中信房屋新竹團隊

座談會中，與會團體也強調，修法應同時兼顧房東的正當權益，避免少數不良租客的惡意行為，建議針對房客有違法如吸毒或擾鄰等違規行為時，增訂房東得提前終止租約之條款；房客如有惡意欠租等情形符合法定終止租約且房客拒絕搬遷時，需訂定遷離相關規定。此外，與會團體也有提出放寬房東因自用需求收回房屋、短約租期、租約登記、優先承租權、提供房東租稅優惠等相關建議。

內政部表示，將持續蒐集各界對於修法的意見與建議，並研擬相關配套措施，希望透過修法完備租屋制度，讓房客安定居住，房東也能安心出租，彼此雙贏共同營造良善的租屋市場環境。

文章轉載自：中華民國內政部

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莊思敏表示，自去年下半年以來，銀行核貸愈發嚴格，再搭配史上最嚴第七波信用管制措施，導致投資客與置產族大量退場；至於換屋族，雖可透過簽署切結書來突破限貸，但部分銀行考慮到追蹤切結案件還需要額外的行政成本，所以在實務上仍傾向採取「一刀切」做法，也讓換屋族的申貸難度明顯提高。相較之下，首購族受影響較少，又有新青安2.0可供善用，加上許多年輕人正值成家立業階段，剛性需求強烈，因此推升了年輕族群在房貸市場中的占比。

莊思敏進一步指出，行政院已於9月4日拍板，將「新青安」排除在《銀行法》第 72 條之 2 不動產放款比率限制之外，並回溯自 9 月 1 日起適用，此舉不僅再次體現政府支持首購自住青年購屋的立場，也意味著銀行放款量能將進一步釋放，困擾購屋族一年多的「貸款難」問題有望獲得緩解。隨著年底傳統購屋旺季將至，預期將會有更多年輕首購族出籠，房市亦可能迎來一波小陽春，尤其是總價落在 1,200 至 1,500 萬元、符合新青安貸款額度的低總價住宅，更將有望成為市場上的熱門標的。

莊思敏提醒，行政院鬆綁「新青安」無疑為沉寂已久的房市注入一劑強心針，但鑒於目前市場仍面臨選擇性信用管制與不動產放款集中度的限制，加之國內外政經局勢尚存不確定性，後續走勢仍需密切觀察。對於口袋不深的年輕首購族而言，購屋規劃仍應以「量力而為」為前提，避免過度操作財務槓桿，承受過重的資金壓力和風險。

文章轉載自：中信房屋官網

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稅務局說明，新竹縣的「視為農地」大多在新竹科學工業園區第三期預定地，土地在變更編定前原本大多為農業用地，雖已編定為「工業區」，但細部計畫未完成，未能依變更後計畫使用，而仍作農業使用。在出售該類土地時若要申請「視為農地」不課徵土地增值稅，必須檢附竹東鎮公所核發之「土地使用分區證明書」及新竹縣政府農業處核發之「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」、產業發展處核發之「土地加註都市計畫管制內容證明函」等資料以供審查。

稅務局提醒民眾，取得此類經核准視為農地不課徵土地增值稅之土地，應維持作農業使用；如經清查發現有未作農業使用，該局將發函請土地所有權人在期限內恢復作農業使用，並在期限後辦理複勘，若未恢復作農業使用，或雖在期限內已恢復作農業使用，而之後再被查獲未作農業使用，一律依法列入管制，將來要移轉土地時，縱使取得「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」也不能再享有不課徵土地增值稅優惠。

該局進一步說明，承受前述依法列入管制的土地所有權人，再移轉時，是以該筆土地最近一次課徵土地增值稅時核定之申報移轉現值為計算起點計算土地漲價總數額，地主要負擔的土地增值稅不輕，請民眾特別注意以免影響自身權益。

