《完済年齢「高齢化」の3つの要因》 

 ①晩婚化により住宅取得時期が遅れている 　（20年度は平均40.4歳）

  ②超低金利を背景に住宅価格が上昇 　（20年度は平均3,100万円）

  ③返済期間の長期化 　（20年度は平均32.7年※過去最長）

  https://nikkei.com/article/DGKKZO64597190U0A001C2MM8000/… 

#住宅ローン #73歳 #日経新聞

・本当に年収の10倍の住宅は必要なのか？見直してみるべき

・普段の買い物では、コストに気を遣う

例えば、家電を買うときには、１円でも安い家電量販店で買ったりスーパーでも、少しでも安いところで買ったり

・なぜ家では気を遣わないのか？

一番高いお金。

⇒情報の非対称性。

住宅ローンを組んで、新しく家を建てさせようとしていた

その方が経済が回るから。

先日の記事。

「世田谷区に空き家５万戸」。中古住宅は850万戸もある。

「中古住宅を買うインセンティブがない」という意見があったが、その通り。

住宅ローン減税や、中古住宅の見極めが難しかったり。

何のための家か？生活をするため、豊かに暮らすため。

⇒家で生活が苦しいのでは、元も子もない。

⇒借りる前に、「本当に借りなければいけないのか？」を考えよう。「身の丈に合っているのか？」

できるだけ安く抑える。場所を変えるか？条件を落とすか？

1,000万円以下でも家は買える。中古は安い。

土地の値段は、公示地価×面積で出せる。

東京だと、100万円/㎡　でも千葉なら10万円/㎡。もっと安いところもある。

今日の日経に

「仕事のために、暮らしを犠牲にするのはもう終わりにしませんか？」

という秋田県の広告。

リモートワークも追い風。

本当に必要な暮らしなのか？今一度見直す時期が来たのかもしれない。

帝国ホテル、宿泊の客室稼働率は20%以下程度にもかかわらず、財務は安定。その秘訣は…なんと不動産賃貸事業。  

不動産賃貸が稼ぐキャッシュがホテルの修繕や人材確保にも回り、ホテルの競争力を高める源泉になっているとのこと。

そのことについて、「空き家・古家不動産投資で利益をつくる」という本も引用しながら解説してみました。

どんな業種・個人であれ、不動産投資が有効という話です。

ちょっと勘違いしがちだけど、

空き家の解決策は

✖「売る」

〇「人が住む」「更地にする」

のはず。

空き家となっている要因を明確にして、解決の糸口を探りたいですね…

というわけで記事内容とYahoo!のコメントを引用して、要因を分類してみました。

①「住み手」がつかない

・高価格帯のため若年層の家族が手が出ない

・新築ローン減税や中古物件の査定の基準がグレー

⇒中古住宅を買うメリットがない

（´-`）.｡oO（空き家5万戸のうち8割は市場に流通とのことなので、殆どはこれに該当するのではと予想）

②「更地」にならない

したくない

・空き家のほうが更地より固定資産税が安い

・金に困っていないため手を打つ必要がない

・将来の値上がりを期待

・定年退職したら戻る予定

できない

・所有者が失踪/認知症、相続でもめている

・都市計画で建物の高さ制限が厳しい

①不動産透明度インデックスとは？

・グローバルで不動産サービスを提供するジョーンズ ラング ラサール（JLL）が世界の不動産市場に関する情報を収集し、各市場の透明度を数値化した独自の調査レポート

・2020年版は第11版となる

・世界99ヵ国、163都市で調査

https://www.joneslanglasalle.co.jp/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/apac/japan/2020-global-real-estate-transparency-index-jp.pdf

