занимают выжидательную позицию, а сделки, находившиеся в процессе, ставятся на паузу. Ситуацию на рынке недвижимости эмирата в эфире Радио РБК прокомментировал сооснователь и управляющий партнер агенства Tranio Михаил Буланов.

По его словам, в последние годы спрос поддерживали инвестиционные покупки, а средний бюджет таких сделок составлял около $500 тыс. Основная стратегия — сдача недвижимости в аренду с доходностью около 5–6% годовых. Даже при краткосрочном снижении ликвидности из-за геополитических рисков фундаментальные факторы рынка — рост населения Дубая и приток капитала — продолжают поддерживать спрос на недвижимость.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• 00:15 Апартаменты под запретом и решение КС

• 01:18 Разрыв в ценах квартир и апартаментов

• 03:19 Налоги на апартаменты и квартиры

• 04:50 Почему коммуналка в апартаментах дороже

• 05:40 Сокращение предложения и формат псевдожилья

• 08:20 Запрет микростудий и остатки маленьких лотов

• 09:48 Динамика продаж апартаментов и квартир

• 11:11 Ликвидность апартаментов для инвестора

• 12:13 Как выбирать апартаменты: статус и цель покупки

• 13:34 Будущее статуса апартаментов и регистрация

• 15:44 Рост НДС и влияние на тарифы ЖКХ

Апартаменты в Москве по-прежнему дешевле квартир на 15–23% в массовом и бизнес-сегментах, однако решение Конституционного суда о возможности временной регистрации может сократить разрыв до 10–12%. Об этом в эфире Радио РБК рассказал управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов. При этом, по его словам, собственники апартаментов сохраняют более высокую налоговую и коммунальную нагрузку и не получают полного набора прав, доступных владельцам квартир.

Из-за моратория на проектирование апартаментов и запрета студий площадью менее 28 кв. м предложение формата быстро сокращается, особенно ликвидных компактных лотов, востребованных инвесторами и приезжими. Новые проекты чаще переводятся в формат гостиниц, что делает их ближе к отельным номерам, а не к «псевдожилью», поэтому для инвестора основной рынок апартаментов смещается на вторичный сегмент. Эксперт отметил, что полная легализация апартаментов до статуса жилья маловероятна, а их будущее во многом будет зависеть от регулирования и общей ситуации на рынке недвижимости.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

Апартаменты и микростудии в Москве — под давлением моратория, налогов и новых правил регистрации. Что дает решение Конституционного суда и стоит ли инвестировать в этот формат — в программе «Недвижимость» на Радио РБК.

• 00:01 Инвестиционный взгляд на рынок Крыма

• 00:51 Главные локации: Евпатория, Алушта, Ялта

• 02:29 Почему вторичка проигрывает новостройкам

• 05:38 Апарт-отели как основной формат курорта

• 08:19 Цены апартов и завышенные обещания доходности

• 10:45 Динамика цен в Крыму против Краснодарского края

• 16:08 Прогноз спроса, цен и влияние ипотеки

Рынок курортной недвижимости Крыма формируется вокруг новостроек: апарт-отелей и апартаментных комплексов, поддерживаемых ставкой государства на круглогодичный туризм. Ключевые инвестиционные локации — Евпатория, Алушта, Ялта и частично Симферополь как логистический хаб; вторичный фонд в большинстве городов старый и неконкурентоспособен, говорит эксперт по курортной недвижимости и инвестициям Евгений Ткачев.

Как уточняет главные редактор портала «Мир квартир» Ирина Богатыерва, цены на апартаменты варьируются в среднем от 300 до 550 тыс. руб. за 1 кв. м, на южном берегу Крыма доходя до 800 тыс., жилье — порядка 200 тыс. руб. Для ориентира: «хрущевская» однушка на полуострове стоит около 5 млн руб. Спрос и цены продолжают расти, но темпы роста замедляются; при этом заявляемая застройщиками доходность аренды часто недостижима. Ожидается волнообразная динамика: рост на фоне снижения ставок по ипотеке, переход к плато и новый виток удорожания при сохранении относительно высокой инвестиционной привлекательности региона.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• [00:01] Тема выпуска: ИИ и квартирный вопрос

• [00:38] Как порталы используют ИИ для поиска и цен

• [02:45] Запросы к ИИ для анализа рынка и инвестдоходности

• [05:21] Продающие объявления: как писать промт

• [06:30] Ипотека и скоринг: чем реально поможет ИИ

• [07:51] Хоумстейджинг и улучшение фото через нейросети

• [15:17] Практический список ИИ-инструментов для сделок с жильем

Руководитель команды сервиса по продаже недвижимости Hoomie Дмитрий Власов объясняет, что ИИ уже используется на порталах недвижимости для «человеческого» поиска объектов и онлайн-оценки цен, но качество результата напрямую зависит от глубины и точности промтов. Для анализа инвестпривлекательности локаций и проектов ИИ эффективен при постановке задач в виде полноценного конкурентного анализа с учетом множества параметров и макрофакторов.