文章轉載自：新竹縣政府

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莊思敏指出，最近幾年老屋交易愈來愈熱絡，推估主要有以下三個方面的原因。首先就是價格問題，與預售屋、新成屋相比，老屋房價普遍較低，更容易入手，而且新建案因建商有成本考量，讓價空間比較有限，相對之下，老屋的屋主在議價上通常更具彈性，對買方更有吸引力。其次，地段價值也是老屋的一大亮點，大多數都市區的老屋都坐落在地段精華的市中心，交通便利、生活機能完善，反觀新推案則多位處蛋白區甚至蛋殼區，周邊配套仍處於發展階段，對自住型的買方而言，這些精華區的老屋往往更能滿足他們的實際生活需求。再者，最近幾年在政府積極推動都更與危老改建政策下，不少老舊建物經重建後都迎來身價翻漲，這也吸引了許多投資型買方進場，進而帶動老屋交易的升溫。

進一步觀察六都屋齡40年以上中古屋的交易佔比，以台北市最多、高達55.7%，其後分別是新北市30.8%、台南市30.3%、台中市28.6%、高雄市23.2%以及桃園市19.8%。對此，莊思敏表示，台北市土地開發已趨於飽和，區內可供大面積開發的素地資源相當有限，市場供給以中古屋為主，再加上新建案開價動輒上百萬，而中古屋仍普遍落在7-8字頭上下，在比價效應下，選擇中古屋的購屋民眾自然更多。至於，屋齡40年以上中古屋交易佔比最低的桃園市，主要是因為與雙北精華區相比，桃園購屋門檻相對較低，且區內又有較多的新興重劃區，新建案供給充足，購屋民眾的選擇性多，因此拉低了中古屋的交易佔比。

不過，莊思敏也提醒，雖然這些屋齡較高的中古屋CP值很不錯，但購買時仍有許多細節需要注意。第一，居住安全不容忽視，屋齡較高的老屋常見管線老化、漏水、耐震力不足等問題，建議購屋民眾入手前最好要請專業檢測單位進行全面檢查。第二，銀行在評估老屋時，通常會因為屋況而將鑑價打折，且貸款成數可能不高，貸款年限也會比較短，若再加上後續的裝修費用，購屋往往需要準備較多的現金。第三，雖然近年政府積極推動危老與都更政策，但並非所有老屋都能順利改建，過程中也可能因住戶意見分歧而延宕，因此，購屋民眾如果將老屋視為投資標的，建議可以多向在地房仲諮詢，掌握實際的都更進度。

文章轉載自：中信房屋總部

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今(114)年地價稅即將於11月開徵，新竹市稅務局提醒，民眾若符合自用住宅用地優惠稅率3項要件及2項限制條件，務必於9月22日前完成申請，才能於今年適用優惠稅率。若逾期提出，則須等到明年才能享有優惠。

稅務局表示，依據《土地稅法》第17及41條規定，合於規定之自用住宅用地，地價稅按2‰計徵，土地所有權人應於每年地價稅開徵40日（即9月22日）前提出申請，逾期申請者，自申請之次年開始適用。申請自用住宅用地優惠稅率須符合3要件、2限制，3要件包括土地所有權人或其配偶、直系親屬應於該地辦竣戶籍登記、無出租或供營業用、土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。2限制是指都市土地面積未超過300平方公尺（約90.75 坪）、非都市土地面積未超過700平方公尺（約211.75坪），同時土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限。

稅務局強調，申請前應確認土地所有權人或其配偶、直系親屬是否已於該地辦竣「戶籍」登記；已經核准適用優惠稅率者，若因學籍或工作等因素遷出戶籍，至少須保留土地所有權人或配偶、直系親屬任何1人在原戶籍內，方能繼續適用。若全戶遷出，即使有居住的事實，也不符合自用住宅用地稅率要件，應於30日內向稅務局申請改課，以免日後遭查獲補稅。

稅務局指出，自用住宅用地優惠稅率為2‰，相較於一般用地稅率10‰至55‰，相差至少4倍。舉例來說，某土地原按一般用地稅率10‰稅率計算，須繳納20,000元地價稅，若適用自用住宅用地優惠稅率，只需繳納4,000元，大幅減輕租稅負擔。

