孙斯陶聊美国 Sitao Sun Talks about USA

我们上个月做了一期关于疫情期间，很多新房主买完房子就后悔了的节目，里面介绍了，新房主在买房的时候，比较容易踩到哪些坑。之后有朋友留言，希望我聊聊如果是买新房(New Constructions)，就是全新建造的房子，要注意哪些问题。我想这个问题比较大，一期节目也说不完，不如分几期节目慢慢聊。今天孙斯陶先跟大家简单聊聊最近这1-2年里，在疫情期间在我们南加州大洛杉矶地区和橙县尔湾买新房的这些新房主遇到的各种问题。  

本期节目：  

00:00 Intro 

00:46 疫情期间购买新房的房主的问卷调查 

01:00 疫情期间新产生巨大的房产需求 

01:13 美国南加州房地产开发商大兴土木 

01:35 当初就应该买个二手房？ 

02:00 买新房的买主如何明确主要需求和次要需求？ 

02:51 洗衣房 Laundry Room在哪一层好？ 

03:08 我是否需要一层有一个卧室？ 

03:39 建商工期延误怎么办？我的新房什么时候竣工？ 

04:13 疫情之前，开发商也会竣工延期吗？ 

04:40 建商或者装修公司偷工减料怎么办？ 

05:02 交房前如何验房？Home Inspection要注意些什么？ 

05:40 又涨价了？！超出我的预算啦！ 

06:00 孙斯陶的建议 

06:38 遇到问题，如何与开发商沟通？ 

06:58 买新房的过程中有一个优秀的买房经纪人的重要性！ 

07:49 预告：新房 vs 二手房！从哪些方面来比较？  

美国房产最前线  

2022.05.15  

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Source：Clever Real Estate

为了抑制高通货膨胀，美联储再度加息，并表示将计划分阶段缩表！你知道美国在1980年代初是如何控制住高通货膨胀的吗？保罗·沃尔克是谁？什么是“尼克松冲击”？布雷顿森林体系是如何崩溃的？他的“沃尔克冲击”曾产生什么样的影响？2008年经济危机后，他又是如何出手，建立“沃尔克规则”的？以史为鉴，今天，孙斯陶跟您聊聊美国经济史上的这些事儿！  

本期节目：  

00:00 Intro 

00:20 美联储加息并且计划缩表要注意的三点 

00:39 美国联邦资金有效利率 

00:58 加息造成跟其它国家的“利差”，造成“美元回流”现象 

01:21 关注未来美联储“缩表”的速度 

01:33 美联储资产负债表 

01:50 流动性危机？ 

02:03 6月份美联储会议 

02:24 布雷顿森林体系 (Bretton Woods System) 的崩溃 

02:30 美国通货膨胀率历史走势 

02:50 保罗·沃尔克 (Paul Volcker)的看法  

03:50 尼克松冲击 (Nixon Shock) 

04:15 浮动汇率制 

04:25 约翰·康纳利（John Connally） 

04:42 沃尔克冲击 (The Volcker Shock) 

05:20 大通货膨胀时代（Great Inflation） 

05:46 当年快速大幅加息的副作用 

06:10 沃尔克规则 (Volcker Rule) 

07:00 市场上对未来的两种看法 

08:18 南加州房地产市场行情分析 

08:45 洛杉矶房地产市场上的有”硬伤“的房子  

美国房产最前线 2022.05.05  

Sources:  Federal Reserve Bank; National Archives; Reserve Bank of Australia; Reserve Bank of New Zealand; California Association of Realtors; Wikipedia  

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我们每个月都会跟大家更新南加州大洛杉矶地区的房价。根据最新一期加州房地产经纪人协会，也就是California Association of Realtors (C.A.R.)，在4月19日公布的最新统计报告。今天孙斯陶跟大家聊聊近期南加州洛杉矶县(Los Angeles County)、橙县(Orange County)、河滨县(Riverside County)、圣伯纳迪诺县(San Bernardino County)、圣地亚哥县(San Diego County)、和文图拉县(Ventura County)独立屋(Single Family Homes)现房房价中位数(Median Home Prices)和近期房产销量放缓的问题。  另外，美联储5月的FOMC会议将在5月3-4日召开。会加息吗？加息的力度惹人关注！毕竟美国贷款买房的群体，会受到加息的冲击！孙斯陶在本期节目里，会跟您分享一些关于威斯康星大学关于美国薪酬水平和National Association of Home Builders的关于首次购房人所占比例的研究报告，供您参考！  

