El problema de la vivienda no es exclusivo de España. Mientras organismos como el Fondo Monetario Internacional (FMI) piden endurecer las hipotecas para evitar riesgos, el Banco de España advierte que limitar los créditos podría alejar definitivamente a los jóvenes del mercado. Este es el complejo escenario que se ha analizado en 'La Linterna' con Rubén Corral, en el espacio de 'Clases de Economía' junto a la experta y directora de Mediodía COPE, Pilar García de la Granja.
En este contexto, donde el 70% de los compradores depende de la financiación bancaria, los expertos abogan por la prudencia pero sin caer en el alarmismo. Así lo ha expresado Santiago Carbó, catedrático de CUNEF Universidad, quien considera que los riesgos asumibles deben ser financiados en un momento de crecimiento económico. Carbó insiste en que "no hay que conceder préstamos hipotecarios que realmente se piense que no se pueden devolver, para los demás, no se deberían endurecer mucho las condiciones".
La clave, según los analistas, es no repetir los errores de 2008 y el estallido de la burbuja, pero atendiendo a las particularidades de España. Pilar García de la Granja ha recordado la crisis crediticia, cuando "se daban hipotecas por más del 100% del valor del piso". Ahora, el extremo es otro: solo se conceden créditos a quienes garantizan un índice de morosidad muy bajo. El problema de fondo, añade, es que "este es un país de salarios bajos e impuestos muy altos", lo que dificulta enormemente el ahorro para la entrada, que supone cerca del 30% del valor de la hipoteca. Una situación que desespera a muchos jóvenes, como el caso de Rubén, de 35 años, con su hipoteca paralizada.
La maquinaria del Banco de España trabaja para decidir si limitar legalmente la concesión de las hipotecas de más riesgo. En su informe semestral de estabilidad financiera, la institución analiza los efectos de estas medidas, conocidas como 'borrower based measures'. La principal conclusión es que retrasaría la adquisición de vivienda y provocaría un incremento en los gastos de alquiler de los jóvenes, además de un menor consumo y mayor ahorro en este grupo de edad.
Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera, ha explicado que aún no se ha tomado una decisión y que se está elaborando un marco analítico para el futuro. El informe también señala que, de manera general, estas limitaciones provocarían una reducción en la tasa de hogares con vivienda en propiedad y una bajada en el precio de la vivienda, pero a su vez tensionaría aún más el mercado del alquiler, que ya se encuentra en niveles altos. Con ello, el Banco de España responde a las recomendaciones del FMI.
Pérez Cid ha asegurado que el Banco de España no tiene urgencia para tomar decisiones, dado que no ve desequilibrios en el sector financiero ni en el inmobiliario que hagan pensar en una nueva burbuja. Aunque el precio de la vivienda es elevado, la institución señala que está lejos de los niveles del pinchazo de la burbuja, situándolo a la par que en 2004. El problema para muchos sigue siendo el ahorro previo, como el caso de este camarero que necesitaría siete años de salario íntegro para la entrada.
Los criterios de concesión de hipotecas también están lejos del pico de la burbuja. La relación entre el préstamo y el precio del inmueble se encuentra en el 81,2%, mientras que en 2006 estaba en el 107%. El vínculo entre el préstamo y el valor del inmueble está en el 70,2%, y la relación entre el préstamo y la renta del hogar ha pasado a 4,4 veces, cuando en 2006 alcanzaba 7 veces. Datos que alejan el fantasma de la burbuja, aunque esperar a que bajen los tipos puede no ser la solución.
El informe también analiza otros focos como el crédito privado o la banca en la sombra, subrayando que la exposición en España es limitada. Los fondos de crédito privado que prestan a empresas españolas son mayoritariamente extranjeros y, aunque financian a empresas más jóvenes y menos rentables, no se consideran más arriesgadas. La conexión de la banca tradicional con este sector se sitúa de media en el 10%.
Finalmente, Pérez Cid ha defendido el papel de entidades nacionales como el Banco de España para determinar los colchones de capital de riesgo macroprudencial, en pleno debate en la UE. Considera imprescindible que esta potestad se mantenga a nivel nacional ante la falta de una unión bancaria y fiscal completa, permitiendo un análisis más directo de los riesgos en cada país.