稅務局提醒，符合自用住宅用地稅率條件的民眾，請把握時間於9月22日前至稅務局網站 ( https://www.hcct.gov.tw ) 線上申請，或以郵寄、傳真、臨櫃辦理，當年度才可適用；逾期申請者，自申請之次年起開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者，以後免再申請。此外，土地所有權人向戶政事務所辦理戶籍資料異動時，亦可併同申請「以戶籍地申請地價稅自用住宅用地優惠稅率」，免奔波、快速又方便。

圖文轉載自：新竹市政府

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台灣《米其林指南2025》8月12日公佈最新「必比登推介（Bib Gourmand）」，新竹縣入選8間店家分別是位於關西鎮的「ㄤ咕麵」、北埔鄉的「春嬌粄條」、竹東鎮的「鴻金食堂」、橫山鄉的「晌午粄食」、竹北市的「善菓堂」、「首烏廚EAT」、「唐草園」，以及北埔鄉中正路的「鄒記菜包」。

8月19日再公布的米其林指南入選餐廳，新竹縣計有峨眉鄉「耕野月眉」、「竹東排骨酥麵」、北埔鄉「老頭擺」、「泥磚屋」、「客家本色私房料理」，以及、竹北市「ZenA」、「鮨安」、「SABI」、「彼刻」、「裏月晴酒」、「黑皮驊」、「Firoo」及「川阜」等店家上榜。

交通旅遊處表示，21家得到米其林肯定的竹縣美食中，客家料理大放異彩，佔了近半，當中北埔鄉就有4家上榜。另外，竹北市也有11家美食上榜，囊括素食、麵食及職人創意料理。

交遊處指出，新竹縣有山海湖優美風景和客家、原民等多元民族風情，經台灣《米其林指南2025》加持，對各鄉鎮的觀光旅遊和經濟繁榮將有加乘功效。

文章轉載自：新竹縣政府

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舉例說明，王先生在新竹縣擁有兩處房地，第一處為其本人與配偶設籍且已適用自用住宅用地優惠稅率，第二處為王先生的成年子女設籍，且該地無出租或營業行為，則第二處亦可申請適用地價稅自用住宅用地稅率，兩處皆可享有優惠稅率。

稅務局進一步說明，申請自用住宅用地優惠稅率的土地，需符合：1.房屋需為本人、配偶或直系親屬所有且有其中一人設戶籍；2.無出租或營業使用；3.都市土地不得逾300平方公尺，非都市土地不得逾700平方公尺。

稅務局提醒，土地若符合地價稅自用住宅用地稅率規定，記得於114年9月22日前提出申請，逾期申請者將自次年起適用。本局網站提供地價稅自用住宅用地線上申辦，省時便利，歡迎多加利用(網址：https://www.chutax.gov.tw/)。

文章轉載自：新竹縣政府

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內政部表示，本次修正主要針對這兩種信託類型進行檢討修正，重點包括：(一)買方所繳價金應專款專用於興建工程項目，避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金即被用罄。(二)買賣契約應載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免遭建商私自挪用。(三)簽約時應提供信託權益說明書，讓民眾充分了解建商提供的履約擔保機制及權益保障內容，並提醒其簽約前應審慎評估風險。

內政部最後說明，為了讓消費者事先瞭解購屋重要資訊，後續將與不動產相關公會、消保團體合作，共同編製預售屋購屋手冊，提供消費者在購屋時相關風險說明，以提升其對契約條款、貸款負擔情形及限制、履約擔保制度等重點事項的認識與警覺。此外，也將密切關注預售屋市場交易情形，適時與產官學界研討精進預售屋履約擔保機制，以維護消費者購屋權益。

文章轉載自：中華民國內政部

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莊思敏表示，能順利申貸的銀髮族通常已經具備一定的經濟實力，其購屋訴求也跟一般青壯購屋族有所不同。這些長輩們在選擇居住地點時，大多傾向熟悉的生活圈，或是採買便利、交通出行方便、醫療資源充足的地段。在物件挑選上，社區管理品質、是否有電梯、公設規劃及周圍綠化環境等，也都是長輩相當關注的重點。此外，根據銀髮族申貸數據來看，即使是平均建物面積最小的中山區，也有約37.5坪，其他四區則落在40-50坪左右，顯見大多銀髮族都對居住品質有一定的要求，並偏好更寬敞舒適的居住空間。