本期内容：  

00:00 Intro 

00:16 南加州3月份房价和销售数据 

01:20 洛杉矶独立屋现房房价和销售量 

01:33 橙县独立屋现房房价和销售量 

02:00 南加州内陆帝国房产数据 

02:07 河滨县独立屋现房房价和销售量 

02:21 圣伯纳迪诺县独立屋现房房价和销售量 

02:40 圣地亚哥县独立屋现房房价和销售量 

02:53 文图拉县独立屋现房房价和销售量 

03:13 孙斯陶关于近期加州房产数据的看法 

03:38 南加州新上市豪宅走势 

04:00 南加州卖房相关数据图表 

04:45 美联储加息对贷款买房人的影响 

04:57 美国人赚多少钱？ 

05:05 买房人合理运用资金的重要性 

05:40 威斯康星大学关于美国人薪酬水平的报告 

06:08 美国时薪调查 

07:00 加薪跑赢高通胀了吗 

07:22 为难的美国买房群体 

07:30 美国建筑商协会NAHB关于首次购房者的报告 

07:42 美国首次购房者在悄然减少？ 

09:28 Freddie Mac房地美关于美国房贷利率的数据 

10:20 美国2022年第一季度GDP 

11:05 美国房地产开发商的处境 

11:33 2022年下半年美国房地产市场展望  

美国房产最前线  

2022.04.30  

Source: California Association of Realtors,  University of Wisconsin - Population Health Institute National Association of Home Builders,  Freddie Mac,    

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距离美联储下个月的FOMC会议越来越近了！今年以来美国房贷利率大幅走高，对美国房地产有什么影响？美国房地产经纪人协会（N.A.R.）有哪些预测？美国建筑商协会（N.A.H.B.）的指数显示了什么？好不容易买到了房子，却又后悔了？今天，孙斯陶跟您聊聊这些话题。  

本期节目： 

00:00 Intro 

00:12 美国房贷利率走高 

01:29 美国房地产经纪人协会NAR的预测 

01:55 美国独栋房屋租金指数显示了什么 

02:48 NAHB关于美国独栋新房建造数据 

04:10 新房主都后悔了？都有哪些遗憾？ 

06:55 通货膨胀CPI和生产者价格指数PPI数据 

07:29 通胀拐点何时到来？未来关注哪些指标？ 

07:58 专业房地产投资人比例将增加？ 

08:33 美联储5月会大幅加息吗？  

美国房产最前线  2022.04.21  

Sources: National Association of Realtors, National Association of Home Builders, Freddie Mac, Bureau of Labor Statistics, HomeLight,  

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Niche最近发布2022年美国最宜居城市的榜单。根据这个榜单，加州有2个城市，进入全美国前十名，分别是北加州湾区的伯克利 Berkeley，和南加州的尔湾Irvine。

本期内容：

00:00 Intro

00:57 排行榜评分标准

01:46 加州入榜城市前十名

03:00 南加州入榜城市盘点

03:15 橙县的尔湾 Irvine

04:43 洛杉矶的托伦斯 Torrance

05:15 洛杉矶的帕萨迪纳 Pasadena

05:45 文图拉的千橡市 Thousand Oaks

06:26 圣地亚哥的卡尔斯巴 Carlsbad

07:00 圣地亚哥 San Diego

美国房产最前线

2022.04.15

Source: Niche.com

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这几天网上流传一份美国Clever Real Estate的关于美国房价和通货膨胀的的报告，说的是在2022年，美国的“千禧一代”很难找到可支付性好的住房。从2000年以来，美国一些大城市房价翻三倍，其中排名前六的都在加州（旧金山、洛杉矶、河滨、圣地亚哥、圣荷西、沙加缅度）。我上网找到了这份报告的完整版，看了一下，发现了一些之前报道中没有提及的一些事情，非常有趣。所以今天孙斯陶结合自己在南加州房地产市场上的观察跟您聊聊这份报告。  

本期节目内容：  

00:00 Intro 

00:43 Clever美国城市房价涨幅第1-3名  

01:06 旧金山 San Francisco 

01:36 洛杉矶 Los Angeles 

01:56 河滨Riverside 

02:49 Clever美国城市房价涨幅第4-10名  

02:52 圣地亚哥 San Diego 

03:02 圣荷西 San Jose 

03:31 沙加缅度 Sacramento 

04:00 西雅图 Seattle 

04:03 佛罗里达的坦帕 Tampa 

04:06 佛罗里达的迈阿密 Miami 

04:07 得克萨斯的奥斯汀 Austin 

04:29 1970年以来的房价 vs 通货膨胀 Inflation 

06:42 美国家庭收入增长率 

07:00 未来的宏观风险 

07:11 影响美国房价的多重因素 

07:45 美联储加息与美国国债收益率 

07:58 美联储未来或将“缩表”？ 

08:03 美国房贷利率对贷款购房者的影响  

美国房产最前线 2022.04.08  

数据来源 Source: Clever Real Estate  

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我们上一期节目介绍了在当下的南加州洛杉矶和尔湾房地产市场上，房主卖房时的几种心态和房屋上市时的定价策略，并比较了开价高和要价低的优劣势。之后有不少朋友来咨询，对于买房人在目前的高房价和房源紧缺的情况下，有什么比较实用的买房策略呢？其实，从去年以来，网上就有了不少文章探讨这个问题，所以今天孙斯陶从房产经纪人的角度，跟大家探讨一下。