Русскоязычные модели лучше подходят для продающих текстов объявлений, но они требуют четкой структуры запроса и понимания целевой аудитории. ИИ не выдает ипотеку, но помогает собрать информацию по рынку и подготовить документы; нейросети также используются для хоумстейджинга, визуализации ремонта и создания контента, тогда как автоматизация звонков и переговоров частным продавцам почти не нужна — важнее скорость и качество личной коммуникации.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• 00:28 Что такое стрит-ритейл и ГАБ

• 03:36 Средние цены по форматам и супермаркетам

• 05:59 Как растут арендные ставки и у кого быстрее

• 06:41 Доходность: мелкие лоты, супермаркеты, ТЦ

• 09:10 Долгосрочные инвесторы против спекулянтов

• 11:36 Центр, Новая Москва и «человейники»

• 16:20 Москва против регионов и тренды рынка

Стрит-ритейл — это небольшие торговые помещения с отдельным входом, чаще всего на первых этажах новостроек; готовый арендный бизнес — коммерция уже сданная на долгий срок и генерирующая поток. В Москве мелкие строящиеся лоты до 300 м² стоят в среднем около 500 тыс. руб. за м², те же площади с арендатором — около 480 тыс. руб., крупные помещения — 250–350 тыс. руб. за м², супермаркеты с арендаторами — порядка 330 тыс. руб. за м²; реальный порог входа начинается с 20–30 млн руб., но самые дешевые лоты часто наименее доходны.

Аренда по стрит-ритейлу в последние годы растет примерно на уровень инфляции: за прошлый год мелкие и крупные помещения подорожали на 9–10%, супермаркеты — на 14%. Средняя доходность — 7–7,5% годовых по мелким лотам и 8–8,5% по супермаркетам, в реальности популярные «квартирные» форматы 50–70 м² дают 5–6%, тогда как крупные супермаркеты и районные ТЦ могут приносить до 10%. Ключевые драйверы — пешеходный трафик, низкая конкуренция и надежные арендаторы (сети супермаркетов и аптек); наиболее привлекателен московский рынок, тогда как в регионах при сопоставимой доходности выше риски вакантности. Тренды — осторожность арендаторов, рост доли частных инвесторов, скрытые проблемы в части готовых арендных объектов и завышенные цены у застройщиков.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• [00:01] Сравнение цен вторички и элитки

• [03:11] Топ-локации и «золотые» острова

• [05:33] Стоимость комфорт-класса и массовых новостроек

• [08:00] Объемы продаж и разрыв по деньгам

• [09:45] Коммунальные квартиры и центр Петербурга

• [12:23] Загородный рынок и «золотой треугольник»

• [15:17] Инвестиции, аренда и где доходность выше

Москва существенно опережает Петербург по ценам и денежным объемам сделок, а также по инфраструктуре и скорости рынка: элитка в столице достигает 10–17 млн руб. за 1 кв. м против 2–5 млн руб. в Петербурге, комфорт-класс в Москве оценивается уже ближе к 30 млн руб. за «двушку» против 15–17 млн руб. в северной столице. При этом Петербург берет за счет масштабного исторического центра, дореволюционного фонда и сильного туристического потока, что поддерживает спрос как на элитные локации у воды, так и на посуточную аренду.

В массовом сегменте Петербург развивает крупные проекты-«спутники» и точечную застройку с упором на парки и экологию, тогда как Москва делает ставку на более развитую транспортную сеть и новые территории. Для инвестора Москва привлекательнее по длительной аренде и ликвидности, Петербург — по посуточной аренде и отдельным новостройкам с ростом до 40% на этапе входа; выбор между городами упирается в баланс инфраструктуры и «флера» городской среды.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• 00:08 Определение формата и масштаб рынка

• 02:03 Первые проекты Light Industrial в Москве

• 03:36 Основные пользователи и отрасли спроса

• 06:38 Автосервис и потенциал формата автомолов

• 09:43 Порог входа, доходность и арендные ставки

• 12:36 Ключевые риски для частных инвесторов

• 15:02 Топ‑тренды рынка Light Industrial в России

Light Industrial — это многофункциональные блоки, совмещающие производство, склад, шоурум, магазин и офис, которые в московском регионе пока занимают около 1 млн кв. м против 35 млн кв. м классических складов. Покупателями выступают как компании (особенно пищевое производство, оборудование, медицина, FMCG), так и частные инвесторы, для которых этот сегмент становится альтернативой квартирам и стрит-ритейлу.