莊思敏表示，雙北銀髮族的五大購屋熱區各具特色，長輩可依自身需求選擇最適合的區域。淡水生活節奏悠閒，房價親民，且有淡水馬偕醫院坐鎮。板橋區則以三鐵共構的交通優勢與亞東醫院的醫療資源，滿足長輩所需。新店腹地遼闊，依山傍水，區內除精華的市中心、央北重劃區外，還有安坑、北宜等房價基期相對較低的區塊，消費者選擇空間多。中山區發展較早期，各項生活機能已經相當完善，尤其馬偕醫院周邊更是銀髮族購屋的熱門地段。至於大安區，毋庸置疑是「蛋黃中的蛋黃」，區內銀髮族的平均購屋總價高達4,496.6萬元，在此置產的多為財力雄厚的高資產族群，其購屋目的往往伴有置產或財富傳承等方面的安排。

對於雙北銀髮族申貸件數最多的淡水區，中信房屋淡水新市鎮加盟店店長童尹表示，淡水確實是CP值很高的退休選項，目前淡水的平均房價仍普遍落在3字頭上下，僅為台北市的三分之一、新北精華區的一半，所以很多長輩會選擇賣掉市中心的房子，再移居淡水，不僅能「以時間換空間」，享有更寬敞的居住品質，還能套取一筆現金作為退休生活的保障。除了價格優勢外，淡水也擁有得天獨厚的自然環境與慢活步調，生活氛圍相當適合銀髮族。就區域選擇而言，大多數長輩會首選淡海新市鎮一帶，淡海新市鎮的生活機能日益完善，且建物多為屋齡較新的新成屋或新古屋，對於行動不便的長輩更加友善，目前該區以總價1,000萬元以下的電梯大樓詢問度最高。

文章轉載自：中信房屋總部

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莊思敏指出，根據實價登錄，對比待售新成屋數量較多的前五大行政區近一年平均成交單價，今年上半年，桃園市龜山區新成屋的成交單價約為43.7萬元，較去年上半年的41.7萬元上漲4.8%，顯示當地雖然供給量較大，但因交通優勢與產業發展利多，仍能持續吸引買盤進駐，對區域房市亦產生支撐效果。新北市板橋區和桃園市桃園區同樣也維持小幅上漲的趨勢，平均房價年漲幅分別達5.3%及2.5%，以上兩區皆為交通便利、生活機能成熟的精華區，自住需求穩定，房價自然更具韌性。然而，並非所有推案熱區都能維持房價漲勢，台中市北屯區雖為中部房市交易熱區，但今年上半年，區域新成屋的平均房價僅38.5萬元，較去年同期的41.4萬元下跌7%，桃園市中壢區也出現小幅修正，房價從41萬元降至40.1萬元，回落2.2%。

莊思敏指出，第七波打炒房之後，政府將餘屋貸款成數降至3成，加上囤房稅的壓力，導致建商資金調度大幅受限。此外，銀行房貸額度縮緊、川普關稅戰等利空資訊又接踵而至，整體房市買氣急速降温，投資客紛紛撤場，自住客也趨於觀望，建商正面臨「去化」與「資金」的雙重考驗。雖然短期內多數財務體質穩健的建商仍會選擇堅守價格，但若買氣遲遲無法回溫，部分供給過剩的新興重劃區及外圍蛋白區勢必將首當其衝，房價也不排除將會出現鬆動。

莊思敏指出，對於有意購屋的民眾而言，現在反而是進場議價的好時機，特別是許多在《平均地權條例》上路前購買預售屋的屋主，可能會因市場變化而調整售價策略，甚至會以「平轉」的方式離場，這也讓購屋民眾有了更多的選擇空間和價格彈性。不過，考慮到當前房市仍處於盤整階段，建議購屋民眾還是保持審慎，切勿盲目購買，最好要諮詢在地、專業的房仲業者，挑選最具抗跌保值性的標的。

文章轉載自：中信房屋總部

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