本期节目涵盖：

00:00 Intro

00:35 部分卖主的房产上市策略

00:50 Multiple Offers 

01:25 买房人如何应对这种买房竞价情况？

02:18 银行房贷 Pre-Approval Letter

02:45 资金证明 Proof of Funds

03:45 什么是 Lease-back 回租？

04:20 买房人如何利用Lease-back来增加Offer竞争力？

05:05 Lease-back的弊端是什么？要注意些什么？

05:52 房屋检查 Home Inspection

07:17 总结

美国房产最前线

2022.04.03

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随着我们离夏天越来越近，南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场也是越来越火热。尽管受到加息和市场上房源比较少的影响，销售量略有下滑，不过整体房价还是非常的稳健。最近我在南加州洛杉矶和尔湾的房地产市场上，看了一些在售的房子，发现一些在市场上刚上市的房子，因为最近的房产市场比较火热嘛，不太愁卖。卖主觉得是个所谓的“单方市场”，“卖方市场”，对整个市场也好，交易流程也好，把控也不太到位。所以今天，想跟大家聊聊房主在卖房子的时候，是不是开价高，就一定会卖得更高！

本期节目内容涵盖：

00:00 Intro

00:14 美国房产销量放缓

00:45 卖方市场

01:11 卖主要价过高有哪些缺点？

01:22 买房人和房产经纪获取最新房源信息的方法有哪些？

01:40 加州的MLS房源系统

02:15 加州房产卖主的高预期

02:30 缺点一

02:50 缺点二

03:00 缺点三

03:33 卖主心态一

03:45 卖主心态二

04:10 卖主要观察哪些指标？

04:20 如何增加上门看房的买家人数？

04:45 买房人的关注度来自哪两个方面？

05:00 买房人对房子的第一印象来自哪里？

05:07 虚拟看房：3D Virtual Tour

05:25 房屋装饰布展：Home Staging

05:39 如何制定合理高效的房屋上市策略？

06:00 卖方经纪Listing Agent要做哪些售前工作？

06:16 目前美国房产市场上的宏观挑战有哪些？

06:25 挑战一

06:35 挑战二

07:40 Listing Agent的Offer Review；

08:15 一个错误

美国房产最前线 

2022.03.29

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最近这一两年，南加州洛杉矶和尔湾的房价涨了很多，市场上想买房子的人也很多。其中有很多是首次购房者。上个星期三，美联储也开始加息，应对通货膨胀。如果你已经开始找房子就知道了，市场上卖房子的人不多。前阵子跟客户聊天，他就自嘲说，现在买房，就是面临着“三座大山”！今天，孙斯陶结合加州房地产经纪人协会和美国房地产经纪协会的数据，跟您聊聊在当下竞争激烈的市场上，买房是否一定要“竞价”？如果制定一个合理的买房策略？

本期节目涵盖：

00:00 Intro

02:15 2月份加州现房独立屋销量数据

02:43 2月份加州房价中位数 Median Price

03:45 加州房地产市场2月份成交价与上市价的比例

05:20 N.A.R.的信心指数Confidence Index Survey问卷调查

05:42 平均每卖出的房子收到几个Offer？

06:10 多少买家的Offer出价高于房子上市价？

06:48 现在买房就一定要“加价”吗？

07:25 百分之多少的房子在一个月内卖掉？

07:55 什么是一个有竞争力的Offer？

08:30 美联储加息与美元回流

09:00 债券市场和殖利率

09:40 美联储5月FOMC：鹰派？鸽派？

10:43 近期美国房贷数据

11:30 美国房主和买房人未来要关注什么？

美国房产最前线

2022.03.23

数据来源 Sources:

California Association of Realtors (C.A.R.);

National Association of Realtors (N.A.R.);

Mortgage Bankers Association;

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3月16日，美联储主席鲍威尔宣布加息一码。美国进入加息周期，是对新兴市场的"剪羊毛"吗？会造成离岸美元回流美国吗？这对美国房地产有什么影响？今天，孙斯陶跟您聊聊他的个人看法，供您参考。  

本期节目涵盖：  

00:00 Intro 

01:32 对美国买房人和房主的影响 

02:33 美国房贷 Mortgage 和Refinance重新贷款 

03:15 美国房屋净值贷款 HELOC 

03:40 美国车贷对房贷的影响 

04:40 美联储的“工具箱“ 

04:50 失业率、通货膨胀、量化宽松QE、M2 

05:25 国际局势影响和油价 

05:40 2022年美国中期选举 

06:00 未来美国还会加息吗？ 

06:30 几种可能性 

07:25 美元回流？ 

08:30 美联储加息、缩表、减少购债？ 

08:40 离岸美元的流动性 

08:55 美元的全球储备货币地位和“外溢效应” 

09:40 剪羊毛？ 

10:08 对美国房地产的潜在影响 

10:50 货币紧缩？  

美国房产最前线  2022.03.17  

数据来源 Sources：Federal Reserve Bank of St. Louis, Wikipedia  

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