Внутри МКАД цена таких помещений стартует примерно с 200 тыс. руб. за 1 кв. м, за пределами — с 140–160 тыс. руб., при доходности 13–20% и окупаемости 6–7 лет. Основные риски связаны с малым масштабом проектов и слабой эксплуатацией, а ключевые тренды — рост многоэтажности, требование качественной среды, ориентация на молодых сотрудников и сегментация по размерам блоков до мини-формата.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• [00:00] Рекордный ввод ИЖС и тема разговора

• [00:49] 20 тысяч семей без домов и рост платежей

• [03:13] Эскроу в ИЖС: защита клиентов и риски бизнеса

• [04:50] Инерционный рост строительства и падение ипотеки

• [06:51] Семейная, дальневосточная и арктическая ипотеки

• [09:33] Банкротства застройщиков и штрафы по ЗоЗПП

• [11:28] НДС, мигранты и будущий рост себестоимости

Рост ИЖС обеспечен старыми льготными кредитами, одновременно на рынке возникло около 20 тыс. обманутых клиентов, оставшихся без домов и с растущими ипотечными платежами. Внедрение эскроу-счетов почти устранило риск для граждан, но усилило нагрузку на подрядчиков, вызвало волну банкротств и обострило проблему жестких штрафов по закону о защите прав потребителей.

Спрос на ИЖС остается, но ипотечная выдача падает и зависит от снижения ключевой ставки и параметров льготных программ, при этом НДС, ужесточение налогов и дефицит мигрантов ведут к росту себестоимости. Государство делает ставку на комплексное развитие территорий и инфраструктуру, внутренний рынок древесины и новые технологии (включая CLT) находят сбыт, а ориентир цены качественного каркасного дома с инфраструктурой — около 100 тыс. руб. за кв. м.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• 00:09 Рост доли зумеров в сделках

• 00:34 Средний бюджет покупки — 25 млн

• 00:55 Отказ молодежи от классических «двушек»

• 01:56 Тренд на высокие этажи и небоскребы

• 02:34 Ипотека против рассрочки у поколения Z

• 03:16 Роль семьи и наследственных квартир

• 03:37 Жизненная концепция важнее метража

Доля зумеров на первичном рынке Москвы за два года выросла с 4% до 9%, при среднем бюджете покупки около 25 млн рублей. Молодые покупатели уходят от традиционных двухкомнатных квартир в пользу студий, однушек и, параллельно, трехкомнатных вариантов, а также предпочитают высокие этажи в современных высотках.

Около 62% сделок поколения Z совершается с ипотекой, при этом доля рассрочек выросла с 15% до 33% на фоне роста ставок, тогда как доля сделок на собственные средства стабильна, что указывает на поддержку семьи. Для зумеров ключевыми факторами становятся локация, инфраструктура и виды, а не метраж, и цена реже выступает стоп-фактором, что меняет правила игры на столичном рынке недвижимости.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM

• [00:00] Формат выпуска и первая квартира у ВДНХ

• [01:48] Старые панели: почему неинвестиционный актив

• [04:39] Банкротная двушка на Плющихе и риски

• [07:21] Где искать объекты: investmoscow и ЭТП

• [08:41] Особняк в Молочном переулке: элитный лот

• [12:10] Трансформаторная будка как коммерческий проект

• [15:04] Прогноз на 2026 год и волна стресс-активов

Герой выпуска разбирает актуальные лоты на торгах: от бюджетных студий и компактных «двушек» до элитных квартир в Хамовниках, цековских домах и особняка на Остоженке, а также нетипичных активов вроде трансформаторной будки под стрит-ритейл. Обсуждаются дисконты к рынку, пригодность объектов для жизни, аренды и перепродажи, а также ключевые риски: невозможность осмотра, обременения и эмоциональные переплаты на аукционах.

Эксперт объясняет разницу между городскими и банкротными торгами, называет удобные точки входа (investmoscow.ru и крупнейшие ЭТП) и разбирает экономику проектов — от окупаемости коммерции до «трофейных» покупок для себя. По прогнозу на 2026 год, резкого всплеска частных банкротств в экспозиции на торгах не ожидается, но рынок пополнится дорогими объектами, изымаемыми в делах о коррупции.

Слушайте Радио РБК в Москве — 92.8 FM, в других городах и онлайн на rbc.ru. Подпишитесь, чтобы не пропустить новые выпуски.

Москва 92.8 FM

Санкт-Петербург 102.0 FM

Нижний Новгород 107.4 FM

Тюмень 100.6 FM

Воронеж 101.1 FM