②透明度を測る指標について

・今回新たにサステナビリティ、レジリエンス、健康とウェルネス、不動産テック、オルタナティブ不動産を新たに加えた全210項目

③日本の評価とは

・アジアの中では牽引している

・東京と第２都市（大阪、福岡、名古屋）との透明度の高さの差が指摘（p46）

・不動産テックについて

「日本の順位が低い点は興味深く、これまでも指摘されている非製造業分野でのテクノロジー採用に関する課題を反映していると思われる」と言及（p64）

①所有者不明土地が急増の実情

実情：

・九州の面積より広い410万ヘクタールが所有者不明の状態

・2040年には720万ヘクタールと北海道の面積に近づく見込み

・山林や農地だけでなく宅地でも広がっている

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO32698610W8A700C1PPD000/

②所有者不明土地が引き起こす問題

・道路の拡幅など土地収用を伴う公共工事の進行を妨げる

・崖崩れ防止のための山肌の修復工事の許可が取れない

・震災、津波対策として確保しようとした高台住宅の用地が確保できない

・放置された農地や森林の適切な管理ができない

など、多くの支障が生じている

③要因と解決策

要因

・土地を所有する経緯は「売買」か「相続」。

・売買⇒繰り返したとしても、そのたびに登記されて記録に残る

・相続⇒名義を書き換えずに放っておくケースが多い

何代か続けて相続登記をしないでいると、相続人の数が膨れて行方もわからなくなり、しまいには「所有者がわからない」状態になる

解決策

・政府が検討するのが相続登記は義務化。

「相続してから一定期間内に登記することを義務付け、反した場合は罰金を科す」

（そもそも登記をしないと所有権が移転しない制度に改めるべきだとの意見も。この考え方は明治の民法制定以来の考え方を大きく変えることになり、法務省などには慎重論。）

・一般財団法人国土計画協会の研究グループ「所有者不明土地問題研究会」の提案

相続登記を推進するために工夫

税の減免や登記自体の義務化

既存制度における手続きの簡素化

各省庁にまたがる情報の一元化など

・牧野 知弘（オラガ総研 代表取締役）の提案

「そもそも論」として、日本における不動産所有権のあまりの「強さ」をなんとかしたほうがよいのではないか

理由：多くの国では土地の所有権は賃借権などに限定されており、日本のような「完全な所有権」を認めている国は少ない）

具体案：

所有権を取り上げるのではなく、たとえば、一定の探索手続きを行なった上で、真の所有者すべてを発見できなくとも、土地上に「利用権」あるいは「使用権」のような権利を設定できるようにするなど、私権に対する何らかの制約をかけていくという考え。

具体例）

現に農地においては、耕作放棄している農地などは、一定の条件下で農地中間管理機構が農地として借り上げ、集積・集約した上で希望者に貸し付けるような制度がある

収納サービスは、２つの側面から不動産賃貸業において重要

①スペースを貸し借りするというビジネスモデルであること＝不動産業そのもの

（そもそも不動産＝「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項））

②暮らし自体に関わっていること。収納場所を自宅外におくことで、「新たな暮らし方」が生まれようとしており、住宅のあり方も見直される

⇒動向をウォッチしておくのは重要

■内容

①収納サービスとは

・昔からトランクルームはあった

・年々サービスの種類が増えている＝収納サービス

どんなサービスが出てきているか

①宅配トランクルーム

②クラウド収納サービス

③個人間のスペースシェアリングなど

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000045320.html

②収納サービスがアツい実態、その理由

実態

・矢野経済研究所が2019年5月8日に発表した「レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム市場に関する調査（2018年）」

・2018年度の収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム）の国内市場規模は、前年度比 6.7%増の743億3,000万円。

・2020年度の収納サービス（レンタル収納・コンテナ収納・トランクルーム）の国内市場規模は 829億3,000万円

・2011年度比では約1.8倍市場規模に達すると予測

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000045320.html

理由

・持家の方の3人に1人が収納スペースに悩みを抱えている（都心の住宅は狭い故？）

・コロナ禍における在宅勤務でのワークスペース確保問題が発生

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000007.000045320.html

③大手の参入事例

例１）

「WONDER STYLE（ワンダースタイル）」

https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000014.000028294.html

・野村不動産×エアトランク

下記をパッケージとして提供

・配送料無料の荷物保管サービス

・レンタルサービス

・コンシェルジュサービス

（クリーニング・整理代行・不要品の買取・処分等）

・10月～

例２）

ホームズの「収納シェア」

https://www.homes.co.jp/trunkroom/share/inbound/

・個人間で収納をシェアするサービス

・トランクルームがないエリアでも借りることができる

・トランクルームよりも低価格で利用可能

・掲載費用0円

・1帖以下のスペースでも掲載可能

（使っていないクローゼットや押入れ・空き部屋など）

■まとめ

・収納はもはや不動産

・コロナも追い風になり、市場規模が急成長している

・収納＋αのサービスで各社差別化戦略

⇒ビジネスチャンスとして見逃せない